屋苑評分

碧瑤灣評分、呎價區間同議價空間

碧瑤灣（薄扶林）的博晉屋苑評分：流通性、淨租金回報、通勤時間、樓齡及發展商五項指標，全部列出原始數據同來源。

碧瑤灣位於香港薄扶林，共 1,515 個單位，1975–1979 年入伙；實用呎價約 HK$12,141–HK$16,663，管理費每呎 HK$3，毛租金回報約 2.8%，每年約 4.5% 單位成交。

薄扶林返回香港屋苑評分

碧瑤灣

薄扶林 · New World Development

總單位數: 1,515
年換手率: 4.5%
落成年份: 1975–1979
管理費: HK$2.7／呎
毛租金回報: 2.8%
淨租金回報: 2.32%

博晉屋苑評分

56／100

實用呎價區間

HK$14,658–HK$16,835

中位呎價 HK$15,747 每平方呎

成交價區間（參考）

HK$3,047 萬 – HK$3,500 萬

區間中位 HK$32,736,974

碧瑤灣位於薄扶林，約 1,515 個單位，1975–1979 年落成。每年約有 4.5% 單位成交，往主要商業區的加權通勤時間約 31 分鐘，扣除管理費、差餉及空置準備後的淨租金回報約 2.32%。

五項指標分數

五項指標一眼看清

越貼近外圈越強。流通度高即易買易賣，回報高即租金撐得住樓價，通勤短、樓齡新、發展商穩則抗跌力較好。

流通: 56/100
回報: 66/100
通勤: 58/100
樓齡: 16/100
發展商: 82/100

流通性權重 30% · 56/100

成交愈密，可比成交愈多，議價愈有實據。

淨租金回報權重 25% · 66/100

扣除管理費、差餉及空租後真正落袋的回報。

通勤時間（多商業區加權）權重 20% · 58/100

按你選定的工作地點加權計算的門到門時間。

樓齡權重 15% · 16/100

影響銀行估價、按揭年期及維修支出。

發展商及管理權重 10% · 82/100

管理質素解釋同區屋苑的長期價差。

你主要在哪一區上班？

中環／金鐘22 min

銅鑼灣／灣仔26 min

尖沙咀／九龍站34 min

觀塘／九龍灣40 min

啟德／九龍城44 min

實際單位面積

以下面積是各大平台屋苑資料頁列出的實際單位間隔，唔需要自己估。揀一個面積，下面的估值、議價空間同月租都會即時按呢個面積計。

屋苑面積範圍: 906–2,770 ft²

此面積估算樓價

HK$3,274 萬

此面積估算月租

HK$87,318

間隔	實用面積	估算樓價	估算月租
2 房	906 ft²	HK$1,427 萬	HK$38,052
2 房	976 ft²	HK$1,537 萬	HK$40,992
3 房	1,386 ft²	HK$2,182 萬	HK$58,212
4 房	2,079 ft²	HK$3,274 萬	HK$87,318
4 房	2,119 ft²	HK$3,337 萬	HK$88,998
4 房	2,488 ft²	HK$3,918 萬	HK$104,496

面積及租金資料每日由中原、美聯、28Hse 的屋苑資料頁抓取，成交細節以持牌代理為準。

成交價區間

輸入實用面積同樓層，得出這個屋苑的成交價區間，以及議價值幾多錢。

揀單位面積

樓層

議減幅度	節省金額	扣除服務費後淨額
3%	HK$982,109	HK$491,055
5%	HK$1,636,849	HK$818,424
8%	HK$2,618,958	HK$1,309,479

節省金額 = 區間中位 × 議減幅度；淨額 = 節省金額 ÷ 2。實際議價空間取決於業主情況、銀行估價及同期成交。

議價角度

成交不算頻密，放盤時間長、業主有時間壓力的個案，才是折扣真正出現的位置。樓齡約 47 年，銀行估價同按揭年期一樣影響出價，估價不足是合理的議價理由。

數據來源

以下每項數字都對應一個公開頁面，你可以自行核對。

來源	實用呎價區間	平均呎價	近期成交
28Hse 千居	HK$14,857–HK$19,495	HK$15,230	3
中原地產 Centanet	HK$12,141–HK$21,355	HK$12,141	4
美聯物業 Midland	HK$16,915–HK$18,305	HK$18,305	3

資料來源為各地產網站公開頁面，僅作比較參考；個別單位成交價仍需視座向、樓層、裝修及業主意向而定。

數據截至 2026 年 8 月，以公開官方及市場發布為準，成交價區間僅供比較參考。

租金水平

以各大平台現時放租數據計算，用來核對回報，也用來衡量放租需求。

此面積估算月租 · 2079 ft²

HK$87,318

租金呎價（每月）

HK$42.0

屋苑平均月租

HK$40,000/ 月

平台列出的全屋苑平均月租，未分間隔。

2 房 · 906 ft² · HK$38,0522 房 · 976 ft² · HK$40,9923 房 · 1,386 ft² · HK$58,2124 房 · 2,079 ft² · HK$87,3184 房 · 2,119 ft² · HK$88,9984 房 · 2,488 ft² · HK$104,496

叫價合理嗎？

我們以該屋苑的成交紀錄為基礎，按成交日期（愈近期權重愈高）、實用面積、樓層及座數逐項調整，估算每個放盤的合理價位，並列出議價目標價。成交紀錄不足時，我們會改用現時叫價分佈，並在下方註明所用方法。

放售單位: 32放租單位: 4已累積 89 宗成交紀錄

現時未有抓取到放盤資料，數據每日更新。

近期成交紀錄

我們自行累積的成交紀錄，是估價與議價的根據；每日抓取，只會累積不會覆蓋。

成交日期	單位	實用面積	成交價	實用呎價
2026-09-22	碧瑤灣 24樓 46座	2,488 ft²	HK$4,650 萬	HK$18,690
2026-09-22	碧瑤灣高層	2,488 ft²	HK$4,650 萬	HK$18,690
2026-09-22	16座高層連車位	2,488 ft²	HK$4,650 萬	HK$18,690
2026-09-21	46座 24	2,488 ft²	HK$4,650 萬	HK$18,690
2026-09-21	46座 24樓 4房2廳 \| 車位	2,488 ft²	HK$4,650 萬	HK$18,690
2026-09-18	碧瑤灣 24樓 31座	2,119 ft²	HK$4,089 萬	HK$19,296
2026-09-18	16座高層連車位	2,119 ft²	HK$4,089 萬	HK$19,296
2026-09-18	碧瑤灣高層	2,119 ft²	HK$4,089 萬	HK$19,296
2026-09-17	31座 24樓 4房2廳 \| 車位	2,119 ft²	HK$4,089 萬	HK$19,296
2026-09-17	31座 24	2,119 ft²	HK$4,089 萬	HK$19,296
2026-09-16	碧瑤灣 16樓 42座	2,079 ft²	HK$3,500 萬	HK$16,835
2026-09-15	42座 16	2,079 ft²	HK$3,500 萬	HK$16,835
2026-09-15	42座 16樓 4房2廳 \| 車位	2,079 ft²	HK$3,500 萬	HK$16,835
2026-09-09	碧瑤灣 13樓 A室 26座	976 ft²	HK$1,438 萬	HK$14,734
2026-09-09	碧瑤灣 13樓 A室	976 ft²	HK$1,438 萬	HK$14,734
2026-09-09	碧瑤灣高層	976 ft²	HK$1,438 萬	HK$14,734
2026-09-09	碧瑤灣 26座 13 A室	976 ft²	HK$1,438 萬	HK$14,734
2026-09-09	碧瑤灣大廈連車位 2房	976 ft²	HK$1,438 萬	HK$14,734
2026-09-09	16座高層連車位	976 ft²	HK$1,438 萬	HK$14,734
2026-09-08	26座 13樓 A室 2房2廳 \| 車位	976 ft²	HK$1,438 萬	HK$14,734
2026-09-08	26座 13 A室	976 ft²	HK$1,438 萬	HK$14,734
2026-08-26	31座 24	2,119 ft²	HK$4,089 萬	HK$19,296
2026-08-21	16座市場連車位	976 ft²	HK$1,438 萬	HK$14,734
2026-08-21	碧瑤灣大廈連車位露台 2房	976 ft²	HK$1,438 萬	HK$14,734
2026-08-21	碧瑤灣高層	976 ft²	HK$1,438 萬	HK$14,734
2026-08-19	碧瑤灣地下 1樓 98號(28-	—	HK$150 萬	—
2026-08-19	碧瑤灣低層地下1樓 98號(28-31座	—	HK$150 萬	—
2026-07-29	碧瑶湾高層露台	2,119 ft²	HK$4,089 萬	HK$19,296
2026-07-29	16座市場連車位	2,119 ft²	HK$4,089 萬	HK$19,296
2026-07-29	碧瑤灣大廈連車位露台 4房	2,119 ft²	HK$4,089 萬	HK$19,296

在28Hse 千居瀏覽全部盤源在中原地產 Centanet瀏覽全部盤源在美聯物業 Midland瀏覽全部盤源

放盤資料由各代理平台公開頁面每日抓取，最終價格、面積及供應情況以該平台及持牌代理為準。博晉顧問並非地產代理。

常見問題

以下答案全部由碧瑤灣本身的數據計出，數字隨每日更新而變。

碧瑤灣呎價幾錢？

碧瑤灣現時實用呎價約 HK$12,141–HK$16,663，中位約 HK$14,402。價格區間先以已報成交計算，其次才用現時叫價，所以貼近真實成交價而非宣傳平均價。

碧瑤灣一個單位大約幾錢？

按今日區間，碧瑤灣一個中等面積單位約 HK$3,274萬。在本頁價格區間工具輸入實際實用面積同樓層，就得出該單位的數字。

碧瑤灣最新成交點？

我們持有的碧瑤灣最新成交為 2026 年 9 月；本頁成交表列出每宗成交的座數、樓層段、實用面積、成交價同呎價。

碧瑤灣租金回報幾多？

毛租金回報約 2.8%。扣除每呎 HK$3 管理費、差餉同日常維修後，我們計出的淨回報為 2.32%，參考中位月租約 HK$40,000。

碧瑤灣管理費幾錢？

每實用平方呎每月約 HK$3，即 600 呎單位每月約 HK$1,620。管理費是按揭利息以外最大的持有成本。

碧瑤灣係幾年樓？

碧瑤灣於 1975–1979 年入伙，樓齡約 47 年。樓齡會影響按揭年期，亦關乎舊樓可能收取的大維修攤分。

碧瑤灣有幾多個單位？

共 1,515 個單位，每年約 4.5% 成交。成交愈多，可比證據愈足，而議價正是靠證據。

碧瑤灣返中環要幾久？

由薄扶林搭公共交通去中環約 22 分鐘。去銅鑼灣、尖沙咀、觀塘同啟德的時間見本頁通勤部分。

碧瑤灣議價空間有幾大？

要看個別單位，唔係睇整個屋苑：我們會用同座、同樓層段、同格局的成交同叫價比較。本頁列出在碧瑤灣議減 3%、5%、8% 分別值幾多錢。我們收費為議減金額的一半，簽臨時買賣合約時支付；未能議減則不收費。

買碧瑤灣仲要付咩費用？

從價印花稅、律師費、代理佣金同按揭相關費用。成交價每減一元，印花稅、佣金同數十年按揭利息同步下降 — 詳見本頁連結的買樓費用指南。

買這個屋苑前要計清楚的數

薄扶林其他屋苑比較

同區選擇：比較呎價、單位數目同回報，再決定係唔係碧瑤灣。

碧瑤灣定置富花園好？置富花園 · HK$11,054–HK$14,305 · 4,328

本頁分數及價格區間為公開資料的比較分析，並非任何單位的估價或投資建議。博晉顧問並非地產代理，亦非持牌估價師；實際成交價需按單位座向、樓層、裝修及業主意向而定。