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屋苑評分

碧瑤灣評分、呎價區間同議價空間

碧瑤灣（薄扶林）的博晉屋苑評分：流通性、淨租金回報、通勤時間、樓齡及發展商五項指標，全部列出原始數據同來源。

薄扶林返回香港屋苑評分

碧瑤灣

薄扶林 · New World Development

總單位數: 1,515
年換手率: 4.5%
落成年份: 1975–1979
管理費: HK$2.7／呎
毛租金回報: 2.8%
淨租金回報: 2.32%

博晉屋苑評分

56／100

實用呎價區間

HK$13,601–HK$16,075

中位呎價 HK$14,838 每平方呎

成交價區間（參考）

HK$1,885 萬 – HK$2,228 萬

區間中位 HK$20,565,468

碧瑤灣位於薄扶林，約 1,515 個單位，1975–1979 年落成。每年約有 4.5% 單位成交，往主要商業區的加權通勤時間約 31 分鐘，扣除管理費、差餉及空置準備後的淨租金回報約 2.32%。

五項指標分數

五項指標一眼看清

越貼近外圈越強。流通度高即易買易賣，回報高即租金撐得住樓價，通勤短、樓齡新、發展商穩則抗跌力較好。

流通: 56/100
回報: 66/100
通勤: 58/100
樓齡: 16/100
發展商: 82/100

流通性權重 30% · 56/100

成交愈密，可比成交愈多，議價愈有實據。

淨租金回報權重 25% · 66/100

扣除管理費、差餉及空租後真正落袋的回報。

通勤時間（多商業區加權）權重 20% · 58/100

按你選定的工作地點加權計算的門到門時間。

樓齡權重 15% · 16/100

影響銀行估價、按揭年期及維修支出。

發展商及管理權重 10% · 82/100

管理質素解釋同區屋苑的長期價差。

你主要在哪一區上班？

中環／金鐘22 min

銅鑼灣／灣仔26 min

尖沙咀／九龍站34 min

觀塘／九龍灣40 min

啟德／九龍城44 min

實際單位面積

以下面積是各大平台屋苑資料頁列出的實際單位間隔，唔需要自己估。揀一個面積，下面的估值、議價空間同月租都會即時按呢個面積計。

屋苑面積範圍: 906–2,770 ft²

此面積估算樓價

HK$2,057 萬

此面積估算月租

HK$56,826

間隔	實用面積	估算樓價	估算月租
2 房	906 ft²	HK$1,344 萬	HK$37,146
2 房	976 ft²	HK$1,448 萬	HK$40,016
3 房	1,296 ft²	HK$1,923 萬	HK$53,136
3 房	1,386 ft²	HK$2,057 萬	HK$56,826
4 房	2,119 ft²	HK$3,144 萬	HK$86,879
4 房	2,488 ft²	HK$3,692 萬	HK$102,008

面積及租金資料每日由中原、美聯、28Hse 的屋苑資料頁抓取，成交細節以持牌代理為準。

成交價區間

輸入實用面積同樓層，得出這個屋苑的成交價區間，以及議價值幾多錢。

揀單位面積

樓層

議減幅度	節省金額	扣除服務費後淨額
3%	HK$616,964	HK$308,482
5%	HK$1,028,273	HK$514,137
8%	HK$1,645,237	HK$822,619

節省金額 = 區間中位 × 議減幅度；淨額 = 節省金額 ÷ 2。實際議價空間取決於業主情況、銀行估價及同期成交。

議價角度

成交不算頻密，放盤時間長、業主有時間壓力的個案，才是折扣真正出現的位置。樓齡約 47 年，銀行估價同按揭年期一樣影響出價，估價不足是合理的議價理由。

數據來源

以下每項數字都對應一個公開頁面，你可以自行核對。

來源	實用呎價區間	平均呎價	近期成交
28Hse 千居	HK$13,104–HK$13,104	HK$13,104	7
中原地產 Centanet	HK$12,141–HK$21,355	HK$12,818	1
美聯物業 Midland	—	HK$17,320	1

資料來源為各地產網站公開頁面，僅作比較參考；個別單位成交價仍需視座向、樓層、裝修及業主意向而定。

數據截至 2026 年 8 月，以公開官方及市場發布為準，成交價區間僅供比較參考。

租金水平

以各大平台現時放租數據計算，用來核對回報，也用來衡量放租需求。

此面積估算月租 · 1386 ft²

HK$56,826

租金呎價（每月）

HK$41.0

屋苑平均月租

HK$41,000/ 月

平台列出的全屋苑平均月租，未分間隔。

2 房 · 906 ft² · HK$37,1462 房 · 976 ft² · HK$40,0163 房 · 1,296 ft² · HK$53,1363 房 · 1,386 ft² · HK$56,8264 房 · 2,119 ft² · HK$86,8794 房 · 2,488 ft² · HK$102,008

叫價合理嗎？

我們以該屋苑的成交紀錄為基礎，按成交日期（愈近期權重愈高）、實用面積、樓層及座數逐項調整，估算每個放盤的合理價位，並列出議價目標價。成交紀錄不足時，我們會改用現時叫價分佈，並在下方註明所用方法。

放售單位: 30放租單位: 4已累積 25 宗成交紀錄

現時未有抓取到放盤資料，數據每日更新。

近期成交紀錄

我們自行累積的成交紀錄，是估價與議價的根據；每日抓取，只會累積不會覆蓋。

成交日期	單位	實用面積	成交價	實用呎價
2026-08-19	碧瑤灣低層地下1樓 98號(28-31座	—	HK$150 萬	—
2026-07-29	碧瑶湾高層露台	2,119 ft²	HK$4,089 萬	HK$19,296
2026-07-15	碧瑶湾高層	976 ft²	HK$1,251 萬	HK$12,818
2026-07-15	碧瑤灣 26座 12樓 C室	976 ft²	HK$1,251 萬	HK$12,818
2026-06-22	碧瑤灣 22座 8樓 A室	906 ft²	HK$1,328 萬	HK$14,658
2026-06-22	碧瑶湾高層	906 ft²	HK$1,328 萬	HK$14,658
2026-06-18	碧瑶湾高層	1,386 ft²	HK$2,228 萬	HK$16,075
2026-06-18	碧瑤灣 16座 9樓 A室	1,386 ft²	HK$2,228 萬	HK$16,075
2026-06-17	碧瑶湾高層	906 ft²	HK$1,338 萬	HK$14,768
2026-06-17	碧瑤灣 22座 10樓 A室	906 ft²	HK$1,338 萬	HK$14,768
2026-06-16	碧瑶湾高層	906 ft²	HK$1,328 萬	HK$14,658
2026-06-09	碧瑶湾高層	2,488 ft²	HK$3,000 萬	HK$12,058
2026-06-08	48座 26	2,488 ft²	HK$3,000 萬	HK$12,058
2026-06-05	碧瑶湾高層	1,363 ft²	HK$2,028 萬	HK$14,879
2026-06-04	23座 16 D室	1,363 ft²	HK$2,028 萬	HK$14,879
2026-06-04	碧瑶湾高層	1,363 ft²	HK$2,068 萬	HK$15,172
2026-06-03	21座 18 C室	1,363 ft²	HK$2,068 萬	HK$15,172
2026-06-01	碧瑶湾高層	1,386 ft²	HK$2,228 萬	HK$16,075
2026-05-11	38座 8	1,296 ft²	HK$2,050 萬	HK$15,818
2026-04-26	19座 6 D室	1,363 ft²	HK$1,925 萬	HK$14,123
—	26座 12 C室	976 ft²	HK$1,251 萬	HK$12,818
—	22座 8 A室	906 ft²	HK$1,328 萬	HK$14,658
—	16座 9 A室	1,386 ft²	HK$2,228 萬	HK$16,075
—	31座 24 4房2廳 \| 車位	2,119 ft²	HK$4,089 萬	HK$19,296
—	22座 10 A室	906 ft²	HK$1,338 萬	HK$14,768

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放盤資料由各代理平台公開頁面每日抓取，最終價格、面積及供應情況以該平台及持牌代理為準。博晉顧問並非地產代理。

本頁分數及價格區間為公開資料的比較分析，並非任何單位的估價或投資建議。博晉顧問並非地產代理，亦非持牌估價師；實際成交價需按單位座向、樓層、裝修及業主意向而定。