楼盘评分

碧瑤灣评分、每平方英尺价区间与议价空间

碧瑤灣（薄扶林）的博晋楼盘评分：流通性、净租金回报、通勤时间、楼龄及开发商五项指标，全部列出原始数据与来源。

碧瑤灣位于香港薄扶林，共 1,515 个单位，1975–1979 年入住；实用呎价约 HK$12,141–HK$16,663，管理费每呎 HK$3，毛租金回报约 2.8%，每年约 4.5% 单位成交。

薄扶林返回香港楼盘评分

碧瑤灣

薄扶林 · New World Development

总单位数: 1,515
年换手率: 4.5%
落成年份: 1975–1979
管理费: HK$2.7／平方英尺
毛租金回报: 2.8%
净租金回报: 2.32%

博晋楼盘评分

56／100

实用呎价区间

HK$14,658–HK$16,835

中位呎价 HK$15,747 每平方英尺

成交价区间（参考）

HK$3,047 万 – HK$3,500 万

区间中位 HK$32,736,974

碧瑤灣位于薄扶林，约 1,515 个单位，1975–1979 年落成。每年约 4.5% 的单位成交，往主要商业区的加权通勤时间约 31 分钟，扣除管理费、差饷及空置准备后的净租金回报约 2.32%。

五项指标分数

五项指标一眼看清

越贴近外圈越强。流通度高即易买易卖，回报高即租金撑得住房价，通勤短、楼龄新、开发商稳则抗跌力较好。

流通: 56/100
回报: 66/100
通勤: 58/100
楼龄: 16/100
开发商: 82/100

流通性权重 30% · 56/100

成交越密，可比成交越多，议价越有实据。

净租金回报权重 25% · 66/100

扣除管理费、差饷及空租后真正落袋的回报。

通勤时间（多商业区加权）权重 20% · 58/100

按你选定的工作地点加权计算的门到门时间。

楼龄权重 15% · 16/100

影响银行估价、按揭年期及维修支出。

开发商及管理权重 10% · 82/100

管理质素解释同区楼盘的长期价差。

你主要在哪一区上班？

中环／金钟22 min

铜锣湾／湾仔26 min

尖沙咀／九龙站34 min

观塘／九龙湾40 min

启德／九龙城44 min

实际单位面积

以下面积是各大平台楼盘资料页列出的实际单位间隔，无需自己估算。选一个面积，下面的估值、议价空间和月租都会按此面积计算。

楼盘面积范围: 906–2,770 ft²

该面积估算楼价

HK$3,274 万

该面积估算月租

HK$87,318

间隔	实用面积	估算楼价	估算月租
2 房	906 ft²	HK$1,427 万	HK$38,052
2 房	976 ft²	HK$1,537 万	HK$40,992
3 房	1,386 ft²	HK$2,182 万	HK$58,212
4 房	2,079 ft²	HK$3,274 万	HK$87,318
4 房	2,119 ft²	HK$3,337 万	HK$88,998
4 房	2,488 ft²	HK$3,918 万	HK$104,496

面积及租金资料每日由中原、美联、28Hse 的楼盘资料页抓取，成交细节以持牌代理为准。

成交价区间

输入实用面积与楼层，得出这个楼盘的成交价区间，以及议价值多少钱。

选择单位面积

楼层

议减幅度	节省金额	扣除服务费后净额
3%	HK$982,109	HK$491,055
5%	HK$1,636,849	HK$818,424
8%	HK$2,618,958	HK$1,309,479

节省金额 = 区间中位 × 议减幅度；净额 = 节省金额 ÷ 2。实际议价空间取决于业主情况、银行估价及同期成交。

议价角度

成交不算频密，放盘时间长、业主有时间压力的个案，才是折扣真正出现的地方。楼龄约 47 年，银行估价与按揭年期同样影响出价，估价不足是合理的议价理由。

数据来源

以下每项数字都对应一个公开页面，你可以自行核对。

来源	实用呎价区间	平均呎价	近期成交
28Hse 千居	HK$14,857–HK$19,495	HK$15,230	3
中原地產 Centanet	HK$12,141–HK$21,355	HK$12,141	4
美聯物業 Midland	HK$16,915–HK$18,305	HK$18,305	3

资料来源为各地产网站公开页面，仅作比较参考；个别单位成交价仍需视座向、楼层、装修及业主意向而定。

数据截至 2026 年 8 月，以公开官方及市场发布为准，成交价区间仅供比较参考。

租金水平

以各大平台现时放租数据计算，用来核对回报，也用来衡量出租需求。

该面积估算月租 · 2079 ft²

HK$87,318

租金呎价（每月）

HK$42.0

楼盘平均月租

HK$40,000/ 月

平台列出的全楼盘平均月租，未分间隔。

2 房 · 906 ft² · HK$38,0522 房 · 976 ft² · HK$40,9923 房 · 1,386 ft² · HK$58,2124 房 · 2,079 ft² · HK$87,3184 房 · 2,119 ft² · HK$88,9984 房 · 2,488 ft² · HK$104,496

叫价合理吗？

我们以该楼盘的成交纪录为基础，按成交日期（愈近期权重愈高）、实用面积、楼层及座数逐项调整，估算每个房源的合理价位，并列出议价目标价。成交纪录不足时，改用现时叫价分布，并在下方注明所用方法。

放售单位: 32放租单位: 4已累积 89 宗成交纪录

现时未抓取到放盘资料，数据每日更新。

近期成交纪录

我们自行累积的成交纪录，是估价与议价的根据；每日抓取，只会累积不会覆盖。

成交日期	单位	实用面积	成交价	实用呎价
2026-09-22	碧瑤灣 24樓 46座	2,488 ft²	HK$4,650 万	HK$18,690
2026-09-22	碧瑤灣高層	2,488 ft²	HK$4,650 万	HK$18,690
2026-09-22	16座高層連車位	2,488 ft²	HK$4,650 万	HK$18,690
2026-09-21	46座 24	2,488 ft²	HK$4,650 万	HK$18,690
2026-09-21	46座 24樓 4房2廳 \| 車位	2,488 ft²	HK$4,650 万	HK$18,690
2026-09-18	碧瑤灣 24樓 31座	2,119 ft²	HK$4,089 万	HK$19,296
2026-09-18	16座高層連車位	2,119 ft²	HK$4,089 万	HK$19,296
2026-09-18	碧瑤灣高層	2,119 ft²	HK$4,089 万	HK$19,296
2026-09-17	31座 24樓 4房2廳 \| 車位	2,119 ft²	HK$4,089 万	HK$19,296
2026-09-17	31座 24	2,119 ft²	HK$4,089 万	HK$19,296
2026-09-16	碧瑤灣 16樓 42座	2,079 ft²	HK$3,500 万	HK$16,835
2026-09-15	42座 16	2,079 ft²	HK$3,500 万	HK$16,835
2026-09-15	42座 16樓 4房2廳 \| 車位	2,079 ft²	HK$3,500 万	HK$16,835
2026-09-09	碧瑤灣 13樓 A室 26座	976 ft²	HK$1,438 万	HK$14,734
2026-09-09	碧瑤灣 13樓 A室	976 ft²	HK$1,438 万	HK$14,734
2026-09-09	碧瑤灣高層	976 ft²	HK$1,438 万	HK$14,734
2026-09-09	碧瑤灣 26座 13 A室	976 ft²	HK$1,438 万	HK$14,734
2026-09-09	碧瑤灣大廈連車位 2房	976 ft²	HK$1,438 万	HK$14,734
2026-09-09	16座高層連車位	976 ft²	HK$1,438 万	HK$14,734
2026-09-08	26座 13樓 A室 2房2廳 \| 車位	976 ft²	HK$1,438 万	HK$14,734
2026-09-08	26座 13 A室	976 ft²	HK$1,438 万	HK$14,734
2026-08-26	31座 24	2,119 ft²	HK$4,089 万	HK$19,296
2026-08-21	16座市場連車位	976 ft²	HK$1,438 万	HK$14,734
2026-08-21	碧瑤灣大廈連車位露台 2房	976 ft²	HK$1,438 万	HK$14,734
2026-08-21	碧瑤灣高層	976 ft²	HK$1,438 万	HK$14,734
2026-08-19	碧瑤灣地下 1樓 98號(28-	—	HK$150 万	—
2026-08-19	碧瑤灣低層地下1樓 98號(28-31座	—	HK$150 万	—
2026-07-29	碧瑶湾高層露台	2,119 ft²	HK$4,089 万	HK$19,296
2026-07-29	16座市場連車位	2,119 ft²	HK$4,089 万	HK$19,296
2026-07-29	碧瑤灣大廈連車位露台 4房	2,119 ft²	HK$4,089 万	HK$19,296

在28Hse 千居浏览全部房源在中原地產 Centanet浏览全部房源在美聯物業 Midland浏览全部房源

放盘资料由各代理平台公开页面每日抓取，最终价格、面积及供应情况以该平台及持牌代理为准。博晋顾问并非地产代理。

常见问题

以下答案全部由碧瑤灣本身的数据计算，数字随每日更新而变。

碧瑤灣呎价多少？

碧瑤灣目前实用呎价约 HK$12,141–HK$16,663，中位约 HK$14,402。价格区间先用已报成交计算，其次才用现时叫价，所以贴近真实成交价而不是宣传平均价。

碧瑤灣一个单位大约多少钱？

按今天的区间，碧瑤灣一个中等面积单位约 HK$3,274万。在本页的价格区间工具输入实际实用面积和楼层，可得出该单位的数字。

碧瑤灣最新成交如何？

我们持有的碧瑤灣最新成交为 2026 年 9 月；本页成交表列出每宗成交的座数、楼层段、实用面积、成交价及呎价。

碧瑤灣租金回报多少？

毛租金回报约 2.8%。扣除每呎 HK$3 管理费、差饷及日常维修后，我们计出的净回报为 2.32%，参考中位月租约 HK$40,000。

碧瑤灣管理费多少？

每实用平方呎每月约 HK$3，即 600 呎单位每月约 HK$1,620。管理费是按揭利息以外最大的持有成本。

碧瑤灣是几年楼？

碧瑤灣于 1975–1979 年入住，楼龄约 47 年。楼龄会影响按揭年期，也关系到旧楼可能收取的大维修摊分。

碧瑤灣有多少单位？

共 1,515 个单位，每年约 4.5% 成交。成交越多，可比证据越充足，而议价正是靠证据。

碧瑤灣到中环要多久？

由薄扶林乘公共交通到中环约 22 分钟。到铜锣湾、尖沙咀、观塘及启德的时间见本页通勤部分。

碧瑤灣议价空间有多大？

取决于个别单位，而非整个楼盘：我们以同座、同楼层段、同格局的成交与叫价比较。本页列出在碧瑤灣议减 3%、5%、8% 分别值多少钱。我们收费为议减金额的一半，签临时买卖合约时支付；未能议减则不收费。

买碧瑤灣还要付什么费用？

从价印花税、律师费、代理佣金及按揭相关费用。成交价每减一元，印花税、佣金与数十年按揭利息同步下降 — 详见本页连结的买楼费用指南。

买这个楼盘前要算清楚的数

薄扶林其他楼盘比较

同区选择：比较呎价、单位数目与回报，再决定是不是碧瑤灣。

碧瑤灣还是置富花園好？置富花園 · HK$11,054–HK$14,305 · 4,328

本页分数及价格区间为公开资料的比较分析，并非任何单位的估价或投资建议。博晋顾问并非地产代理，也非持牌估价师；实际成交价需按单位座向、楼层、装修及业主意向而定。