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楼盘评分

碧瑤灣评分、每平方英尺价区间与议价空间

碧瑤灣（薄扶林）的博晋楼盘评分：流通性、净租金回报、通勤时间、楼龄及开发商五项指标，全部列出原始数据与来源。

薄扶林返回香港楼盘评分

碧瑤灣

薄扶林 · New World Development

总单位数: 1,515
年换手率: 4.5%
落成年份: 1975–1979
管理费: HK$2.7／平方英尺
毛租金回报: 2.8%
净租金回报: 2.32%

博晋楼盘评分

56／100

实用呎价区间

HK$13,601–HK$16,075

中位呎价 HK$14,838 每平方英尺

成交价区间（参考）

HK$1,885 万 – HK$2,228 万

区间中位 HK$20,565,468

碧瑤灣位于薄扶林，约 1,515 个单位，1975–1979 年落成。每年约 4.5% 的单位成交，往主要商业区的加权通勤时间约 31 分钟，扣除管理费、差饷及空置准备后的净租金回报约 2.32%。

五项指标分数

五项指标一眼看清

越贴近外圈越强。流通度高即易买易卖，回报高即租金撑得住房价，通勤短、楼龄新、开发商稳则抗跌力较好。

流通: 56/100
回报: 66/100
通勤: 58/100
楼龄: 16/100
开发商: 82/100

流通性权重 30% · 56/100

成交越密，可比成交越多，议价越有实据。

净租金回报权重 25% · 66/100

扣除管理费、差饷及空租后真正落袋的回报。

通勤时间（多商业区加权）权重 20% · 58/100

按你选定的工作地点加权计算的门到门时间。

楼龄权重 15% · 16/100

影响银行估价、按揭年期及维修支出。

开发商及管理权重 10% · 82/100

管理质素解释同区楼盘的长期价差。

你主要在哪一区上班？

中环／金钟22 min

铜锣湾／湾仔26 min

尖沙咀／九龙站34 min

观塘／九龙湾40 min

启德／九龙城44 min

实际单位面积

以下面积是各大平台楼盘资料页列出的实际单位间隔，无需自己估算。选一个面积，下面的估值、议价空间和月租都会按此面积计算。

楼盘面积范围: 906–2,770 ft²

该面积估算楼价

HK$2,057 万

该面积估算月租

HK$56,826

间隔	实用面积	估算楼价	估算月租
2 房	906 ft²	HK$1,344 万	HK$37,146
2 房	976 ft²	HK$1,448 万	HK$40,016
3 房	1,296 ft²	HK$1,923 万	HK$53,136
3 房	1,386 ft²	HK$2,057 万	HK$56,826
4 房	2,119 ft²	HK$3,144 万	HK$86,879
4 房	2,488 ft²	HK$3,692 万	HK$102,008

面积及租金资料每日由中原、美联、28Hse 的楼盘资料页抓取，成交细节以持牌代理为准。

成交价区间

输入实用面积与楼层，得出这个楼盘的成交价区间，以及议价值多少钱。

选择单位面积

楼层

议减幅度	节省金额	扣除服务费后净额
3%	HK$616,964	HK$308,482
5%	HK$1,028,273	HK$514,137
8%	HK$1,645,237	HK$822,619

节省金额 = 区间中位 × 议减幅度；净额 = 节省金额 ÷ 2。实际议价空间取决于业主情况、银行估价及同期成交。

议价角度

成交不算频密，放盘时间长、业主有时间压力的个案，才是折扣真正出现的地方。楼龄约 47 年，银行估价与按揭年期同样影响出价，估价不足是合理的议价理由。

数据来源

以下每项数字都对应一个公开页面，你可以自行核对。

来源	实用呎价区间	平均呎价	近期成交
28Hse 千居	HK$13,104–HK$13,104	HK$13,104	7
中原地產 Centanet	HK$12,141–HK$21,355	HK$12,818	1
美聯物業 Midland	—	HK$17,320	1

资料来源为各地产网站公开页面，仅作比较参考；个别单位成交价仍需视座向、楼层、装修及业主意向而定。

数据截至 2026 年 8 月，以公开官方及市场发布为准，成交价区间仅供比较参考。

租金水平

以各大平台现时放租数据计算，用来核对回报，也用来衡量出租需求。

该面积估算月租 · 1386 ft²

HK$56,826

租金呎价（每月）

HK$41.0

楼盘平均月租

HK$41,000/ 月

平台列出的全楼盘平均月租，未分间隔。

2 房 · 906 ft² · HK$37,1462 房 · 976 ft² · HK$40,0163 房 · 1,296 ft² · HK$53,1363 房 · 1,386 ft² · HK$56,8264 房 · 2,119 ft² · HK$86,8794 房 · 2,488 ft² · HK$102,008

叫价合理吗？

我们以该楼盘的成交纪录为基础，按成交日期（愈近期权重愈高）、实用面积、楼层及座数逐项调整，估算每个房源的合理价位，并列出议价目标价。成交纪录不足时，改用现时叫价分布，并在下方注明所用方法。

放售单位: 30放租单位: 4已累积 25 宗成交纪录

现时未抓取到放盘资料，数据每日更新。

近期成交纪录

我们自行累积的成交纪录，是估价与议价的根据；每日抓取，只会累积不会覆盖。

成交日期	单位	实用面积	成交价	实用呎价
2026-08-19	碧瑤灣低層地下1樓 98號(28-31座	—	HK$150 万	—
2026-07-29	碧瑶湾高層露台	2,119 ft²	HK$4,089 万	HK$19,296
2026-07-15	碧瑶湾高層	976 ft²	HK$1,251 万	HK$12,818
2026-07-15	碧瑤灣 26座 12樓 C室	976 ft²	HK$1,251 万	HK$12,818
2026-06-22	碧瑤灣 22座 8樓 A室	906 ft²	HK$1,328 万	HK$14,658
2026-06-22	碧瑶湾高層	906 ft²	HK$1,328 万	HK$14,658
2026-06-18	碧瑶湾高層	1,386 ft²	HK$2,228 万	HK$16,075
2026-06-18	碧瑤灣 16座 9樓 A室	1,386 ft²	HK$2,228 万	HK$16,075
2026-06-17	碧瑶湾高層	906 ft²	HK$1,338 万	HK$14,768
2026-06-17	碧瑤灣 22座 10樓 A室	906 ft²	HK$1,338 万	HK$14,768
2026-06-16	碧瑶湾高層	906 ft²	HK$1,328 万	HK$14,658
2026-06-09	碧瑶湾高層	2,488 ft²	HK$3,000 万	HK$12,058
2026-06-08	48座 26	2,488 ft²	HK$3,000 万	HK$12,058
2026-06-05	碧瑶湾高層	1,363 ft²	HK$2,028 万	HK$14,879
2026-06-04	23座 16 D室	1,363 ft²	HK$2,028 万	HK$14,879
2026-06-04	碧瑶湾高層	1,363 ft²	HK$2,068 万	HK$15,172
2026-06-03	21座 18 C室	1,363 ft²	HK$2,068 万	HK$15,172
2026-06-01	碧瑶湾高層	1,386 ft²	HK$2,228 万	HK$16,075
2026-05-11	38座 8	1,296 ft²	HK$2,050 万	HK$15,818
2026-04-26	19座 6 D室	1,363 ft²	HK$1,925 万	HK$14,123
—	26座 12 C室	976 ft²	HK$1,251 万	HK$12,818
—	22座 8 A室	906 ft²	HK$1,328 万	HK$14,658
—	16座 9 A室	1,386 ft²	HK$2,228 万	HK$16,075
—	31座 24 4房2廳 \| 車位	2,119 ft²	HK$4,089 万	HK$19,296
—	22座 10 A室	906 ft²	HK$1,338 万	HK$14,768

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放盘资料由各代理平台公开页面每日抓取，最终价格、面积及供应情况以该平台及持牌代理为准。博晋顾问并非地产代理。

本页分数及价格区间为公开资料的比较分析，并非任何单位的估价或投资建议。博晋顾问并非地产代理，也非持牌估价师；实际成交价需按单位座向、楼层、装修及业主意向而定。