屋苑評分

康麗園評分、呎價區間同議價空間

康麗園（觀塘）的博晉屋苑評分：流通性、淨租金回報、通勤時間、樓齡及發展商五項指標，全部列出原始數據同來源。

康麗園位於香港觀塘，共 480 個單位，1973 年入伙；實用呎價約 HK$8,736–HK$12,195，管理費每呎 HK$3，毛租金回報約 3.2%，每年約 4.6% 單位成交。

觀塘返回香港屋苑評分

康麗園

觀塘 · 合和

總單位數: 480
年換手率: 4.6%
落成年份: 1973–1973
管理費: HK$2.7／呎
毛租金回報: 3.2%
淨租金回報: 2.60%

博晉屋苑評分

57／100

實用呎價區間

HK$7,540–HK$9,307

中位呎價 HK$8,423 每平方呎

成交價區間（參考）

HK$344 萬 – HK$424 萬

區間中位 HK$3,841,070

康麗園位於觀塘，約 480 個單位，1973–1973 年落成。每年約有 4.6% 單位成交，往主要商業區的加權通勤時間約 22 分鐘，扣除管理費、差餉及空置準備後的淨租金回報約 2.60%。

五項指標分數

五項指標一眼看清

越貼近外圈越強。流通度高即易買易賣，回報高即租金撐得住樓價，通勤短、樓齡新、發展商穩則抗跌力較好。

流通: 46/100
回報: 80/100
通勤: 77/100
樓齡: 4/100
發展商: 76/100

流通性權重 30% · 46/100

成交愈密，可比成交愈多，議價愈有實據。

淨租金回報權重 25% · 80/100

扣除管理費、差餉及空租後真正落袋的回報。

通勤時間（多商業區加權）權重 20% · 77/100

按你選定的工作地點加權計算的門到門時間。

樓齡權重 15% · 4/100

影響銀行估價、按揭年期及維修支出。

發展商及管理權重 10% · 76/100

管理質素解釋同區屋苑的長期價差。

你主要在哪一區上班？

中環／金鐘28 min

銅鑼灣／灣仔32 min

尖沙咀／九龍站22 min

觀塘／九龍灣6 min

啟德／九龍城12 min

實際單位面積

以下面積是各大平台屋苑資料頁列出的實際單位間隔，唔需要自己估。揀一個面積，下面的估值、議價空間同月租都會即時按呢個面積計。

屋苑面積範圍: 425–531 ft²

此面積估算樓價

HK$384 萬

此面積估算月租

HK$14,136

間隔	實用面積	估算樓價	估算月租
開放式	435 ft² · 建築面積 516 ft²	HK$366 萬	HK$13,485
2 房	435 ft² · 建築面積 514 ft²	HK$366 萬	HK$13,485
開放式	440 ft² · 建築面積 516 ft²	HK$371 萬	HK$13,640
開放式	456 ft² · 建築面積 518 ft²	HK$384 萬	HK$14,136
2 房	456 ft²	HK$384 萬	HK$14,136
開放式	516 ft² · 建築面積 516 ft²	HK$435 萬	HK$15,996

面積及租金資料每日由中原、美聯、28Hse 的屋苑資料頁抓取，成交細節以持牌代理為準。

成交價區間

輸入實用面積同樓層，得出這個屋苑的成交價區間，以及議價值幾多錢。

揀單位面積

樓層

議減幅度	節省金額	扣除服務費後淨額
3%	HK$115,232	HK$57,616
5%	HK$192,054	HK$96,027
8%	HK$307,286	HK$153,643

節省金額 = 區間中位 × 議減幅度；淨額 = 節省金額 ÷ 2。實際議價空間取決於業主情況、銀行估價及同期成交。

議價角度

成交不算頻密，放盤時間長、業主有時間壓力的個案，才是折扣真正出現的位置。樓齡約 53 年，銀行估價同按揭年期一樣影響出價，估價不足是合理的議價理由。

數據來源

以下每項數字都對應一個公開頁面，你可以自行核對。

來源	實用呎價區間	平均呎價	近期成交
28Hse 千居	HK$8,421–HK$9,727	HK$8,948	1
中原地產 Centanet	HK$8,728–HK$12,195	—	0
美聯物業 Midland	HK$8,295–HK$9,250	HK$8,295	0

資料來源為各地產網站公開頁面，僅作比較參考；個別單位成交價仍需視座向、樓層、裝修及業主意向而定。

數據截至 2026 年 8 月，以公開官方及市場發布為準，成交價區間僅供比較參考。

租金水平

以各大平台現時放租數據計算，用來核對回報，也用來衡量放租需求。

此面積估算月租 · 456 ft²

HK$14,136

租金呎價（每月）

HK$31.0

屋苑平均月租

HK$6,200/ 月

平台列出的全屋苑平均月租，未分間隔。

開放式 · 435 ft² · HK$13,4852 房 · 435 ft² · HK$13,485開放式 · 440 ft² · HK$13,640開放式 · 456 ft² · HK$14,1362 房 · 456 ft² · HK$14,136開放式 · 516 ft² · HK$15,996

叫價合理嗎？

我們以該屋苑的成交紀錄為基礎，按成交日期（愈近期權重愈高）、實用面積、樓層及座數逐項調整，估算每個放盤的合理價位，並列出議價目標價。成交紀錄不足時，我們會改用現時叫價分佈，並在下方註明所用方法。

放售單位: 6放租單位: —已累積 48 宗成交紀錄

現時未有抓取到放盤資料，數據每日更新。

近期成交紀錄

我們自行累積的成交紀錄，是估價與議價的根據；每日抓取，只會累積不會覆蓋。

成交日期	單位	實用面積	成交價	實用呎價
2026-09-30	康麗園高層 A	516 ft²	HK$370 萬	HK$7,171
2026-06-26	康麗園註冊處成交 2房	440 ft²	HK$365 萬	HK$8,295
2026-06-26	康麗園高層 B	440 ft²	HK$365 萬	HK$8,295
2026-06-26	康麗園 7 B2	440 ft²	HK$365 萬	HK$8,295
2026-06-25	B 7 2室	440 ft²	HK$365 萬	HK$8,295
2026-06-25	B座 7 2室	440 ft²	HK$365 萬	HK$8,295
2026-06-17	康麗園註冊處成交連車位	456 ft²	HK$386 萬	HK$8,465
2026-06-17	康麗園 12 D1	456 ft²	HK$386 萬	HK$8,465
2026-06-17	康麗園高層 C	456 ft²	HK$386 萬	HK$8,465
2026-06-16	D座 12 1室	456 ft²	HK$386 萬	HK$8,465
2026-06-16	D 12 1室	456 ft²	HK$386 萬	HK$8,455
2026-06-09	康麗園高層 D	514 ft²	HK$358 萬	HK$6,965
2026-06-09	康麗園註冊處成交	514 ft²	HK$358 萬	HK$6,965
2026-06-09	康麗園 20 D4	435 ft²	HK$358 萬	HK$8,230
2026-06-08	D 20 4室	435 ft²	HK$358 萬	HK$8,230
2026-06-08	D座 20 4室	435 ft²	HK$358 萬	HK$8,230
2026-06-08	康麗園 3 B1	440 ft²	HK$423 萬	HK$9,614
2026-06-04	康麗園高層 E	440 ft²	HK$423 萬	HK$9,614
2026-06-04	康麗園 3 A3	435 ft²	HK$390 萬	HK$8,966
2026-06-04	康麗園 3 B1	440 ft²	HK$423 萬	HK$9,614
2026-06-04	康麗園註冊處成交 2房	440 ft²	HK$423 萬	HK$9,614
2026-06-04	康麗園註冊處成交 2房	435 ft²	HK$390 萬	HK$8,966
2026-06-04	康麗園高層 F	435 ft²	HK$390 萬	HK$8,966
2026-06-03	A 3 3室	435 ft²	HK$390 萬	HK$8,966
2026-06-03	B 3 1室	440 ft²	HK$423 萬	HK$9,640
2026-06-03	B座 3 1室	440 ft²	HK$423 萬	HK$9,614
2026-06-03	A座 3 3室	435 ft²	HK$390 萬	HK$8,966
2026-05-12	康麗園高層 G	440 ft²	HK$423 萬	HK$9,614
2026-05-12	康麗園市場成交	440 ft²	HK$423 萬	HK$9,614
2026-05-07	康麗園高層 H	516 ft²	HK$368 萬	HK$7,132

在28Hse 千居瀏覽全部盤源在中原地產 Centanet瀏覽全部盤源在美聯物業 Midland瀏覽全部盤源

放盤資料由各代理平台公開頁面每日抓取，最終價格、面積及供應情況以該平台及持牌代理為準。博晉顧問並非地產代理。

常見問題

以下答案全部由康麗園本身的數據計出，數字隨每日更新而變。

康麗園呎價幾錢？

康麗園現時實用呎價約 HK$8,736–HK$12,195，中位約 HK$10,466。價格區間先以已報成交計算，其次才用現時叫價，所以貼近真實成交價而非宣傳平均價。

康麗園一個單位大約幾錢？

按今日區間，康麗園一個中等面積單位約 HK$384萬。在本頁價格區間工具輸入實際實用面積同樓層，就得出該單位的數字。

康麗園最新成交點？

我們持有的康麗園最新成交為 2026 年 9 月；本頁成交表列出每宗成交的座數、樓層段、實用面積、成交價同呎價。

康麗園租金回報幾多？

毛租金回報約 3.2%。扣除每呎 HK$3 管理費、差餉同日常維修後，我們計出的淨回報為 2.60%，參考中位月租約 HK$6,200。

康麗園管理費幾錢？

每實用平方呎每月約 HK$3，即 600 呎單位每月約 HK$1,620。管理費是按揭利息以外最大的持有成本。

康麗園係幾年樓？

康麗園於 1973 年入伙，樓齡約 53 年。樓齡會影響按揭年期，亦關乎舊樓可能收取的大維修攤分。

康麗園有幾多個單位？

共 480 個單位，每年約 4.6% 成交。成交愈多，可比證據愈足，而議價正是靠證據。

康麗園返中環要幾久？

由觀塘搭公共交通去中環約 28 分鐘。去銅鑼灣、尖沙咀、觀塘同啟德的時間見本頁通勤部分。

康麗園議價空間有幾大？

要看個別單位，唔係睇整個屋苑：我們會用同座、同樓層段、同格局的成交同叫價比較。本頁列出在康麗園議減 3%、5%、8% 分別值幾多錢。我們收費為議減金額的一半，簽臨時買賣合約時支付；未能議減則不收費。

買康麗園仲要付咩費用？

從價印花稅、律師費、代理佣金同按揭相關費用。成交價每減一元，印花稅、佣金同數十年按揭利息同步下降 — 詳見本頁連結的買樓費用指南。

買這個屋苑前要計清楚的數

觀塘其他屋苑比較

同區選擇：比較呎價、單位數目同回報，再決定係唔係康麗園。

本頁分數及價格區間為公開資料的比較分析，並非任何單位的估價或投資建議。博晉顧問並非地產代理，亦非持牌估價師；實際成交價需按單位座向、樓層、裝修及業主意向而定。