屋苑評分

曉麗苑評分、呎價區間同議價空間

曉麗苑（觀塘）的博晉屋苑評分：流通性、淨租金回報、通勤時間、樓齡及發展商五項指標，全部列出原始數據同來源。

曉麗苑位於香港觀塘，共 4,864 個單位，1997 年入伙；實用呎價約 HK$9,106–HK$9,780，管理費每呎 HK$3，毛租金回報約 3.2%，每年約 4.5% 單位成交。

觀塘返回香港屋苑評分

曉麗苑

觀塘 · 房委會

總單位數: 4,864
年換手率: 4.5%
落成年份: 1997–1997
管理費: HK$2.7／呎
毛租金回報: 3.2%
淨租金回報: 2.57%

博晉屋苑評分

67／100

實用呎價區間

HK$7,821–HK$8,532

中位呎價 HK$8,177 每平方呎

成交價區間（參考）

HK$472 萬 – HK$515 萬

區間中位 HK$4,938,606

曉麗苑位於觀塘，約 4,864 個單位，1997–1997 年落成。每年約有 4.5% 單位成交，往主要商業區的加權通勤時間約 22 分鐘，扣除管理費、差餉及空置準備後的淨租金回報約 2.57%。

五項指標分數

五項指標一眼看清

越貼近外圈越強。流通度高即易買易賣，回報高即租金撐得住樓價，通勤短、樓齡新、發展商穩則抗跌力較好。

流通: 56/100
回報: 78/100
通勤: 77/100
樓齡: 52/100
發展商: 76/100

流通性權重 30% · 56/100

成交愈密，可比成交愈多，議價愈有實據。

淨租金回報權重 25% · 78/100

扣除管理費、差餉及空租後真正落袋的回報。

通勤時間（多商業區加權）權重 20% · 77/100

按你選定的工作地點加權計算的門到門時間。

樓齡權重 15% · 52/100

影響銀行估價、按揭年期及維修支出。

發展商及管理權重 10% · 76/100

管理質素解釋同區屋苑的長期價差。

你主要在哪一區上班？

中環／金鐘28 min

銅鑼灣／灣仔32 min

尖沙咀／九龍站22 min

觀塘／九龍灣6 min

啟德／九龍城12 min

實際單位面積

以下面積是各大平台屋苑資料頁列出的實際單位間隔，唔需要自己估。揀一個面積，下面的估值、議價空間同月租都會即時按呢個面積計。

屋苑面積範圍: 431–888 ft²

此面積估算樓價

HK$494 萬

此面積估算月租

HK$16,912

間隔	實用面積	估算樓價	估算月租
開放式	431 ft²	HK$352 萬	HK$12,068
1 房	436 ft²	HK$356 萬	HK$12,208
1 房	532 ft²	HK$435 萬	HK$14,896
開放式	604 ft²	HK$494 萬	HK$16,912
2 房	640 ft²	HK$523 萬	HK$17,920
開放式	651 ft²	HK$532 萬	HK$18,228

面積及租金資料每日由中原、美聯、28Hse 的屋苑資料頁抓取，成交細節以持牌代理為準。

成交價區間

輸入實用面積同樓層，得出這個屋苑的成交價區間，以及議價值幾多錢。

揀單位面積

樓層

議減幅度	節省金額	扣除服務費後淨額
3%	HK$148,158	HK$74,079
5%	HK$246,930	HK$123,465
8%	HK$395,088	HK$197,544

節省金額 = 區間中位 × 議減幅度；淨額 = 節省金額 ÷ 2。實際議價空間取決於業主情況、銀行估價及同期成交。

議價角度

成交不算頻密，放盤時間長、業主有時間壓力的個案，才是折扣真正出現的位置。

數據來源

以下每項數字都對應一個公開頁面，你可以自行核對。

來源	實用呎價區間	平均呎價	近期成交
28Hse 千居	—	HK$8,091	7
中原地產 Centanet	HK$8,096–HK$10,550	HK$9,072	5
美聯物業 Midland	HK$8,096–HK$9,026	HK$8,130	4

資料來源為各地產網站公開頁面，僅作比較參考；個別單位成交價仍需視座向、樓層、裝修及業主意向而定。

數據截至 2026 年 8 月，以公開官方及市場發布為準，成交價區間僅供比較參考。

租金水平

以各大平台現時放租數據計算，用來核對回報，也用來衡量放租需求。

此面積估算月租 · 604 ft²

HK$16,912

租金呎價（每月）

HK$28.0

屋苑平均月租

HK$19,000/ 月

平台列出的全屋苑平均月租，未分間隔。

開放式 · 431 ft² · HK$12,0681 房 · 436 ft² · HK$12,2081 房 · 532 ft² · HK$14,896開放式 · 604 ft² · HK$16,9122 房 · 640 ft² · HK$17,920開放式 · 651 ft² · HK$18,228

叫價合理嗎？

我們以該屋苑的成交紀錄為基礎，按成交日期（愈近期權重愈高）、實用面積、樓層及座數逐項調整，估算每個放盤的合理價位，並列出議價目標價。成交紀錄不足時，我們會改用現時叫價分佈，並在下方註明所用方法。

放售單位: 12放租單位: —已累積 45 宗成交紀錄

現時未有抓取到放盤資料，數據每日更新。

近期成交紀錄

我們自行累積的成交紀錄，是估價與議價的根據；每日抓取，只會累積不會覆蓋。

成交日期	單位	實用面積	成交價	實用呎價
2026-09-22	D座高層 A	744 ft²	HK$430 萬	—
2026-09-22	曉暉閣 (D座) 四 13室	540 ft²	HK$430 萬	HK$7,963
2026-09-21	D座 4 13室	540 ft²	HK$430 萬	HK$7,963
2026-09-16	曉天閣 (A座) 三十一 14室	431 ft²	HK$340 萬	HK$7,884
2026-09-16	B座高層 B	593 ft²	HK$340 萬	—
2026-09-16	「曉麗苑」建 593	593 ft²	HK$340 萬	—
2026-09-15	A座 31 14室	431 ft²	HK$340 萬	HK$7,892
2026-09-08	曉天閣 (A座) 一樓 14室	436 ft²	HK$372 萬	HK$8,532
2026-09-08	「曉麗苑」實 436	436 ft²	HK$372 萬	HK$8,532
2026-09-08	曉天閣 (A座) 一 14室	436 ft²	HK$372 萬	HK$8,532
2026-09-08	A座中層 C	436 ft²	HK$372 萬	HK$8,532
2026-09-07	A座 1 14室	436 ft²	HK$372 萬	HK$8,532
2026-09-04	「曉麗苑」實 647	647 ft²	HK$528 萬	HK$8,161
2026-09-04	曉晴閣 (C座) 十二 9室	647 ft²	HK$528 萬	HK$8,161
2026-09-04	曉晴閣 (C座) 十二樓 9室	647 ft²	HK$528 萬	HK$8,161
2026-09-04	D座高層 D	647 ft²	HK$528 萬	HK$8,161
2026-09-03	C座 12 9室	647 ft²	HK$528 萬	HK$8,161
2026-09-01	曉逸閣 (F座) 十五 1室	647 ft²	HK$506 萬	HK$7,821
2026-09-01	曉逸閣 (F座) 十五樓 1室	647 ft²	HK$506 萬	HK$7,821
2026-09-01	「曉麗苑」實 647	647 ft²	HK$506 萬	HK$7,821
2026-09-01	C座高層 E	647 ft²	HK$506 萬	HK$7,821
2026-08-31	F座 15 1室	647 ft²	HK$506 萬	HK$7,821
2026-08-29	B座中層 F	540 ft²	HK$430 萬	HK$7,963
2026-08-05	曉暉閣 (D座) 十七樓 6室	436 ft²	HK$328 萬	HK$7,523
2026-08-05	「曉麗苑」建 601	601 ft²	HK$328 萬	—
2026-08-05	A座中層 G	601 ft²	HK$328 萬	—
2026-08-04	D座 17 6室	436 ft²	HK$328 萬	HK$7,523
2026-07-30	曉天閣 (A座) 二十八樓 3室	596 ft²	HK$468 萬	HK$7,852
2026-07-30	「曉麗苑」實 596	596 ft²	HK$468 萬	HK$7,852
2026-07-30	D座高層 H	596 ft²	HK$468 萬	HK$7,852

在28Hse 千居瀏覽全部盤源在中原地產 Centanet瀏覽全部盤源在美聯物業 Midland瀏覽全部盤源

放盤資料由各代理平台公開頁面每日抓取，最終價格、面積及供應情況以該平台及持牌代理為準。博晉顧問並非地產代理。

常見問題

以下答案全部由曉麗苑本身的數據計出，數字隨每日更新而變。

曉麗苑呎價幾錢？

曉麗苑現時實用呎價約 HK$9,106–HK$9,780，中位約 HK$9,443。價格區間先以已報成交計算，其次才用現時叫價，所以貼近真實成交價而非宣傳平均價。

曉麗苑一個單位大約幾錢？

按今日區間，曉麗苑一個中等面積單位約 HK$494萬。在本頁價格區間工具輸入實際實用面積同樓層，就得出該單位的數字。

曉麗苑最新成交點？

我們持有的曉麗苑最新成交為 2026 年 9 月；本頁成交表列出每宗成交的座數、樓層段、實用面積、成交價同呎價。

曉麗苑租金回報幾多？

毛租金回報約 3.2%。扣除每呎 HK$3 管理費、差餉同日常維修後，我們計出的淨回報為 2.57%，參考中位月租約 HK$19,000。

曉麗苑管理費幾錢？

每實用平方呎每月約 HK$3，即 600 呎單位每月約 HK$1,620。管理費是按揭利息以外最大的持有成本。

曉麗苑係幾年樓？

曉麗苑於 1997 年入伙，樓齡約 29 年。樓齡會影響按揭年期，亦關乎舊樓可能收取的大維修攤分。

曉麗苑有幾多個單位？

共 4,864 個單位，每年約 4.5% 成交。成交愈多，可比證據愈足，而議價正是靠證據。

曉麗苑返中環要幾久？

由觀塘搭公共交通去中環約 28 分鐘。去銅鑼灣、尖沙咀、觀塘同啟德的時間見本頁通勤部分。

曉麗苑議價空間有幾大？

要看個別單位，唔係睇整個屋苑：我們會用同座、同樓層段、同格局的成交同叫價比較。本頁列出在曉麗苑議減 3%、5%、8% 分別值幾多錢。我們收費為議減金額的一半，簽臨時買賣合約時支付；未能議減則不收費。

買曉麗苑仲要付咩費用？

從價印花稅、律師費、代理佣金同按揭相關費用。成交價每減一元，印花稅、佣金同數十年按揭利息同步下降 — 詳見本頁連結的買樓費用指南。

買這個屋苑前要計清楚的數

觀塘其他屋苑比較

同區選擇：比較呎價、單位數目同回報，再決定係唔係曉麗苑。

本頁分數及價格區間為公開資料的比較分析，並非任何單位的估價或投資建議。博晉顧問並非地產代理，亦非持牌估價師；實際成交價需按單位座向、樓層、裝修及業主意向而定。