屋苑評分

順緻苑評分、呎價區間同議價空間

順緻苑（觀塘）的博晉屋苑評分：流通性、淨租金回報、通勤時間、樓齡及發展商五項指標，全部列出原始數據同來源。

順緻苑位於香港觀塘，共 1,539 個單位，1982 年入伙；實用呎價約 HK$7,500–HK$9,107，管理費每呎 HK$3，毛租金回報約 3.2%，每年約 4.5% 單位成交。

觀塘返回香港屋苑評分

順緻苑

觀塘 · 房委會

總單位數: 1,539
年換手率: 4.5%
落成年份: 1982–1982
管理費: HK$2.7／呎
毛租金回報: 3.2%
淨租金回報: 2.52%

博晉屋苑評分

62／100

實用呎價區間

HK$6,757–HK$8,000

中位呎價 HK$7,379 每平方呎

成交價區間（參考）

HK$382 萬 – HK$452 萬

區間中位 HK$4,168,853

順緻苑位於觀塘，約 1,539 個單位，1982–1982 年落成。每年約有 4.5% 單位成交，往主要商業區的加權通勤時間約 22 分鐘，扣除管理費、差餉及空置準備後的淨租金回報約 2.52%。

五項指標分數

五項指標一眼看清

越貼近外圈越強。流通度高即易買易賣，回報高即租金撐得住樓價，通勤短、樓齡新、發展商穩則抗跌力較好。

流通: 56/100
回報: 76/100
通勤: 77/100
樓齡: 22/100
發展商: 76/100

流通性權重 30% · 56/100

成交愈密，可比成交愈多，議價愈有實據。

淨租金回報權重 25% · 76/100

扣除管理費、差餉及空租後真正落袋的回報。

通勤時間（多商業區加權）權重 20% · 77/100

按你選定的工作地點加權計算的門到門時間。

樓齡權重 15% · 22/100

影響銀行估價、按揭年期及維修支出。

發展商及管理權重 10% · 76/100

管理質素解釋同區屋苑的長期價差。

你主要在哪一區上班？

中環／金鐘28 min

銅鑼灣／灣仔32 min

尖沙咀／九龍站22 min

觀塘／九龍灣6 min

啟德／九龍城12 min

實際單位面積

以下面積是各大平台屋苑資料頁列出的實際單位間隔，唔需要自己估。揀一個面積，下面的估值、議價空間同月租都會即時按呢個面積計。

屋苑面積範圍: 442–777 ft²

此面積估算樓價

HK$417 萬

此面積估算月租

HK$12,995

間隔	實用面積	估算樓價	估算月租
開放式	442 ft²	HK$326 萬	HK$10,166
開放式	477 ft² · 建築面積 565 ft²	HK$352 萬	HK$10,971
2 房	477 ft²	HK$352 萬	HK$10,971
開放式	565 ft²	HK$417 萬	HK$12,995
開放式	646 ft²	HK$477 萬	HK$14,858
開放式	708 ft²	HK$522 萬	HK$16,284

面積及租金資料每日由中原、美聯、28Hse 的屋苑資料頁抓取，成交細節以持牌代理為準。

成交價區間

輸入實用面積同樓層，得出這個屋苑的成交價區間，以及議價值幾多錢。

揀單位面積

樓層

議減幅度	節省金額	扣除服務費後淨額
3%	HK$125,066	HK$62,533
5%	HK$208,443	HK$104,221
8%	HK$333,508	HK$166,754

節省金額 = 區間中位 × 議減幅度；淨額 = 節省金額 ÷ 2。實際議價空間取決於業主情況、銀行估價及同期成交。

議價角度

成交不算頻密，放盤時間長、業主有時間壓力的個案，才是折扣真正出現的位置。樓齡約 44 年，銀行估價同按揭年期一樣影響出價，估價不足是合理的議價理由。

數據來源

以下每項數字都對應一個公開頁面，你可以自行核對。

來源	實用呎價區間	平均呎價	近期成交
28Hse 千居	HK$7,500–HK$9,107	—	8
中原地產 Centanet	HK$7,500–HK$9,107	HK$7,851	2
美聯物業 Midland	HK$8,224–HK$8,248	HK$8,224	2

資料來源為各地產網站公開頁面，僅作比較參考；個別單位成交價仍需視座向、樓層、裝修及業主意向而定。

數據截至 2026 年 8 月，以公開官方及市場發布為準，成交價區間僅供比較參考。

租金水平

以各大平台現時放租數據計算，用來核對回報，也用來衡量放租需求。

此面積估算月租 · 565 ft²

HK$12,995

租金呎價（每月）

HK$23.0

屋苑平均月租

HK$13,800/ 月

平台列出的全屋苑平均月租，未分間隔。

開放式 · 442 ft² · HK$10,166開放式 · 477 ft² · HK$10,9712 房 · 477 ft² · HK$10,971開放式 · 565 ft² · HK$12,995開放式 · 646 ft² · HK$14,858開放式 · 708 ft² · HK$16,284

叫價合理嗎？

我們以該屋苑的成交紀錄為基礎，按成交日期（愈近期權重愈高）、實用面積、樓層及座數逐項調整，估算每個放盤的合理價位，並列出議價目標價。成交紀錄不足時，我們會改用現時叫價分佈，並在下方註明所用方法。

放售單位: 8放租單位: 2已累積 82 宗成交紀錄

目前最抵：未知，叫價較我們的估算低約 19%。想知道實際可以壓到幾多，我們可以先幫你核對成交紀錄。

單位	類型	實用面積	叫價	估算價值	與叫價差距	評語	來源
未知	放售	600 ft²	HK$365 萬	HK$388 萬 – HK$509 萬	-19%	低於市值	28Hse 千居 · 查看
順緻苑	放售	442 ft²	HK$365 萬	HK$291 萬 – HK$394 萬	+6%	高於市值	28Hse 千居 · 查看
順美閣 (D座)	放售	560 ft²	HK$450 萬	HK$365 萬 – HK$479 萬	+7%	高於市值	中原地產 Centanet · 查看
順輝閣 (C座)	放售	646 ft²	HK$524 萬	HK$414 萬 – HK$543 萬	+9%	高於市值	中原地產 Centanet · 查看
順豐閣 (A座)	放售	708 ft²	HK$580 萬	HK$449 萬 – HK$589 萬	+12%	高於市值	中原地產 Centanet · 查看
順緻苑	放售	708 ft²	HK$580 萬	HK$449 萬 – HK$589 萬	+12%	高於市值	28Hse 千居 · 查看
未知	放售	708 ft²	HK$580 萬	HK$449 萬 – HK$589 萬	+12%	高於市值	28Hse 千居 · 查看
順榮閣 (B座)	放售	560 ft²	HK$510 萬	HK$365 萬 – HK$479 萬	+21%	明顯偏高	中原地產 Centanet · 查看
順緻苑	放租	560 ft²	HK$16,800	HK$11,978 – HK$13,782	+30%	明顯偏高	28Hse 千居 · 查看
順緻苑	放租	442 ft²	HK$13,800	HK$9,454 – HK$10,878	+36%	明顯偏高	28Hse 千居 · 查看

盤源核對日期：2026年10月22日。放盤如已售出或撤回，會自動從此表移除；叫價與面積不吻合的盤源不會顯示。

方法：成交比較法｜參考樣本：71｜可信度：中｜ ±13.5%

模型設定：成交影響力每 6 個月遞減一半；已按面積（彈性 0.12）、樓層（每層 -0.40%）及成交日期（每月 +0.56%）調整；模型解釋度 8%。

議價目標價

HK$402 萬

可望節省

HK$108 萬

我們的收費（節省金額一半）

HK$54 萬

以上為根據公開成交及放盤資料計算的模型估算，並非物業估價報告，亦不能取代銀行估價或持牌估價師意見。

近期成交紀錄

我們自行累積的成交紀錄，是估價與議價的根據；每日抓取，只會累積不會覆蓋。

成交日期	單位	實用面積	成交價	實用呎價
2026-10-07	未知樓	565 ft²	HK$394 萬	HK$6,970
2026-10-07	順祥閣 (B座) 十二樓 15室	477 ft²	HK$394 萬	HK$8,256
2026-10-06	順祥閣 11 15	477 ft²	HK$394 萬	HK$8,256
2026-09-30	順榮閣 (B座) 十五樓 5室	656 ft²	HK$538 萬	HK$8,201
2026-09-30	未知樓	777 ft²	HK$538 萬	HK$6,924
2026-09-29	順榮閣 14 5	656 ft²	HK$538 萬	HK$8,201
2026-09-18	—	—	HK$515 萬	—
2026-09-18	順成閣 (E座) 八樓 5室	656 ft²	HK$515 萬	HK$7,851
2026-09-18	未知樓	—	HK$515 萬	—
2026-09-17	順成閣 7 5	656 ft²	HK$515 萬	HK$7,851
2026-08-26	順隆閣不詳不詳	565 ft²	HK$340 萬	HK$6,018
2026-08-26	順豐閣十二樓 3室	477 ft²	HK$340 萬	HK$7,128
2026-08-26	順豐閣 (A座) 十二樓 3室	477 ft²	HK$340 萬	HK$7,128
2026-08-26	高層	565 ft²	HK$340 萬	HK$6,018
2026-08-26	未知樓	565 ft²	HK$340 萬	HK$6,018
2026-08-25	順豐閣 11 3	477 ft²	HK$340 萬	HK$7,128
2026-08-25	顺丰阁 11 3室	477 ft²	HK$340 萬	HK$7,128
2026-08-21	順華閣地下 2室	560 ft²	HK$438 萬	HK$7,821
2026-08-21	順華閣 (D座) 地下 2室	560 ft²	HK$438 萬	HK$7,821
2026-08-21	不詳不詳不詳	—	HK$438 萬	—
2026-08-21	—	—	HK$438 萬	—
2026-08-21	未知樓	—	HK$438 萬	—
2026-08-20	順華閣 G 2	560 ft²	HK$438 萬	HK$7,821
2026-08-20	顺华阁 G 2室	560 ft²	HK$438 萬	HK$7,821
2026-08-14	—	—	HK$390 萬	—
2026-08-14	未知樓	—	HK$390 萬	—
2026-08-14	不詳不詳不詳	—	HK$390 萬	—
2026-08-14	順成閣 (E座) 九樓 7室	477 ft²	HK$390 萬	HK$8,176
2026-08-14	順成閣九樓 7室	477 ft²	HK$390 萬	HK$8,176
2026-08-13	顺成阁 8 7室	477 ft²	HK$390 萬	HK$8,176

在28Hse 千居瀏覽全部盤源在中原地產 Centanet瀏覽全部盤源在美聯物業 Midland瀏覽全部盤源

放盤資料由各代理平台公開頁面每日抓取，最終價格、面積及供應情況以該平台及持牌代理為準。博晉顧問並非地產代理。

常見問題

以下答案全部由順緻苑本身的數據計出，數字隨每日更新而變。

順緻苑呎價幾錢？

順緻苑現時實用呎價約 HK$7,500–HK$9,107，中位約 HK$8,304。價格區間先以已報成交計算，其次才用現時叫價，所以貼近真實成交價而非宣傳平均價。

順緻苑一個單位大約幾錢？

按今日區間，順緻苑一個中等面積單位約 HK$417萬。在本頁價格區間工具輸入實際實用面積同樓層，就得出該單位的數字。

順緻苑最新成交點？

我們持有的順緻苑最新成交為 2026 年 10 月；本頁成交表列出每宗成交的座數、樓層段、實用面積、成交價同呎價。

順緻苑租金回報幾多？

毛租金回報約 3.2%。扣除每呎 HK$3 管理費、差餉同日常維修後，我們計出的淨回報為 2.52%，參考中位月租約 HK$13,800。

順緻苑管理費幾錢？

每實用平方呎每月約 HK$3，即 600 呎單位每月約 HK$1,620。管理費是按揭利息以外最大的持有成本。

順緻苑係幾年樓？

順緻苑於 1982 年入伙，樓齡約 44 年。樓齡會影響按揭年期，亦關乎舊樓可能收取的大維修攤分。

順緻苑有幾多個單位？

共 1,539 個單位，每年約 4.5% 成交。成交愈多，可比證據愈足，而議價正是靠證據。

順緻苑返中環要幾久？

由觀塘搭公共交通去中環約 28 分鐘。去銅鑼灣、尖沙咀、觀塘同啟德的時間見本頁通勤部分。

順緻苑議價空間有幾大？

要看個別單位，唔係睇整個屋苑：我們會用同座、同樓層段、同格局的成交同叫價比較。本頁列出在順緻苑議減 3%、5%、8% 分別值幾多錢，覆蓋現時 8 個在售單位。我們收費為議減金額的一半，簽臨時買賣合約時支付；未能議減則不收費。

買順緻苑仲要付咩費用？

從價印花稅、律師費、代理佣金同按揭相關費用。成交價每減一元，印花稅、佣金同數十年按揭利息同步下降 — 詳見本頁連結的買樓費用指南。

買這個屋苑前要計清楚的數

觀塘其他屋苑比較

同區選擇：比較呎價、單位數目同回報，再決定係唔係順緻苑。

本頁分數及價格區間為公開資料的比較分析，並非任何單位的估價或投資建議。博晉顧問並非地產代理，亦非持牌估價師；實際成交價需按單位座向、樓層、裝修及業主意向而定。