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屋苑評分

海怡半島評分、呎價區間同議價空間

海怡半島（鴨脷洲）的博晉屋苑評分：流通性、淨租金回報、通勤時間、樓齡及發展商五項指標，全部列出原始數據同來源。

鴨脷洲返回香港屋苑評分

海怡半島

鴨脷洲 · 和記黃埔／長江實業

總單位數: 9,812
年換手率: 5.1%
落成年份: 1991–1995
管理費: HK$3.0／呎
毛租金回報: 2.9%
淨租金回報: 2.39%

博晉屋苑評分

66／100

實用呎價區間

HK$14,412–HK$16,366

中位呎價 HK$15,389 每平方呎

成交價區間（參考）

HK$909 萬 – HK$1,033 萬

區間中位 HK$9,710,459

海怡半島位於鴨脷洲，約 9,812 個單位，1991–1995 年落成。每年約有 5.1% 單位成交，往主要商業區的加權通勤時間約 27 分鐘，扣除管理費、差餉及空置準備後的淨租金回報約 2.39%。

五項指標分數

五項指標一眼看清

越貼近外圈越強。流通度高即易買易賣，回報高即租金撐得住樓價，通勤短、樓齡新、發展商穩則抗跌力較好。

流通: 64/100
回報: 70/100
通勤: 67/100
樓齡: 48/100
發展商: 88/100

流通性權重 30% · 64/100

成交愈密，可比成交愈多，議價愈有實據。

淨租金回報權重 25% · 70/100

扣除管理費、差餉及空租後真正落袋的回報。

通勤時間（多商業區加權）權重 20% · 67/100

按你選定的工作地點加權計算的門到門時間。

樓齡權重 15% · 48/100

影響銀行估價、按揭年期及維修支出。

發展商及管理權重 10% · 88/100

管理質素解釋同區屋苑的長期價差。

你主要在哪一區上班？

中環／金鐘18 min

銅鑼灣／灣仔24 min

尖沙咀／九龍站30 min

觀塘／九龍灣34 min

啟德／九龍城38 min

實際單位面積

以下面積是各大平台屋苑資料頁列出的實際單位間隔，唔需要自己估。揀一個面積，下面的估值、議價空間同月租都會即時按呢個面積計。

屋苑面積範圍: 513–1,338 ft²

此面積估算樓價

HK$971 萬

此面積估算月租

HK$26,502

間隔	實用面積	估算樓價	估算月租
2 房	513 ft² · 建築面積 633 ft²	HK$789 萬	HK$21,546
2 房	543 ft²	HK$836 萬	HK$22,806
2 房	584 ft²	HK$899 萬	HK$24,528
3 房	631 ft²	HK$971 萬	HK$26,502
3 房	729 ft²	HK$1,122 萬	HK$30,618
3 房	882 ft² · 建築面積 889 ft²	HK$1,357 萬	HK$37,044

面積及租金資料每日由中原、美聯、28Hse 的屋苑資料頁抓取，成交細節以持牌代理為準。

成交價區間

輸入實用面積同樓層，得出這個屋苑的成交價區間，以及議價值幾多錢。

揀單位面積

樓層

議減幅度	節省金額	扣除服務費後淨額
3%	HK$291,314	HK$145,657
5%	HK$485,523	HK$242,761
8%	HK$776,837	HK$388,418

節省金額 = 區間中位 × 議減幅度；淨額 = 節省金額 ÷ 2。實際議價空間取決於業主情況、銀行估價及同期成交。

議價角度

可比成交多、業主對市價有數，議價重點在於用同座、同層、同景的最新成交定價，而非講整體市況。

數據來源

以下每項數字都對應一個公開頁面，你可以自行核對。

來源	實用呎價區間	平均呎價	近期成交
中原地產 Centanet	—	HK$14,708	11
美聯物業 Midland	HK$15,712–HK$16,714	HK$15,812	14
28Hse 千居	—	—	10

資料來源為各地產網站公開頁面，僅作比較參考；個別單位成交價仍需視座向、樓層、裝修及業主意向而定。

數據截至 2026 年 8 月，以公開官方及市場發布為準，成交價區間僅供比較參考。

租金水平

以各大平台現時放租數據計算，用來核對回報，也用來衡量放租需求。

此面積估算月租 · 631 ft²

HK$26,502

租金呎價（每月）

HK$42.0

屋苑平均月租

HK$22,200/ 月

平台列出的全屋苑平均月租，未分間隔。

2 房 · 513 ft² · HK$21,5462 房 · 543 ft² · HK$22,8062 房 · 584 ft² · HK$24,5283 房 · 631 ft² · HK$26,5023 房 · 729 ft² · HK$30,6183 房 · 882 ft² · HK$37,044

叫價合理嗎？

我們以該屋苑的成交紀錄為基礎，按成交日期（愈近期權重愈高）、實用面積、樓層及座數逐項調整，估算每個放盤的合理價位，並列出議價目標價。成交紀錄不足時，我們會改用現時叫價分佈，並在下方註明所用方法。

放售單位: 140放租單位: 16已累積 35 宗成交紀錄

現時未有抓取到放盤資料，數據每日更新。

近期成交紀錄

我們自行累積的成交紀錄，是估價與議價的根據；每日抓取，只會累積不會覆蓋。

成交日期	單位	實用面積	成交價	實用呎價
2026-09-02	2期怡翠閣 (16座) 3 F室	882 ft²	HK$1,555 萬	HK$17,630
2026-09-02	2期怡景閣 (8座) 36 B室	742 ft²	HK$1,140 萬	HK$15,364
2026-09-02	1期 12 B室	729 ft²	HK$1,093 萬	HK$14,993
2026-09-02	2期怡翠閣 (16座) 3 E室	864 ft²	HK$1,525 萬	HK$17,650
2026-09-01	2期 36 B室	742 ft²	HK$1,140 萬	HK$15,364
2026-09-01	2期 3 F室	882 ft²	HK$1,555 萬	HK$17,630
2026-09-01	2期 3 E室	864 ft²	HK$1,525 萬	HK$17,650
2026-08-28	1期車位平台2層 48號	—	HK$198 萬	—
2026-08-28	3期美晞閣 (18座) 23 B室	581 ft²	HK$885 萬	HK$15,232
2026-08-28	1期海寧閣 (5座) 19 G室	610 ft²	HK$800 萬	HK$13,115
2026-08-27	1期 19 G室	610 ft²	HK$800 萬	HK$13,115
2026-08-27	3期 23 B室	581 ft²	HK$885 萬	HK$15,232
2026-08-26	2期 15 C室	639 ft²	HK$780 萬	HK$12,207
2026-08-23	4期(御庭園) 17 C室	536 ft²	HK$738 萬	HK$13,769
2026-08-19	海怡半島 4期御庭園御盈居 (26座) 17 C	516 ft²	HK$748 萬	HK$14,496
2026-08-18	4期(御庭園) 17 C	516 ft²	HK$748 萬	HK$14,496
2026-08-18	4期(御庭園) 17 C室	516 ft²	HK$748 萬	HK$14,496
2026-08-17	海怡半島 3期美浚閣 (21座) 16 A	592 ft²	HK$920 萬	HK$15,541
2026-08-16	3期 16 A室	592 ft²	HK$920 萬	HK$15,541
2026-08-16	3期 16 A	592 ft²	HK$920 萬	HK$15,541
2026-08-14	海怡半島 3期美晞閣 (18座) 30 F	618 ft²	HK$1,000 萬	HK$16,181
2026-08-14	海怡半島 2期怡美閣 (7座) 25 D	637 ft²	HK$1,000 萬	HK$15,699
2026-08-13	2期 19 B	614 ft²	HK$800 萬	HK$13,029
2026-08-13	3期 30 F	618 ft²	HK$1,000 萬	HK$16,181
2026-08-13	2期 25 D	637 ft²	HK$1,000 萬	HK$15,699
2026-08-13	海怡半島 2期怡暉閣 (13A座) 29 B	614 ft²	HK$898 萬	HK$14,625
2026-08-13	海怡半島 3期美浚閣 (21座) 19 G	886 ft²	HK$1,450 萬	HK$16,366
2026-08-12	3期 19 G	886 ft²	HK$1,450 萬	HK$16,366
2026-08-12	2期 29 B	614 ft²	HK$898 萬	HK$14,625
2026-08-11	海怡半島 3期美祥閣 (20座) 12 E	633 ft²	HK$935 萬	HK$14,771

在中原地產 Centanet瀏覽全部盤源在美聯物業 Midland瀏覽全部盤源在28Hse 千居瀏覽全部盤源

放盤資料由各代理平台公開頁面每日抓取，最終價格、面積及供應情況以該平台及持牌代理為準。博晉顧問並非地產代理。

本頁分數及價格區間為公開資料的比較分析，並非任何單位的估價或投資建議。博晉顧問並非地產代理，亦非持牌估價師；實際成交價需按單位座向、樓層、裝修及業主意向而定。