屋苑評分

海怡半島評分、呎價區間同議價空間

海怡半島（鴨脷洲）的博晉屋苑評分：流通性、淨租金回報、通勤時間、樓齡及發展商五項指標，全部列出原始數據同來源。

海怡半島位於香港鴨脷洲，共 9,812 個單位，1991–1995 年入伙；實用呎價約 HK$13,000–HK$16,500，管理費每呎 HK$3，毛租金回報約 2.9%，每年約 5.1% 單位成交。

鴨脷洲返回香港屋苑評分

海怡半島

鴨脷洲 · 和記黃埔／長江實業

總單位數: 9,812
年換手率: 5.1%
落成年份: 1991–1995
管理費: HK$3.0／呎
毛租金回報: 2.9%
淨租金回報: 2.39%

博晉屋苑評分

66／100

實用呎價區間

HK$13,958–HK$16,366

中位呎價 HK$15,162 每平方呎

成交價區間（參考）

HK$1,036 萬 – HK$1,214 萬

區間中位 HK$11,250,278

海怡半島位於鴨脷洲，約 9,812 個單位，1991–1995 年落成。每年約有 5.1% 單位成交，往主要商業區的加權通勤時間約 27 分鐘，扣除管理費、差餉及空置準備後的淨租金回報約 2.39%。

五項指標分數

五項指標一眼看清

越貼近外圈越強。流通度高即易買易賣，回報高即租金撐得住樓價，通勤短、樓齡新、發展商穩則抗跌力較好。

流通: 64/100
回報: 70/100
通勤: 67/100
樓齡: 48/100
發展商: 88/100

流通性權重 30% · 64/100

成交愈密，可比成交愈多，議價愈有實據。

淨租金回報權重 25% · 70/100

扣除管理費、差餉及空租後真正落袋的回報。

通勤時間（多商業區加權）權重 20% · 67/100

按你選定的工作地點加權計算的門到門時間。

樓齡權重 15% · 48/100

影響銀行估價、按揭年期及維修支出。

發展商及管理權重 10% · 88/100

管理質素解釋同區屋苑的長期價差。

你主要在哪一區上班？

中環／金鐘18 min

銅鑼灣／灣仔24 min

尖沙咀／九龍站30 min

觀塘／九龍灣34 min

啟德／九龍城38 min

實際單位面積

以下面積是各大平台屋苑資料頁列出的實際單位間隔，唔需要自己估。揀一個面積，下面的估值、議價空間同月租都會即時按呢個面積計。

屋苑面積範圍: 513–1,338 ft²

此面積估算樓價

HK$1,125 萬

此面積估算月租

HK$31,906

間隔	實用面積	估算樓價	估算月租
2 房	526 ft²	HK$798 萬	HK$22,618
2 房	584 ft²	HK$885 萬	HK$25,112
3 房	662 ft²	HK$1,004 萬	HK$28,466
3 房	742 ft²	HK$1,125 萬	HK$31,906
3 房	783 ft²	HK$1,187 萬	HK$33,669
3 房	882 ft²	HK$1,337 萬	HK$37,926

面積及租金資料每日由中原、美聯、28Hse 的屋苑資料頁抓取，成交細節以持牌代理為準。

成交價區間

輸入實用面積同樓層，得出這個屋苑的成交價區間，以及議價值幾多錢。

揀單位面積

樓層

議減幅度	節省金額	扣除服務費後淨額
3%	HK$337,508	HK$168,754
5%	HK$562,514	HK$281,257
8%	HK$900,022	HK$450,011

節省金額 = 區間中位 × 議減幅度；淨額 = 節省金額 ÷ 2。實際議價空間取決於業主情況、銀行估價及同期成交。

議價角度

可比成交多、業主對市價有數，議價重點在於用同座、同層、同景的最新成交定價，而非講整體市況。

數據來源

以下每項數字都對應一個公開頁面，你可以自行核對。

來源	實用呎價區間	平均呎價	近期成交
28Hse 千居	—	—	10
中原地產 Centanet	—	HK$15,520	17
美聯物業 Midland	HK$16,530–HK$16,530	HK$15,917	13

資料來源為各地產網站公開頁面，僅作比較參考；個別單位成交價仍需視座向、樓層、裝修及業主意向而定。

數據截至 2026 年 8 月，以公開官方及市場發布為準，成交價區間僅供比較參考。

租金水平

以各大平台現時放租數據計算，用來核對回報，也用來衡量放租需求。

此面積估算月租 · 742 ft²

HK$31,906

租金呎價（每月）

HK$43.0

屋苑平均月租

HK$32,500/ 月

平台列出的全屋苑平均月租，未分間隔。

2 房 · 526 ft² · HK$22,6182 房 · 584 ft² · HK$25,1123 房 · 662 ft² · HK$28,4663 房 · 742 ft² · HK$31,9063 房 · 783 ft² · HK$33,6693 房 · 882 ft² · HK$37,926

叫價合理嗎？

我們以該屋苑的成交紀錄為基礎，按成交日期（愈近期權重愈高）、實用面積、樓層及座數逐項調整，估算每個放盤的合理價位，並列出議價目標價。成交紀錄不足時，我們會改用現時叫價分佈，並在下方註明所用方法。

放售單位: 143放租單位: 23已累積 70 宗成交紀錄

現時未有抓取到放盤資料，數據每日更新。

近期成交紀錄

我們自行累積的成交紀錄，是估價與議價的根據；每日抓取，只會累積不會覆蓋。

成交日期	單位	實用面積	成交價	實用呎價
2026-09-21	海逸閣 (6座) 26 A	747 ft²	HK$1,168 萬	HK$15,636
2026-09-20	1期 26 A	747 ft²	HK$1,168 萬	HK$15,636
2026-09-18	海寧閣 (5座) 33 C	729 ft²	HK$1,028 萬	HK$14,102
2026-09-17	1期 33 C	729 ft²	HK$1,028 萬	HK$14,102
2026-09-16	美軒閣 (23座) 23 H	783 ft²	HK$1,380 萬	HK$17,625
2026-09-16	美康閣 (19座) 33 C	581 ft²	HK$855 萬	HK$14,716
2026-09-15	美軒閣 (23座) 28 G	771 ft²	HK$1,480 萬	HK$19,196
2026-09-15	3期 33 C	581 ft²	HK$855 萬	HK$14,716
2026-09-15	3期 23 H	783 ft²	HK$1,380 萬	HK$17,625
2026-09-15	海寧閣 (5座) 19 H	598 ft²	HK$800 萬	HK$13,378
2026-09-14	3期 28 G	771 ft²	HK$1,480 萬	HK$19,196
2026-09-14	1期 19 H	598 ft²	HK$800 萬	HK$13,378
2026-09-11	怡暉閣 (13A座) 16 G	882 ft²	HK$1,610 萬	HK$18,254
2026-09-10	2期 16 G	882 ft²	HK$1,610 萬	HK$18,254
2026-09-10	3期 33 D	584 ft²	HK$828 萬	HK$14,178
2026-09-10	怡暉閣 (13A座) 36 B	614 ft²	HK$980 萬	HK$15,961
2026-09-09	2期 36 B	614 ft²	HK$980 萬	HK$15,961
2026-09-08	2期 32 F	742 ft²	HK$1,278 萬	HK$17,224
2026-09-08	美康閣 (19座) 14 A	584 ft²	HK$815 萬	HK$13,955
2026-09-08	海怡半島 4期御庭園御柳居 (25座) 29 B室	516 ft²	HK$700 萬	HK$13,566
2026-09-07	海怡半島 4期御庭園車位地庫2 226號	—	HK$142 萬	—
2026-09-07	25座 29 B	516 ft²	HK$700 萬	HK$13,566
2026-09-04	28座高層 A	544 ft²	HK$765 萬	HK$14,063
2026-09-02	2期怡景閣 (8座) 36 B室	742 ft²	HK$1,140 萬	HK$15,364
2026-09-02	2期怡翠閣 (16座) 3 F室	882 ft²	HK$1,555 萬	HK$17,630
2026-09-02	1期 12 B室	729 ft²	HK$1,093 萬	HK$14,993
2026-09-02	2期怡翠閣 (16座) 3 E室	864 ft²	HK$1,525 萬	HK$17,650
2026-09-01	2期 3 E室	864 ft²	HK$1,525 萬	HK$17,650
2026-09-01	2期 36 B室	742 ft²	HK$1,140 萬	HK$15,364
2026-09-01	2期 3 F室	882 ft²	HK$1,555 萬	HK$17,630

在28Hse 千居瀏覽全部盤源在中原地產 Centanet瀏覽全部盤源在美聯物業 Midland瀏覽全部盤源

放盤資料由各代理平台公開頁面每日抓取，最終價格、面積及供應情況以該平台及持牌代理為準。博晉顧問並非地產代理。

常見問題

以下答案全部由海怡半島本身的數據計出，數字隨每日更新而變。

海怡半島呎價幾錢？

海怡半島現時實用呎價約 HK$13,000–HK$16,500，中位約 HK$14,750。價格區間先以已報成交計算，其次才用現時叫價，所以貼近真實成交價而非宣傳平均價。

海怡半島一個單位大約幾錢？

按今日區間，海怡半島一個中等面積單位約 HK$1,125萬。在本頁價格區間工具輸入實際實用面積同樓層，就得出該單位的數字。

海怡半島最新成交點？

我們持有的海怡半島最新成交為 2026 年 9 月；本頁成交表列出每宗成交的座數、樓層段、實用面積、成交價同呎價。

海怡半島租金回報幾多？

毛租金回報約 2.9%。扣除每呎 HK$3 管理費、差餉同日常維修後，我們計出的淨回報為 2.39%，參考中位月租約 HK$32,500。

海怡半島管理費幾錢？

每實用平方呎每月約 HK$3，即 600 呎單位每月約 HK$1,800。管理費是按揭利息以外最大的持有成本。

海怡半島係幾年樓？

海怡半島於 1991–1995 年入伙，樓齡約 31 年。樓齡會影響按揭年期，亦關乎舊樓可能收取的大維修攤分。

海怡半島有幾多個單位？

共 9,812 個單位，每年約 5.1% 成交。成交愈多，可比證據愈足，而議價正是靠證據。

海怡半島返中環要幾久？

由鴨脷洲搭公共交通去中環約 18 分鐘。去銅鑼灣、尖沙咀、觀塘同啟德的時間見本頁通勤部分。

海怡半島議價空間有幾大？

要看個別單位，唔係睇整個屋苑：我們會用同座、同樓層段、同格局的成交同叫價比較。本頁列出在海怡半島議減 3%、5%、8% 分別值幾多錢。我們收費為議減金額的一半，簽臨時買賣合約時支付；未能議減則不收費。

買海怡半島仲要付咩費用？

從價印花稅、律師費、代理佣金同按揭相關費用。成交價每減一元，印花稅、佣金同數十年按揭利息同步下降 — 詳見本頁連結的買樓費用指南。

買這個屋苑前要計清楚的數

鴨脷洲其他屋苑比較

同區選擇：比較呎價、單位數目同回報，再決定係唔係海怡半島。

本頁分數及價格區間為公開資料的比較分析，並非任何單位的估價或投資建議。博晉顧問並非地產代理，亦非持牌估價師；實際成交價需按單位座向、樓層、裝修及業主意向而定。