楼盘评分

海怡半岛评分、每平方英尺价区间与议价空间

海怡半岛（鸭脷洲）的博晋楼盘评分：流通性、净租金回报、通勤时间、楼龄及开发商五项指标，全部列出原始数据与来源。

海怡半岛位于香港鸭脷洲，共 9,812 个单位，1991–1995 年入住；实用呎价约 HK$13,000–HK$16,500，管理费每呎 HK$3，毛租金回报约 2.9%，每年约 5.1% 单位成交。

鸭脷洲返回香港楼盘评分

海怡半岛

鸭脷洲 · 和記黃埔／長江實業

总单位数: 9,812
年换手率: 5.1%
落成年份: 1991–1995
管理费: HK$3.0／平方英尺
毛租金回报: 2.9%
净租金回报: 2.39%

博晋楼盘评分

66／100

实用呎价区间

HK$13,958–HK$16,366

中位呎价 HK$15,162 每平方英尺

成交价区间（参考）

HK$1,036 万 – HK$1,214 万

区间中位 HK$11,250,278

海怡半岛位于鸭脷洲，约 9,812 个单位，1991–1995 年落成。每年约 5.1% 的单位成交，往主要商业区的加权通勤时间约 27 分钟，扣除管理费、差饷及空置准备后的净租金回报约 2.39%。

五项指标分数

五项指标一眼看清

越贴近外圈越强。流通度高即易买易卖，回报高即租金撑得住房价，通勤短、楼龄新、开发商稳则抗跌力较好。

流通: 64/100
回报: 70/100
通勤: 67/100
楼龄: 48/100
开发商: 88/100

流通性权重 30% · 64/100

成交越密，可比成交越多，议价越有实据。

净租金回报权重 25% · 70/100

扣除管理费、差饷及空租后真正落袋的回报。

通勤时间（多商业区加权）权重 20% · 67/100

按你选定的工作地点加权计算的门到门时间。

楼龄权重 15% · 48/100

影响银行估价、按揭年期及维修支出。

开发商及管理权重 10% · 88/100

管理质素解释同区楼盘的长期价差。

你主要在哪一区上班？

中环／金钟18 min

铜锣湾／湾仔24 min

尖沙咀／九龙站30 min

观塘／九龙湾34 min

启德／九龙城38 min

实际单位面积

以下面积是各大平台楼盘资料页列出的实际单位间隔，无需自己估算。选一个面积，下面的估值、议价空间和月租都会按此面积计算。

楼盘面积范围: 513–1,338 ft²

该面积估算楼价

HK$1,125 万

该面积估算月租

HK$31,906

间隔	实用面积	估算楼价	估算月租
2 房	526 ft²	HK$798 万	HK$22,618
2 房	584 ft²	HK$885 万	HK$25,112
3 房	662 ft²	HK$1,004 万	HK$28,466
3 房	742 ft²	HK$1,125 万	HK$31,906
3 房	783 ft²	HK$1,187 万	HK$33,669
3 房	882 ft²	HK$1,337 万	HK$37,926

面积及租金资料每日由中原、美联、28Hse 的楼盘资料页抓取，成交细节以持牌代理为准。

成交价区间

输入实用面积与楼层，得出这个楼盘的成交价区间，以及议价值多少钱。

选择单位面积

楼层

议减幅度	节省金额	扣除服务费后净额
3%	HK$337,508	HK$168,754
5%	HK$562,514	HK$281,257
8%	HK$900,022	HK$450,011

节省金额 = 区间中位 × 议减幅度；净额 = 节省金额 ÷ 2。实际议价空间取决于业主情况、银行估价及同期成交。

议价角度

可比成交多，业主对市价有底，议价要靠同座、同层、同景的最新成交定价，而非笼统市况。

数据来源

以下每项数字都对应一个公开页面，你可以自行核对。

来源	实用呎价区间	平均呎价	近期成交
28Hse 千居	—	—	10
中原地產 Centanet	—	HK$15,520	17
美聯物業 Midland	HK$16,530–HK$16,530	HK$15,917	13

资料来源为各地产网站公开页面，仅作比较参考；个别单位成交价仍需视座向、楼层、装修及业主意向而定。

数据截至 2026 年 8 月，以公开官方及市场发布为准，成交价区间仅供比较参考。

租金水平

以各大平台现时放租数据计算，用来核对回报，也用来衡量出租需求。

该面积估算月租 · 742 ft²

HK$31,906

租金呎价（每月）

HK$43.0

楼盘平均月租

HK$32,500/ 月

平台列出的全楼盘平均月租，未分间隔。

2 房 · 526 ft² · HK$22,6182 房 · 584 ft² · HK$25,1123 房 · 662 ft² · HK$28,4663 房 · 742 ft² · HK$31,9063 房 · 783 ft² · HK$33,6693 房 · 882 ft² · HK$37,926

叫价合理吗？

我们以该楼盘的成交纪录为基础，按成交日期（愈近期权重愈高）、实用面积、楼层及座数逐项调整，估算每个房源的合理价位，并列出议价目标价。成交纪录不足时，改用现时叫价分布，并在下方注明所用方法。

放售单位: 143放租单位: 23已累积 70 宗成交纪录

现时未抓取到放盘资料，数据每日更新。

近期成交纪录

我们自行累积的成交纪录，是估价与议价的根据；每日抓取，只会累积不会覆盖。

成交日期	单位	实用面积	成交价	实用呎价
2026-09-21	海逸閣 (6座) 26 A	747 ft²	HK$1,168 万	HK$15,636
2026-09-20	1期 26 A	747 ft²	HK$1,168 万	HK$15,636
2026-09-18	海寧閣 (5座) 33 C	729 ft²	HK$1,028 万	HK$14,102
2026-09-17	1期 33 C	729 ft²	HK$1,028 万	HK$14,102
2026-09-16	美軒閣 (23座) 23 H	783 ft²	HK$1,380 万	HK$17,625
2026-09-16	美康閣 (19座) 33 C	581 ft²	HK$855 万	HK$14,716
2026-09-15	美軒閣 (23座) 28 G	771 ft²	HK$1,480 万	HK$19,196
2026-09-15	3期 33 C	581 ft²	HK$855 万	HK$14,716
2026-09-15	3期 23 H	783 ft²	HK$1,380 万	HK$17,625
2026-09-15	海寧閣 (5座) 19 H	598 ft²	HK$800 万	HK$13,378
2026-09-14	3期 28 G	771 ft²	HK$1,480 万	HK$19,196
2026-09-14	1期 19 H	598 ft²	HK$800 万	HK$13,378
2026-09-11	怡暉閣 (13A座) 16 G	882 ft²	HK$1,610 万	HK$18,254
2026-09-10	2期 16 G	882 ft²	HK$1,610 万	HK$18,254
2026-09-10	3期 33 D	584 ft²	HK$828 万	HK$14,178
2026-09-10	怡暉閣 (13A座) 36 B	614 ft²	HK$980 万	HK$15,961
2026-09-09	2期 36 B	614 ft²	HK$980 万	HK$15,961
2026-09-08	2期 32 F	742 ft²	HK$1,278 万	HK$17,224
2026-09-08	美康閣 (19座) 14 A	584 ft²	HK$815 万	HK$13,955
2026-09-08	海怡半島 4期御庭園御柳居 (25座) 29 B室	516 ft²	HK$700 万	HK$13,566
2026-09-07	海怡半島 4期御庭園車位地庫2 226號	—	HK$142 万	—
2026-09-07	25座 29 B	516 ft²	HK$700 万	HK$13,566
2026-09-04	28座高層 A	544 ft²	HK$765 万	HK$14,063
2026-09-02	2期怡景閣 (8座) 36 B室	742 ft²	HK$1,140 万	HK$15,364
2026-09-02	2期怡翠閣 (16座) 3 F室	882 ft²	HK$1,555 万	HK$17,630
2026-09-02	1期 12 B室	729 ft²	HK$1,093 万	HK$14,993
2026-09-02	2期怡翠閣 (16座) 3 E室	864 ft²	HK$1,525 万	HK$17,650
2026-09-01	2期 3 E室	864 ft²	HK$1,525 万	HK$17,650
2026-09-01	2期 36 B室	742 ft²	HK$1,140 万	HK$15,364
2026-09-01	2期 3 F室	882 ft²	HK$1,555 万	HK$17,630

在28Hse 千居浏览全部房源在中原地產 Centanet浏览全部房源在美聯物業 Midland浏览全部房源

放盘资料由各代理平台公开页面每日抓取，最终价格、面积及供应情况以该平台及持牌代理为准。博晋顾问并非地产代理。

常见问题

以下答案全部由海怡半岛本身的数据计算，数字随每日更新而变。

海怡半岛呎价多少？

海怡半岛目前实用呎价约 HK$13,000–HK$16,500，中位约 HK$14,750。价格区间先用已报成交计算，其次才用现时叫价，所以贴近真实成交价而不是宣传平均价。

海怡半岛一个单位大约多少钱？

按今天的区间，海怡半岛一个中等面积单位约 HK$1,125万。在本页的价格区间工具输入实际实用面积和楼层，可得出该单位的数字。

海怡半岛最新成交如何？

我们持有的海怡半岛最新成交为 2026 年 9 月；本页成交表列出每宗成交的座数、楼层段、实用面积、成交价及呎价。

海怡半岛租金回报多少？

毛租金回报约 2.9%。扣除每呎 HK$3 管理费、差饷及日常维修后，我们计出的净回报为 2.39%，参考中位月租约 HK$32,500。

海怡半岛管理费多少？

每实用平方呎每月约 HK$3，即 600 呎单位每月约 HK$1,800。管理费是按揭利息以外最大的持有成本。

海怡半岛是几年楼？

海怡半岛于 1991–1995 年入住，楼龄约 31 年。楼龄会影响按揭年期，也关系到旧楼可能收取的大维修摊分。

海怡半岛有多少单位？

共 9,812 个单位，每年约 5.1% 成交。成交越多，可比证据越充足，而议价正是靠证据。

海怡半岛到中环要多久？

由鸭脷洲乘公共交通到中环约 18 分钟。到铜锣湾、尖沙咀、观塘及启德的时间见本页通勤部分。

海怡半岛议价空间有多大？

取决于个别单位，而非整个楼盘：我们以同座、同楼层段、同格局的成交与叫价比较。本页列出在海怡半岛议减 3%、5%、8% 分别值多少钱。我们收费为议减金额的一半，签临时买卖合约时支付；未能议减则不收费。

买海怡半岛还要付什么费用？

从价印花税、律师费、代理佣金及按揭相关费用。成交价每减一元，印花税、佣金与数十年按揭利息同步下降 — 详见本页连结的买楼费用指南。

买这个楼盘前要算清楚的数

鸭脷洲其他楼盘比较

同区选择：比较呎价、单位数目与回报，再决定是不是海怡半岛。

本页分数及价格区间为公开资料的比较分析，并非任何单位的估价或投资建议。博晋顾问并非地产代理，也非持牌估价师；实际成交价需按单位座向、楼层、装修及业主意向而定。