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楼盘评分

海怡半岛评分、每平方英尺价区间与议价空间

海怡半岛（鸭脷洲）的博晋楼盘评分：流通性、净租金回报、通勤时间、楼龄及开发商五项指标，全部列出原始数据与来源。

鸭脷洲返回香港楼盘评分

海怡半岛

鸭脷洲 · 和記黃埔／長江實業

总单位数: 9,812
年换手率: 5.1%
落成年份: 1991–1995
管理费: HK$3.0／平方英尺
毛租金回报: 2.9%
净租金回报: 2.39%

博晋楼盘评分

66／100

实用呎价区间

HK$14,412–HK$16,366

中位呎价 HK$15,389 每平方英尺

成交价区间（参考）

HK$909 万 – HK$1,033 万

区间中位 HK$9,710,459

海怡半岛位于鸭脷洲，约 9,812 个单位，1991–1995 年落成。每年约 5.1% 的单位成交，往主要商业区的加权通勤时间约 27 分钟，扣除管理费、差饷及空置准备后的净租金回报约 2.39%。

五项指标分数

五项指标一眼看清

越贴近外圈越强。流通度高即易买易卖，回报高即租金撑得住房价，通勤短、楼龄新、开发商稳则抗跌力较好。

流通: 64/100
回报: 70/100
通勤: 67/100
楼龄: 48/100
开发商: 88/100

流通性权重 30% · 64/100

成交越密，可比成交越多，议价越有实据。

净租金回报权重 25% · 70/100

扣除管理费、差饷及空租后真正落袋的回报。

通勤时间（多商业区加权）权重 20% · 67/100

按你选定的工作地点加权计算的门到门时间。

楼龄权重 15% · 48/100

影响银行估价、按揭年期及维修支出。

开发商及管理权重 10% · 88/100

管理质素解释同区楼盘的长期价差。

你主要在哪一区上班？

中环／金钟18 min

铜锣湾／湾仔24 min

尖沙咀／九龙站30 min

观塘／九龙湾34 min

启德／九龙城38 min

实际单位面积

以下面积是各大平台楼盘资料页列出的实际单位间隔，无需自己估算。选一个面积，下面的估值、议价空间和月租都会按此面积计算。

楼盘面积范围: 513–1,338 ft²

该面积估算楼价

HK$971 万

该面积估算月租

HK$26,502

间隔	实用面积	估算楼价	估算月租
2 房	513 ft² · 建筑面积 633 ft²	HK$789 万	HK$21,546
2 房	543 ft²	HK$836 万	HK$22,806
2 房	584 ft²	HK$899 万	HK$24,528
3 房	631 ft²	HK$971 万	HK$26,502
3 房	729 ft²	HK$1,122 万	HK$30,618
3 房	882 ft² · 建筑面积 889 ft²	HK$1,357 万	HK$37,044

面积及租金资料每日由中原、美联、28Hse 的楼盘资料页抓取，成交细节以持牌代理为准。

成交价区间

输入实用面积与楼层，得出这个楼盘的成交价区间，以及议价值多少钱。

选择单位面积

楼层

议减幅度	节省金额	扣除服务费后净额
3%	HK$291,314	HK$145,657
5%	HK$485,523	HK$242,761
8%	HK$776,837	HK$388,418

节省金额 = 区间中位 × 议减幅度；净额 = 节省金额 ÷ 2。实际议价空间取决于业主情况、银行估价及同期成交。

议价角度

可比成交多，业主对市价有底，议价要靠同座、同层、同景的最新成交定价，而非笼统市况。

数据来源

以下每项数字都对应一个公开页面，你可以自行核对。

来源	实用呎价区间	平均呎价	近期成交
中原地產 Centanet	—	HK$14,708	11
美聯物業 Midland	HK$15,712–HK$16,714	HK$15,812	14
28Hse 千居	—	—	10

资料来源为各地产网站公开页面，仅作比较参考；个别单位成交价仍需视座向、楼层、装修及业主意向而定。

数据截至 2026 年 8 月，以公开官方及市场发布为准，成交价区间仅供比较参考。

租金水平

以各大平台现时放租数据计算，用来核对回报，也用来衡量出租需求。

该面积估算月租 · 631 ft²

HK$26,502

租金呎价（每月）

HK$42.0

楼盘平均月租

HK$22,200/ 月

平台列出的全楼盘平均月租，未分间隔。

2 房 · 513 ft² · HK$21,5462 房 · 543 ft² · HK$22,8062 房 · 584 ft² · HK$24,5283 房 · 631 ft² · HK$26,5023 房 · 729 ft² · HK$30,6183 房 · 882 ft² · HK$37,044

叫价合理吗？

我们以该楼盘的成交纪录为基础，按成交日期（愈近期权重愈高）、实用面积、楼层及座数逐项调整，估算每个房源的合理价位，并列出议价目标价。成交纪录不足时，改用现时叫价分布，并在下方注明所用方法。

放售单位: 140放租单位: 16已累积 35 宗成交纪录

现时未抓取到放盘资料，数据每日更新。

近期成交纪录

我们自行累积的成交纪录，是估价与议价的根据；每日抓取，只会累积不会覆盖。

成交日期	单位	实用面积	成交价	实用呎价
2026-09-02	2期怡翠閣 (16座) 3 F室	882 ft²	HK$1,555 万	HK$17,630
2026-09-02	2期怡景閣 (8座) 36 B室	742 ft²	HK$1,140 万	HK$15,364
2026-09-02	1期 12 B室	729 ft²	HK$1,093 万	HK$14,993
2026-09-02	2期怡翠閣 (16座) 3 E室	864 ft²	HK$1,525 万	HK$17,650
2026-09-01	2期 36 B室	742 ft²	HK$1,140 万	HK$15,364
2026-09-01	2期 3 F室	882 ft²	HK$1,555 万	HK$17,630
2026-09-01	2期 3 E室	864 ft²	HK$1,525 万	HK$17,650
2026-08-28	1期車位平台2層 48號	—	HK$198 万	—
2026-08-28	3期美晞閣 (18座) 23 B室	581 ft²	HK$885 万	HK$15,232
2026-08-28	1期海寧閣 (5座) 19 G室	610 ft²	HK$800 万	HK$13,115
2026-08-27	1期 19 G室	610 ft²	HK$800 万	HK$13,115
2026-08-27	3期 23 B室	581 ft²	HK$885 万	HK$15,232
2026-08-26	2期 15 C室	639 ft²	HK$780 万	HK$12,207
2026-08-23	4期(御庭園) 17 C室	536 ft²	HK$738 万	HK$13,769
2026-08-19	海怡半島 4期御庭園御盈居 (26座) 17 C	516 ft²	HK$748 万	HK$14,496
2026-08-18	4期(御庭園) 17 C	516 ft²	HK$748 万	HK$14,496
2026-08-18	4期(御庭園) 17 C室	516 ft²	HK$748 万	HK$14,496
2026-08-17	海怡半島 3期美浚閣 (21座) 16 A	592 ft²	HK$920 万	HK$15,541
2026-08-16	3期 16 A室	592 ft²	HK$920 万	HK$15,541
2026-08-16	3期 16 A	592 ft²	HK$920 万	HK$15,541
2026-08-14	海怡半島 3期美晞閣 (18座) 30 F	618 ft²	HK$1,000 万	HK$16,181
2026-08-14	海怡半島 2期怡美閣 (7座) 25 D	637 ft²	HK$1,000 万	HK$15,699
2026-08-13	2期 19 B	614 ft²	HK$800 万	HK$13,029
2026-08-13	3期 30 F	618 ft²	HK$1,000 万	HK$16,181
2026-08-13	2期 25 D	637 ft²	HK$1,000 万	HK$15,699
2026-08-13	海怡半島 2期怡暉閣 (13A座) 29 B	614 ft²	HK$898 万	HK$14,625
2026-08-13	海怡半島 3期美浚閣 (21座) 19 G	886 ft²	HK$1,450 万	HK$16,366
2026-08-12	3期 19 G	886 ft²	HK$1,450 万	HK$16,366
2026-08-12	2期 29 B	614 ft²	HK$898 万	HK$14,625
2026-08-11	海怡半島 3期美祥閣 (20座) 12 E	633 ft²	HK$935 万	HK$14,771

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放盘资料由各代理平台公开页面每日抓取，最终价格、面积及供应情况以该平台及持牌代理为准。博晋顾问并非地产代理。

本页分数及价格区间为公开资料的比较分析，并非任何单位的估价或投资建议。博晋顾问并非地产代理，也非持牌估价师；实际成交价需按单位座向、楼层、装修及业主意向而定。