简 EN

預約保密諮詢

屋苑評分

逸南評分、呎價區間同議價空間

逸南（鴨脷洲）的博晉屋苑評分：流通性、淨租金回報、通勤時間、樓齡及發展商五項指標，全部列出原始數據同來源。

鴨脷洲返回香港屋苑評分

逸南

鴨脷洲 · 恒基兆業

總單位數: 138
年換手率: 4.3%
落成年份: 2022–2022
管理費: HK$3.4／呎
毛租金回報: 2.9%
淨租金回報: 2.48%

博晉屋苑評分

65／100

實用呎價區間

HK$16,446–HK$17,520

中位呎價 HK$16,983 每平方呎

成交價區間（參考）

HK$434 萬 – HK$463 萬

區間中位 HK$4,483,486

逸南位於鴨脷洲，約 138 個單位，2022–2022 年落成。每年約有 4.3% 單位成交，往主要商業區的加權通勤時間約 27 分鐘，扣除管理費、差餉及空置準備後的淨租金回報約 2.48%。

五項指標分數

五項指標一眼看清

越貼近外圈越強。流通度高即易買易賣，回報高即租金撐得住樓價，通勤短、樓齡新、發展商穩則抗跌力較好。

流通: 34/100
回報: 74/100
通勤: 67/100
樓齡: 100/100
發展商: 84/100

流通性權重 30% · 34/100

成交愈密，可比成交愈多，議價愈有實據。

淨租金回報權重 25% · 74/100

扣除管理費、差餉及空租後真正落袋的回報。

通勤時間（多商業區加權）權重 20% · 67/100

按你選定的工作地點加權計算的門到門時間。

樓齡權重 15% · 100/100

影響銀行估價、按揭年期及維修支出。

發展商及管理權重 10% · 84/100

管理質素解釋同區屋苑的長期價差。

你主要在哪一區上班？

中環／金鐘18 min

銅鑼灣／灣仔24 min

尖沙咀／九龍站30 min

觀塘／九龍灣34 min

啟德／九龍城38 min

實際單位面積

以下面積是各大平台屋苑資料頁列出的實際單位間隔，唔需要自己估。揀一個面積，下面的估值、議價空間同月租都會即時按呢個面積計。

屋苑面積範圍: 183–334 ft²

此面積估算樓價

HK$448 萬

此面積估算月租

HK$17,952

間隔	實用面積	估算樓價	估算月租
開放式	183 ft²	HK$311 萬	HK$12,444
1 房	186 ft²	HK$316 萬	HK$12,648
開放式	242 ft²	HK$411 萬	HK$16,456
1 房	264 ft²	HK$448 萬	HK$17,952
1 房	300 ft²	HK$509 萬	HK$20,400
1 房	334 ft²	HK$567 萬	HK$22,712

面積及租金資料每日由中原、美聯、28Hse 的屋苑資料頁抓取，成交細節以持牌代理為準。

成交價區間

輸入實用面積同樓層，得出這個屋苑的成交價區間，以及議價值幾多錢。

揀單位面積

樓層

議減幅度	節省金額	扣除服務費後淨額
3%	HK$134,505	HK$67,252
5%	HK$224,174	HK$112,087
8%	HK$358,679	HK$179,339

節省金額 = 區間中位 × 議減幅度；淨額 = 節省金額 ÷ 2。實際議價空間取決於業主情況、銀行估價及同期成交。

議價角度

成交不算頻密，放盤時間長、業主有時間壓力的個案，才是折扣真正出現的位置。

數據來源

以下每項數字都對應一個公開頁面，你可以自行核對。

來源	實用呎價區間	平均呎價	近期成交
28Hse 千居	HK$17,379–HK$24,294	HK$17,424	3
中原地產 Centanet	HK$20,699–HK$29,752	—	0
美聯物業 Midland	HK$24,471–HK$24,971	HK$24,971	0

資料來源為各地產網站公開頁面，僅作比較參考；個別單位成交價仍需視座向、樓層、裝修及業主意向而定。

數據截至 2026 年 8 月，以公開官方及市場發布為準，成交價區間僅供比較參考。

租金水平

以各大平台現時放租數據計算，用來核對回報，也用來衡量放租需求。

此面積估算月租 · 264 ft²

HK$17,952

租金呎價（每月）

HK$68.0

屋苑平均月租

HK$13,800/ 月

平台列出的全屋苑平均月租，未分間隔。

開放式 · 183 ft² · HK$12,4441 房 · 186 ft² · HK$12,648開放式 · 242 ft² · HK$16,4561 房 · 264 ft² · HK$17,9521 房 · 300 ft² · HK$20,4001 房 · 334 ft² · HK$22,712

叫價合理嗎？

我們以該屋苑的成交紀錄為基礎，按成交日期（愈近期權重愈高）、實用面積、樓層及座數逐項調整，估算每個放盤的合理價位，並列出議價目標價。成交紀錄不足時，我們會改用現時叫價分佈，並在下方註明所用方法。

放售單位: 6放租單位: 1已累積 40 宗成交紀錄

現時放盤的叫價全部高於我們的估算；正是需要議價的時候。

單位	類型	實用面積	叫價	估算價值	與叫價差距	評語	來源
逸南	放售	264 ft²	HK$459 萬	HK$351 萬 – HK$540 萬	+3%	貼近市值	28Hse 千居 · 查看
逸南	放租	183 ft²	HK$13,800	HK$11,573 – HK$13,315	+11%	高於市值	28Hse 千居 · 查看
逸南	放售	186 ft²	HK$385 萬	HK$268 萬 – HK$412 萬	+13%	高於市值	中原地產 Centanet · 查看
逸南	放售	183 ft²	HK$385 萬	HK$263 萬 – HK$410 萬	+14%	高於市值	中原地產 Centanet · 查看
逸南	放售	186 ft²	HK$450 萬	HK$268 萬 – HK$412 萬	+32%	明顯偏高	中原地產 Centanet · 查看
逸南	放售	264 ft²	HK$646 萬	HK$351 萬 – HK$540 萬	核實中	—	美聯物業 Midland · 查看
逸南	放售	242 ft²	HK$720 萬	HK$331 萬 – HK$510 萬	核實中	—	中原地產 Centanet · 查看

盤源核對日期：2026年9月6日。放盤如已售出或撤回，會自動從此表移除；叫價與面積不吻合的盤源不會顯示。

方法：成交比較法｜參考樣本：19｜可信度：初步｜ ±21.2%

模型設定：成交影響力每 6 個月遞減一半；已按面積（彈性 0.35）、樓層（每層 0.54%）及成交日期（每月 -0.60%）調整；模型解釋度 50%。

議價目標價

HK$326 萬

可望節省

HK$124 萬

我們的收費（節省金額一半）

HK$62 萬

以上為根據公開成交及放盤資料計算的模型估算，並非物業估價報告，亦不能取代銀行估價或持牌估價師意見。

近期成交紀錄

我們自行累積的成交紀錄，是估價與議價的根據；每日抓取，只會累積不會覆蓋。

成交日期	單位	實用面積	成交價	實用呎價
2026-04-01	逸南 18 F	264 ft²	HK$460 萬	HK$17,424
2026-04-01	逸南高層	264 ft²	HK$460 萬	HK$17,424
2026-04-01	逸南註冊處成交 (264呎)	264 ft²	HK$460 萬	HK$17,424
2026-03-31	逸南 18 F室	264 ft²	HK$460 萬	HK$17,424
2025-09-18	逸南 23 A	264 ft²	HK$459 萬	HK$17,379
2025-09-18	逸南註冊處成交 (264呎)	264 ft²	HK$459 萬	HK$17,379
2025-09-18	逸南高層	264 ft²	HK$459 萬	HK$17,379
2025-09-17	逸南 23 A室	264 ft²	HK$459 萬	HK$17,379
2025-08-29	逸南 5 A	242 ft²	HK$398 萬	HK$16,446
2025-08-29	逸南低層	242 ft²	HK$398 萬	HK$16,446
2025-08-29	逸南註冊處成交 (242呎)	242 ft²	HK$398 萬	HK$16,446
2025-08-28	逸南 5 A室	242 ft²	HK$398 萬	HK$16,446
2025-05-08	逸南 15 B	—	HK$333 萬	—
2025-05-08	逸南註冊處成交 (186呎)	186 ft²	HK$333 萬	HK$17,903
2025-05-08	逸南低層	186 ft²	HK$333 萬	HK$17,903
2025-05-07	逸南 15 B室	186 ft²	HK$333 萬	HK$17,903
2024-12-05	逸南 23 B	186 ft²	HK$500 萬	HK$26,882
2024-12-05	逸南註冊處成交 (186呎)	186 ft²	HK$500 萬	HK$26,882
2024-12-05	逸南低層	186 ft²	HK$500 萬	HK$26,882
2024-12-04	逸南 23 B室	186 ft²	HK$500 萬	HK$26,882
2023-05-08	逸南 26 A	264 ft²	HK$720 萬	HK$27,274
2023-05-08	逸南高層	264 ft²	HK$720 萬	HK$27,274
2023-05-08	逸南註冊處成交 (264呎)	264 ft²	HK$720 萬	HK$27,274
2023-05-07	逸南 26 A室	264 ft²	HK$720 萬	HK$27,274
2023-04-28	逸南 25 D	183 ft²	HK$492 萬	HK$26,910
2023-04-28	逸南低層	183 ft²	HK$493 萬	HK$26,910
2023-04-28	逸南註冊處成交 (183呎)	183 ft²	HK$493 萬	HK$26,910
2023-04-27	逸南 25 D室	183 ft²	HK$492 萬	HK$26,910
2023-03-31	逸南 28 F	264 ft²	HK$716 萬	HK$27,125
2023-03-31	逸南高層	264 ft²	HK$716 萬	HK$27,125

在28Hse 千居瀏覽全部盤源在中原地產 Centanet瀏覽全部盤源在美聯物業 Midland瀏覽全部盤源

放盤資料由各代理平台公開頁面每日抓取，最終價格、面積及供應情況以該平台及持牌代理為準。博晉顧問並非地產代理。

本頁分數及價格區間為公開資料的比較分析，並非任何單位的估價或投資建議。博晉顧問並非地產代理，亦非持牌估價師；實際成交價需按單位座向、樓層、裝修及業主意向而定。