屋苑評分

倚南評分、呎價區間同議價空間

倚南（鴨脷洲）的博晉屋苑評分：流通性、淨租金回報、通勤時間、樓齡及發展商五項指標，全部列出原始數據同來源。

倚南位於香港鴨脷洲，共 106 個單位，2016–2017 年入伙；實用呎價約 HK$16,784–HK$22,255，管理費每呎 HK$3，毛租金回報約 2.9%，每年約 2.8% 單位成交。

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倚南

鴨脷洲 · 恒基兆業

總單位數: 106
年換手率: 2.8%
落成年份: 2016–2017
管理費: HK$3.4／呎
毛租金回報: 2.9%
淨租金回報: 2.43%

博晉屋苑評分

60／100

實用呎價區間

HK$15,630–HK$18,757

中位呎價 HK$17,194 每平方呎

成交價區間（參考）

HK$710 萬 – HK$852 萬

區間中位 HK$7,805,849

倚南位於鴨脷洲，約 106 個單位，2016–2017 年落成。每年約有 2.8% 單位成交，往主要商業區的加權通勤時間約 27 分鐘，扣除管理費、差餉及空置準備後的淨租金回報約 2.43%。

五項指標分數

五項指標一眼看清

越貼近外圈越強。流通度高即易買易賣，回報高即租金撐得住樓價，通勤短、樓齡新、發展商穩則抗跌力較好。

流通: 21/100
回報: 71/100
通勤: 67/100
樓齡: 92/100
發展商: 84/100

流通性權重 30% · 21/100

成交愈密，可比成交愈多，議價愈有實據。

淨租金回報權重 25% · 71/100

扣除管理費、差餉及空租後真正落袋的回報。

通勤時間（多商業區加權）權重 20% · 67/100

按你選定的工作地點加權計算的門到門時間。

樓齡權重 15% · 92/100

影響銀行估價、按揭年期及維修支出。

發展商及管理權重 10% · 84/100

管理質素解釋同區屋苑的長期價差。

你主要在哪一區上班？

中環／金鐘18 min

銅鑼灣／灣仔24 min

尖沙咀／九龍站30 min

觀塘／九龍灣34 min

啟德／九龍城38 min

實際單位面積

以下面積是各大平台屋苑資料頁列出的實際單位間隔，唔需要自己估。揀一個面積，下面的估值、議價空間同月租都會即時按呢個面積計。

屋苑面積範圍: 304–959 ft²

此面積估算樓價

HK$781 萬

此面積估算月租

HK$26,332

間隔	實用面積	估算樓價	估算月租
1 房	304 ft² · 建築面積 321 ft²	HK$523 萬	HK$17,632
1 房	320 ft²	HK$550 萬	HK$18,560
2 房	434 ft² · 建築面積 454 ft²	HK$746 萬	HK$25,172
2 房	454 ft²	HK$781 萬	HK$26,332
3 房	675 ft²	HK$1,161 萬	HK$39,150
4 房	959 ft²	HK$1,649 萬	HK$55,622

面積及租金資料每日由中原、美聯、28Hse 的屋苑資料頁抓取，成交細節以持牌代理為準。

成交價區間

輸入實用面積同樓層，得出這個屋苑的成交價區間，以及議價值幾多錢。

揀單位面積

樓層

議減幅度	節省金額	扣除服務費後淨額
3%	HK$234,175	HK$117,088
5%	HK$390,292	HK$195,146
8%	HK$624,468	HK$312,234

節省金額 = 區間中位 × 議減幅度；淨額 = 節省金額 ÷ 2。實際議價空間取決於業主情況、銀行估價及同期成交。

議價角度

成交較疏，叫價同成交價落差往往最大，議價空間通常亦最闊。

數據來源

以下每項數字都對應一個公開頁面，你可以自行核對。

來源	實用呎價區間	平均呎價	近期成交
28Hse 千居	HK$16,755–HK$21,185	HK$17,940	3
中原地產 Centanet	HK$15,829–HK$22,255	—	1
美聯物業 Midland	HK$18,711–HK$18,974	—	0

資料來源為各地產網站公開頁面，僅作比較參考；個別單位成交價仍需視座向、樓層、裝修及業主意向而定。

數據截至 2026 年 8 月，以公開官方及市場發布為準，成交價區間僅供比較參考。

租金水平

以各大平台現時放租數據計算，用來核對回報，也用來衡量放租需求。

此面積估算月租 · 454 ft²

HK$26,332

租金呎價（每月）

HK$58.0

屋苑平均月租

HK$26,000/ 月

平台列出的全屋苑平均月租，未分間隔。

1 房 · 304 ft² · HK$17,6321 房 · 320 ft² · HK$18,5602 房 · 434 ft² · HK$25,1722 房 · 454 ft² · HK$26,3323 房 · 675 ft² · HK$39,1504 房 · 959 ft² · HK$55,622

叫價合理嗎？

我們以該屋苑的成交紀錄為基礎，按成交日期（愈近期權重愈高）、實用面積、樓層及座數逐項調整，估算每個放盤的合理價位，並列出議價目標價。成交紀錄不足時，我們會改用現時叫價分佈，並在下方註明所用方法。

放售單位: 11放租單位: 1已累積 29 宗成交紀錄

現時未有抓取到放盤資料，數據每日更新。

近期成交紀錄

我們自行累積的成交紀錄，是估價與議價的根據；每日抓取，只會累積不會覆蓋。

成交日期	單位	實用面積	成交價	實用呎價
2026-08-20	倚南 19 C	450 ft²	HK$842 萬	HK$18,758
2026-08-20	倚南高層 2房	449 ft²	HK$842 萬	HK$18,753
2026-08-19	倚南 19 C	450 ft²	HK$842 萬	HK$18,711
2026-07-09	倚南 6 B	320 ft²	HK$490 萬	HK$15,313
2026-07-09	倚南高層 1房	320 ft²	HK$490 萬	HK$15,313
2026-07-08	倚南 6 B	320 ft²	HK$490 萬	HK$15,313
2026-07-07	倚南高層 1房	321 ft²	HK$600 萬	HK$18,692
2026-07-07	倚南 28 B	321 ft²	HK$600 萬	HK$18,692
2026-07-06	倚南 28 B	321 ft²	HK$600 萬	HK$18,692
2026-07-02	倚南高層 1房	321 ft²	HK$610 萬	HK$19,003
2026-07-02	倚南 32 B	321 ft²	HK$610 萬	HK$19,003
2026-07-01	倚南 32 B	321 ft²	HK$610 萬	HK$19,003
2026-06-23	倚南高層 2房	454 ft²	HK$811 萬	HK$17,863
2026-06-23	倚南 12 C	454 ft²	HK$811 萬	HK$17,863
2026-06-22	倚南 12 C	454 ft²	HK$811 萬	HK$17,863
2026-05-29	倚南市場 1房露台工作平台	321 ft²	HK$610 萬	HK$19,003
2026-05-29	倚南 10 A	675 ft²	HK$1,055 萬	HK$15,630
2026-05-29	倚南高層 1房	321 ft²	HK$610 萬	HK$19,003
2026-05-29	倚南高層 3房	675 ft²	HK$1,055 萬	HK$15,630
2026-05-28	倚南 10 A	675 ft²	HK$1,055 萬	HK$15,630
2026-05-11	倚南 23 A	675 ft²	HK$1,198 萬	HK$17,748
2026-05-11	倚南高層 3房	675 ft²	HK$1,198 萬	HK$17,748
2026-03-06	倚南高層 3房	675 ft²	HK$800 萬	HK$11,852
2026-03-06	倚南 16 A	675 ft²	HK$800 萬	HK$11,852
2026-03-02	倚南 23 C	450 ft²	HK$770 萬	HK$17,111
2026-03-02	倚南高層 2房	449 ft²	HK$770 萬	HK$17,149
2026-02-16	倚南 32 A	674 ft²	HK$1,180 萬	HK$17,507
2023-10-10	倚南高層 A	500 ft²	HK$980 萬	HK$19,600
2023-09-10	倚南中層 B	600 ft²	HK$1,350 萬	HK$22,500

在28Hse 千居瀏覽全部盤源在中原地產 Centanet瀏覽全部盤源在美聯物業 Midland瀏覽全部盤源

放盤資料由各代理平台公開頁面每日抓取，最終價格、面積及供應情況以該平台及持牌代理為準。博晉顧問並非地產代理。

常見問題

以下答案全部由倚南本身的數據計出，數字隨每日更新而變。

倚南呎價幾錢？

倚南現時實用呎價約 HK$16,784–HK$22,255，中位約 HK$19,520。價格區間先以已報成交計算，其次才用現時叫價，所以貼近真實成交價而非宣傳平均價。

倚南一個單位大約幾錢？

按今日區間，倚南一個中等面積單位約 HK$781萬。在本頁價格區間工具輸入實際實用面積同樓層，就得出該單位的數字。

倚南最新成交點？

我們持有的倚南最新成交為 2026 年 8 月；本頁成交表列出每宗成交的座數、樓層段、實用面積、成交價同呎價。

倚南租金回報幾多？

毛租金回報約 2.9%。扣除每呎 HK$3 管理費、差餉同日常維修後，我們計出的淨回報為 2.43%，參考中位月租約 HK$26,000。

倚南管理費幾錢？

每實用平方呎每月約 HK$3，即 600 呎單位每月約 HK$2,040。管理費是按揭利息以外最大的持有成本。

倚南係幾年樓？

倚南於 2016–2017 年入伙，樓齡約 9 年。樓齡會影響按揭年期，亦關乎舊樓可能收取的大維修攤分。

倚南有幾多個單位？

共 106 個單位，每年約 2.8% 成交。成交愈多，可比證據愈足，而議價正是靠證據。

倚南返中環要幾久？

由鴨脷洲搭公共交通去中環約 18 分鐘。去銅鑼灣、尖沙咀、觀塘同啟德的時間見本頁通勤部分。

倚南議價空間有幾大？

要看個別單位，唔係睇整個屋苑：我們會用同座、同樓層段、同格局的成交同叫價比較。本頁列出在倚南議減 3%、5%、8% 分別值幾多錢。我們收費為議減金額的一半，簽臨時買賣合約時支付；未能議減則不收費。

買倚南仲要付咩費用？

從價印花稅、律師費、代理佣金同按揭相關費用。成交價每減一元，印花稅、佣金同數十年按揭利息同步下降 — 詳見本頁連結的買樓費用指南。

買這個屋苑前要計清楚的數

鴨脷洲其他屋苑比較

同區選擇：比較呎價、單位數目同回報，再決定係唔係倚南。

本頁分數及價格區間為公開資料的比較分析，並非任何單位的估價或投資建議。博晉顧問並非地產代理，亦非持牌估價師；實際成交價需按單位座向、樓層、裝修及業主意向而定。