屋苑評分

德田邨評分、呎價區間同議價空間

德田邨（藍田）的博晉屋苑評分：流通性、淨租金回報、通勤時間、樓齡及發展商五項指標，全部列出原始數據同來源。

德田邨位於香港藍田，共 5,159 個單位，1991–1992 年入伙；實用呎價約 HK$6,278–HK$8,161，管理費每呎 HK$3，毛租金回報約 3.1%，每年約 4.5% 單位成交。

藍田返回香港屋苑評分

德田邨

藍田 · 房委會

總單位數: 5,159
年換手率: 4.5%
落成年份: 1991–1992
管理費: HK$2.7／呎
毛租金回報: 3.1%
淨租金回報: 2.37%

博晉屋苑評分

63／100

實用呎價區間

HK$4,718–HK$8,571

中位呎價 HK$6,645 每平方呎

成交價區間（參考）

HK$166 萬 – HK$301 萬

區間中位 HK$2,332,220

德田邨位於藍田，約 5,159 個單位，1991–1992 年落成。每年約有 4.5% 單位成交，往主要商業區的加權通勤時間約 23 分鐘，扣除管理費、差餉及空置準備後的淨租金回報約 2.37%。

五項指標分數

五項指標一眼看清

越貼近外圈越強。流通度高即易買易賣，回報高即租金撐得住樓價，通勤短、樓齡新、發展商穩則抗跌力較好。

流通: 56/100
回報: 69/100
通勤: 73/100
樓齡: 42/100
發展商: 76/100

流通性權重 30% · 56/100

成交愈密，可比成交愈多，議價愈有實據。

淨租金回報權重 25% · 69/100

扣除管理費、差餉及空租後真正落袋的回報。

通勤時間（多商業區加權）權重 20% · 73/100

按你選定的工作地點加權計算的門到門時間。

樓齡權重 15% · 42/100

影響銀行估價、按揭年期及維修支出。

發展商及管理權重 10% · 76/100

管理質素解釋同區屋苑的長期價差。

你主要在哪一區上班？

中環／金鐘26 min

銅鑼灣／灣仔30 min

尖沙咀／九龍站25 min

觀塘／九龍灣12 min

啟德／九龍城20 min

實際單位面積

以下面積是各大平台屋苑資料頁列出的實際單位間隔，唔需要自己估。揀一個面積，下面的估值、議價空間同月租都會即時按呢個面積計。

屋苑面積範圍: 127–598 ft²

此面積估算樓價

HK$233 萬

此面積估算月租

HK$9,126

間隔	實用面積	估算樓價	估算月租
1 房	165 ft² · 建築面積 214 ft²	HK$110 萬	HK$4,290
開放式	351 ft²	HK$233 萬	HK$9,126
1 房	351 ft² · 建築面積 456 ft²	HK$233 萬	HK$9,126
3 房	351 ft²	HK$233 萬	HK$9,126
開放式	443 ft²	HK$294 萬	HK$11,518
1 房	443 ft² · 建築面積 587 ft²	HK$294 萬	HK$11,518

面積及租金資料每日由中原、美聯、28Hse 的屋苑資料頁抓取，成交細節以持牌代理為準。

成交價區間

輸入實用面積同樓層，得出這個屋苑的成交價區間，以及議價值幾多錢。

揀單位面積

樓層

議減幅度	節省金額	扣除服務費後淨額
3%	HK$69,967	HK$34,983
5%	HK$116,611	HK$58,305
8%	HK$186,578	HK$93,289

節省金額 = 區間中位 × 議減幅度；淨額 = 節省金額 ÷ 2。實際議價空間取決於業主情況、銀行估價及同期成交。

議價角度

成交不算頻密，放盤時間長、業主有時間壓力的個案，才是折扣真正出現的位置。

數據來源

以下每項數字都對應一個公開頁面，你可以自行核對。

來源	實用呎價區間	平均呎價	近期成交
28Hse 千居	—	HK$7,195	14
中原地產 Centanet	HK$7,510–HK$10,085	HK$8,005	4
美聯物業 Midland	HK$10,460–HK$10,660	HK$10,610	2

資料來源為各地產網站公開頁面，僅作比較參考；個別單位成交價仍需視座向、樓層、裝修及業主意向而定。

數據截至 2026 年 8 月，以公開官方及市場發布為準，成交價區間僅供比較參考。

租金水平

以各大平台現時放租數據計算，用來核對回報，也用來衡量放租需求。

此面積估算月租 · 351 ft²

HK$9,126

租金呎價（每月）

HK$26.0

屋苑平均月租

HK$9,000/ 月

平台列出的全屋苑平均月租，未分間隔。

1 房 · 165 ft² · HK$4,290開放式 · 351 ft² · HK$9,1261 房 · 351 ft² · HK$9,1263 房 · 351 ft² · HK$9,126開放式 · 443 ft² · HK$11,5181 房 · 443 ft² · HK$11,518

叫價合理嗎？

我們以該屋苑的成交紀錄為基礎，按成交日期（愈近期權重愈高）、實用面積、樓層及座數逐項調整，估算每個放盤的合理價位，並列出議價目標價。成交紀錄不足時，我們會改用現時叫價分佈，並在下方註明所用方法。

放售單位: 2放租單位: 2已累積 42 宗成交紀錄

現時未有抓取到放盤資料，數據每日更新。

近期成交紀錄

我們自行累積的成交紀錄，是估價與議價的根據；每日抓取，只會累積不會覆蓋。

成交日期	單位	實用面積	成交價	實用呎價
2026-09-21	德敬樓 3 B	351 ft²	HK$300 萬	HK$8,547
2026-09-21	德敬樓 3 A	351 ft²	HK$300 萬	HK$8,547
2026-09-21	德禮樓 (2座) 10 12	351 ft²	HK$300 萬	HK$8,547
2026-09-20	德禮樓 10 12	351 ft²	HK$300 萬	HK$8,547
2026-09-16	德敬樓 (1座) 3 24	351 ft²	HK$155 萬	HK$4,416
2026-09-16	德健樓	—	HK$155 萬	—
2026-09-16	—	—	HK$155 萬	—
2026-09-15	德敬樓 3 24	351 ft²	HK$155 萬	HK$4,416
2026-09-04	德懿樓	—	HK$173 萬	—
2026-09-04	—	—	HK$173 萬	—
2026-09-04	德盛樓 (7座) 19 7	165 ft²	HK$173 萬	HK$10,485
2026-09-03	德盛樓 19 7	165 ft²	HK$173 萬	HK$10,485
2026-09-01	德敬樓 3 A	357 ft²	HK$306 萬	HK$8,571
2026-09-01	德敬樓 (1座) 6 21	357 ft²	HK$306 萬	HK$8,571
2026-09-01	—	357 ft²	HK$306 萬	HK$8,571
2026-08-31	德瑞樓	—	HK$80 萬	—
2026-08-31	—	—	HK$80 萬	—
2026-08-31	德盛樓 (7座) 4 31	—	HK$80 萬	—
2026-08-31	德敬樓 6 21	357 ft²	HK$306 萬	HK$8,571
2026-08-30	德盛樓 4 31	—	HK$80 萬	—
2026-08-24	德隆樓	—	HK$209 萬	—
2026-08-24	—	—	HK$209 萬	—
2026-08-24	德盛樓 (7座) 10 31	443 ft²	HK$209 萬	HK$4,718
2026-08-23	德盛樓 10 31	443 ft²	HK$209 萬	HK$4,718
2026-08-14	—	—	HK$248 萬	—
2026-08-14	德義樓 (3座) 10 1	443 ft²	HK$248 萬	HK$5,598
2026-08-14	德懿樓	—	HK$248 萬	—
2026-08-13	德義樓 10 1	443 ft²	HK$248 萬	HK$5,598
2026-08-07	德敬樓 3 A	351 ft²	HK$299 萬	HK$8,519
2026-08-07	德敬樓 3 C	351 ft²	HK$299 萬	HK$8,519

在28Hse 千居瀏覽全部盤源在中原地產 Centanet瀏覽全部盤源在美聯物業 Midland瀏覽全部盤源

放盤資料由各代理平台公開頁面每日抓取，最終價格、面積及供應情況以該平台及持牌代理為準。博晉顧問並非地產代理。

常見問題

以下答案全部由德田邨本身的數據計出，數字隨每日更新而變。

德田邨呎價幾錢？

德田邨現時實用呎價約 HK$6,278–HK$8,161，中位約 HK$7,220。價格區間先以已報成交計算，其次才用現時叫價，所以貼近真實成交價而非宣傳平均價。

德田邨一個單位大約幾錢？

按今日區間，德田邨一個中等面積單位約 HK$233萬。在本頁價格區間工具輸入實際實用面積同樓層，就得出該單位的數字。

德田邨最新成交點？

我們持有的德田邨最新成交為 2026 年 9 月；本頁成交表列出每宗成交的座數、樓層段、實用面積、成交價同呎價。

德田邨租金回報幾多？

毛租金回報約 3.1%。扣除每呎 HK$3 管理費、差餉同日常維修後，我們計出的淨回報為 2.37%，參考中位月租約 HK$9,000。

德田邨管理費幾錢？

每實用平方呎每月約 HK$3，即 600 呎單位每月約 HK$1,620。管理費是按揭利息以外最大的持有成本。

德田邨係幾年樓？

德田邨於 1991–1992 年入伙，樓齡約 34 年。樓齡會影響按揭年期，亦關乎舊樓可能收取的大維修攤分。

德田邨有幾多個單位？

共 5,159 個單位，每年約 4.5% 成交。成交愈多，可比證據愈足，而議價正是靠證據。

德田邨返中環要幾久？

由藍田搭公共交通去中環約 26 分鐘。去銅鑼灣、尖沙咀、觀塘同啟德的時間見本頁通勤部分。

德田邨議價空間有幾大？

要看個別單位，唔係睇整個屋苑：我們會用同座、同樓層段、同格局的成交同叫價比較。本頁列出在德田邨議減 3%、5%、8% 分別值幾多錢。我們收費為議減金額的一半，簽臨時買賣合約時支付；未能議減則不收費。

買德田邨仲要付咩費用？

從價印花稅、律師費、代理佣金同按揭相關費用。成交價每減一元，印花稅、佣金同數十年按揭利息同步下降 — 詳見本頁連結的買樓費用指南。

買這個屋苑前要計清楚的數

藍田其他屋苑比較

同區選擇：比較呎價、單位數目同回報，再決定係唔係德田邨。

本頁分數及價格區間為公開資料的比較分析，並非任何單位的估價或投資建議。博晉顧問並非地產代理，亦非持牌估價師；實際成交價需按單位座向、樓層、裝修及業主意向而定。