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楼盘评分

逸南评分、每平方英尺价区间与议价空间

逸南（鸭脷洲）的博晋楼盘评分：流通性、净租金回报、通勤时间、楼龄及开发商五项指标，全部列出原始数据与来源。

鸭脷洲返回香港楼盘评分

逸南

鸭脷洲 · 恒基兆業

总单位数: 138
年换手率: 4.3%
落成年份: 2022–2022
管理费: HK$3.4／平方英尺
毛租金回报: 2.9%
净租金回报: 2.48%

博晋楼盘评分

65／100

实用呎价区间

HK$16,446–HK$17,520

中位呎价 HK$16,983 每平方英尺

成交价区间（参考）

HK$434 万 – HK$463 万

区间中位 HK$4,483,486

逸南位于鸭脷洲，约 138 个单位，2022–2022 年落成。每年约 4.3% 的单位成交，往主要商业区的加权通勤时间约 27 分钟，扣除管理费、差饷及空置准备后的净租金回报约 2.48%。

五项指标分数

五项指标一眼看清

越贴近外圈越强。流通度高即易买易卖，回报高即租金撑得住房价，通勤短、楼龄新、开发商稳则抗跌力较好。

流通: 34/100
回报: 74/100
通勤: 67/100
楼龄: 100/100
开发商: 84/100

流通性权重 30% · 34/100

成交越密，可比成交越多，议价越有实据。

净租金回报权重 25% · 74/100

扣除管理费、差饷及空租后真正落袋的回报。

通勤时间（多商业区加权）权重 20% · 67/100

按你选定的工作地点加权计算的门到门时间。

楼龄权重 15% · 100/100

影响银行估价、按揭年期及维修支出。

开发商及管理权重 10% · 84/100

管理质素解释同区楼盘的长期价差。

你主要在哪一区上班？

中环／金钟18 min

铜锣湾／湾仔24 min

尖沙咀／九龙站30 min

观塘／九龙湾34 min

启德／九龙城38 min

实际单位面积

以下面积是各大平台楼盘资料页列出的实际单位间隔，无需自己估算。选一个面积，下面的估值、议价空间和月租都会按此面积计算。

楼盘面积范围: 183–334 ft²

该面积估算楼价

HK$448 万

该面积估算月租

HK$17,952

间隔	实用面积	估算楼价	估算月租
开放式	183 ft²	HK$311 万	HK$12,444
1 房	186 ft²	HK$316 万	HK$12,648
开放式	242 ft²	HK$411 万	HK$16,456
1 房	264 ft²	HK$448 万	HK$17,952
1 房	300 ft²	HK$509 万	HK$20,400
1 房	334 ft²	HK$567 万	HK$22,712

面积及租金资料每日由中原、美联、28Hse 的楼盘资料页抓取，成交细节以持牌代理为准。

成交价区间

输入实用面积与楼层，得出这个楼盘的成交价区间，以及议价值多少钱。

选择单位面积

楼层

议减幅度	节省金额	扣除服务费后净额
3%	HK$134,505	HK$67,252
5%	HK$224,174	HK$112,087
8%	HK$358,679	HK$179,339

节省金额 = 区间中位 × 议减幅度；净额 = 节省金额 ÷ 2。实际议价空间取决于业主情况、银行估价及同期成交。

议价角度

成交不算频密，放盘时间长、业主有时间压力的个案，才是折扣真正出现的地方。

数据来源

以下每项数字都对应一个公开页面，你可以自行核对。

来源	实用呎价区间	平均呎价	近期成交
28Hse 千居	HK$17,379–HK$24,294	HK$17,424	3
中原地產 Centanet	HK$20,699–HK$29,752	—	0
美聯物業 Midland	HK$24,471–HK$24,971	HK$24,971	0

资料来源为各地产网站公开页面，仅作比较参考；个别单位成交价仍需视座向、楼层、装修及业主意向而定。

数据截至 2026 年 8 月，以公开官方及市场发布为准，成交价区间仅供比较参考。

租金水平

以各大平台现时放租数据计算，用来核对回报，也用来衡量出租需求。

该面积估算月租 · 264 ft²

HK$17,952

租金呎价（每月）

HK$68.0

楼盘平均月租

HK$13,800/ 月

平台列出的全楼盘平均月租，未分间隔。

开放式 · 183 ft² · HK$12,4441 房 · 186 ft² · HK$12,648开放式 · 242 ft² · HK$16,4561 房 · 264 ft² · HK$17,9521 房 · 300 ft² · HK$20,4001 房 · 334 ft² · HK$22,712

叫价合理吗？

我们以该楼盘的成交纪录为基础，按成交日期（愈近期权重愈高）、实用面积、楼层及座数逐项调整，估算每个房源的合理价位，并列出议价目标价。成交纪录不足时，改用现时叫价分布，并在下方注明所用方法。

放售单位: 6放租单位: 1已累积 40 宗成交纪录

现时房源的叫价全部高于我们的估算；正是需要议价的时候。

单位	类型	实用面积	叫价	估算价值	与叫价差距	评语	来源
逸南	放售	264 ft²	HK$459 万	HK$351 万 – HK$540 万	+3%	贴近市值	28Hse 千居 · 查看
逸南	放租	183 ft²	HK$13,800	HK$11,573 – HK$13,315	+11%	高于市值	28Hse 千居 · 查看
逸南	放售	186 ft²	HK$385 万	HK$268 万 – HK$412 万	+13%	高于市值	中原地產 Centanet · 查看
逸南	放售	183 ft²	HK$385 万	HK$263 万 – HK$410 万	+14%	高于市值	中原地產 Centanet · 查看
逸南	放售	186 ft²	HK$450 万	HK$268 万 – HK$412 万	+32%	明显偏高	中原地產 Centanet · 查看
逸南	放售	264 ft²	HK$646 万	HK$351 万 – HK$540 万	核实中	—	美聯物業 Midland · 查看
逸南	放售	242 ft²	HK$720 万	HK$331 万 – HK$510 万	核实中	—	中原地產 Centanet · 查看

房源核对日期：2026年9月6日。房源如已售出或撤回，会自动从此表移除；报价与面积不吻合的房源不会显示。

方法：成交比较法｜参考样本：19｜可信度：初步｜ ±21.2%

模型设定：成交影响力每 6 个月递减一半；已按面积（弹性 0.35）、楼层（每层 0.54%）及成交日期（每月 -0.60%）调整；模型解释度 50%。

议价目标价

HK$326 万

可望节省

HK$124 万

我们的收费（节省金额一半）

HK$62 万

以上为根据公开成交及房源资料计算的模型估算，并非物业估价报告，亦不能取代银行估价或持牌估价师意见。

近期成交纪录

我们自行累积的成交纪录，是估价与议价的根据；每日抓取，只会累积不会覆盖。

成交日期	单位	实用面积	成交价	实用呎价
2026-04-01	逸南 18 F	264 ft²	HK$460 万	HK$17,424
2026-04-01	逸南高層	264 ft²	HK$460 万	HK$17,424
2026-04-01	逸南註冊處成交 (264呎)	264 ft²	HK$460 万	HK$17,424
2026-03-31	逸南 18 F室	264 ft²	HK$460 万	HK$17,424
2025-09-18	逸南 23 A	264 ft²	HK$459 万	HK$17,379
2025-09-18	逸南註冊處成交 (264呎)	264 ft²	HK$459 万	HK$17,379
2025-09-18	逸南高層	264 ft²	HK$459 万	HK$17,379
2025-09-17	逸南 23 A室	264 ft²	HK$459 万	HK$17,379
2025-08-29	逸南 5 A	242 ft²	HK$398 万	HK$16,446
2025-08-29	逸南低層	242 ft²	HK$398 万	HK$16,446
2025-08-29	逸南註冊處成交 (242呎)	242 ft²	HK$398 万	HK$16,446
2025-08-28	逸南 5 A室	242 ft²	HK$398 万	HK$16,446
2025-05-08	逸南 15 B	—	HK$333 万	—
2025-05-08	逸南註冊處成交 (186呎)	186 ft²	HK$333 万	HK$17,903
2025-05-08	逸南低層	186 ft²	HK$333 万	HK$17,903
2025-05-07	逸南 15 B室	186 ft²	HK$333 万	HK$17,903
2024-12-05	逸南 23 B	186 ft²	HK$500 万	HK$26,882
2024-12-05	逸南註冊處成交 (186呎)	186 ft²	HK$500 万	HK$26,882
2024-12-05	逸南低層	186 ft²	HK$500 万	HK$26,882
2024-12-04	逸南 23 B室	186 ft²	HK$500 万	HK$26,882
2023-05-08	逸南 26 A	264 ft²	HK$720 万	HK$27,274
2023-05-08	逸南高層	264 ft²	HK$720 万	HK$27,274
2023-05-08	逸南註冊處成交 (264呎)	264 ft²	HK$720 万	HK$27,274
2023-05-07	逸南 26 A室	264 ft²	HK$720 万	HK$27,274
2023-04-28	逸南 25 D	183 ft²	HK$492 万	HK$26,910
2023-04-28	逸南低層	183 ft²	HK$493 万	HK$26,910
2023-04-28	逸南註冊處成交 (183呎)	183 ft²	HK$493 万	HK$26,910
2023-04-27	逸南 25 D室	183 ft²	HK$492 万	HK$26,910
2023-03-31	逸南 28 F	264 ft²	HK$716 万	HK$27,125
2023-03-31	逸南高層	264 ft²	HK$716 万	HK$27,125

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放盘资料由各代理平台公开页面每日抓取，最终价格、面积及供应情况以该平台及持牌代理为准。博晋顾问并非地产代理。

本页分数及价格区间为公开资料的比较分析，并非任何单位的估价或投资建议。博晋顾问并非地产代理，也非持牌估价师；实际成交价需按单位座向、楼层、装修及业主意向而定。