楼盘评分

倚南评分、每平方英尺价区间与议价空间

倚南（鸭脷洲）的博晋楼盘评分：流通性、净租金回报、通勤时间、楼龄及开发商五项指标，全部列出原始数据与来源。

倚南位于香港鸭脷洲，共 106 个单位，2016–2017 年入住；实用呎价约 HK$16,784–HK$22,255，管理费每呎 HK$3，毛租金回报约 2.9%，每年约 2.8% 单位成交。

鸭脷洲返回香港楼盘评分

倚南

鸭脷洲 · 恒基兆業

总单位数: 106
年换手率: 2.8%
落成年份: 2016–2017
管理费: HK$3.4／平方英尺
毛租金回报: 2.9%
净租金回报: 2.43%

博晋楼盘评分

60／100

实用呎价区间

HK$15,630–HK$18,757

中位呎价 HK$17,194 每平方英尺

成交价区间（参考）

HK$710 万 – HK$852 万

区间中位 HK$7,805,849

倚南位于鸭脷洲，约 106 个单位，2016–2017 年落成。每年约 2.8% 的单位成交，往主要商业区的加权通勤时间约 27 分钟，扣除管理费、差饷及空置准备后的净租金回报约 2.43%。

五项指标分数

五项指标一眼看清

越贴近外圈越强。流通度高即易买易卖，回报高即租金撑得住房价，通勤短、楼龄新、开发商稳则抗跌力较好。

流通: 21/100
回报: 71/100
通勤: 67/100
楼龄: 92/100
开发商: 84/100

流通性权重 30% · 21/100

成交越密，可比成交越多，议价越有实据。

净租金回报权重 25% · 71/100

扣除管理费、差饷及空租后真正落袋的回报。

通勤时间（多商业区加权）权重 20% · 67/100

按你选定的工作地点加权计算的门到门时间。

楼龄权重 15% · 92/100

影响银行估价、按揭年期及维修支出。

开发商及管理权重 10% · 84/100

管理质素解释同区楼盘的长期价差。

你主要在哪一区上班？

中环／金钟18 min

铜锣湾／湾仔24 min

尖沙咀／九龙站30 min

观塘／九龙湾34 min

启德／九龙城38 min

实际单位面积

以下面积是各大平台楼盘资料页列出的实际单位间隔，无需自己估算。选一个面积，下面的估值、议价空间和月租都会按此面积计算。

楼盘面积范围: 304–959 ft²

该面积估算楼价

HK$781 万

该面积估算月租

HK$26,332

间隔	实用面积	估算楼价	估算月租
1 房	304 ft² · 建筑面积 321 ft²	HK$523 万	HK$17,632
1 房	320 ft²	HK$550 万	HK$18,560
2 房	434 ft² · 建筑面积 454 ft²	HK$746 万	HK$25,172
2 房	454 ft²	HK$781 万	HK$26,332
3 房	675 ft²	HK$1,161 万	HK$39,150
4 房	959 ft²	HK$1,649 万	HK$55,622

面积及租金资料每日由中原、美联、28Hse 的楼盘资料页抓取，成交细节以持牌代理为准。

成交价区间

输入实用面积与楼层，得出这个楼盘的成交价区间，以及议价值多少钱。

选择单位面积

楼层

议减幅度	节省金额	扣除服务费后净额
3%	HK$234,175	HK$117,088
5%	HK$390,292	HK$195,146
8%	HK$624,468	HK$312,234

节省金额 = 区间中位 × 议减幅度；净额 = 节省金额 ÷ 2。实际议价空间取决于业主情况、银行估价及同期成交。

议价角度

成交较疏，叫价与成交价落差往往最大，议价空间通常也最阔。

数据来源

以下每项数字都对应一个公开页面，你可以自行核对。

来源	实用呎价区间	平均呎价	近期成交
28Hse 千居	HK$16,755–HK$21,185	HK$17,940	3
中原地產 Centanet	HK$15,829–HK$22,255	—	1
美聯物業 Midland	HK$18,711–HK$18,974	—	0

资料来源为各地产网站公开页面，仅作比较参考；个别单位成交价仍需视座向、楼层、装修及业主意向而定。

数据截至 2026 年 8 月，以公开官方及市场发布为准，成交价区间仅供比较参考。

租金水平

以各大平台现时放租数据计算，用来核对回报，也用来衡量出租需求。

该面积估算月租 · 454 ft²

HK$26,332

租金呎价（每月）

HK$58.0

楼盘平均月租

HK$26,000/ 月

平台列出的全楼盘平均月租，未分间隔。

1 房 · 304 ft² · HK$17,6321 房 · 320 ft² · HK$18,5602 房 · 434 ft² · HK$25,1722 房 · 454 ft² · HK$26,3323 房 · 675 ft² · HK$39,1504 房 · 959 ft² · HK$55,622

叫价合理吗？

我们以该楼盘的成交纪录为基础，按成交日期（愈近期权重愈高）、实用面积、楼层及座数逐项调整，估算每个房源的合理价位，并列出议价目标价。成交纪录不足时，改用现时叫价分布，并在下方注明所用方法。

放售单位: 11放租单位: 1已累积 29 宗成交纪录

现时未抓取到放盘资料，数据每日更新。

近期成交纪录

我们自行累积的成交纪录，是估价与议价的根据；每日抓取，只会累积不会覆盖。

成交日期	单位	实用面积	成交价	实用呎价
2026-08-20	倚南 19 C	450 ft²	HK$842 万	HK$18,758
2026-08-20	倚南高層 2房	449 ft²	HK$842 万	HK$18,753
2026-08-19	倚南 19 C	450 ft²	HK$842 万	HK$18,711
2026-07-09	倚南 6 B	320 ft²	HK$490 万	HK$15,313
2026-07-09	倚南高層 1房	320 ft²	HK$490 万	HK$15,313
2026-07-08	倚南 6 B	320 ft²	HK$490 万	HK$15,313
2026-07-07	倚南高層 1房	321 ft²	HK$600 万	HK$18,692
2026-07-07	倚南 28 B	321 ft²	HK$600 万	HK$18,692
2026-07-06	倚南 28 B	321 ft²	HK$600 万	HK$18,692
2026-07-02	倚南高層 1房	321 ft²	HK$610 万	HK$19,003
2026-07-02	倚南 32 B	321 ft²	HK$610 万	HK$19,003
2026-07-01	倚南 32 B	321 ft²	HK$610 万	HK$19,003
2026-06-23	倚南高層 2房	454 ft²	HK$811 万	HK$17,863
2026-06-23	倚南 12 C	454 ft²	HK$811 万	HK$17,863
2026-06-22	倚南 12 C	454 ft²	HK$811 万	HK$17,863
2026-05-29	倚南市場 1房露台工作平台	321 ft²	HK$610 万	HK$19,003
2026-05-29	倚南 10 A	675 ft²	HK$1,055 万	HK$15,630
2026-05-29	倚南高層 1房	321 ft²	HK$610 万	HK$19,003
2026-05-29	倚南高層 3房	675 ft²	HK$1,055 万	HK$15,630
2026-05-28	倚南 10 A	675 ft²	HK$1,055 万	HK$15,630
2026-05-11	倚南 23 A	675 ft²	HK$1,198 万	HK$17,748
2026-05-11	倚南高層 3房	675 ft²	HK$1,198 万	HK$17,748
2026-03-06	倚南高層 3房	675 ft²	HK$800 万	HK$11,852
2026-03-06	倚南 16 A	675 ft²	HK$800 万	HK$11,852
2026-03-02	倚南 23 C	450 ft²	HK$770 万	HK$17,111
2026-03-02	倚南高層 2房	449 ft²	HK$770 万	HK$17,149
2026-02-16	倚南 32 A	674 ft²	HK$1,180 万	HK$17,507
2023-10-10	倚南高層 A	500 ft²	HK$980 万	HK$19,600
2023-09-10	倚南中層 B	600 ft²	HK$1,350 万	HK$22,500

在28Hse 千居浏览全部房源在中原地產 Centanet浏览全部房源在美聯物業 Midland浏览全部房源

放盘资料由各代理平台公开页面每日抓取，最终价格、面积及供应情况以该平台及持牌代理为准。博晋顾问并非地产代理。

常见问题

以下答案全部由倚南本身的数据计算，数字随每日更新而变。

倚南呎价多少？

倚南目前实用呎价约 HK$16,784–HK$22,255，中位约 HK$19,520。价格区间先用已报成交计算，其次才用现时叫价，所以贴近真实成交价而不是宣传平均价。

倚南一个单位大约多少钱？

按今天的区间，倚南一个中等面积单位约 HK$781万。在本页的价格区间工具输入实际实用面积和楼层，可得出该单位的数字。

倚南最新成交如何？

我们持有的倚南最新成交为 2026 年 8 月；本页成交表列出每宗成交的座数、楼层段、实用面积、成交价及呎价。

倚南租金回报多少？

毛租金回报约 2.9%。扣除每呎 HK$3 管理费、差饷及日常维修后，我们计出的净回报为 2.43%，参考中位月租约 HK$26,000。

倚南管理费多少？

每实用平方呎每月约 HK$3，即 600 呎单位每月约 HK$2,040。管理费是按揭利息以外最大的持有成本。

倚南是几年楼？

倚南于 2016–2017 年入住，楼龄约 9 年。楼龄会影响按揭年期，也关系到旧楼可能收取的大维修摊分。

倚南有多少单位？

共 106 个单位，每年约 2.8% 成交。成交越多，可比证据越充足，而议价正是靠证据。

倚南到中环要多久？

由鸭脷洲乘公共交通到中环约 18 分钟。到铜锣湾、尖沙咀、观塘及启德的时间见本页通勤部分。

倚南议价空间有多大？

取决于个别单位，而非整个楼盘：我们以同座、同楼层段、同格局的成交与叫价比较。本页列出在倚南议减 3%、5%、8% 分别值多少钱。我们收费为议减金额的一半，签临时买卖合约时支付；未能议减则不收费。

买倚南还要付什么费用？

从价印花税、律师费、代理佣金及按揭相关费用。成交价每减一元，印花税、佣金与数十年按揭利息同步下降 — 详见本页连结的买楼费用指南。

买这个楼盘前要算清楚的数

鸭脷洲其他楼盘比较

同区选择：比较呎价、单位数目与回报，再决定是不是倚南。

本页分数及价格区间为公开资料的比较分析，并非任何单位的估价或投资建议。博晋顾问并非地产代理，也非持牌估价师；实际成交价需按单位座向、楼层、装修及业主意向而定。