楼盘评分

曉麗苑评分、每平方英尺价区间与议价空间

曉麗苑（观塘）的博晋楼盘评分：流通性、净租金回报、通勤时间、楼龄及开发商五项指标，全部列出原始数据与来源。

曉麗苑位于香港观塘，共 4,864 个单位，1997 年入住；实用呎价约 HK$9,106–HK$9,780，管理费每呎 HK$3，毛租金回报约 3.2%，每年约 4.5% 单位成交。

观塘返回香港楼盘评分

曉麗苑

观塘 · 房委會

总单位数: 4,864
年换手率: 4.5%
落成年份: 1997–1997
管理费: HK$2.7／平方英尺
毛租金回报: 3.2%
净租金回报: 2.57%

博晋楼盘评分

67／100

实用呎价区间

HK$7,821–HK$8,532

中位呎价 HK$8,177 每平方英尺

成交价区间（参考）

HK$472 万 – HK$515 万

区间中位 HK$4,938,606

曉麗苑位于观塘，约 4,864 个单位，1997–1997 年落成。每年约 4.5% 的单位成交，往主要商业区的加权通勤时间约 22 分钟，扣除管理费、差饷及空置准备后的净租金回报约 2.57%。

五项指标分数

五项指标一眼看清

越贴近外圈越强。流通度高即易买易卖，回报高即租金撑得住房价，通勤短、楼龄新、开发商稳则抗跌力较好。

流通: 56/100
回报: 78/100
通勤: 77/100
楼龄: 52/100
开发商: 76/100

流通性权重 30% · 56/100

成交越密，可比成交越多，议价越有实据。

净租金回报权重 25% · 78/100

扣除管理费、差饷及空租后真正落袋的回报。

通勤时间（多商业区加权）权重 20% · 77/100

按你选定的工作地点加权计算的门到门时间。

楼龄权重 15% · 52/100

影响银行估价、按揭年期及维修支出。

开发商及管理权重 10% · 76/100

管理质素解释同区楼盘的长期价差。

你主要在哪一区上班？

中环／金钟28 min

铜锣湾／湾仔32 min

尖沙咀／九龙站22 min

观塘／九龙湾6 min

启德／九龙城12 min

实际单位面积

以下面积是各大平台楼盘资料页列出的实际单位间隔，无需自己估算。选一个面积，下面的估值、议价空间和月租都会按此面积计算。

楼盘面积范围: 431–888 ft²

该面积估算楼价

HK$494 万

该面积估算月租

HK$16,912

间隔	实用面积	估算楼价	估算月租
开放式	431 ft²	HK$352 万	HK$12,068
1 房	436 ft²	HK$356 万	HK$12,208
1 房	532 ft²	HK$435 万	HK$14,896
开放式	604 ft²	HK$494 万	HK$16,912
2 房	640 ft²	HK$523 万	HK$17,920
开放式	651 ft²	HK$532 万	HK$18,228

面积及租金资料每日由中原、美联、28Hse 的楼盘资料页抓取，成交细节以持牌代理为准。

成交价区间

输入实用面积与楼层，得出这个楼盘的成交价区间，以及议价值多少钱。

选择单位面积

楼层

议减幅度	节省金额	扣除服务费后净额
3%	HK$148,158	HK$74,079
5%	HK$246,930	HK$123,465
8%	HK$395,088	HK$197,544

节省金额 = 区间中位 × 议减幅度；净额 = 节省金额 ÷ 2。实际议价空间取决于业主情况、银行估价及同期成交。

议价角度

成交不算频密，放盘时间长、业主有时间压力的个案，才是折扣真正出现的地方。

数据来源

以下每项数字都对应一个公开页面，你可以自行核对。

来源	实用呎价区间	平均呎价	近期成交
28Hse 千居	—	HK$8,091	7
中原地產 Centanet	HK$8,096–HK$10,550	HK$9,072	5
美聯物業 Midland	HK$8,096–HK$9,026	HK$8,130	4

资料来源为各地产网站公开页面，仅作比较参考；个别单位成交价仍需视座向、楼层、装修及业主意向而定。

数据截至 2026 年 8 月，以公开官方及市场发布为准，成交价区间仅供比较参考。

租金水平

以各大平台现时放租数据计算，用来核对回报，也用来衡量出租需求。

该面积估算月租 · 604 ft²

HK$16,912

租金呎价（每月）

HK$28.0

楼盘平均月租

HK$19,000/ 月

平台列出的全楼盘平均月租，未分间隔。

开放式 · 431 ft² · HK$12,0681 房 · 436 ft² · HK$12,2081 房 · 532 ft² · HK$14,896开放式 · 604 ft² · HK$16,9122 房 · 640 ft² · HK$17,920开放式 · 651 ft² · HK$18,228

叫价合理吗？

我们以该楼盘的成交纪录为基础，按成交日期（愈近期权重愈高）、实用面积、楼层及座数逐项调整，估算每个房源的合理价位，并列出议价目标价。成交纪录不足时，改用现时叫价分布，并在下方注明所用方法。

放售单位: 12放租单位: —已累积 45 宗成交纪录

现时未抓取到放盘资料，数据每日更新。

近期成交纪录

我们自行累积的成交纪录，是估价与议价的根据；每日抓取，只会累积不会覆盖。

成交日期	单位	实用面积	成交价	实用呎价
2026-09-22	D座高層 A	744 ft²	HK$430 万	—
2026-09-22	曉暉閣 (D座) 四 13室	540 ft²	HK$430 万	HK$7,963
2026-09-21	D座 4 13室	540 ft²	HK$430 万	HK$7,963
2026-09-16	曉天閣 (A座) 三十一 14室	431 ft²	HK$340 万	HK$7,884
2026-09-16	B座高層 B	593 ft²	HK$340 万	—
2026-09-16	「曉麗苑」建 593	593 ft²	HK$340 万	—
2026-09-15	A座 31 14室	431 ft²	HK$340 万	HK$7,892
2026-09-08	曉天閣 (A座) 一樓 14室	436 ft²	HK$372 万	HK$8,532
2026-09-08	「曉麗苑」實 436	436 ft²	HK$372 万	HK$8,532
2026-09-08	曉天閣 (A座) 一 14室	436 ft²	HK$372 万	HK$8,532
2026-09-08	A座中層 C	436 ft²	HK$372 万	HK$8,532
2026-09-07	A座 1 14室	436 ft²	HK$372 万	HK$8,532
2026-09-04	「曉麗苑」實 647	647 ft²	HK$528 万	HK$8,161
2026-09-04	曉晴閣 (C座) 十二 9室	647 ft²	HK$528 万	HK$8,161
2026-09-04	曉晴閣 (C座) 十二樓 9室	647 ft²	HK$528 万	HK$8,161
2026-09-04	D座高層 D	647 ft²	HK$528 万	HK$8,161
2026-09-03	C座 12 9室	647 ft²	HK$528 万	HK$8,161
2026-09-01	曉逸閣 (F座) 十五 1室	647 ft²	HK$506 万	HK$7,821
2026-09-01	曉逸閣 (F座) 十五樓 1室	647 ft²	HK$506 万	HK$7,821
2026-09-01	「曉麗苑」實 647	647 ft²	HK$506 万	HK$7,821
2026-09-01	C座高層 E	647 ft²	HK$506 万	HK$7,821
2026-08-31	F座 15 1室	647 ft²	HK$506 万	HK$7,821
2026-08-29	B座中層 F	540 ft²	HK$430 万	HK$7,963
2026-08-05	曉暉閣 (D座) 十七樓 6室	436 ft²	HK$328 万	HK$7,523
2026-08-05	「曉麗苑」建 601	601 ft²	HK$328 万	—
2026-08-05	A座中層 G	601 ft²	HK$328 万	—
2026-08-04	D座 17 6室	436 ft²	HK$328 万	HK$7,523
2026-07-30	曉天閣 (A座) 二十八樓 3室	596 ft²	HK$468 万	HK$7,852
2026-07-30	「曉麗苑」實 596	596 ft²	HK$468 万	HK$7,852
2026-07-30	D座高層 H	596 ft²	HK$468 万	HK$7,852

在28Hse 千居浏览全部房源在中原地產 Centanet浏览全部房源在美聯物業 Midland浏览全部房源

放盘资料由各代理平台公开页面每日抓取，最终价格、面积及供应情况以该平台及持牌代理为准。博晋顾问并非地产代理。

常见问题

以下答案全部由曉麗苑本身的数据计算，数字随每日更新而变。

曉麗苑呎价多少？

曉麗苑目前实用呎价约 HK$9,106–HK$9,780，中位约 HK$9,443。价格区间先用已报成交计算，其次才用现时叫价，所以贴近真实成交价而不是宣传平均价。

曉麗苑一个单位大约多少钱？

按今天的区间，曉麗苑一个中等面积单位约 HK$494万。在本页的价格区间工具输入实际实用面积和楼层，可得出该单位的数字。

曉麗苑最新成交如何？

我们持有的曉麗苑最新成交为 2026 年 9 月；本页成交表列出每宗成交的座数、楼层段、实用面积、成交价及呎价。

曉麗苑租金回报多少？

毛租金回报约 3.2%。扣除每呎 HK$3 管理费、差饷及日常维修后，我们计出的净回报为 2.57%，参考中位月租约 HK$19,000。

曉麗苑管理费多少？

每实用平方呎每月约 HK$3，即 600 呎单位每月约 HK$1,620。管理费是按揭利息以外最大的持有成本。

曉麗苑是几年楼？

曉麗苑于 1997 年入住，楼龄约 29 年。楼龄会影响按揭年期，也关系到旧楼可能收取的大维修摊分。

曉麗苑有多少单位？

共 4,864 个单位，每年约 4.5% 成交。成交越多，可比证据越充足，而议价正是靠证据。

曉麗苑到中环要多久？

由观塘乘公共交通到中环约 28 分钟。到铜锣湾、尖沙咀、观塘及启德的时间见本页通勤部分。

曉麗苑议价空间有多大？

取决于个别单位，而非整个楼盘：我们以同座、同楼层段、同格局的成交与叫价比较。本页列出在曉麗苑议减 3%、5%、8% 分别值多少钱。我们收费为议减金额的一半，签临时买卖合约时支付；未能议减则不收费。

买曉麗苑还要付什么费用？

从价印花税、律师费、代理佣金及按揭相关费用。成交价每减一元，印花税、佣金与数十年按揭利息同步下降 — 详见本页连结的买楼费用指南。

买这个楼盘前要算清楚的数

观塘其他楼盘比较

同区选择：比较呎价、单位数目与回报，再决定是不是曉麗苑。

本页分数及价格区间为公开资料的比较分析，并非任何单位的估价或投资建议。博晋顾问并非地产代理，也非持牌估价师；实际成交价需按单位座向、楼层、装修及业主意向而定。