屋苑評分

嘉田苑評分、呎價區間同議價空間

嘉田苑（沙田）的博晉屋苑評分：流通性、淨租金回報、通勤時間、樓齡及發展商五項指標，全部列出原始數據同來源。

嘉田苑位於香港沙田，共 1,680 個單位，1988 年入伙；實用呎價約 HK$8,492–HK$10,448，管理費每呎 HK$3，毛租金回報約 3.4%，每年約 4.5% 單位成交。

沙田返回香港屋苑評分

嘉田苑

沙田 · 房委會

總單位數: 1,680
年換手率: 4.5%
落成年份: 1988–1988
管理費: HK$2.7／呎
毛租金回報: 3.4%
淨租金回報: 2.75%

博晉屋苑評分

63／100

實用呎價區間

HK$7,698–HK$9,595

中位呎價 HK$8,647 每平方呎

成交價區間（參考）

HK$380 萬 – HK$473 萬

區間中位 HK$4,262,725

嘉田苑位於沙田，約 1,680 個單位，1988–1988 年落成。每年約有 4.5% 單位成交，往主要商業區的加權通勤時間約 31 分鐘，扣除管理費、差餉及空置準備後的淨租金回報約 2.75%。

五項指標分數

五項指標一眼看清

越貼近外圈越強。流通度高即易買易賣，回報高即租金撐得住樓價，通勤短、樓齡新、發展商穩則抗跌力較好。

流通: 57/100
回報: 88/100
通勤: 57/100
樓齡: 34/100
發展商: 76/100

流通性權重 30% · 57/100

成交愈密，可比成交愈多，議價愈有實據。

淨租金回報權重 25% · 88/100

扣除管理費、差餉及空租後真正落袋的回報。

通勤時間（多商業區加權）權重 20% · 57/100

按你選定的工作地點加權計算的門到門時間。

樓齡權重 15% · 34/100

影響銀行估價、按揭年期及維修支出。

發展商及管理權重 10% · 76/100

管理質素解釋同區屋苑的長期價差。

你主要在哪一區上班？

中環／金鐘32 min

銅鑼灣／灣仔38 min

尖沙咀／九龍站25 min

觀塘／九龍灣35 min

啟德／九龍城28 min

實際單位面積

以下面積是各大平台屋苑資料頁列出的實際單位間隔，唔需要自己估。揀一個面積，下面的估值、議價空間同月租都會即時按呢個面積計。

屋苑面積範圍: 469–504 ft²

此面積估算樓價

HK$426 萬

此面積估算月租

HK$14,790

間隔	實用面積	估算樓價	估算月租
2 房	469 ft² · 建築面積 575 ft²	HK$406 萬	HK$14,070
2 房	493 ft² · 建築面積 604 ft²	HK$426 萬	HK$14,790
2 房	504 ft² · 建築面積 618 ft²	HK$436 萬	HK$15,120

面積及租金資料每日由中原、美聯、28Hse 的屋苑資料頁抓取，成交細節以持牌代理為準。

成交價區間

輸入實用面積同樓層，得出這個屋苑的成交價區間，以及議價值幾多錢。

揀單位面積

樓層

議減幅度	節省金額	扣除服務費後淨額
3%	HK$127,882	HK$63,941
5%	HK$213,136	HK$106,568
8%	HK$341,018	HK$170,509

節省金額 = 區間中位 × 議減幅度；淨額 = 節省金額 ÷ 2。實際議價空間取決於業主情況、銀行估價及同期成交。

議價角度

成交不算頻密，放盤時間長、業主有時間壓力的個案，才是折扣真正出現的位置。樓齡約 38 年，銀行估價同按揭年期一樣影響出價，估價不足是合理的議價理由。

數據來源

以下每項數字都對應一個公開頁面，你可以自行核對。

來源	實用呎價區間	平均呎價	近期成交
中原地產 Centanet	HK$8,492–HK$10,448	HK$9,342	2
美聯物業 Midland	HK$8,378–HK$9,370	HK$8,778	3
28Hse 千居	HK$8,486–HK$10,405	HK$9,222	14

資料來源為各地產網站公開頁面，僅作比較參考；個別單位成交價仍需視座向、樓層、裝修及業主意向而定。

數據截至 2026 年 8 月，以公開官方及市場發布為準，成交價區間僅供比較參考。

租金水平

以各大平台現時放租數據計算，用來核對回報，也用來衡量放租需求。

此面積估算月租 · 493 ft²

HK$14,790

租金呎價（每月）

HK$30.0

屋苑平均月租

HK$16,300/ 月

平台列出的全屋苑平均月租，未分間隔。

2 房 · 469 ft² · HK$14,0702 房 · 493 ft² · HK$14,7902 房 · 504 ft² · HK$15,120

叫價合理嗎？

我們以該屋苑的成交紀錄為基礎，按成交日期（愈近期權重愈高）、實用面積、樓層及座數逐項調整，估算每個放盤的合理價位，並列出議價目標價。成交紀錄不足時，我們會改用現時叫價分佈，並在下方註明所用方法。

放售單位: 18放租單位: 7已累積 26 宗成交紀錄

目前最抵：嘉祺閣 (B座)，叫價較我們的估算低約 16%。想知道實際可以壓到幾多，我們可以先幫你核對成交紀錄。

單位	類型	實用面積	叫價	估算價值	與叫價差距	評語	來源
嘉祺閣 (B座)	放售	469 ft²	HK$360 萬	HK$391 萬 – HK$471 萬	-16%	低於市值	中原地產 Centanet · 查看
嘉康閣 (A座)	放租	469 ft²	HK$13,000	HK$13,085 – HK$15,055	-8%	低於市值	中原地產 Centanet · 查看
嘉賢閣 (C座)	放租	493 ft²	HK$14,000	HK$13,755 – HK$15,825	-5%	低於市值	中原地產 Centanet · 查看
B座	放售	469 ft²	HK$420 萬	HK$391 萬 – HK$471 萬	-3%	貼近市值	28Hse 千居 · 查看
A座	放售	504 ft²	HK$480 萬	HK$410 萬 – HK$493 萬	+6%	高於市值	28Hse 千居 · 查看
嘉賢閣 (C座)	放售	493 ft²	HK$480 萬	HK$404 萬 – HK$486 萬	+8%	高於市值	中原地產 Centanet · 查看
嘉康閣	放售	469 ft²	HK$470 萬	HK$391 萬 – HK$471 萬	+9%	高於市值	美聯物業 Midland · 查看
嘉詠閣	放售	504 ft²	HK$500 萬	HK$410 萬 – HK$493 萬	+11%	高於市值	美聯物業 Midland · 查看
嘉康閣 (A座)	放售	469 ft²	HK$480 萬	HK$391 萬 – HK$471 萬	+11%	高於市值	中原地產 Centanet · 查看
嘉怡閣	放租	493 ft²	HK$16,500	HK$13,755 – HK$15,825	+12%	高於市值	美聯物業 Midland · 查看
嘉祺閣 (B座)	放租	489 ft²	HK$16,500	HK$13,643 – HK$15,697	+12%	高於市值	中原地產 Centanet · 查看
嘉賢閣	放租	469 ft²	HK$16,000	HK$13,085 – HK$15,055	+14%	高於市值	美聯物業 Midland · 查看
A座	放租	504 ft²	HK$17,300	HK$14,062 – HK$16,178	+14%	高於市值	28Hse 千居 · 查看
B座	放租	469 ft²	HK$16,500	HK$13,085 – HK$15,055	+17%	明顯偏高	28Hse 千居 · 查看

盤源核對日期：2026年11月6日。放盤如已售出或撤回，會自動從此表移除；叫價與面積不吻合的盤源不會顯示。

方法：成交比較法｜參考樣本：26｜可信度：中｜ ±9.2%

模型設定：成交影響力每 6 個月遞減一半；已按面積（彈性 0.35）、樓層（每層 0.43%）及成交日期（每月 +0.73%）調整；模型解釋度 70%。

議價目標價

HK$437 萬

可望節省

HK$63 萬

我們的收費（節省金額一半）

HK$31 萬

以上為根據公開成交及放盤資料計算的模型估算，並非物業估價報告，亦不能取代銀行估價或持牌估價師意見。

近期成交紀錄

我們自行累積的成交紀錄，是估價與議價的根據；每日抓取，只會累積不會覆蓋。

成交日期	單位	實用面積	成交價	實用呎價
2026-11-04	嘉詠閣 (F座) 三十二樓 1室	504 ft²	HK$475 萬	HK$9,428
2026-11-04	嘉慧閣 (D座) 十三樓 5室	493 ft²	HK$390 萬	HK$7,911
2026-11-04	(不清楚) (不清楚) (不清楚)	504 ft²	HK$475 萬	HK$9,428
2026-11-04	(不清楚) (不清楚) (不清楚)	605 ft²	HK$390 萬	HK$6,446
2026-11-03	D座(嘉慧閣) 12 5室	493 ft²	HK$390 萬	HK$7,911
2026-11-03	F座(嘉詠閣) 31 1室	504 ft²	HK$475 萬	HK$9,428
2026-10-23	(不清楚) (不清楚) (不清楚)	469 ft²	HK$410 萬	HK$8,742
2026-10-23	(不清楚) (不清楚) (不清楚)	504 ft²	HK$472 萬	HK$9,357
2026-10-23	嘉慧閣 (D座) 十八樓 6室	469 ft²	HK$410 萬	HK$8,742
2026-10-22	D座(嘉慧閣) 17 6室	469 ft²	HK$410 萬	HK$8,742
2026-10-15	嘉慧閣 (D座) 五樓 5室	493 ft²	HK$443 萬	HK$8,982
2026-10-15	(不清楚) (不清楚) (不清楚)	605 ft²	HK$443 萬	HK$7,319
2026-10-14	D座(嘉慧閣) 4 5室	493 ft²	HK$443 萬	HK$8,982
2026-10-02	嘉祺閣 (B座) 二十四樓 7室	469 ft²	HK$455 萬	HK$9,701
2026-10-02	(不清楚) (不清楚) (不清楚)	469 ft²	HK$455 萬	HK$9,701
2026-10-01	B座(嘉祺閣) 23 7室	469 ft²	HK$455 萬	HK$9,701
2026-09-16	嘉賢閣 (C座) 十五樓 7室	469 ft²	HK$420 萬	HK$8,955
2026-09-16	(不清楚) (不清楚) (不清楚)	605 ft²	HK$378 萬	HK$6,248
2026-09-16	(不清楚) (不清楚) (不清楚)	576 ft²	HK$420 萬	HK$7,292
2026-09-16	嘉怡閣 (E座) 三十五樓 4室	493 ft²	HK$378 萬	HK$7,667
2026-09-15	C座(嘉賢閣) 14 7室	469 ft²	HK$420 萬	HK$8,955
2026-09-10	嘉康閣 (A座) 三十三樓 3室	469 ft²	HK$468 萬	HK$9,979
2026-09-10	(不清楚) (不清楚) (不清楚)	469 ft²	HK$468 萬	HK$9,979
2026-09-08	(不清楚) (不清楚) (不清楚)	469 ft²	HK$450 萬	HK$9,595
2026-09-08	嘉賢閣 (C座) 二十八樓 7室	469 ft²	HK$450 萬	HK$9,595
2026-09-04	嘉詠閣 (F座) 二樓 1室	504 ft²	HK$388 萬	HK$7,698

在中原地產 Centanet瀏覽全部盤源在美聯物業 Midland瀏覽全部盤源在28Hse 千居瀏覽全部盤源

放盤資料由各代理平台公開頁面每日抓取，最終價格、面積及供應情況以該平台及持牌代理為準。博晉顧問並非地產代理。

常見問題

以下答案全部由嘉田苑本身的數據計出，數字隨每日更新而變。

嘉田苑呎價幾錢？

嘉田苑現時實用呎價約 HK$8,492–HK$10,448，中位約 HK$9,470。價格區間先以已報成交計算，其次才用現時叫價，所以貼近真實成交價而非宣傳平均價。

嘉田苑一個單位大約幾錢？

按今日區間，嘉田苑一個中等面積單位約 HK$426萬。在本頁價格區間工具輸入實際實用面積同樓層，就得出該單位的數字。

嘉田苑最新成交點？

我們持有的嘉田苑最新成交為 2026 年 11 月；本頁成交表列出每宗成交的座數、樓層段、實用面積、成交價同呎價。

嘉田苑租金回報幾多？

毛租金回報約 3.4%。扣除每呎 HK$3 管理費、差餉同日常維修後，我們計出的淨回報為 2.75%，參考中位月租約 HK$16,300。

嘉田苑管理費幾錢？

每實用平方呎每月約 HK$3，即 600 呎單位每月約 HK$1,620。管理費是按揭利息以外最大的持有成本。

嘉田苑係幾年樓？

嘉田苑於 1988 年入伙，樓齡約 38 年。樓齡會影響按揭年期，亦關乎舊樓可能收取的大維修攤分。

嘉田苑有幾多個單位？

共 1,680 個單位，每年約 4.5% 成交。成交愈多，可比證據愈足，而議價正是靠證據。

嘉田苑返中環要幾久？

由沙田搭公共交通去中環約 32 分鐘。去銅鑼灣、尖沙咀、觀塘同啟德的時間見本頁通勤部分。

嘉田苑議價空間有幾大？

要看個別單位，唔係睇整個屋苑：我們會用同座、同樓層段、同格局的成交同叫價比較。本頁列出在嘉田苑議減 3%、5%、8% 分別值幾多錢，覆蓋現時 7 個在售單位。我們收費為議減金額的一半，簽臨時買賣合約時支付；未能議減則不收費。

買嘉田苑仲要付咩費用？

從價印花稅、律師費、代理佣金同按揭相關費用。成交價每減一元，印花稅、佣金同數十年按揭利息同步下降 — 詳見本頁連結的買樓費用指南。

買這個屋苑前要計清楚的數

沙田其他屋苑比較

同區選擇：比較呎價、單位數目同回報，再決定係唔係嘉田苑。

本頁分數及價格區間為公開資料的比較分析，並非任何單位的估價或投資建議。博晉顧問並非地產代理，亦非持牌估價師；實際成交價需按單位座向、樓層、裝修及業主意向而定。