- 总单位数
- 1,680
- 年换手率
- 4.5%
- 落成年份
- 1988–1988
- 管理费
- HK$2.7／平方英尺
- 毛租金回报
- 3.4%
- 净租金回报
- 2.75%
嘉田苑位于沙田，约 1,680 个单位，1988–1988 年落成。每年约 4.5% 的单位成交，往主要商业区的加权通勤时间约 31 分钟，扣除管理费、差饷及空置准备后的净租金回报约 2.75%。
五项指标分数
越贴近外圈越强。流通度高即易买易卖，回报高即租金撑得住房价，通勤短、楼龄新、开发商稳则抗跌力较好。
- 流通
- 57/100
- 回报
- 88/100
- 通勤
- 57/100
- 楼龄
- 34/100
- 开发商
- 76/100
成交越密，可比成交越多，议价越有实据。
扣除管理费、差饷及空租后真正落袋的回报。
按你选定的工作地点加权计算的门到门时间。
影响银行估价、按揭年期及维修支出。
管理质素解释同区楼盘的长期价差。
你主要在哪一区上班？
实际单位面积
以下面积是各大平台楼盘资料页列出的实际单位间隔，无需自己估算。选一个面积，下面的估值、议价空间和月租都会按此面积计算。
楼盘面积范围: 469–504 ft²
| 间隔 | 实用面积 | 估算楼价 | 估算月租 |
|---|---|---|---|
| 2 房 | 469 ft² · 建筑面积 575 ft² | HK$406 万 | HK$14,070 |
| 2 房 | 493 ft² · 建筑面积 604 ft² | HK$426 万 | HK$14,790 |
| 2 房 | 504 ft² · 建筑面积 618 ft² | HK$436 万 | HK$15,120 |
面积及租金资料每日由中原、美联、28Hse 的楼盘资料页抓取，成交细节以持牌代理为准。
成交价区间
输入实用面积与楼层，得出这个楼盘的成交价区间，以及议价值多少钱。
| 议减幅度 | 节省金额 | 扣除服务费后净额 |
|---|---|---|
| 3% | HK$127,882 | HK$63,941 |
| 5% | HK$213,136 | HK$106,568 |
| 8% | HK$341,018 | HK$170,509 |
节省金额 = 区间中位 × 议减幅度；净额 = 节省金额 ÷ 2。实际议价空间取决于业主情况、银行估价及同期成交。
议价角度
成交不算频密，放盘时间长、业主有时间压力的个案，才是折扣真正出现的地方。 楼龄约 38 年，银行估价与按揭年期同样影响出价，估价不足是合理的议价理由。
数据来源
以下每项数字都对应一个公开页面，你可以自行核对。
| 来源 | 实用呎价区间 | 平均呎价 | 近期成交 |
|---|---|---|---|
| 中原地產 Centanet | HK$8,492–HK$10,448 | HK$9,342 | 2 |
| 美聯物業 Midland | HK$8,378–HK$9,370 | HK$8,778 | 3 |
| 28Hse 千居 | HK$8,486–HK$10,405 | HK$9,222 | 14 |
资料来源为各地产网站公开页面，仅作比较参考；个别单位成交价仍需视座向、楼层、装修及业主意向而定。
数据截至 2026 年 8 月，以公开官方及市场发布为准，成交价区间仅供比较参考。
租金水平
以各大平台现时放租数据计算，用来核对回报，也用来衡量出租需求。
平台列出的全楼盘平均月租，未分间隔。
叫价合理吗？
我们以该楼盘的成交纪录为基础，按成交日期（愈近期权重愈高）、实用面积、楼层及座数逐项调整，估算每个房源的合理价位，并列出议价目标价。成交纪录不足时，改用现时叫价分布，并在下方注明所用方法。
目前最值：嘉祺閣 (B座)，叫价较我们的估算低约 16%。想知道实际能压到多少，我们可以先帮你核对成交纪录。
| 单位 | 类型 | 实用面积 | 叫价 | 估算价值 | 与叫价差距 | 评语 | 来源 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 嘉祺閣 (B座) | 放售 | 469 ft² | HK$360 万 | HK$391 万 – HK$471 万 | -16% | 低于市值 | 中原地產 Centanet · 查看 |
| 嘉康閣 (A座) | 放租 | 469 ft² | HK$13,000 | HK$13,085 – HK$15,055 | -8% | 低于市值 | 中原地產 Centanet · 查看 |
| 嘉賢閣 (C座) | 放租 | 493 ft² | HK$14,000 | HK$13,755 – HK$15,825 | -5% | 低于市值 | 中原地產 Centanet · 查看 |
| B座 | 放售 | 469 ft² | HK$420 万 | HK$391 万 – HK$471 万 | -3% | 贴近市值 | 28Hse 千居 · 查看 |
| A座 | 放售 | 504 ft² | HK$480 万 | HK$410 万 – HK$493 万 | +6% | 高于市值 | 28Hse 千居 · 查看 |
| 嘉賢閣 (C座) | 放售 | 493 ft² | HK$480 万 | HK$404 万 – HK$486 万 | +8% | 高于市值 | 中原地產 Centanet · 查看 |
| 嘉康閣 | 放售 | 469 ft² | HK$470 万 | HK$391 万 – HK$471 万 | +9% | 高于市值 | 美聯物業 Midland · 查看 |
| 嘉詠閣 | 放售 | 504 ft² | HK$500 万 | HK$410 万 – HK$493 万 | +11% | 高于市值 | 美聯物業 Midland · 查看 |
| 嘉康閣 (A座) | 放售 | 469 ft² | HK$480 万 | HK$391 万 – HK$471 万 | +11% | 高于市值 | 中原地產 Centanet · 查看 |
| 嘉怡閣 | 放租 | 493 ft² | HK$16,500 | HK$13,755 – HK$15,825 | +12% | 高于市值 | 美聯物業 Midland · 查看 |
| 嘉祺閣 (B座) | 放租 | 489 ft² | HK$16,500 | HK$13,643 – HK$15,697 | +12% | 高于市值 | 中原地產 Centanet · 查看 |
| 嘉賢閣 | 放租 | 469 ft² | HK$16,000 | HK$13,085 – HK$15,055 | +14% | 高于市值 | 美聯物業 Midland · 查看 |
| A座 | 放租 | 504 ft² | HK$17,300 | HK$14,062 – HK$16,178 | +14% | 高于市值 | 28Hse 千居 · 查看 |
| B座 | 放租 | 469 ft² | HK$16,500 | HK$13,085 – HK$15,055 | +17% | 明显偏高 | 28Hse 千居 · 查看 |
房源核对日期：2026年11月6日。房源如已售出或撤回，会自动从此表移除；报价与面积不吻合的房源不会显示。
方法：成交比较法｜参考样本：26｜可信度：中 ｜ ±9.2%
模型设定：成交影响力每 6 个月递减一半；已按面积（弹性 0.35）、楼层（每层 0.43%）及成交日期（每月 +0.73%）调整；模型解释度 70%。
以上为根据公开成交及房源资料计算的模型估算，并非物业估价报告，亦不能取代银行估价或持牌估价师意见。
近期成交纪录
我们自行累积的成交纪录，是估价与议价的根据；每日抓取，只会累积不会覆盖。
| 成交日期 | 单位 | 实用面积 | 成交价 | 实用呎价 |
|---|---|---|---|---|
| 2026-11-04 | 嘉詠閣 (F座) 三十二樓 1室 | 504 ft² | HK$475 万 | HK$9,428 |
| 2026-11-04 | 嘉慧閣 (D座) 十三樓 5室 | 493 ft² | HK$390 万 | HK$7,911 |
| 2026-11-04 | (不清楚) (不清楚) (不清楚) | 504 ft² | HK$475 万 | HK$9,428 |
| 2026-11-04 | (不清楚) (不清楚) (不清楚) | 605 ft² | HK$390 万 | HK$6,446 |
| 2026-11-03 | D座(嘉慧閣) 12 5室 | 493 ft² | HK$390 万 | HK$7,911 |
| 2026-11-03 | F座(嘉詠閣) 31 1室 | 504 ft² | HK$475 万 | HK$9,428 |
| 2026-10-23 | (不清楚) (不清楚) (不清楚) | 469 ft² | HK$410 万 | HK$8,742 |
| 2026-10-23 | (不清楚) (不清楚) (不清楚) | 504 ft² | HK$472 万 | HK$9,357 |
| 2026-10-23 | 嘉慧閣 (D座) 十八樓 6室 | 469 ft² | HK$410 万 | HK$8,742 |
| 2026-10-22 | D座(嘉慧閣) 17 6室 | 469 ft² | HK$410 万 | HK$8,742 |
| 2026-10-15 | 嘉慧閣 (D座) 五樓 5室 | 493 ft² | HK$443 万 | HK$8,982 |
| 2026-10-15 | (不清楚) (不清楚) (不清楚) | 605 ft² | HK$443 万 | HK$7,319 |
| 2026-10-14 | D座(嘉慧閣) 4 5室 | 493 ft² | HK$443 万 | HK$8,982 |
| 2026-10-02 | 嘉祺閣 (B座) 二十四樓 7室 | 469 ft² | HK$455 万 | HK$9,701 |
| 2026-10-02 | (不清楚) (不清楚) (不清楚) | 469 ft² | HK$455 万 | HK$9,701 |
| 2026-10-01 | B座(嘉祺閣) 23 7室 | 469 ft² | HK$455 万 | HK$9,701 |
| 2026-09-16 | 嘉賢閣 (C座) 十五樓 7室 | 469 ft² | HK$420 万 | HK$8,955 |
| 2026-09-16 | (不清楚) (不清楚) (不清楚) | 605 ft² | HK$378 万 | HK$6,248 |
| 2026-09-16 | (不清楚) (不清楚) (不清楚) | 576 ft² | HK$420 万 | HK$7,292 |
| 2026-09-16 | 嘉怡閣 (E座) 三十五樓 4室 | 493 ft² | HK$378 万 | HK$7,667 |
| 2026-09-15 | C座(嘉賢閣) 14 7室 | 469 ft² | HK$420 万 | HK$8,955 |
| 2026-09-10 | 嘉康閣 (A座) 三十三樓 3室 | 469 ft² | HK$468 万 | HK$9,979 |
| 2026-09-10 | (不清楚) (不清楚) (不清楚) | 469 ft² | HK$468 万 | HK$9,979 |
| 2026-09-08 | (不清楚) (不清楚) (不清楚) | 469 ft² | HK$450 万 | HK$9,595 |
| 2026-09-08 | 嘉賢閣 (C座) 二十八樓 7室 | 469 ft² | HK$450 万 | HK$9,595 |
| 2026-09-04 | 嘉詠閣 (F座) 二樓 1室 | 504 ft² | HK$388 万 | HK$7,698 |
放盘资料由各代理平台公开页面每日抓取，最终价格、面积及供应情况以该平台及持牌代理为准。博晋顾问并非地产代理。
常见问题
以下答案全部由嘉田苑本身的数据计算，数字随每日更新而变。
嘉田苑呎价多少？
嘉田苑目前实用呎价约 HK$8,492–HK$10,448，中位约 HK$9,470。价格区间先用已报成交计算，其次才用现时叫价，所以贴近真实成交价而不是宣传平均价。
嘉田苑一个单位大约多少钱？
按今天的区间，嘉田苑一个中等面积单位约 HK$426万。在本页的价格区间工具输入实际实用面积和楼层，可得出该单位的数字。
嘉田苑最新成交如何？
我们持有的嘉田苑最新成交为 2026 年 11 月；本页成交表列出每宗成交的座数、楼层段、实用面积、成交价及呎价。
嘉田苑租金回报多少？
毛租金回报约 3.4%。扣除每呎 HK$3 管理费、差饷及日常维修后，我们计出的净回报为 2.75%，参考中位月租约 HK$16,300。
嘉田苑管理费多少？
每实用平方呎每月约 HK$3，即 600 呎单位每月约 HK$1,620。管理费是按揭利息以外最大的持有成本。
嘉田苑是几年楼？
嘉田苑于 1988 年入住，楼龄约 38 年。楼龄会影响按揭年期，也关系到旧楼可能收取的大维修摊分。
嘉田苑有多少单位？
共 1,680 个单位，每年约 4.5% 成交。成交越多，可比证据越充足，而议价正是靠证据。
嘉田苑到中环要多久？
由沙田乘公共交通到中环约 32 分钟。到铜锣湾、尖沙咀、观塘及启德的时间见本页通勤部分。
嘉田苑议价空间有多大？
取决于个别单位，而非整个楼盘：我们以同座、同楼层段、同格局的成交与叫价比较。本页列出在嘉田苑议减 3%、5%、8% 分别值多少钱，覆盖现时 7 个在售单位。我们收费为议减金额的一半，签临时买卖合约时支付；未能议减则不收费。
买嘉田苑还要付什么费用？
从价印花税、律师费、代理佣金及按揭相关费用。成交价每减一元，印花税、佣金与数十年按揭利息同步下降 — 详见本页连结的买楼费用指南。
买这个楼盘前要算清楚的数
沙田其他楼盘比较
同区选择：比较呎价、单位数目与回报，再决定是不是嘉田苑。
- 嘉田苑 还是 沙田第一城 好？沙田第一城 · HK$11,000–HK$14,000 · 10,642
- 嘉田苑 还是 名城 好？名城 · HK$14,726–HK$22,124 · 4,264
- 嘉田苑 还是 河畔花園 好？河畔花園 · HK$12,937–HK$19,331 · 1,584
- 嘉田苑 还是 花園城 好？花園城 · HK$11,842–HK$15,144 · 1,236
- 嘉田苑 还是 溱岸8號 好？溱岸8號 · HK$18,400–HK$25,470 · 981
- 嘉田苑 还是 新城市廣場 好？新城市廣場 · HK$13,953–HK$20,191 · 792
- 嘉田苑 还是 壹號雲頂 好？壹號雲頂 · HK$15,550–HK$21,107 · 538
- 嘉田苑 还是 愉城苑 好？愉城苑 · HK$8,943–HK$11,978 · 530
本页分数及价格区间为公开资料的比较分析，并非任何单位的估价或投资建议。博晋顾问并非地产代理，也非持牌估价师；实际成交价需按单位座向、楼层、装修及业主意向而定。