屋苑評分

溱岸8號評分、呎價區間同議價空間

溱岸8號（沙田）的博晉屋苑評分：流通性、淨租金回報、通勤時間、樓齡及發展商五項指標，全部列出原始數據同來源。

溱岸8號位於香港沙田，共 981 個單位，2012 年入伙；實用呎價約 HK$18,400–HK$25,470，管理費每呎 HK$3，毛租金回報約 3.4%，每年約 4.5% 單位成交。

沙田返回香港屋苑評分

溱岸8號

沙田 · 新世界

總單位數: 981
年換手率: 4.5%
落成年份: 2012–2012
管理費: HK$3.4／呎
毛租金回報: 3.4%
淨租金回報: 2.91%

博晉屋苑評分

73／100

實用呎價區間

HK$18,950–HK$19,916

中位呎價 HK$19,433 每平方呎

成交價區間（參考）

HK$1,516 萬 – HK$1,593 萬

區間中位 HK$15,546,400

溱岸8號位於沙田，約 981 個單位，2012–2012 年落成。每年約有 4.5% 單位成交，往主要商業區的加權通勤時間約 31 分鐘，扣除管理費、差餉及空置準備後的淨租金回報約 2.91%。

五項指標分數

五項指標一眼看清

越貼近外圈越強。流通度高即易買易賣，回報高即租金撐得住樓價，通勤短、樓齡新、發展商穩則抗跌力較好。

流通: 56/100
回報: 95/100
通勤: 57/100
樓齡: 82/100
發展商: 82/100

流通性權重 30% · 56/100

成交愈密，可比成交愈多，議價愈有實據。

淨租金回報權重 25% · 95/100

扣除管理費、差餉及空租後真正落袋的回報。

通勤時間（多商業區加權）權重 20% · 57/100

按你選定的工作地點加權計算的門到門時間。

樓齡權重 15% · 82/100

影響銀行估價、按揭年期及維修支出。

發展商及管理權重 10% · 82/100

管理質素解釋同區屋苑的長期價差。

你主要在哪一區上班？

中環／金鐘32 min

銅鑼灣／灣仔38 min

尖沙咀／九龍站25 min

觀塘／九龍灣35 min

啟德／九龍城28 min

實際單位面積

以下面積是各大平台屋苑資料頁列出的實際單位間隔，唔需要自己估。揀一個面積，下面的估值、議價空間同月租都會即時按呢個面積計。

屋苑面積範圍: 500–2,392 ft²

此面積估算樓價

HK$1,555 萬

此面積估算月租

HK$38,400

間隔	實用面積	估算樓價	估算月租
1 房	500 ft² · 建築面積 600 ft²	HK$972 萬	HK$24,000
2 房	550 ft² · 建築面積 700 ft²	HK$1,069 萬	HK$26,400
3 房	718 ft² · 建築面積 948 ft²	HK$1,395 萬	HK$34,464
2 房	800 ft²	HK$1,555 萬	HK$38,400
4 房	1,000 ft²	HK$1,943 萬	HK$48,000
4 房	1,300 ft² · 建築面積 1,600 ft²	HK$2,526 萬	HK$62,400

面積及租金資料每日由中原、美聯、28Hse 的屋苑資料頁抓取，成交細節以持牌代理為準。

成交價區間

輸入實用面積同樓層，得出這個屋苑的成交價區間，以及議價值幾多錢。

揀單位面積

樓層

議減幅度	節省金額	扣除服務費後淨額
3%	HK$466,392	HK$233,196
5%	HK$777,320	HK$388,660
8%	HK$1,243,712	HK$621,856

節省金額 = 區間中位 × 議減幅度；淨額 = 節省金額 ÷ 2。實際議價空間取決於業主情況、銀行估價及同期成交。

議價角度

成交不算頻密，放盤時間長、業主有時間壓力的個案，才是折扣真正出現的位置。

數據來源

以下每項數字都對應一個公開頁面，你可以自行核對。

來源	實用呎價區間	平均呎價	近期成交
中原地產 Centanet	HK$18,400–HK$28,814	HK$19,592	4
美聯物業 Midland	HK$19,613–HK$20,903	HK$20,661	5
28Hse 千居	HK$17,372–HK$24,873	HK$18,372	10

資料來源為各地產網站公開頁面，僅作比較參考；個別單位成交價仍需視座向、樓層、裝修及業主意向而定。

數據截至 2026 年 8 月，以公開官方及市場發布為準，成交價區間僅供比較參考。

租金水平

以各大平台現時放租數據計算，用來核對回報，也用來衡量放租需求。

此面積估算月租 · 800 ft²

HK$38,400

租金呎價（每月）

HK$48.0

屋苑平均月租

HK$37,500/ 月

平台列出的全屋苑平均月租，未分間隔。

1 房 · 500 ft² · HK$24,0002 房 · 550 ft² · HK$26,4003 房 · 718 ft² · HK$34,4642 房 · 800 ft² · HK$38,4004 房 · 1,000 ft² · HK$48,0004 房 · 1,300 ft² · HK$62,400

叫價合理嗎？

我們以該屋苑的成交紀錄為基礎，按成交日期（愈近期權重愈高）、實用面積、樓層及座數逐項調整，估算每個放盤的合理價位，並列出議價目標價。成交紀錄不足時，我們會改用現時叫價分佈，並在下方註明所用方法。

放售單位: 25放租單位: 6已累積 26 宗成交紀錄

目前最抵：1座，叫價較我們的估算低約 37%。想知道實際可以壓到幾多，我們可以先幫你核對成交紀錄。

單位	類型	實用面積	叫價	估算價值	與叫價差距	評語	來源
1座	放售	800 ft²	HK$980 萬	HK$1,482 萬 – HK$1,625 萬	-37%	低於市值	28Hse 千居 · 查看
2座	放售	1,000 ft²	HK$1,230 萬	HK$1,852 萬 – HK$2,029 萬	-37%	低於市值	28Hse 千居 · 查看
3座	放租	780 ft²	HK$24,000	HK$34,819 – HK$40,061	-36%	低於市值	中原地產 Centanet · 查看
1座	放租	560 ft²	HK$19,000	HK$24,998 – HK$28,762	-29%	低於市值	中原地產 Centanet · 查看
2座	放租	590 ft²	HK$21,000	HK$26,338 – HK$30,302	-26%	低於市值	中原地產 Centanet · 查看
1座	放售	700 ft²	HK$1,200 萬	HK$1,298 萬 – HK$1,422 萬	-12%	低於市值	中原地產 Centanet · 查看
3座	放租	640 ft²	HK$28,800	HK$28,570 – HK$32,870	-6%	低於市值	28Hse 千居 · 查看
3座	放售	800 ft²	HK$1,500 萬	HK$1,482 萬 – HK$1,625 萬	-3%	貼近市值	中原地產 Centanet · 查看
3座	放租	725 ft²	HK$34,800	HK$32,364 – HK$37,236	0%	貼近市值	美聯物業 Midland · 查看
1座	放售	515 ft²	HK$1,070 萬	HK$956 萬 – HK$1,047 萬	+7%	高於市值	美聯物業 Midland · 查看
1座	放租	935 ft²	HK$48,000	HK$41,738 – HK$48,022	+7%	高於市值	28Hse 千居 · 查看
5座	放售	900 ft²	HK$1,880 萬	HK$1,667 萬 – HK$1,827 萬	+8%	高於市值	中原地產 Centanet · 查看

盤源核對日期：2026年11月6日。放盤如已售出或撤回，會自動從此表移除；叫價與面積不吻合的盤源不會顯示。

方法：成交比較法｜參考樣本：25｜可信度：中｜ ±4.6%

模型設定：成交影響力每 6 個月遞減一半；已按面積（彈性 0.00）、樓層（每層 0.09%）及成交日期（每月 +1.50%）調整；模型解釋度 25%。

議價目標價

HK$1,719 萬

可望節省

HK$161 萬

我們的收費（節省金額一半）

HK$80 萬

以上為根據公開成交及放盤資料計算的模型估算，並非物業估價報告，亦不能取代銀行估價或持牌估價師意見。

近期成交紀錄

我們自行累積的成交紀錄，是估價與議價的根據；每日抓取，只會累積不會覆蓋。

成交日期	單位	實用面積	成交價	實用呎價
2026-11-03	溱岸8號 5座 43樓 E室	718 ft²	HK$1,430 萬	HK$19,916
2026-11-03	1座高層 A	718 ft²	HK$1,430 萬	HK$19,916
2026-11-02	5座 43 E室	718 ft²	HK$1,430 萬	HK$19,916
2026-10-28	1座 43 E室	515 ft²	HK$1,070 萬	HK$20,777
2026-10-27	溱岸8號 1座 8樓 G室	743 ft²	HK$1,408 萬	HK$18,950
2026-10-27	1座高層 B	743 ft²	HK$1,408 萬	HK$18,950
2026-10-27	2座中層 C	935 ft²	HK$1,795 萬	HK$19,198
2026-10-27	溱岸8號 1座 17樓 B室	935 ft²	HK$1,795 萬	HK$19,198
2026-10-26	1座 8 G室	754 ft²	HK$1,408 萬	HK$18,674
2026-10-26	1座 17 B室	935 ft²	HK$1,795 萬	HK$19,198
2026-10-23	1座高層 D	1,250 ft²	HK$2,480 萬	HK$19,840
2026-10-23	溱岸8號 1座 40樓 A室	1,250 ft²	HK$2,480 萬	HK$19,840
2026-10-22	1座 40 A室	1,250 ft²	HK$2,480 萬	HK$19,840
2026-10-21	2座低層 E	725 ft²	HK$1,380 萬	HK$19,334
2026-10-21	溱岸8號 3座 10樓 G室	725 ft²	HK$1,380 萬	HK$19,034
2026-10-20	3座 10 G室	725 ft²	HK$1,380 萬	HK$19,034
2026-10-16	3座中層 F	935 ft²	HK$1,795 萬	HK$19,198
2026-10-15	3座地面 G	725 ft²	HK$1,380 萬	HK$19,034
2026-10-09	1座中層 H	826 ft²	HK$1,750 萬	HK$21,186
2026-10-09	溱岸8號 3座 33樓 D室	826 ft²	HK$1,750 萬	HK$21,186
2026-09-25	1座低層 I	725 ft²	HK$1,320 萬	HK$18,207
2026-09-25	溱岸8號 3座 47樓 G室	725 ft²	HK$1,320 萬	HK$18,207
2026-09-18	1座低層 J	724 ft²	HK$1,378 萬	HK$19,033
2026-09-18	溱岸8號 2座 6樓 D室	725 ft²	HK$1,378 萬	HK$19,007
2026-08-26	溱岸8號 3座 7樓 C室	1,398 ft²	HK$2,510 萬	HK$17,954
2026-08-25	溱岸8號車位 2樓 R108號	—	HK$300 萬	—

在中原地產 Centanet瀏覽全部盤源在美聯物業 Midland瀏覽全部盤源在28Hse 千居瀏覽全部盤源

放盤資料由各代理平台公開頁面每日抓取，最終價格、面積及供應情況以該平台及持牌代理為準。博晉顧問並非地產代理。

常見問題

以下答案全部由溱岸8號本身的數據計出，數字隨每日更新而變。

溱岸8號呎價幾錢？

溱岸8號現時實用呎價約 HK$18,400–HK$25,470，中位約 HK$21,935。價格區間先以已報成交計算，其次才用現時叫價，所以貼近真實成交價而非宣傳平均價。

溱岸8號一個單位大約幾錢？

按今日區間，溱岸8號一個中等面積單位約 HK$1,555萬。在本頁價格區間工具輸入實際實用面積同樓層，就得出該單位的數字。

溱岸8號最新成交點？

我們持有的溱岸8號最新成交為 2026 年 11 月；本頁成交表列出每宗成交的座數、樓層段、實用面積、成交價同呎價。

溱岸8號租金回報幾多？

毛租金回報約 3.4%。扣除每呎 HK$3 管理費、差餉同日常維修後，我們計出的淨回報為 2.91%，參考中位月租約 HK$37,500。

溱岸8號管理費幾錢？

每實用平方呎每月約 HK$3，即 600 呎單位每月約 HK$2,040。管理費是按揭利息以外最大的持有成本。

溱岸8號係幾年樓？

溱岸8號於 2012 年入伙，樓齡約 14 年。樓齡會影響按揭年期，亦關乎舊樓可能收取的大維修攤分。

溱岸8號有幾多個單位？

共 981 個單位，每年約 4.5% 成交。成交愈多，可比證據愈足，而議價正是靠證據。

溱岸8號返中環要幾久？

由沙田搭公共交通去中環約 32 分鐘。去銅鑼灣、尖沙咀、觀塘同啟德的時間見本頁通勤部分。

溱岸8號議價空間有幾大？

要看個別單位，唔係睇整個屋苑：我們會用同座、同樓層段、同格局的成交同叫價比較。本頁列出在溱岸8號議減 3%、5%、8% 分別值幾多錢，覆蓋現時 6 個在售單位。我們收費為議減金額的一半，簽臨時買賣合約時支付；未能議減則不收費。

買溱岸8號仲要付咩費用？

從價印花稅、律師費、代理佣金同按揭相關費用。成交價每減一元，印花稅、佣金同數十年按揭利息同步下降 — 詳見本頁連結的買樓費用指南。

買這個屋苑前要計清楚的數

沙田其他屋苑比較

同區選擇：比較呎價、單位數目同回報，再決定係唔係溱岸8號。

本頁分數及價格區間為公開資料的比較分析，並非任何單位的估價或投資建議。博晉顧問並非地產代理，亦非持牌估價師；實際成交價需按單位座向、樓層、裝修及業主意向而定。