楼盘评分

順緻苑评分、每平方英尺价区间与议价空间

順緻苑（观塘）的博晋楼盘评分：流通性、净租金回报、通勤时间、楼龄及开发商五项指标，全部列出原始数据与来源。

順緻苑位于香港观塘，共 1,539 个单位，1982 年入住；实用呎价约 HK$7,500–HK$9,107，管理费每呎 HK$3，毛租金回报约 3.2%，每年约 4.5% 单位成交。

观塘返回香港楼盘评分

順緻苑

观塘 · 房委會

总单位数: 1,539
年换手率: 4.5%
落成年份: 1982–1982
管理费: HK$2.7／平方英尺
毛租金回报: 3.2%
净租金回报: 2.52%

博晋楼盘评分

62／100

实用呎价区间

HK$6,757–HK$8,000

中位呎价 HK$7,379 每平方英尺

成交价区间（参考）

HK$382 万 – HK$452 万

区间中位 HK$4,168,853

順緻苑位于观塘，约 1,539 个单位，1982–1982 年落成。每年约 4.5% 的单位成交，往主要商业区的加权通勤时间约 22 分钟，扣除管理费、差饷及空置准备后的净租金回报约 2.52%。

五项指标分数

五项指标一眼看清

越贴近外圈越强。流通度高即易买易卖，回报高即租金撑得住房价，通勤短、楼龄新、开发商稳则抗跌力较好。

流通: 56/100
回报: 76/100
通勤: 77/100
楼龄: 22/100
开发商: 76/100

流通性权重 30% · 56/100

成交越密，可比成交越多，议价越有实据。

净租金回报权重 25% · 76/100

扣除管理费、差饷及空租后真正落袋的回报。

通勤时间（多商业区加权）权重 20% · 77/100

按你选定的工作地点加权计算的门到门时间。

楼龄权重 15% · 22/100

影响银行估价、按揭年期及维修支出。

开发商及管理权重 10% · 76/100

管理质素解释同区楼盘的长期价差。

你主要在哪一区上班？

中环／金钟28 min

铜锣湾／湾仔32 min

尖沙咀／九龙站22 min

观塘／九龙湾6 min

启德／九龙城12 min

实际单位面积

以下面积是各大平台楼盘资料页列出的实际单位间隔，无需自己估算。选一个面积，下面的估值、议价空间和月租都会按此面积计算。

楼盘面积范围: 442–777 ft²

该面积估算楼价

HK$417 万

该面积估算月租

HK$12,995

间隔	实用面积	估算楼价	估算月租
开放式	442 ft²	HK$326 万	HK$10,166
开放式	477 ft² · 建筑面积 565 ft²	HK$352 万	HK$10,971
2 房	477 ft²	HK$352 万	HK$10,971
开放式	565 ft²	HK$417 万	HK$12,995
开放式	646 ft²	HK$477 万	HK$14,858
开放式	708 ft²	HK$522 万	HK$16,284

面积及租金资料每日由中原、美联、28Hse 的楼盘资料页抓取，成交细节以持牌代理为准。

成交价区间

输入实用面积与楼层，得出这个楼盘的成交价区间，以及议价值多少钱。

选择单位面积

楼层

议减幅度	节省金额	扣除服务费后净额
3%	HK$125,066	HK$62,533
5%	HK$208,443	HK$104,221
8%	HK$333,508	HK$166,754

节省金额 = 区间中位 × 议减幅度；净额 = 节省金额 ÷ 2。实际议价空间取决于业主情况、银行估价及同期成交。

议价角度

成交不算频密，放盘时间长、业主有时间压力的个案，才是折扣真正出现的地方。楼龄约 44 年，银行估价与按揭年期同样影响出价，估价不足是合理的议价理由。

数据来源

以下每项数字都对应一个公开页面，你可以自行核对。

来源	实用呎价区间	平均呎价	近期成交
28Hse 千居	HK$7,500–HK$9,107	—	8
中原地產 Centanet	HK$7,500–HK$9,107	HK$7,851	2
美聯物業 Midland	HK$8,224–HK$8,248	HK$8,224	2

资料来源为各地产网站公开页面，仅作比较参考；个别单位成交价仍需视座向、楼层、装修及业主意向而定。

数据截至 2026 年 8 月，以公开官方及市场发布为准，成交价区间仅供比较参考。

租金水平

以各大平台现时放租数据计算，用来核对回报，也用来衡量出租需求。

该面积估算月租 · 565 ft²

HK$12,995

租金呎价（每月）

HK$23.0

楼盘平均月租

HK$13,800/ 月

平台列出的全楼盘平均月租，未分间隔。

开放式 · 442 ft² · HK$10,166开放式 · 477 ft² · HK$10,9712 房 · 477 ft² · HK$10,971开放式 · 565 ft² · HK$12,995开放式 · 646 ft² · HK$14,858开放式 · 708 ft² · HK$16,284

叫价合理吗？

我们以该楼盘的成交纪录为基础，按成交日期（愈近期权重愈高）、实用面积、楼层及座数逐项调整，估算每个房源的合理价位，并列出议价目标价。成交纪录不足时，改用现时叫价分布，并在下方注明所用方法。

放售单位: 8放租单位: 2已累积 82 宗成交纪录

目前最值：未知，叫价较我们的估算低约 19%。想知道实际能压到多少，我们可以先帮你核对成交纪录。

单位	类型	实用面积	叫价	估算价值	与叫价差距	评语	来源
未知	放售	600 ft²	HK$365 万	HK$388 万 – HK$509 万	-19%	低于市值	28Hse 千居 · 查看
順緻苑	放售	442 ft²	HK$365 万	HK$291 万 – HK$394 万	+6%	高于市值	28Hse 千居 · 查看
順美閣 (D座)	放售	560 ft²	HK$450 万	HK$365 万 – HK$479 万	+7%	高于市值	中原地產 Centanet · 查看
順輝閣 (C座)	放售	646 ft²	HK$524 万	HK$414 万 – HK$543 万	+9%	高于市值	中原地產 Centanet · 查看
順豐閣 (A座)	放售	708 ft²	HK$580 万	HK$449 万 – HK$589 万	+12%	高于市值	中原地產 Centanet · 查看
順緻苑	放售	708 ft²	HK$580 万	HK$449 万 – HK$589 万	+12%	高于市值	28Hse 千居 · 查看
未知	放售	708 ft²	HK$580 万	HK$449 万 – HK$589 万	+12%	高于市值	28Hse 千居 · 查看
順榮閣 (B座)	放售	560 ft²	HK$510 万	HK$365 万 – HK$479 万	+21%	明显偏高	中原地產 Centanet · 查看
順緻苑	放租	560 ft²	HK$16,800	HK$11,978 – HK$13,782	+30%	明显偏高	28Hse 千居 · 查看
順緻苑	放租	442 ft²	HK$13,800	HK$9,454 – HK$10,878	+36%	明显偏高	28Hse 千居 · 查看

房源核对日期：2026年10月22日。房源如已售出或撤回，会自动从此表移除；报价与面积不吻合的房源不会显示。

方法：成交比较法｜参考样本：71｜可信度：中｜ ±13.5%

模型设定：成交影响力每 6 个月递减一半；已按面积（弹性 0.12）、楼层（每层 -0.40%）及成交日期（每月 +0.56%）调整；模型解释度 8%。

议价目标价

HK$402 万

可望节省

HK$108 万

我们的收费（节省金额一半）

HK$54 万

以上为根据公开成交及房源资料计算的模型估算，并非物业估价报告，亦不能取代银行估价或持牌估价师意见。

近期成交纪录

我们自行累积的成交纪录，是估价与议价的根据；每日抓取，只会累积不会覆盖。

成交日期	单位	实用面积	成交价	实用呎价
2026-10-07	未知樓	565 ft²	HK$394 万	HK$6,970
2026-10-07	順祥閣 (B座) 十二樓 15室	477 ft²	HK$394 万	HK$8,256
2026-10-06	順祥閣 11 15	477 ft²	HK$394 万	HK$8,256
2026-09-30	順榮閣 (B座) 十五樓 5室	656 ft²	HK$538 万	HK$8,201
2026-09-30	未知樓	777 ft²	HK$538 万	HK$6,924
2026-09-29	順榮閣 14 5	656 ft²	HK$538 万	HK$8,201
2026-09-18	—	—	HK$515 万	—
2026-09-18	順成閣 (E座) 八樓 5室	656 ft²	HK$515 万	HK$7,851
2026-09-18	未知樓	—	HK$515 万	—
2026-09-17	順成閣 7 5	656 ft²	HK$515 万	HK$7,851
2026-08-26	順隆閣不詳不詳	565 ft²	HK$340 万	HK$6,018
2026-08-26	順豐閣十二樓 3室	477 ft²	HK$340 万	HK$7,128
2026-08-26	順豐閣 (A座) 十二樓 3室	477 ft²	HK$340 万	HK$7,128
2026-08-26	高層	565 ft²	HK$340 万	HK$6,018
2026-08-26	未知樓	565 ft²	HK$340 万	HK$6,018
2026-08-25	順豐閣 11 3	477 ft²	HK$340 万	HK$7,128
2026-08-25	顺丰阁 11 3室	477 ft²	HK$340 万	HK$7,128
2026-08-21	順華閣地下 2室	560 ft²	HK$438 万	HK$7,821
2026-08-21	順華閣 (D座) 地下 2室	560 ft²	HK$438 万	HK$7,821
2026-08-21	不詳不詳不詳	—	HK$438 万	—
2026-08-21	—	—	HK$438 万	—
2026-08-21	未知樓	—	HK$438 万	—
2026-08-20	順華閣 G 2	560 ft²	HK$438 万	HK$7,821
2026-08-20	顺华阁 G 2室	560 ft²	HK$438 万	HK$7,821
2026-08-14	—	—	HK$390 万	—
2026-08-14	未知樓	—	HK$390 万	—
2026-08-14	不詳不詳不詳	—	HK$390 万	—
2026-08-14	順成閣 (E座) 九樓 7室	477 ft²	HK$390 万	HK$8,176
2026-08-14	順成閣九樓 7室	477 ft²	HK$390 万	HK$8,176
2026-08-13	顺成阁 8 7室	477 ft²	HK$390 万	HK$8,176

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放盘资料由各代理平台公开页面每日抓取，最终价格、面积及供应情况以该平台及持牌代理为准。博晋顾问并非地产代理。

常见问题

以下答案全部由順緻苑本身的数据计算，数字随每日更新而变。

順緻苑呎价多少？

順緻苑目前实用呎价约 HK$7,500–HK$9,107，中位约 HK$8,304。价格区间先用已报成交计算，其次才用现时叫价，所以贴近真实成交价而不是宣传平均价。

順緻苑一个单位大约多少钱？

按今天的区间，順緻苑一个中等面积单位约 HK$417万。在本页的价格区间工具输入实际实用面积和楼层，可得出该单位的数字。

順緻苑最新成交如何？

我们持有的順緻苑最新成交为 2026 年 10 月；本页成交表列出每宗成交的座数、楼层段、实用面积、成交价及呎价。

順緻苑租金回报多少？

毛租金回报约 3.2%。扣除每呎 HK$3 管理费、差饷及日常维修后，我们计出的净回报为 2.52%，参考中位月租约 HK$13,800。

順緻苑管理费多少？

每实用平方呎每月约 HK$3，即 600 呎单位每月约 HK$1,620。管理费是按揭利息以外最大的持有成本。

順緻苑是几年楼？

順緻苑于 1982 年入住，楼龄约 44 年。楼龄会影响按揭年期，也关系到旧楼可能收取的大维修摊分。

順緻苑有多少单位？

共 1,539 个单位，每年约 4.5% 成交。成交越多，可比证据越充足，而议价正是靠证据。

順緻苑到中环要多久？

由观塘乘公共交通到中环约 28 分钟。到铜锣湾、尖沙咀、观塘及启德的时间见本页通勤部分。

順緻苑议价空间有多大？

取决于个别单位，而非整个楼盘：我们以同座、同楼层段、同格局的成交与叫价比较。本页列出在順緻苑议减 3%、5%、8% 分别值多少钱，覆盖现时 8 个在售单位。我们收费为议减金额的一半，签临时买卖合约时支付；未能议减则不收费。

买順緻苑还要付什么费用？

从价印花税、律师费、代理佣金及按揭相关费用。成交价每减一元，印花税、佣金与数十年按揭利息同步下降 — 详见本页连结的买楼费用指南。

买这个楼盘前要算清楚的数

观塘其他楼盘比较

同区选择：比较呎价、单位数目与回报，再决定是不是順緻苑。

本页分数及价格区间为公开资料的比较分析，并非任何单位的估价或投资建议。博晋顾问并非地产代理，也非持牌估价师；实际成交价需按单位座向、楼层、装修及业主意向而定。