楼盘评分

溱岸8號评分、每平方英尺价区间与议价空间

溱岸8號（沙田）的博晋楼盘评分：流通性、净租金回报、通勤时间、楼龄及开发商五项指标，全部列出原始数据与来源。

溱岸8號位于香港沙田，共 981 个单位，2012 年入住；实用呎价约 HK$18,400–HK$25,470，管理费每呎 HK$3，毛租金回报约 3.4%，每年约 4.5% 单位成交。

沙田返回香港楼盘评分

溱岸8號

沙田 · 新世界

总单位数: 981
年换手率: 4.5%
落成年份: 2012–2012
管理费: HK$3.4／平方英尺
毛租金回报: 3.4%
净租金回报: 2.91%

博晋楼盘评分

73／100

实用呎价区间

HK$18,950–HK$19,916

中位呎价 HK$19,433 每平方英尺

成交价区间（参考）

HK$1,516 万 – HK$1,593 万

区间中位 HK$15,546,400

溱岸8號位于沙田，约 981 个单位，2012–2012 年落成。每年约 4.5% 的单位成交，往主要商业区的加权通勤时间约 31 分钟，扣除管理费、差饷及空置准备后的净租金回报约 2.91%。

五项指标分数

五项指标一眼看清

越贴近外圈越强。流通度高即易买易卖，回报高即租金撑得住房价，通勤短、楼龄新、开发商稳则抗跌力较好。

流通: 56/100
回报: 95/100
通勤: 57/100
楼龄: 82/100
开发商: 82/100

流通性权重 30% · 56/100

成交越密，可比成交越多，议价越有实据。

净租金回报权重 25% · 95/100

扣除管理费、差饷及空租后真正落袋的回报。

通勤时间（多商业区加权）权重 20% · 57/100

按你选定的工作地点加权计算的门到门时间。

楼龄权重 15% · 82/100

影响银行估价、按揭年期及维修支出。

开发商及管理权重 10% · 82/100

管理质素解释同区楼盘的长期价差。

你主要在哪一区上班？

中环／金钟32 min

铜锣湾／湾仔38 min

尖沙咀／九龙站25 min

观塘／九龙湾35 min

启德／九龙城28 min

实际单位面积

以下面积是各大平台楼盘资料页列出的实际单位间隔，无需自己估算。选一个面积，下面的估值、议价空间和月租都会按此面积计算。

楼盘面积范围: 500–2,392 ft²

该面积估算楼价

HK$1,555 万

该面积估算月租

HK$38,400

间隔	实用面积	估算楼价	估算月租
1 房	500 ft² · 建筑面积 600 ft²	HK$972 万	HK$24,000
2 房	550 ft² · 建筑面积 700 ft²	HK$1,069 万	HK$26,400
3 房	718 ft² · 建筑面积 948 ft²	HK$1,395 万	HK$34,464
2 房	800 ft²	HK$1,555 万	HK$38,400
4 房	1,000 ft²	HK$1,943 万	HK$48,000
4 房	1,300 ft² · 建筑面积 1,600 ft²	HK$2,526 万	HK$62,400

面积及租金资料每日由中原、美联、28Hse 的楼盘资料页抓取，成交细节以持牌代理为准。

成交价区间

输入实用面积与楼层，得出这个楼盘的成交价区间，以及议价值多少钱。

选择单位面积

楼层

议减幅度	节省金额	扣除服务费后净额
3%	HK$466,392	HK$233,196
5%	HK$777,320	HK$388,660
8%	HK$1,243,712	HK$621,856

节省金额 = 区间中位 × 议减幅度；净额 = 节省金额 ÷ 2。实际议价空间取决于业主情况、银行估价及同期成交。

议价角度

成交不算频密，放盘时间长、业主有时间压力的个案，才是折扣真正出现的地方。

数据来源

以下每项数字都对应一个公开页面，你可以自行核对。

来源	实用呎价区间	平均呎价	近期成交
中原地產 Centanet	HK$18,400–HK$28,814	HK$19,592	4
美聯物業 Midland	HK$19,613–HK$20,903	HK$20,661	5
28Hse 千居	HK$17,372–HK$24,873	HK$18,372	10

资料来源为各地产网站公开页面，仅作比较参考；个别单位成交价仍需视座向、楼层、装修及业主意向而定。

数据截至 2026 年 8 月，以公开官方及市场发布为准，成交价区间仅供比较参考。

租金水平

以各大平台现时放租数据计算，用来核对回报，也用来衡量出租需求。

该面积估算月租 · 800 ft²

HK$38,400

租金呎价（每月）

HK$48.0

楼盘平均月租

HK$37,500/ 月

平台列出的全楼盘平均月租，未分间隔。

1 房 · 500 ft² · HK$24,0002 房 · 550 ft² · HK$26,4003 房 · 718 ft² · HK$34,4642 房 · 800 ft² · HK$38,4004 房 · 1,000 ft² · HK$48,0004 房 · 1,300 ft² · HK$62,400

叫价合理吗？

我们以该楼盘的成交纪录为基础，按成交日期（愈近期权重愈高）、实用面积、楼层及座数逐项调整，估算每个房源的合理价位，并列出议价目标价。成交纪录不足时，改用现时叫价分布，并在下方注明所用方法。

放售单位: 25放租单位: 6已累积 26 宗成交纪录

目前最值：1座，叫价较我们的估算低约 37%。想知道实际能压到多少，我们可以先帮你核对成交纪录。

单位	类型	实用面积	叫价	估算价值	与叫价差距	评语	来源
1座	放售	800 ft²	HK$980 万	HK$1,482 万 – HK$1,625 万	-37%	低于市值	28Hse 千居 · 查看
2座	放售	1,000 ft²	HK$1,230 万	HK$1,852 万 – HK$2,029 万	-37%	低于市值	28Hse 千居 · 查看
3座	放租	780 ft²	HK$24,000	HK$34,819 – HK$40,061	-36%	低于市值	中原地產 Centanet · 查看
1座	放租	560 ft²	HK$19,000	HK$24,998 – HK$28,762	-29%	低于市值	中原地產 Centanet · 查看
2座	放租	590 ft²	HK$21,000	HK$26,338 – HK$30,302	-26%	低于市值	中原地產 Centanet · 查看
1座	放售	700 ft²	HK$1,200 万	HK$1,298 万 – HK$1,422 万	-12%	低于市值	中原地產 Centanet · 查看
3座	放租	640 ft²	HK$28,800	HK$28,570 – HK$32,870	-6%	低于市值	28Hse 千居 · 查看
3座	放售	800 ft²	HK$1,500 万	HK$1,482 万 – HK$1,625 万	-3%	贴近市值	中原地產 Centanet · 查看
3座	放租	725 ft²	HK$34,800	HK$32,364 – HK$37,236	0%	贴近市值	美聯物業 Midland · 查看
1座	放售	515 ft²	HK$1,070 万	HK$956 万 – HK$1,047 万	+7%	高于市值	美聯物業 Midland · 查看
1座	放租	935 ft²	HK$48,000	HK$41,738 – HK$48,022	+7%	高于市值	28Hse 千居 · 查看
5座	放售	900 ft²	HK$1,880 万	HK$1,667 万 – HK$1,827 万	+8%	高于市值	中原地產 Centanet · 查看

房源核对日期：2026年11月6日。房源如已售出或撤回，会自动从此表移除；报价与面积不吻合的房源不会显示。

方法：成交比较法｜参考样本：25｜可信度：中｜ ±4.6%

模型设定：成交影响力每 6 个月递减一半；已按面积（弹性 0.00）、楼层（每层 0.09%）及成交日期（每月 +1.50%）调整；模型解释度 25%。

议价目标价

HK$1,719 万

可望节省

HK$161 万

我们的收费（节省金额一半）

HK$80 万

以上为根据公开成交及房源资料计算的模型估算，并非物业估价报告，亦不能取代银行估价或持牌估价师意见。

近期成交纪录

我们自行累积的成交纪录，是估价与议价的根据；每日抓取，只会累积不会覆盖。

成交日期	单位	实用面积	成交价	实用呎价
2026-11-03	溱岸8號 5座 43樓 E室	718 ft²	HK$1,430 万	HK$19,916
2026-11-03	1座高層 A	718 ft²	HK$1,430 万	HK$19,916
2026-11-02	5座 43 E室	718 ft²	HK$1,430 万	HK$19,916
2026-10-28	1座 43 E室	515 ft²	HK$1,070 万	HK$20,777
2026-10-27	溱岸8號 1座 8樓 G室	743 ft²	HK$1,408 万	HK$18,950
2026-10-27	1座高層 B	743 ft²	HK$1,408 万	HK$18,950
2026-10-27	2座中層 C	935 ft²	HK$1,795 万	HK$19,198
2026-10-27	溱岸8號 1座 17樓 B室	935 ft²	HK$1,795 万	HK$19,198
2026-10-26	1座 8 G室	754 ft²	HK$1,408 万	HK$18,674
2026-10-26	1座 17 B室	935 ft²	HK$1,795 万	HK$19,198
2026-10-23	1座高層 D	1,250 ft²	HK$2,480 万	HK$19,840
2026-10-23	溱岸8號 1座 40樓 A室	1,250 ft²	HK$2,480 万	HK$19,840
2026-10-22	1座 40 A室	1,250 ft²	HK$2,480 万	HK$19,840
2026-10-21	2座低層 E	725 ft²	HK$1,380 万	HK$19,334
2026-10-21	溱岸8號 3座 10樓 G室	725 ft²	HK$1,380 万	HK$19,034
2026-10-20	3座 10 G室	725 ft²	HK$1,380 万	HK$19,034
2026-10-16	3座中層 F	935 ft²	HK$1,795 万	HK$19,198
2026-10-15	3座地面 G	725 ft²	HK$1,380 万	HK$19,034
2026-10-09	1座中層 H	826 ft²	HK$1,750 万	HK$21,186
2026-10-09	溱岸8號 3座 33樓 D室	826 ft²	HK$1,750 万	HK$21,186
2026-09-25	1座低層 I	725 ft²	HK$1,320 万	HK$18,207
2026-09-25	溱岸8號 3座 47樓 G室	725 ft²	HK$1,320 万	HK$18,207
2026-09-18	1座低層 J	724 ft²	HK$1,378 万	HK$19,033
2026-09-18	溱岸8號 2座 6樓 D室	725 ft²	HK$1,378 万	HK$19,007
2026-08-26	溱岸8號 3座 7樓 C室	1,398 ft²	HK$2,510 万	HK$17,954
2026-08-25	溱岸8號車位 2樓 R108號	—	HK$300 万	—

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放盘资料由各代理平台公开页面每日抓取，最终价格、面积及供应情况以该平台及持牌代理为准。博晋顾问并非地产代理。

常见问题

以下答案全部由溱岸8號本身的数据计算，数字随每日更新而变。

溱岸8號呎价多少？

溱岸8號目前实用呎价约 HK$18,400–HK$25,470，中位约 HK$21,935。价格区间先用已报成交计算，其次才用现时叫价，所以贴近真实成交价而不是宣传平均价。

溱岸8號一个单位大约多少钱？

按今天的区间，溱岸8號一个中等面积单位约 HK$1,555万。在本页的价格区间工具输入实际实用面积和楼层，可得出该单位的数字。

溱岸8號最新成交如何？

我们持有的溱岸8號最新成交为 2026 年 11 月；本页成交表列出每宗成交的座数、楼层段、实用面积、成交价及呎价。

溱岸8號租金回报多少？

毛租金回报约 3.4%。扣除每呎 HK$3 管理费、差饷及日常维修后，我们计出的净回报为 2.91%，参考中位月租约 HK$37,500。

溱岸8號管理费多少？

每实用平方呎每月约 HK$3，即 600 呎单位每月约 HK$2,040。管理费是按揭利息以外最大的持有成本。

溱岸8號是几年楼？

溱岸8號于 2012 年入住，楼龄约 14 年。楼龄会影响按揭年期，也关系到旧楼可能收取的大维修摊分。

溱岸8號有多少单位？

共 981 个单位，每年约 4.5% 成交。成交越多，可比证据越充足，而议价正是靠证据。

溱岸8號到中环要多久？

由沙田乘公共交通到中环约 32 分钟。到铜锣湾、尖沙咀、观塘及启德的时间见本页通勤部分。

溱岸8號议价空间有多大？

取决于个别单位，而非整个楼盘：我们以同座、同楼层段、同格局的成交与叫价比较。本页列出在溱岸8號议减 3%、5%、8% 分别值多少钱，覆盖现时 6 个在售单位。我们收费为议减金额的一半，签临时买卖合约时支付；未能议减则不收费。

买溱岸8號还要付什么费用？

从价印花税、律师费、代理佣金及按揭相关费用。成交价每减一元，印花税、佣金与数十年按揭利息同步下降 — 详见本页连结的买楼费用指南。

买这个楼盘前要算清楚的数

沙田其他楼盘比较

同区选择：比较呎价、单位数目与回报，再决定是不是溱岸8號。

本页分数及价格区间为公开资料的比较分析，并非任何单位的估价或投资建议。博晋顾问并非地产代理，也非持牌估价师；实际成交价需按单位座向、楼层、装修及业主意向而定。