楼盘评分

富麗花園评分、每平方英尺价区间与议价空间

富麗花園（观塘）的博晋楼盘评分：流通性、净租金回报、通勤时间、楼龄及开发商五项指标，全部列出原始数据与来源。

富麗花園位于香港观塘，共 276 个单位，1990 年入住；实用呎价约 HK$9,732–HK$13,977，管理费每呎 HK$3，毛租金回报约 3.2%，每年约 4.3% 单位成交。

观塘返回香港楼盘评分

富麗花園

观塘 · 恒基兆業

总单位数: 276
年换手率: 4.3%
落成年份: 1990–1990
管理费: HK$2.7／平方英尺
毛租金回报: 3.2%
净租金回报: 2.64%

博晋楼盘评分

61／100

实用呎价区间

HK$8,881–HK$10,115

中位呎价 HK$9,498 每平方英尺

成交价区间（参考）

HK$464 万 – HK$528 万

区间中位 HK$4,957,904

富麗花園位于观塘，约 276 个单位，1990–1990 年落成。每年约 4.3% 的单位成交，往主要商业区的加权通勤时间约 22 分钟，扣除管理费、差饷及空置准备后的净租金回报约 2.64%。

五项指标分数

五项指标一眼看清

越贴近外圈越强。流通度高即易买易卖，回报高即租金撑得住房价，通勤短、楼龄新、开发商稳则抗跌力较好。

流通: 37/100
回报: 82/100
通勤: 77/100
楼龄: 38/100
开发商: 84/100

流通性权重 30% · 37/100

成交越密，可比成交越多，议价越有实据。

净租金回报权重 25% · 82/100

扣除管理费、差饷及空租后真正落袋的回报。

通勤时间（多商业区加权）权重 20% · 77/100

按你选定的工作地点加权计算的门到门时间。

楼龄权重 15% · 38/100

影响银行估价、按揭年期及维修支出。

开发商及管理权重 10% · 84/100

管理质素解释同区楼盘的长期价差。

你主要在哪一区上班？

中环／金钟28 min

铜锣湾／湾仔32 min

尖沙咀／九龙站22 min

观塘／九龙湾6 min

启德／九龙城12 min

实际单位面积

以下面积是各大平台楼盘资料页列出的实际单位间隔，无需自己估算。选一个面积，下面的估值、议价空间和月租都会按此面积计算。

楼盘面积范围: 463–1,198 ft²

该面积估算楼价

HK$496 万

该面积估算月租

HK$15,660

间隔	实用面积	估算楼价	估算月租
2 房	463 ft² · 建筑面积 596 ft²	HK$440 万	HK$13,890
2 房	522 ft² · 建筑面积 665 ft²	HK$496 万	HK$15,660
3 房	522 ft² · 建筑面积 665 ft²	HK$496 万	HK$15,660
3 房	694 ft² · 建筑面积 880 ft²	HK$659 万	HK$20,820
3 房	1,066 ft²	HK$1,012 万	HK$31,980

面积及租金资料每日由中原、美联、28Hse 的楼盘资料页抓取，成交细节以持牌代理为准。

成交价区间

输入实用面积与楼层，得出这个楼盘的成交价区间，以及议价值多少钱。

选择单位面积

楼层

议减幅度	节省金额	扣除服务费后净额
3%	HK$148,737	HK$74,369
5%	HK$247,895	HK$123,948
8%	HK$396,632	HK$198,316

节省金额 = 区间中位 × 议减幅度；净额 = 节省金额 ÷ 2。实际议价空间取决于业主情况、银行估价及同期成交。

议价角度

成交不算频密，放盘时间长、业主有时间压力的个案，才是折扣真正出现的地方。楼龄约 36 年，银行估价与按揭年期同样影响出价，估价不足是合理的议价理由。

数据来源

以下每项数字都对应一个公开页面，你可以自行核对。

来源	实用呎价区间	平均呎价	近期成交
中原地產 Centanet	HK$10,728–HK$13,977	HK$10,115	1
美聯物業 Midland	HK$10,061–HK$13,405	HK$13,061	2
28Hse 千居	—	HK$9,732	3

资料来源为各地产网站公开页面，仅作比较参考；个别单位成交价仍需视座向、楼层、装修及业主意向而定。

数据截至 2026 年 8 月，以公开官方及市场发布为准，成交价区间仅供比较参考。

租金水平

以各大平台现时放租数据计算，用来核对回报，也用来衡量出租需求。

该面积估算月租 · 522 ft²

HK$15,660

租金呎价（每月）

HK$30.0

2 房 · 463 ft² · HK$13,8902 房 · 522 ft² · HK$15,6603 房 · 522 ft² · HK$15,6603 房 · 694 ft² · HK$20,8203 房 · 1,066 ft² · HK$31,980

叫价合理吗？

我们以该楼盘的成交纪录为基础，按成交日期（愈近期权重愈高）、实用面积、楼层及座数逐项调整，估算每个房源的合理价位，并列出议价目标价。成交纪录不足时，改用现时叫价分布，并在下方注明所用方法。

放售单位: 2放租单位: —已累积 43 宗成交纪录

现时未抓取到放盘资料，数据每日更新。

近期成交纪录

我们自行累积的成交纪录，是估价与议价的根据；每日抓取，只会累积不会覆盖。

成交日期	单位	实用面积	成交价	实用呎价
2026-10-05	富麗花園牡丹閣 21 D室	463 ft²	HK$463 万	HK$10,000
2026-10-05	富麗花園高層 A	522 ft²	HK$463 万	HK$8,860
2026-10-04	牡丹閣 21 D	463 ft²	HK$463 万	HK$10,000
2026-09-28	富麗花園牡丹閣 21 C室	522 ft²	HK$528 万	HK$10,115
2026-09-28	富麗花園高層 B	665 ft²	HK$528 万	HK$7,932
2026-09-27	牡丹閣 21 C	522 ft²	HK$528 万	HK$10,115
2026-08-12	富麗花園 N/A 2房	522 ft²	HK$508 万	HK$9,732
2026-08-12	富麗花園高層 C	522 ft²	HK$508 万	HK$9,746
2026-08-12	牡丹閣 9 C室	522 ft²	HK$508 万	HK$9,732
2026-08-12	富麗花園牡丹閣 9 C室	522 ft²	HK$508 万	HK$9,732
2026-08-11	牡丹閣 9 C	522 ft²	HK$508 万	HK$9,732
2026-08-11	牡丹閣 9 C室	522 ft²	HK$508 万	HK$9,732
2026-05-28	牡丹閣 22 B室	522 ft²	HK$543 万	HK$10,402
2026-05-28	富麗花園牡丹閣 22 B室	522 ft²	HK$543 万	HK$10,402
2026-05-28	富麗花園 N/A N/A	1,066 ft²	HK$870 万	HK$8,165
2026-05-28	富麗花園低層 D	665 ft²	HK$543 万	HK$8,172
2026-05-27	牡丹閣 22 B室	522 ft²	HK$543 万	HK$10,402
2026-05-27	牡丹閣 22 B	522 ft²	HK$543 万	HK$10,402
2026-05-14	牡丹閣 25 F室	1,066 ft²	HK$950 万	HK$8,912
2026-05-14	富麗花園 N/A 連車位	1,066 ft²	HK$950 万	HK$8,912
2026-05-14	富麗花園牡丹閣 25 F室	1,066 ft²	HK$950 万	HK$8,912
2026-05-14	富麗花園高層 E	1,066 ft²	HK$950 万	HK$8,912
2026-05-13	牡丹閣 25 F	1,066 ft²	HK$950 万	HK$8,912
2026-05-13	牡丹閣 25 F室	1,066 ft²	HK$950 万	HK$8,912
2026-04-30	富麗花園高層 F	1,066 ft²	HK$950 万	HK$8,912
2026-04-30	富麗花園 N/A N/A	1,066 ft²	HK$950 万	HK$8,912
2026-04-24	富麗花園牡丹閣 7 A室	463 ft²	HK$466 万	HK$10,065
2026-04-24	富麗花園 N/A N/A	596 ft²	HK$466 万	HK$7,819
2026-04-24	牡丹閣 7 A室	463 ft²	HK$466 万	HK$10,065
2026-04-23	牡丹閣 7 A	463 ft²	HK$466 万	HK$10,065

在中原地產 Centanet浏览全部房源在美聯物業 Midland浏览全部房源在28Hse 千居浏览全部房源

放盘资料由各代理平台公开页面每日抓取，最终价格、面积及供应情况以该平台及持牌代理为准。博晋顾问并非地产代理。

常见问题

以下答案全部由富麗花園本身的数据计算，数字随每日更新而变。

富麗花園呎价多少？

富麗花園目前实用呎价约 HK$9,732–HK$13,977，中位约 HK$11,855。价格区间先用已报成交计算，其次才用现时叫价，所以贴近真实成交价而不是宣传平均价。

富麗花園一个单位大约多少钱？

按今天的区间，富麗花園一个中等面积单位约 HK$496万。在本页的价格区间工具输入实际实用面积和楼层，可得出该单位的数字。

富麗花園最新成交如何？

我们持有的富麗花園最新成交为 2026 年 10 月；本页成交表列出每宗成交的座数、楼层段、实用面积、成交价及呎价。

富麗花園租金回报多少？

毛租金回报约 3.2%。扣除每呎 HK$3 管理费、差饷及日常维修后，我们计出的净回报为 2.64%。

富麗花園管理费多少？

每实用平方呎每月约 HK$3，即 600 呎单位每月约 HK$1,620。管理费是按揭利息以外最大的持有成本。

富麗花園是几年楼？

富麗花園于 1990 年入住，楼龄约 36 年。楼龄会影响按揭年期，也关系到旧楼可能收取的大维修摊分。

富麗花園有多少单位？

共 276 个单位，每年约 4.3% 成交。成交越多，可比证据越充足，而议价正是靠证据。

富麗花園到中环要多久？

由观塘乘公共交通到中环约 28 分钟。到铜锣湾、尖沙咀、观塘及启德的时间见本页通勤部分。

富麗花園议价空间有多大？

取决于个别单位，而非整个楼盘：我们以同座、同楼层段、同格局的成交与叫价比较。本页列出在富麗花園议减 3%、5%、8% 分别值多少钱。我们收费为议减金额的一半，签临时买卖合约时支付；未能议减则不收费。

买富麗花園还要付什么费用？

从价印花税、律师费、代理佣金及按揭相关费用。成交价每减一元，印花税、佣金与数十年按揭利息同步下降 — 详见本页连结的买楼费用指南。

买这个楼盘前要算清楚的数

观塘其他楼盘比较

同区选择：比较呎价、单位数目与回报，再决定是不是富麗花園。

本页分数及价格区间为公开资料的比较分析，并非任何单位的估价或投资建议。博晋顾问并非地产代理，也非持牌估价师；实际成交价需按单位座向、楼层、装修及业主意向而定。