楼盘评分

曉光閣评分、每平方英尺价区间与议价空间

曉光閣（观塘）的博晋楼盘评分：流通性、净租金回报、通勤时间、楼龄及开发商五项指标，全部列出原始数据与来源。

曉光閣位于香港观塘，共 275 个单位，1979 年入住；实用呎价约 HK$6,904–HK$8,875，管理费每呎 HK$3，毛租金回报约 3.2%，每年约 4.4% 单位成交。

观塘返回香港楼盘评分

曉光閣

观塘

总单位数: 275
年换手率: 4.4%
落成年份: 1979–1979
管理费: HK$2.7／平方英尺
毛租金回报: 3.2%
净租金回报: 2.50%

博晋楼盘评分

55／100

实用呎价区间

HK$5,691–HK$7,307

中位呎价 HK$6,499 每平方英尺

成交价区间（参考）

HK$263 万 – HK$338 万

区间中位 HK$3,009,083

曉光閣位于观塘，约 275 个单位，1979–1979 年落成。每年约 4.4% 的单位成交，往主要商业区的加权通勤时间约 22 分钟，扣除管理费、差饷及空置准备后的净租金回报约 2.50%。

五项指标分数

五项指标一眼看清

越贴近外圈越强。流通度高即易买易卖，回报高即租金撑得住房价，通勤短、楼龄新、开发商稳则抗跌力较好。

流通: 37/100
回报: 75/100
通勤: 77/100
楼龄: 16/100
开发商: 76/100

流通性权重 30% · 37/100

成交越密，可比成交越多，议价越有实据。

净租金回报权重 25% · 75/100

扣除管理费、差饷及空租后真正落袋的回报。

通勤时间（多商业区加权）权重 20% · 77/100

按你选定的工作地点加权计算的门到门时间。

楼龄权重 15% · 16/100

影响银行估价、按揭年期及维修支出。

开发商及管理权重 10% · 76/100

管理质素解释同区楼盘的长期价差。

你主要在哪一区上班？

中环／金钟28 min

铜锣湾／湾仔32 min

尖沙咀／九龙站22 min

观塘／九龙湾6 min

启德／九龙城12 min

实际单位面积

以下面积是各大平台楼盘资料页列出的实际单位间隔，无需自己估算。选一个面积，下面的估值、议价空间和月租都会按此面积计算。

楼盘面积范围: 431–640 ft²

该面积估算楼价

HK$301 万

该面积估算月租

HK$13,427

间隔	实用面积	估算楼价	估算月租
1 房	431 ft²	HK$280 万	HK$12,499
1 房	439 ft²	HK$285 万	HK$12,731
1 房	452 ft²	HK$294 万	HK$13,108
1 房	463 ft²	HK$301 万	HK$13,427
2 房	478 ft²	HK$311 万	HK$13,862
3 房	640 ft²	HK$416 万	HK$18,560

面积及租金资料每日由中原、美联、28Hse 的楼盘资料页抓取，成交细节以持牌代理为准。

成交价区间

输入实用面积与楼层，得出这个楼盘的成交价区间，以及议价值多少钱。

选择单位面积

楼层

议减幅度	节省金额	扣除服务费后净额
3%	HK$90,272	HK$45,136
5%	HK$150,454	HK$75,227
8%	HK$240,727	HK$120,363

节省金额 = 区间中位 × 议减幅度；净额 = 节省金额 ÷ 2。实际议价空间取决于业主情况、银行估价及同期成交。

议价角度

成交不算频密，放盘时间长、业主有时间压力的个案，才是折扣真正出现的地方。楼龄约 47 年，银行估价与按揭年期同样影响出价，估价不足是合理的议价理由。

数据来源

以下每项数字都对应一个公开页面，你可以自行核对。

来源	实用呎价区间	平均呎价	近期成交
28Hse 千居	HK$7,285–HK$7,285	HK$7,285	1
中原地產 Centanet	HK$6,904–HK$8,875	HK$7,575	6
美聯物業 Midland	HK$7,318–HK$8,071	HK$7,322	6

资料来源为各地产网站公开页面，仅作比较参考；个别单位成交价仍需视座向、楼层、装修及业主意向而定。

数据截至 2026 年 8 月，以公开官方及市场发布为准，成交价区间仅供比较参考。

租金水平

以各大平台现时放租数据计算，用来核对回报，也用来衡量出租需求。

该面积估算月租 · 463 ft²

HK$13,427

租金呎价（每月）

HK$29.0

楼盘平均月租

HK$13,500/ 月

平台列出的全楼盘平均月租，未分间隔。

1 房 · 431 ft² · HK$12,4991 房 · 439 ft² · HK$12,7311 房 · 452 ft² · HK$13,1081 房 · 463 ft² · HK$13,4272 房 · 478 ft² · HK$13,8623 房 · 640 ft² · HK$18,560

叫价合理吗？

我们以该楼盘的成交纪录为基础，按成交日期（愈近期权重愈高）、实用面积、楼层及座数逐项调整，估算每个房源的合理价位，并列出议价目标价。成交纪录不足时，改用现时叫价分布，并在下方注明所用方法。

放售单位: 2放租单位: 1已累积 33 宗成交纪录

现时未抓取到放盘资料，数据每日更新。

近期成交纪录

我们自行累积的成交纪录，是估价与议价的根据；每日抓取，只会累积不会覆盖。

成交日期	单位	实用面积	成交价	实用呎价
2026-08-26	曉光閣 15 12室	478 ft²	HK$350 万	HK$7,322
2026-08-19	曉光閣十五樓 12室	478 ft²	HK$350 万	HK$7,322
2026-08-19	曉光閣高層	699 ft²	HK$350 万	HK$5,007
2026-08-19	曉光閣高層註冊處成交	699 ft²	HK$350 万	HK$5,007
2026-08-18	曉光閣 15 12室	478 ft²	HK$350 万	HK$7,322
2026-07-03	曉光閣高層註冊處成交	667 ft²	HK$324 万	HK$4,858
2026-07-03	曉光閣二十樓 5室	452 ft²	HK$324 万	HK$7,168
2026-07-03	曉光閣高層	667 ft²	HK$324 万	HK$4,858
2026-07-02	曉光閣 20 5室	452 ft²	HK$324 万	HK$7,168
2026-06-17	曉光閣高層	940 ft²	HK$516 万	HK$5,489
2026-06-17	曉光閣二十三樓 2室	640 ft²	HK$516 万	HK$8,063
2026-06-17	曉光閣高層註冊處成交	940 ft²	HK$516 万	HK$5,489
2026-06-16	曉光閣 23 2室	640 ft²	HK$516 万	HK$8,063
2026-05-13	曉光閣十六樓 4室	443 ft²	HK$315 万	HK$7,111
2026-05-13	曉光閣高層	667 ft²	HK$315 万	—
2026-05-13	曉光閣高層註冊處成交	667 ft²	HK$315 万	—
2026-05-12	曉光閣 16 4室	443 ft²	HK$315 万	HK$7,111
2026-04-09	曉光閣高層	700 ft²	HK$307 万	—
2026-04-09	曉光閣高層註冊處成交	700 ft²	HK$307 万	—
2026-04-09	曉光閣十六樓 11室	469 ft²	HK$307 万	HK$6,542
2026-04-08	曉光閣 16 11室	469 ft²	HK$307 万	HK$6,542
2026-04-08	曉光閣九樓 6室	453 ft²	HK$330 万	HK$7,285
2026-04-08	曉光閣高層	453 ft²	HK$330 万	HK$7,285
2026-04-08	曉光閣高層註冊處成交	453 ft²	HK$330 万	HK$7,285
2026-04-07	曉光閣 9 6室	453 ft²	HK$330 万	HK$7,285
2026-03-21	曉光閣高層	469 ft²	HK$307 万	HK$6,542
2026-01-22	曉光閣高層	940 ft²	HK$403 万	—
2026-01-21	曉光閣 23 2室	640 ft²	HK$403 万	HK$6,297
2025-11-05	曉光閣高層	463 ft²	HK$335 万	HK$7,235
2025-11-04	曉光閣 9 1室	463 ft²	HK$335 万	HK$7,235

在28Hse 千居浏览全部房源在中原地產 Centanet浏览全部房源在美聯物業 Midland浏览全部房源

放盘资料由各代理平台公开页面每日抓取，最终价格、面积及供应情况以该平台及持牌代理为准。博晋顾问并非地产代理。

常见问题

以下答案全部由曉光閣本身的数据计算，数字随每日更新而变。

曉光閣呎价多少？

曉光閣目前实用呎价约 HK$6,904–HK$8,875，中位约 HK$7,890。价格区间先用已报成交计算，其次才用现时叫价，所以贴近真实成交价而不是宣传平均价。

曉光閣一个单位大约多少钱？

按今天的区间，曉光閣一个中等面积单位约 HK$301万。在本页的价格区间工具输入实际实用面积和楼层，可得出该单位的数字。

曉光閣最新成交如何？

我们持有的曉光閣最新成交为 2026 年 8 月；本页成交表列出每宗成交的座数、楼层段、实用面积、成交价及呎价。

曉光閣租金回报多少？

毛租金回报约 3.2%。扣除每呎 HK$3 管理费、差饷及日常维修后，我们计出的净回报为 2.50%，参考中位月租约 HK$13,500。

曉光閣管理费多少？

每实用平方呎每月约 HK$3，即 600 呎单位每月约 HK$1,620。管理费是按揭利息以外最大的持有成本。

曉光閣是几年楼？

曉光閣于 1979 年入住，楼龄约 47 年。楼龄会影响按揭年期，也关系到旧楼可能收取的大维修摊分。

曉光閣有多少单位？

共 275 个单位，每年约 4.4% 成交。成交越多，可比证据越充足，而议价正是靠证据。

曉光閣到中环要多久？

由观塘乘公共交通到中环约 28 分钟。到铜锣湾、尖沙咀、观塘及启德的时间见本页通勤部分。

曉光閣议价空间有多大？

取决于个别单位，而非整个楼盘：我们以同座、同楼层段、同格局的成交与叫价比较。本页列出在曉光閣议减 3%、5%、8% 分别值多少钱。我们收费为议减金额的一半，签临时买卖合约时支付；未能议减则不收费。

买曉光閣还要付什么费用？

从价印花税、律师费、代理佣金及按揭相关费用。成交价每减一元，印花税、佣金与数十年按揭利息同步下降 — 详见本页连结的买楼费用指南。

买这个楼盘前要算清楚的数

观塘其他楼盘比较

同区选择：比较呎价、单位数目与回报，再决定是不是曉光閣。

本页分数及价格区间为公开资料的比较分析，并非任何单位的估价或投资建议。博晋顾问并非地产代理，也非持牌估价师；实际成交价需按单位座向、楼层、装修及业主意向而定。