楼盘评分

名城评分、每平方英尺价区间与议价空间

名城（沙田）的博晋楼盘评分：流通性、净租金回报、通勤时间、楼龄及开发商五项指标，全部列出原始数据与来源。

名城位于香港沙田，共 4,264 个单位，2010 年入住；实用呎价约 HK$14,726–HK$22,124，管理费每呎 HK$3，毛租金回报约 4.4%，每年约 4.5% 单位成交。

沙田返回香港楼盘评分

名城

沙田 · 長實/港鐵

总单位数: 4,264
年换手率: 4.5%
落成年份: 2010–2010
管理费: HK$3.4／平方英尺
毛租金回报: 4.4%
净租金回报: 3.78%

博晋楼盘评分

74／100

实用呎价区间

HK$16,408–HK$19,156

中位呎价 HK$17,782 每平方英尺

成交价区间（参考）

HK$1,347 万 – HK$1,573 万

区间中位 HK$14,599,104

名城位于沙田，约 4,264 个单位，2010–2010 年落成。每年约 4.5% 的单位成交，往主要商业区的加权通勤时间约 31 分钟，扣除管理费、差饷及空置准备后的净租金回报约 3.78%。

五项指标分数

五项指标一眼看清

越贴近外圈越强。流通度高即易买易卖，回报高即租金撑得住房价，通勤短、楼龄新、开发商稳则抗跌力较好。

流通: 56/100
回报: 100/100
通勤: 57/100
楼龄: 78/100
开发商: 88/100

流通性权重 30% · 56/100

成交越密，可比成交越多，议价越有实据。

净租金回报权重 25% · 100/100

扣除管理费、差饷及空租后真正落袋的回报。

通勤时间（多商业区加权）权重 20% · 57/100

按你选定的工作地点加权计算的门到门时间。

楼龄权重 15% · 78/100

影响银行估价、按揭年期及维修支出。

开发商及管理权重 10% · 88/100

管理质素解释同区楼盘的长期价差。

你主要在哪一区上班？

中环／金钟32 min

铜锣湾／湾仔38 min

尖沙咀／九龙站25 min

观塘／九龙湾35 min

启德／九龙城28 min

实际单位面积

以下面积是各大平台楼盘资料页列出的实际单位间隔，无需自己估算。选一个面积，下面的估值、议价空间和月租都会按此面积计算。

楼盘面积范围: 650–1,799 ft²

该面积估算楼价

HK$1,460 万

该面积估算月租

HK$36,945

间隔	实用面积	估算楼价	估算月租
3 房	650 ft² · 建筑面积 689 ft²	HK$1,156 万	HK$29,250
3 房	679 ft² · 建筑面积 903 ft²	HK$1,207 万	HK$30,555
3 房	757 ft² · 建筑面积 1,000 ft²	HK$1,346 万	HK$34,065
4 房	821 ft² · 建筑面积 958 ft²	HK$1,460 万	HK$36,945
3 房	890 ft²	HK$1,583 万	HK$40,050
4 房	1,200 ft²	HK$2,134 万	HK$54,000

面积及租金资料每日由中原、美联、28Hse 的楼盘资料页抓取，成交细节以持牌代理为准。

成交价区间

输入实用面积与楼层，得出这个楼盘的成交价区间，以及议价值多少钱。

选择单位面积

楼层

议减幅度	节省金额	扣除服务费后净额
3%	HK$437,973	HK$218,987
5%	HK$729,955	HK$364,978
8%	HK$1,167,928	HK$583,964

节省金额 = 区间中位 × 议减幅度；净额 = 节省金额 ÷ 2。实际议价空间取决于业主情况、银行估价及同期成交。

议价角度

成交不算频密，放盘时间长、业主有时间压力的个案，才是折扣真正出现的地方。

数据来源

以下每项数字都对应一个公开页面，你可以自行核对。

来源	实用呎价区间	平均呎价	近期成交
中原地產 Centanet	HK$14,726–HK$22,124	HK$17,576	7
美聯物業 Midland	HK$18,452–HK$18,252	HK$17,450	6
28Hse 千居	HK$14,614–HK$20,608	HK$17,265	25

资料来源为各地产网站公开页面，仅作比较参考；个别单位成交价仍需视座向、楼层、装修及业主意向而定。

数据截至 2026 年 8 月，以公开官方及市场发布为准，成交价区间仅供比较参考。

租金水平

以各大平台现时放租数据计算，用来核对回报，也用来衡量出租需求。

该面积估算月租 · 821 ft²

HK$36,945

租金呎价（每月）

HK$45.0

楼盘平均月租

HK$29,000/ 月

平台列出的全楼盘平均月租，未分间隔。

3 房 · 650 ft² · HK$29,2503 房 · 679 ft² · HK$30,5553 房 · 757 ft² · HK$34,0654 房 · 821 ft² · HK$36,9453 房 · 890 ft² · HK$40,0504 房 · 1,200 ft² · HK$54,000

叫价合理吗？

我们以该楼盘的成交纪录为基础，按成交日期（愈近期权重愈高）、实用面积、楼层及座数逐项调整，估算每个房源的合理价位，并列出议价目标价。成交纪录不足时，改用现时叫价分布，并在下方注明所用方法。

放售单位: 125放租单位: 55已累积 30 宗成交纪录

目前最值：名城，叫价较我们的估算低约 10%。想知道实际能压到多少，我们可以先帮你核对成交纪录。

单位	类型	实用面积	叫价	估算价值	与叫价差距	评语	来源
名城	放租	784 ft²	HK$28,000	HK$32,810 – HK$37,750	-21%	低于市值	中原地產 Centanet · 查看
名城	放售	679 ft²	HK$1,060 万	HK$1,101 万 – HK$1,266 万	-10%	低于市值	中原地產 Centanet · 查看
名城	放租	700 ft²	HK$30,000	HK$29,295 – HK$33,705	-5%	贴近市值	中原地產 Centanet · 查看
名城	放售	677 ft²	HK$1,180 万	HK$1,098 万 – HK$1,262 万	0%	贴近市值	中原地產 Centanet · 查看
名城	放租	900 ft²	HK$45,000	HK$37,665 – HK$43,335	+11%	高于市值	中原地產 Centanet · 查看
二期	放租	700 ft²	HK$7,900	HK$29,295 – HK$33,705	核实中	—	28Hse 千居 · 查看

房源核对日期：2026年11月6日。房源如已售出或撤回，会自动从此表移除；报价与面积不吻合的房源不会显示。

方法：叫价分布参考｜参考样本：0｜可信度：初步｜ ±0%

议价目标价

HK$1,151 万

可望节省

HK$29 万

我们的收费（节省金额一半）

HK$14 万

以上为根据公开成交及房源资料计算的模型估算，并非物业估价报告，亦不能取代银行估价或持牌估价师意见。

近期成交纪录

我们自行累积的成交纪录，是估价与议价的根据；每日抓取，只会累积不会覆盖。

成交日期	单位	实用面积	成交价	实用呎价
2026-11-04	一期註冊處成交 3房	785 ft²	HK$1,288 万	HK$16,408
2026-11-03	1期 5座 3 SB室	785 ft²	HK$1,288 万	HK$16,408
2026-10-23	名城 1期 3座 33 NC室	842 ft²	HK$1,618 万	HK$19,216
2026-10-23	一期市場成交 3房	842 ft²	HK$1,630 万	HK$19,359
2026-10-23	一期註冊處成交 3房	843 ft²	HK$1,618 万	HK$19,193
2026-10-22	一期註冊處成交 3房	680 ft²	HK$1,060 万	HK$15,588
2026-10-22	1期 3座 33 NC室	842 ft²	HK$1,618 万	HK$19,216
2026-10-22	名城 1期 3座 8 SA室	679 ft²	HK$1,060 万	HK$15,611
2026-10-21	1期 3座 8 SA室	679 ft²	HK$1,060 万	HK$15,611
2026-10-15	一期註冊處成交 3房	678 ft²	HK$1,180 万	HK$17,404
2026-10-15	名城 2期盛薈 3座 42 ND室	678 ft²	HK$1,180 万	HK$17,404
2026-10-14	2期(盛薈) 3座 42 ND室	678 ft²	HK$1,180 万	HK$17,404
2026-10-12	一期註冊處成交 4房	961 ft²	HK$1,698 万	HK$17,669
2026-10-12	名城 2期盛薈 3座 50 SC室	784 ft²	HK$1,408 万	HK$17,959
2026-10-12	名城 3期盛世 5座 55 NB室	961 ft²	HK$1,698 万	HK$17,669
2026-10-12	一期註冊處成交 3房	784 ft²	HK$1,408 万	HK$17,959
2026-10-11	一期市場成交 3房	785 ft²	HK$1,288 万	HK$16,408
2026-10-11	3期(盛世) 5座 55 NB室	961 ft²	HK$1,698 万	HK$17,669
2026-10-11	2期(盛薈) 3座 50 SC室	784 ft²	HK$1,408 万	HK$17,959
2026-10-08	3期(盛世) 1座 43 SC室	844 ft²	HK$1,620 万	HK$19,194
2026-10-06	名城 1期 5座 7 NA室	677 ft²	HK$1,180 万	HK$17,430
2026-10-06	一期註冊處成交 3房	677 ft²	HK$1,180 万	HK$17,430
2026-10-06	3期(盛世) 1座 31 SC室	844 ft²	HK$1,616 万	HK$19,147
2026-10-05	一期註冊處成交 4房	958 ft²	HK$1,700 万	HK$17,475
2026-10-05	1期 5座 7 NA室	677 ft²	HK$1,180 万	HK$17,430
2026-10-04	3期(盛世) 3座 17 SC室	958 ft²	HK$1,700 万	HK$17,745
2026-09-30	名城 1期 5座 29 SA室	679 ft²	HK$1,135 万	HK$16,716
2026-09-30	名城 2期盛薈 2座 5 C室	699 ft²	HK$1,200 万	HK$17,190
2026-09-29	名城 3期盛世 2座 26 SD室	757 ft²	HK$1,460 万	HK$19,287
2026-09-28	名城 2期盛薈 1座 3 A室	850 ft²	HK$1,380 万	HK$16,235

在中原地產 Centanet浏览全部房源在美聯物業 Midland浏览全部房源在28Hse 千居浏览全部房源

放盘资料由各代理平台公开页面每日抓取，最终价格、面积及供应情况以该平台及持牌代理为准。博晋顾问并非地产代理。

常见问题

以下答案全部由名城本身的数据计算，数字随每日更新而变。

名城呎价多少？

名城目前实用呎价约 HK$14,726–HK$22,124，中位约 HK$18,425。价格区间先用已报成交计算，其次才用现时叫价，所以贴近真实成交价而不是宣传平均价。

名城一个单位大约多少钱？

按今天的区间，名城一个中等面积单位约 HK$1,460万。在本页的价格区间工具输入实际实用面积和楼层，可得出该单位的数字。

名城最新成交如何？

我们持有的名城最新成交为 2026 年 11 月；本页成交表列出每宗成交的座数、楼层段、实用面积、成交价及呎价。

名城租金回报多少？

毛租金回报约 4.4%。扣除每呎 HK$3 管理费、差饷及日常维修后，我们计出的净回报为 3.78%，参考中位月租约 HK$29,000。

名城管理费多少？

每实用平方呎每月约 HK$3，即 600 呎单位每月约 HK$2,040。管理费是按揭利息以外最大的持有成本。

名城是几年楼？

名城于 2010 年入住，楼龄约 16 年。楼龄会影响按揭年期，也关系到旧楼可能收取的大维修摊分。

名城有多少单位？

共 4,264 个单位，每年约 4.5% 成交。成交越多，可比证据越充足，而议价正是靠证据。

名城到中环要多久？

由沙田乘公共交通到中环约 32 分钟。到铜锣湾、尖沙咀、观塘及启德的时间见本页通勤部分。

名城议价空间有多大？

取决于个别单位，而非整个楼盘：我们以同座、同楼层段、同格局的成交与叫价比较。本页列出在名城议减 3%、5%、8% 分别值多少钱，覆盖现时 2 个在售单位。我们收费为议减金额的一半，签临时买卖合约时支付；未能议减则不收费。

买名城还要付什么费用？

从价印花税、律师费、代理佣金及按揭相关费用。成交价每减一元，印花税、佣金与数十年按揭利息同步下降 — 详见本页连结的买楼费用指南。

买这个楼盘前要算清楚的数

沙田其他楼盘比较

同区选择：比较呎价、单位数目与回报，再决定是不是名城。

本页分数及价格区间为公开资料的比较分析，并非任何单位的估价或投资建议。博晋顾问并非地产代理，也非持牌估价师；实际成交价需按单位座向、楼层、装修及业主意向而定。