屋苑評分

南康大廈評分、呎價區間同議價空間

南康大廈（觀塘）的博晉屋苑評分：流通性、淨租金回報、通勤時間、樓齡及發展商五項指標，全部列出原始數據同來源。

南康大廈位於香港觀塘，共 140 個單位，1976 年入伙；實用呎價約 HK$9,278–HK$10,103，管理費每呎 HK$3，毛租金回報約 3.2%，每年約 4.3% 單位成交。

觀塘返回香港屋苑評分

南康大廈

觀塘

總單位數: 140
年換手率: 4.3%
落成年份: 1976–1976
管理費: HK$2.7／呎
毛租金回報: 3.2%
淨租金回報: 2.58%

博晉屋苑評分

54／100

實用呎價區間

HK$8,660–HK$12,504

中位呎價 HK$10,582 每平方呎

成交價區間（參考）

HK$823 萬 – HK$1,188 萬

區間中位 HK$10,052,900

南康大廈位於觀塘，約 140 個單位，1976–1976 年落成。每年約有 4.3% 單位成交，往主要商業區的加權通勤時間約 22 分鐘，扣除管理費、差餉及空置準備後的淨租金回報約 2.58%。

五項指標分數

五項指標一眼看清

越貼近外圈越強。流通度高即易買易賣，回報高即租金撐得住樓價，通勤短、樓齡新、發展商穩則抗跌力較好。

流通: 33/100
回報: 79/100
通勤: 77/100
樓齡: 10/100
發展商: 76/100

流通性權重 30% · 33/100

成交愈密，可比成交愈多，議價愈有實據。

淨租金回報權重 25% · 79/100

扣除管理費、差餉及空租後真正落袋的回報。

通勤時間（多商業區加權）權重 20% · 77/100

按你選定的工作地點加權計算的門到門時間。

樓齡權重 15% · 10/100

影響銀行估價、按揭年期及維修支出。

發展商及管理權重 10% · 76/100

管理質素解釋同區屋苑的長期價差。

你主要在哪一區上班？

中環／金鐘28 min

銅鑼灣／灣仔32 min

尖沙咀／九龍站22 min

觀塘／九龍灣6 min

啟德／九龍城12 min

實際單位面積

以下面積是各大平台屋苑資料頁列出的實際單位間隔，唔需要自己估。揀一個面積，下面的估值、議價空間同月租都會即時按呢個面積計。

屋苑面積範圍: 460–1,103 ft²

此面積估算樓價

HK$1,005 萬

此面積估算月租

HK$30,400

間隔	實用面積	估算樓價	估算月租
1 房	460 ft²	HK$487 萬	HK$14,720
2 房	460 ft² · 建築面積 569 ft²	HK$487 萬	HK$14,720
2 房	630 ft² · 建築面積 782 ft²	HK$667 萬	HK$20,160
1 房	950 ft²	HK$1,005 萬	HK$30,400
2 房	950 ft² · 建築面積 1,076 ft²	HK$1,005 萬	HK$30,400
2 房	970 ft² · 建築面積 1,103 ft²	HK$1,026 萬	HK$31,040

面積及租金資料每日由中原、美聯、28Hse 的屋苑資料頁抓取，成交細節以持牌代理為準。

成交價區間

輸入實用面積同樓層，得出這個屋苑的成交價區間，以及議價值幾多錢。

揀單位面積

樓層

議減幅度	節省金額	扣除服務費後淨額
3%	HK$301,587	HK$150,794
5%	HK$502,645	HK$251,323
8%	HK$804,232	HK$402,116

節省金額 = 區間中位 × 議減幅度；淨額 = 節省金額 ÷ 2。實際議價空間取決於業主情況、銀行估價及同期成交。

議價角度

成交不算頻密，放盤時間長、業主有時間壓力的個案，才是折扣真正出現的位置。樓齡約 50 年，銀行估價同按揭年期一樣影響出價，估價不足是合理的議價理由。

數據來源

以下每項數字都對應一個公開頁面，你可以自行核對。

來源	實用呎價區間	平均呎價	近期成交
28Hse 千居	—	—	0
中原地產 Centanet	HK$8,278–HK$10,820	HK$9,500	20
美聯物業 Midland	HK$8,650–HK$8,650	HK$8,660	0

資料來源為各地產網站公開頁面，僅作比較參考；個別單位成交價仍需視座向、樓層、裝修及業主意向而定。

數據截至 2026 年 8 月，以公開官方及市場發布為準，成交價區間僅供比較參考。

租金水平

以各大平台現時放租數據計算，用來核對回報，也用來衡量放租需求。

此面積估算月租 · 950 ft²

HK$30,400

租金呎價（每月）

HK$32.0

屋苑平均月租

HK$31,000/ 月

平台列出的全屋苑平均月租，未分間隔。

1 房 · 460 ft² · HK$14,7202 房 · 460 ft² · HK$14,7202 房 · 630 ft² · HK$20,1601 房 · 950 ft² · HK$30,4002 房 · 950 ft² · HK$30,4002 房 · 970 ft² · HK$31,040

叫價合理嗎？

我們以該屋苑的成交紀錄為基礎，按成交日期（愈近期權重愈高）、實用面積、樓層及座數逐項調整，估算每個放盤的合理價位，並列出議價目標價。成交紀錄不足時，我們會改用現時叫價分佈，並在下方註明所用方法。

放售單位: 2放租單位: 2已累積 32 宗成交紀錄

現時放盤的叫價全部高於我們的估算；正是需要議價的時候。

單位	類型	實用面積	叫價	估算價值	與叫價差距	評語	來源
A座	放租	970 ft²	HK$32,000	HK$28,867 – HK$33,213	+3%	貼近市值	中原地產 Centanet · 查看
B座	放售	950 ft²	HK$900 萬	HK$639 萬 – HK$1,066 萬	+6%	高於市值	中原地產 Centanet · 查看
A座	放售	970 ft²	HK$950 萬	HK$648 萬 – HK$1,080 萬	+10%	高於市值	中原地產 Centanet · 查看
C座	放租	460 ft²	HK$32,000	HK$13,690 – HK$15,750	核實中	—	中原地產 Centanet · 查看

盤源核對日期：2026年10月22日。放盤如已售出或撤回，會自動從此表移除；叫價與面積不吻合的盤源不會顯示。

方法：叫價分佈參考｜參考樣本：0｜可信度：初步｜ ±0%

議價目標價

HK$821 萬

可望節省

HK$129 萬

我們的收費（節省金額一半）

HK$64 萬

以上為根據公開成交及放盤資料計算的模型估算，並非物業估價報告，亦不能取代銀行估價或持牌估價師意見。

近期成交紀錄

我們自行累積的成交紀錄，是估價與議價的根據；每日抓取，只會累積不會覆蓋。

成交日期	單位	實用面積	成交價	實用呎價
2026-07-03	南康大厦 N/A A	970 ft²	HK$840 萬	HK$8,660
2026-07-03	南康大廈 B座 11 B2	970 ft²	HK$840 萬	HK$8,660
2026-07-02	B座 11 2室	970 ft²	HK$840 萬	HK$8,660
2026-07-02	B座 11樓 2室	970 ft²	HK$840 萬	HK$8,660
2026-03-04	南康大厦 N/A B	1,103 ft²	HK$380 萬	—
2026-01-16	南康大廈 B座 6 B1	950 ft²	HK$808 萬	HK$8,505
2026-01-16	南康大厦 N/A C	—	HK$808 萬	—
2026-01-15	B座 6樓 1室	950 ft²	HK$808 萬	HK$8,505
2026-01-15	B座 6 1室	950 ft²	HK$808 萬	HK$8,505
2025-09-10	南康大厦 N/A D	460 ft²	HK$590 萬	HK$12,826
2025-09-10	南康大廈 C座 21 C2	460 ft²	HK$590 萬	HK$12,826
2025-09-09	C座 21樓 2室	460 ft²	HK$590 萬	HK$12,826
2025-09-09	C座 21 2室	460 ft²	HK$590 萬	HK$12,826
2025-08-15	南康大厦 N/A E	460 ft²	HK$430 萬	HK$9,348
2025-08-15	南康大廈 C座 4 C1	460 ft²	HK$430 萬	HK$9,348
2025-08-14	C座 4 1室	460 ft²	HK$430 萬	HK$9,348
2025-08-14	C座 4樓 1室	460 ft²	HK$430 萬	HK$9,348
2025-04-17	南康大厦 N/A F	460 ft²	HK$380 萬	HK$8,261
2025-04-17	南康大廈 C座 9 C1	460 ft²	HK$380 萬	HK$8,261
2025-04-16	C座 9樓 1室	460 ft²	HK$380 萬	HK$8,261
2025-04-16	C座 9 1室	460 ft²	HK$380 萬	HK$8,261
2025-01-24	南康大廈 A座 21 A2	950 ft²	HK$1,100 萬	HK$11,579
2025-01-23	A座 21 2室	950 ft²	HK$1,100 萬	HK$11,579
2025-01-23	A座 21樓 2室	950 ft²	HK$1,100 萬	HK$11,579
2025-01-01	A座高層 A	970 ft²	HK$1,100 萬	HK$11,340
2024-08-27	南康大廈 B座 19 B1	950 ft²	HK$850 萬	HK$8,947
2024-07-09	南康大廈 C座 12 C3	630 ft²	HK$535 萬	HK$8,492
2023-01-01	A座高層 C	970 ft²	HK$1,180 萬	HK$12,165
2022-01-01	A座高層 D	950 ft²	HK$1,089 萬	HK$11,463
2022-01-01	A座高層 B	970 ft²	HK$1,000 萬	HK$10,309

在28Hse 千居瀏覽全部盤源在中原地產 Centanet瀏覽全部盤源在美聯物業 Midland瀏覽全部盤源

放盤資料由各代理平台公開頁面每日抓取，最終價格、面積及供應情況以該平台及持牌代理為準。博晉顧問並非地產代理。

常見問題

以下答案全部由南康大廈本身的數據計出，數字隨每日更新而變。

南康大廈呎價幾錢？

南康大廈現時實用呎價約 HK$9,278–HK$10,103，中位約 HK$9,691。價格區間先以已報成交計算，其次才用現時叫價，所以貼近真實成交價而非宣傳平均價。

南康大廈一個單位大約幾錢？

按今日區間，南康大廈一個中等面積單位約 HK$1,005萬。在本頁價格區間工具輸入實際實用面積同樓層，就得出該單位的數字。

南康大廈最新成交點？

我們持有的南康大廈最新成交為 2026 年 7 月；本頁成交表列出每宗成交的座數、樓層段、實用面積、成交價同呎價。

南康大廈租金回報幾多？

毛租金回報約 3.2%。扣除每呎 HK$3 管理費、差餉同日常維修後，我們計出的淨回報為 2.58%，參考中位月租約 HK$31,000。

南康大廈管理費幾錢？

每實用平方呎每月約 HK$3，即 600 呎單位每月約 HK$1,620。管理費是按揭利息以外最大的持有成本。

南康大廈係幾年樓？

南康大廈於 1976 年入伙，樓齡約 50 年。樓齡會影響按揭年期，亦關乎舊樓可能收取的大維修攤分。

南康大廈有幾多個單位？

共 140 個單位，每年約 4.3% 成交。成交愈多，可比證據愈足，而議價正是靠證據。

南康大廈返中環要幾久？

由觀塘搭公共交通去中環約 28 分鐘。去銅鑼灣、尖沙咀、觀塘同啟德的時間見本頁通勤部分。

南康大廈議價空間有幾大？

要看個別單位，唔係睇整個屋苑：我們會用同座、同樓層段、同格局的成交同叫價比較。本頁列出在南康大廈議減 3%、5%、8% 分別值幾多錢，覆蓋現時 2 個在售單位。我們收費為議減金額的一半，簽臨時買賣合約時支付；未能議減則不收費。

買南康大廈仲要付咩費用？

從價印花稅、律師費、代理佣金同按揭相關費用。成交價每減一元，印花稅、佣金同數十年按揭利息同步下降 — 詳見本頁連結的買樓費用指南。

買這個屋苑前要計清楚的數

觀塘其他屋苑比較

同區選擇：比較呎價、單位數目同回報，再決定係唔係南康大廈。

本頁分數及價格區間為公開資料的比較分析，並非任何單位的估價或投資建議。博晉顧問並非地產代理，亦非持牌估價師；實際成交價需按單位座向、樓層、裝修及業主意向而定。