楼盘评分

南康大廈评分、每平方英尺价区间与议价空间

南康大廈（观塘）的博晋楼盘评分：流通性、净租金回报、通勤时间、楼龄及开发商五项指标，全部列出原始数据与来源。

南康大廈位于香港观塘，共 140 个单位，1976 年入住；实用呎价约 HK$9,278–HK$10,103，管理费每呎 HK$3，毛租金回报约 3.2%，每年约 4.3% 单位成交。

观塘返回香港楼盘评分

南康大廈

观塘

总单位数: 140
年换手率: 4.3%
落成年份: 1976–1976
管理费: HK$2.7／平方英尺
毛租金回报: 3.2%
净租金回报: 2.58%

博晋楼盘评分

54／100

实用呎价区间

HK$8,660–HK$12,504

中位呎价 HK$10,582 每平方英尺

成交价区间（参考）

HK$823 万 – HK$1,188 万

区间中位 HK$10,052,900

南康大廈位于观塘，约 140 个单位，1976–1976 年落成。每年约 4.3% 的单位成交，往主要商业区的加权通勤时间约 22 分钟，扣除管理费、差饷及空置准备后的净租金回报约 2.58%。

五项指标分数

五项指标一眼看清

越贴近外圈越强。流通度高即易买易卖，回报高即租金撑得住房价，通勤短、楼龄新、开发商稳则抗跌力较好。

流通: 33/100
回报: 79/100
通勤: 77/100
楼龄: 10/100
开发商: 76/100

流通性权重 30% · 33/100

成交越密，可比成交越多，议价越有实据。

净租金回报权重 25% · 79/100

扣除管理费、差饷及空租后真正落袋的回报。

通勤时间（多商业区加权）权重 20% · 77/100

按你选定的工作地点加权计算的门到门时间。

楼龄权重 15% · 10/100

影响银行估价、按揭年期及维修支出。

开发商及管理权重 10% · 76/100

管理质素解释同区楼盘的长期价差。

你主要在哪一区上班？

中环／金钟28 min

铜锣湾／湾仔32 min

尖沙咀／九龙站22 min

观塘／九龙湾6 min

启德／九龙城12 min

实际单位面积

以下面积是各大平台楼盘资料页列出的实际单位间隔，无需自己估算。选一个面积，下面的估值、议价空间和月租都会按此面积计算。

楼盘面积范围: 460–1,103 ft²

该面积估算楼价

HK$1,005 万

该面积估算月租

HK$30,400

间隔	实用面积	估算楼价	估算月租
1 房	460 ft²	HK$487 万	HK$14,720
2 房	460 ft² · 建筑面积 569 ft²	HK$487 万	HK$14,720
2 房	630 ft² · 建筑面积 782 ft²	HK$667 万	HK$20,160
1 房	950 ft²	HK$1,005 万	HK$30,400
2 房	950 ft² · 建筑面积 1,076 ft²	HK$1,005 万	HK$30,400
2 房	970 ft² · 建筑面积 1,103 ft²	HK$1,026 万	HK$31,040

面积及租金资料每日由中原、美联、28Hse 的楼盘资料页抓取，成交细节以持牌代理为准。

成交价区间

输入实用面积与楼层，得出这个楼盘的成交价区间，以及议价值多少钱。

选择单位面积

楼层

议减幅度	节省金额	扣除服务费后净额
3%	HK$301,587	HK$150,794
5%	HK$502,645	HK$251,323
8%	HK$804,232	HK$402,116

节省金额 = 区间中位 × 议减幅度；净额 = 节省金额 ÷ 2。实际议价空间取决于业主情况、银行估价及同期成交。

议价角度

成交不算频密，放盘时间长、业主有时间压力的个案，才是折扣真正出现的地方。楼龄约 50 年，银行估价与按揭年期同样影响出价，估价不足是合理的议价理由。

数据来源

以下每项数字都对应一个公开页面，你可以自行核对。

来源	实用呎价区间	平均呎价	近期成交
中原地產 Centanet	HK$8,278–HK$10,820	HK$9,500	20
美聯物業 Midland	HK$8,650–HK$8,650	HK$8,660	0
28Hse 千居	—	—	0

资料来源为各地产网站公开页面，仅作比较参考；个别单位成交价仍需视座向、楼层、装修及业主意向而定。

数据截至 2026 年 8 月，以公开官方及市场发布为准，成交价区间仅供比较参考。

租金水平

以各大平台现时放租数据计算，用来核对回报，也用来衡量出租需求。

该面积估算月租 · 950 ft²

HK$30,400

租金呎价（每月）

HK$32.0

楼盘平均月租

HK$31,000/ 月

平台列出的全楼盘平均月租，未分间隔。

1 房 · 460 ft² · HK$14,7202 房 · 460 ft² · HK$14,7202 房 · 630 ft² · HK$20,1601 房 · 950 ft² · HK$30,4002 房 · 950 ft² · HK$30,4002 房 · 970 ft² · HK$31,040

叫价合理吗？

我们以该楼盘的成交纪录为基础，按成交日期（愈近期权重愈高）、实用面积、楼层及座数逐项调整，估算每个房源的合理价位，并列出议价目标价。成交纪录不足时，改用现时叫价分布，并在下方注明所用方法。

放售单位: 2放租单位: 2已累积 32 宗成交纪录

现时房源的叫价全部高于我们的估算；正是需要议价的时候。

单位	类型	实用面积	叫价	估算价值	与叫价差距	评语	来源
A座	放租	970 ft²	HK$32,000	HK$28,867 – HK$33,213	+3%	贴近市值	中原地產 Centanet · 查看
B座	放售	950 ft²	HK$900 万	HK$639 万 – HK$1,066 万	+6%	高于市值	中原地產 Centanet · 查看
A座	放售	970 ft²	HK$950 万	HK$648 万 – HK$1,080 万	+10%	高于市值	中原地產 Centanet · 查看
C座	放租	460 ft²	HK$32,000	HK$13,690 – HK$15,750	核实中	—	中原地產 Centanet · 查看

房源核对日期：2026年10月22日。房源如已售出或撤回，会自动从此表移除；报价与面积不吻合的房源不会显示。

方法：叫价分布参考｜参考样本：0｜可信度：初步｜ ±0%

议价目标价

HK$821 万

可望节省

HK$129 万

我们的收费（节省金额一半）

HK$64 万

以上为根据公开成交及房源资料计算的模型估算，并非物业估价报告，亦不能取代银行估价或持牌估价师意见。

近期成交纪录

我们自行累积的成交纪录，是估价与议价的根据；每日抓取，只会累积不会覆盖。

成交日期	单位	实用面积	成交价	实用呎价
2026-07-03	南康大厦 N/A A	970 ft²	HK$840 万	HK$8,660
2026-07-03	南康大廈 B座 11 B2	970 ft²	HK$840 万	HK$8,660
2026-07-02	B座 11 2室	970 ft²	HK$840 万	HK$8,660
2026-07-02	B座 11樓 2室	970 ft²	HK$840 万	HK$8,660
2026-03-04	南康大厦 N/A B	1,103 ft²	HK$380 万	—
2026-01-16	南康大廈 B座 6 B1	950 ft²	HK$808 万	HK$8,505
2026-01-16	南康大厦 N/A C	—	HK$808 万	—
2026-01-15	B座 6樓 1室	950 ft²	HK$808 万	HK$8,505
2026-01-15	B座 6 1室	950 ft²	HK$808 万	HK$8,505
2025-09-10	南康大厦 N/A D	460 ft²	HK$590 万	HK$12,826
2025-09-10	南康大廈 C座 21 C2	460 ft²	HK$590 万	HK$12,826
2025-09-09	C座 21樓 2室	460 ft²	HK$590 万	HK$12,826
2025-09-09	C座 21 2室	460 ft²	HK$590 万	HK$12,826
2025-08-15	南康大厦 N/A E	460 ft²	HK$430 万	HK$9,348
2025-08-15	南康大廈 C座 4 C1	460 ft²	HK$430 万	HK$9,348
2025-08-14	C座 4 1室	460 ft²	HK$430 万	HK$9,348
2025-08-14	C座 4樓 1室	460 ft²	HK$430 万	HK$9,348
2025-04-17	南康大厦 N/A F	460 ft²	HK$380 万	HK$8,261
2025-04-17	南康大廈 C座 9 C1	460 ft²	HK$380 万	HK$8,261
2025-04-16	C座 9樓 1室	460 ft²	HK$380 万	HK$8,261
2025-04-16	C座 9 1室	460 ft²	HK$380 万	HK$8,261
2025-01-24	南康大廈 A座 21 A2	950 ft²	HK$1,100 万	HK$11,579
2025-01-23	A座 21 2室	950 ft²	HK$1,100 万	HK$11,579
2025-01-23	A座 21樓 2室	950 ft²	HK$1,100 万	HK$11,579
2025-01-01	A座高層 A	970 ft²	HK$1,100 万	HK$11,340
2024-08-27	南康大廈 B座 19 B1	950 ft²	HK$850 万	HK$8,947
2024-07-09	南康大廈 C座 12 C3	630 ft²	HK$535 万	HK$8,492
2023-01-01	A座高層 C	970 ft²	HK$1,180 万	HK$12,165
2022-01-01	A座高層 D	950 ft²	HK$1,089 万	HK$11,463
2022-01-01	A座高層 B	970 ft²	HK$1,000 万	HK$10,309

在中原地產 Centanet浏览全部房源在美聯物業 Midland浏览全部房源在28Hse 千居浏览全部房源

放盘资料由各代理平台公开页面每日抓取，最终价格、面积及供应情况以该平台及持牌代理为准。博晋顾问并非地产代理。

常见问题

以下答案全部由南康大廈本身的数据计算，数字随每日更新而变。

南康大廈呎价多少？

南康大廈目前实用呎价约 HK$9,278–HK$10,103，中位约 HK$9,691。价格区间先用已报成交计算，其次才用现时叫价，所以贴近真实成交价而不是宣传平均价。

南康大廈一个单位大约多少钱？

按今天的区间，南康大廈一个中等面积单位约 HK$1,005万。在本页的价格区间工具输入实际实用面积和楼层，可得出该单位的数字。

南康大廈最新成交如何？

我们持有的南康大廈最新成交为 2026 年 7 月；本页成交表列出每宗成交的座数、楼层段、实用面积、成交价及呎价。

南康大廈租金回报多少？

毛租金回报约 3.2%。扣除每呎 HK$3 管理费、差饷及日常维修后，我们计出的净回报为 2.58%，参考中位月租约 HK$31,000。

南康大廈管理费多少？

每实用平方呎每月约 HK$3，即 600 呎单位每月约 HK$1,620。管理费是按揭利息以外最大的持有成本。

南康大廈是几年楼？

南康大廈于 1976 年入住，楼龄约 50 年。楼龄会影响按揭年期，也关系到旧楼可能收取的大维修摊分。

南康大廈有多少单位？

共 140 个单位，每年约 4.3% 成交。成交越多，可比证据越充足，而议价正是靠证据。

南康大廈到中环要多久？

由观塘乘公共交通到中环约 28 分钟。到铜锣湾、尖沙咀、观塘及启德的时间见本页通勤部分。

南康大廈议价空间有多大？

取决于个别单位，而非整个楼盘：我们以同座、同楼层段、同格局的成交与叫价比较。本页列出在南康大廈议减 3%、5%、8% 分别值多少钱，覆盖现时 2 个在售单位。我们收费为议减金额的一半，签临时买卖合约时支付；未能议减则不收费。

买南康大廈还要付什么费用？

从价印花税、律师费、代理佣金及按揭相关费用。成交价每减一元，印花税、佣金与数十年按揭利息同步下降 — 详见本页连结的买楼费用指南。

买这个楼盘前要算清楚的数

观塘其他楼盘比较

同区选择：比较呎价、单位数目与回报，再决定是不是南康大廈。

本页分数及价格区间为公开资料的比较分析，并非任何单位的估价或投资建议。博晋顾问并非地产代理，也非持牌估价师；实际成交价需按单位座向、楼层、装修及业主意向而定。