屋苑評分

蔚景園評分、呎價區間同議價空間

蔚景園（沙田）的博晉屋苑評分：流通性、淨租金回報、通勤時間、樓齡及發展商五項指標，全部列出原始數據同來源。

蔚景園位於香港沙田，共 368 個單位，1989 年入伙；實用呎價約 HK$13,720–HK$16,200，管理費每呎 HK$3，毛租金回報約 3.5%，每年約 4.6% 單位成交。

沙田返回香港屋苑評分

蔚景園

沙田 · 新鴻基

總單位數: 368
年換手率: 4.6%
落成年份: 1989–1989
管理費: HK$2.7／呎
毛租金回報: 3.5%
淨租金回報: 2.97%

博晉屋苑評分

63／100

實用呎價區間

HK$13,984–HK$15,831

中位呎價 HK$14,908 每平方呎

成交價區間（參考）

HK$530 萬 – HK$600 萬

區間中位 HK$5,649,943

蔚景園位於沙田，約 368 個單位，1989–1989 年落成。每年約有 4.6% 單位成交，往主要商業區的加權通勤時間約 31 分鐘，扣除管理費、差餉及空置準備後的淨租金回報約 2.97%。

五項指標分數

五項指標一眼看清

越貼近外圈越強。流通度高即易買易賣，回報高即租金撐得住樓價，通勤短、樓齡新、發展商穩則抗跌力較好。

流通: 43/100
回報: 98/100
通勤: 57/100
樓齡: 36/100
發展商: 90/100

流通性權重 30% · 43/100

成交愈密，可比成交愈多，議價愈有實據。

淨租金回報權重 25% · 98/100

扣除管理費、差餉及空租後真正落袋的回報。

通勤時間（多商業區加權）權重 20% · 57/100

按你選定的工作地點加權計算的門到門時間。

樓齡權重 15% · 36/100

影響銀行估價、按揭年期及維修支出。

發展商及管理權重 10% · 90/100

管理質素解釋同區屋苑的長期價差。

你主要在哪一區上班？

中環／金鐘32 min

銅鑼灣／灣仔38 min

尖沙咀／九龍站25 min

觀塘／九龍灣35 min

啟德／九龍城28 min

實際單位面積

以下面積是各大平台屋苑資料頁列出的實際單位間隔，唔需要自己估。揀一個面積，下面的估值、議價空間同月租都會即時按呢個面積計。

屋苑面積範圍: 338–467 ft²

此面積估算樓價

HK$565 萬

此面積估算月租

HK$18,950

間隔	實用面積	估算樓價	估算月租
2 房	369 ft² · 建築面積 471 ft²	HK$550 萬	HK$18,450
2 房	379 ft²	HK$565 萬	HK$18,950
2 房	459 ft² · 建築面積 569 ft²	HK$684 萬	HK$22,950

面積及租金資料每日由中原、美聯、28Hse 的屋苑資料頁抓取，成交細節以持牌代理為準。

成交價區間

輸入實用面積同樓層，得出這個屋苑的成交價區間，以及議價值幾多錢。

揀單位面積

樓層

議減幅度	節省金額	扣除服務費後淨額
3%	HK$169,498	HK$84,749
5%	HK$282,497	HK$141,249
8%	HK$451,995	HK$225,998

節省金額 = 區間中位 × 議減幅度；淨額 = 節省金額 ÷ 2。實際議價空間取決於業主情況、銀行估價及同期成交。

議價角度

成交不算頻密，放盤時間長、業主有時間壓力的個案，才是折扣真正出現的位置。樓齡約 37 年，銀行估價同按揭年期一樣影響出價，估價不足是合理的議價理由。

數據來源

以下每項數字都對應一個公開頁面，你可以自行核對。

來源	實用呎價區間	平均呎價	近期成交
中原地產 Centanet	HK$13,905–HK$16,776	HK$14,553	1
美聯物業 Midland	HK$16,206–HK$16,228	HK$16,206	1
28Hse 千居	HK$13,713–HK$17,150	HK$13,713	2

資料來源為各地產網站公開頁面，僅作比較參考；個別單位成交價仍需視座向、樓層、裝修及業主意向而定。

數據截至 2026 年 8 月，以公開官方及市場發布為準，成交價區間僅供比較參考。

租金水平

以各大平台現時放租數據計算，用來核對回報，也用來衡量放租需求。

此面積估算月租 · 379 ft²

HK$18,950

租金呎價（每月）

HK$50.0

屋苑平均月租

HK$19,000/ 月

平台列出的全屋苑平均月租，未分間隔。

2 房 · 369 ft² · HK$18,4502 房 · 379 ft² · HK$18,9502 房 · 459 ft² · HK$22,950

叫價合理嗎？

我們以該屋苑的成交紀錄為基礎，按成交日期（愈近期權重愈高）、實用面積、樓層及座數逐項調整，估算每個放盤的合理價位，並列出議價目標價。成交紀錄不足時，我們會改用現時叫價分佈，並在下方註明所用方法。

放售單位: 10放租單位: 2已累積 26 宗成交紀錄

現時放盤的叫價全部高於我們的估算；正是需要議價的時候。

單位	類型	實用面積	叫價	估算價值	與叫價差距	評語	來源
2座	放租	379 ft²	HK$19,000	HK$17,624 – HK$20,277	+0%	貼近市值	美聯物業 Midland · 查看
蔚景園 1座	放售	379 ft²	HK$527 萬	HK$491 萬 – HK$557 萬	+1%	貼近市值	中原地產 Centanet · 查看
蔚景園 1座	放售	369 ft²	HK$518 萬	HK$482 萬 – HK$547 萬	+1%	貼近市值	中原地產 Centanet · 查看
蔚景園 2座	放售	379 ft²	HK$530 萬	HK$491 萬 – HK$557 萬	+1%	貼近市值	中原地產 Centanet · 查看
蔚景園 2座	放售	379 ft²	HK$550 萬	HK$491 萬 – HK$557 萬	+5%	貼近市值	中原地產 Centanet · 查看

盤源核對日期：2026年11月6日。放盤如已售出或撤回，會自動從此表移除；叫價與面積不吻合的盤源不會顯示。

方法：叫價分佈參考｜參考樣本：0｜可信度：初步｜ ±0%

議價目標價

HK$512 萬

可望節省

HK$38 萬

我們的收費（節省金額一半）

HK$19 萬

以上為根據公開成交及放盤資料計算的模型估算，並非物業估價報告，亦不能取代銀行估價或持牌估價師意見。

近期成交紀錄

我們自行累積的成交紀錄，是估價與議價的根據；每日抓取，只會累積不會覆蓋。

成交日期	單位	實用面積	成交價	實用呎價
2026-10-22	蔚景園 1座 10 G	379 ft²	HK$527 萬	HK$13,905
2026-10-22	1座未知未知	379 ft²	HK$527 萬	HK$13,905
2026-10-21	1座 10 G	379 ft²	HK$527 萬	HK$13,905
2026-08-07	1座未知未知	369 ft²	HK$518 萬	HK$14,038
2026-08-07	蔚景園 1座 27 B	369 ft²	HK$518 萬	HK$14,038
2026-08-06	1座 27 B	369 ft²	HK$518 萬	HK$14,038
2026-07-17	蔚景園 2座 19 C	379 ft²	HK$530 萬	HK$13,984
2026-07-17	蔚景園 2座 20 C	379 ft²	HK$550 萬	HK$14,512
2026-07-17	1座高層未知	379 ft²	HK$530 萬	HK$13,984
2026-07-17	1座高層未知	379 ft²	HK$550 萬	HK$14,512
2026-07-16	2座 19 C	379 ft²	HK$530 萬	HK$13,984
2026-07-16	2座 20 C	379 ft²	HK$550 萬	HK$14,512
2026-07-10	1座未知未知	369 ft²	HK$598 萬	HK$16,206
2026-07-10	蔚景園 2座 5 G	369 ft²	HK$598 萬	HK$16,206
2026-07-09	2座 5 G	369 ft²	HK$598 萬	HK$16,206
2026-07-03	1座未知未知	369 ft²	HK$598 萬	HK$16,206
2026-06-30	蔚景園 1座 9 H	459 ft²	HK$648 萬	HK$14,118
2026-06-30	2座未知未知	459 ft²	HK$648 萬	HK$14,118
2026-06-29	1座 9 H	459 ft²	HK$648 萬	HK$14,118
2026-06-22	2座未知未知	459 ft²	HK$648 萬	HK$14,118
2026-05-28	1座未知未知	379 ft²	HK$534 萬	HK$14,090
2026-05-27	2座 12 C	379 ft²	HK$534 萬	HK$14,090
2026-05-20	1座未知未知	379 ft²	HK$600 萬	HK$15,831
2026-05-19	1座 18 G	379 ft²	HK$600 萬	HK$15,831
2025-12-07	1座 24 G	379 ft²	HK$543 萬	HK$14,327
2025-11-18	1座 20 G	379 ft²	HK$548 萬	HK$14,459

在中原地產 Centanet瀏覽全部盤源在美聯物業 Midland瀏覽全部盤源在28Hse 千居瀏覽全部盤源

放盤資料由各代理平台公開頁面每日抓取，最終價格、面積及供應情況以該平台及持牌代理為準。博晉顧問並非地產代理。

常見問題

以下答案全部由蔚景園本身的數據計出，數字隨每日更新而變。

蔚景園呎價幾錢？

蔚景園現時實用呎價約 HK$13,720–HK$16,200，中位約 HK$14,960。價格區間先以已報成交計算，其次才用現時叫價，所以貼近真實成交價而非宣傳平均價。

蔚景園一個單位大約幾錢？

按今日區間，蔚景園一個中等面積單位約 HK$565萬。在本頁價格區間工具輸入實際實用面積同樓層，就得出該單位的數字。

蔚景園最新成交點？

我們持有的蔚景園最新成交為 2026 年 10 月；本頁成交表列出每宗成交的座數、樓層段、實用面積、成交價同呎價。

蔚景園租金回報幾多？

毛租金回報約 3.5%。扣除每呎 HK$3 管理費、差餉同日常維修後，我們計出的淨回報為 2.97%，參考中位月租約 HK$19,000。

蔚景園管理費幾錢？

每實用平方呎每月約 HK$3，即 600 呎單位每月約 HK$1,620。管理費是按揭利息以外最大的持有成本。

蔚景園係幾年樓？

蔚景園於 1989 年入伙，樓齡約 37 年。樓齡會影響按揭年期，亦關乎舊樓可能收取的大維修攤分。

蔚景園有幾多個單位？

共 368 個單位，每年約 4.6% 成交。成交愈多，可比證據愈足，而議價正是靠證據。

蔚景園返中環要幾久？

由沙田搭公共交通去中環約 32 分鐘。去銅鑼灣、尖沙咀、觀塘同啟德的時間見本頁通勤部分。

蔚景園議價空間有幾大？

要看個別單位，唔係睇整個屋苑：我們會用同座、同樓層段、同格局的成交同叫價比較。本頁列出在蔚景園議減 3%、5%、8% 分別值幾多錢，覆蓋現時 4 個在售單位。我們收費為議減金額的一半，簽臨時買賣合約時支付；未能議減則不收費。

買蔚景園仲要付咩費用？

從價印花稅、律師費、代理佣金同按揭相關費用。成交價每減一元，印花稅、佣金同數十年按揭利息同步下降 — 詳見本頁連結的買樓費用指南。

買這個屋苑前要計清楚的數

沙田其他屋苑比較

同區選擇：比較呎價、單位數目同回報，再決定係唔係蔚景園。

本頁分數及價格區間為公開資料的比較分析，並非任何單位的估價或投資建議。博晉顧問並非地產代理，亦非持牌估價師；實際成交價需按單位座向、樓層、裝修及業主意向而定。