- 总单位数
- 368
- 年换手率
- 4.6%
- 落成年份
- 1989–1989
- 管理费
- HK$2.7／平方英尺
- 毛租金回报
- 3.5%
- 净租金回报
- 2.97%
蔚景園位于沙田，约 368 个单位，1989–1989 年落成。每年约 4.6% 的单位成交，往主要商业区的加权通勤时间约 31 分钟，扣除管理费、差饷及空置准备后的净租金回报约 2.97%。
五项指标分数
越贴近外圈越强。流通度高即易买易卖，回报高即租金撑得住房价，通勤短、楼龄新、开发商稳则抗跌力较好。
- 流通
- 43/100
- 回报
- 98/100
- 通勤
- 57/100
- 楼龄
- 36/100
- 开发商
- 90/100
成交越密，可比成交越多，议价越有实据。
扣除管理费、差饷及空租后真正落袋的回报。
按你选定的工作地点加权计算的门到门时间。
影响银行估价、按揭年期及维修支出。
管理质素解释同区楼盘的长期价差。
你主要在哪一区上班？
实际单位面积
以下面积是各大平台楼盘资料页列出的实际单位间隔，无需自己估算。选一个面积，下面的估值、议价空间和月租都会按此面积计算。
楼盘面积范围: 338–467 ft²
| 间隔 | 实用面积 | 估算楼价 | 估算月租 |
|---|---|---|---|
| 2 房 | 369 ft² · 建筑面积 471 ft² | HK$550 万 | HK$18,450 |
| 2 房 | 379 ft² | HK$565 万 | HK$18,950 |
| 2 房 | 459 ft² · 建筑面积 569 ft² | HK$684 万 | HK$22,950 |
面积及租金资料每日由中原、美联、28Hse 的楼盘资料页抓取，成交细节以持牌代理为准。
成交价区间
输入实用面积与楼层，得出这个楼盘的成交价区间，以及议价值多少钱。
| 议减幅度 | 节省金额 | 扣除服务费后净额 |
|---|---|---|
| 3% | HK$169,498 | HK$84,749 |
| 5% | HK$282,497 | HK$141,249 |
| 8% | HK$451,995 | HK$225,998 |
节省金额 = 区间中位 × 议减幅度；净额 = 节省金额 ÷ 2。实际议价空间取决于业主情况、银行估价及同期成交。
议价角度
成交不算频密，放盘时间长、业主有时间压力的个案，才是折扣真正出现的地方。 楼龄约 37 年，银行估价与按揭年期同样影响出价，估价不足是合理的议价理由。
数据来源
以下每项数字都对应一个公开页面，你可以自行核对。
| 来源 | 实用呎价区间 | 平均呎价 | 近期成交 |
|---|---|---|---|
| 中原地產 Centanet | HK$13,905–HK$16,776 | HK$14,553 | 1 |
| 美聯物業 Midland | HK$16,206–HK$16,228 | HK$16,206 | 1 |
| 28Hse 千居 | HK$13,713–HK$17,150 | HK$13,713 | 2 |
资料来源为各地产网站公开页面，仅作比较参考；个别单位成交价仍需视座向、楼层、装修及业主意向而定。
数据截至 2026 年 8 月，以公开官方及市场发布为准，成交价区间仅供比较参考。
租金水平
以各大平台现时放租数据计算，用来核对回报，也用来衡量出租需求。
平台列出的全楼盘平均月租，未分间隔。
叫价合理吗？
我们以该楼盘的成交纪录为基础，按成交日期（愈近期权重愈高）、实用面积、楼层及座数逐项调整，估算每个房源的合理价位，并列出议价目标价。成交纪录不足时，改用现时叫价分布，并在下方注明所用方法。
现时房源的叫价全部高于我们的估算；正是需要议价的时候。
| 单位 | 类型 | 实用面积 | 叫价 | 估算价值 | 与叫价差距 | 评语 | 来源 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2座 | 放租 | 379 ft² | HK$19,000 | HK$17,624 – HK$20,277 | +0% | 贴近市值 | 美聯物業 Midland · 查看 |
| 蔚景園 1座 | 放售 | 379 ft² | HK$527 万 | HK$491 万 – HK$557 万 | +1% | 贴近市值 | 中原地產 Centanet · 查看 |
| 蔚景園 1座 | 放售 | 369 ft² | HK$518 万 | HK$482 万 – HK$547 万 | +1% | 贴近市值 | 中原地產 Centanet · 查看 |
| 蔚景園 2座 | 放售 | 379 ft² | HK$530 万 | HK$491 万 – HK$557 万 | +1% | 贴近市值 | 中原地產 Centanet · 查看 |
| 蔚景園 2座 | 放售 | 379 ft² | HK$550 万 | HK$491 万 – HK$557 万 | +5% | 贴近市值 | 中原地產 Centanet · 查看 |
房源核对日期：2026年11月6日。房源如已售出或撤回，会自动从此表移除；报价与面积不吻合的房源不会显示。
方法：叫价分布参考｜参考样本：0｜可信度：初步 ｜ ±0%
以上为根据公开成交及房源资料计算的模型估算，并非物业估价报告，亦不能取代银行估价或持牌估价师意见。
近期成交纪录
我们自行累积的成交纪录，是估价与议价的根据；每日抓取，只会累积不会覆盖。
| 成交日期 | 单位 | 实用面积 | 成交价 | 实用呎价 |
|---|---|---|---|---|
| 2026-10-22 | 蔚景園 1座 10 G | 379 ft² | HK$527 万 | HK$13,905 |
| 2026-10-22 | 1座 未知 未知 | 379 ft² | HK$527 万 | HK$13,905 |
| 2026-10-21 | 1座 10 G | 379 ft² | HK$527 万 | HK$13,905 |
| 2026-08-07 | 1座 未知 未知 | 369 ft² | HK$518 万 | HK$14,038 |
| 2026-08-07 | 蔚景園 1座 27 B | 369 ft² | HK$518 万 | HK$14,038 |
| 2026-08-06 | 1座 27 B | 369 ft² | HK$518 万 | HK$14,038 |
| 2026-07-17 | 蔚景園 2座 19 C | 379 ft² | HK$530 万 | HK$13,984 |
| 2026-07-17 | 蔚景園 2座 20 C | 379 ft² | HK$550 万 | HK$14,512 |
| 2026-07-17 | 1座 高層 未知 | 379 ft² | HK$530 万 | HK$13,984 |
| 2026-07-17 | 1座 高層 未知 | 379 ft² | HK$550 万 | HK$14,512 |
| 2026-07-16 | 2座 19 C | 379 ft² | HK$530 万 | HK$13,984 |
| 2026-07-16 | 2座 20 C | 379 ft² | HK$550 万 | HK$14,512 |
| 2026-07-10 | 1座 未知 未知 | 369 ft² | HK$598 万 | HK$16,206 |
| 2026-07-10 | 蔚景園 2座 5 G | 369 ft² | HK$598 万 | HK$16,206 |
| 2026-07-09 | 2座 5 G | 369 ft² | HK$598 万 | HK$16,206 |
| 2026-07-03 | 1座 未知 未知 | 369 ft² | HK$598 万 | HK$16,206 |
| 2026-06-30 | 蔚景園 1座 9 H | 459 ft² | HK$648 万 | HK$14,118 |
| 2026-06-30 | 2座 未知 未知 | 459 ft² | HK$648 万 | HK$14,118 |
| 2026-06-29 | 1座 9 H | 459 ft² | HK$648 万 | HK$14,118 |
| 2026-06-22 | 2座 未知 未知 | 459 ft² | HK$648 万 | HK$14,118 |
| 2026-05-28 | 1座 未知 未知 | 379 ft² | HK$534 万 | HK$14,090 |
| 2026-05-27 | 2座 12 C | 379 ft² | HK$534 万 | HK$14,090 |
| 2026-05-20 | 1座 未知 未知 | 379 ft² | HK$600 万 | HK$15,831 |
| 2026-05-19 | 1座 18 G | 379 ft² | HK$600 万 | HK$15,831 |
| 2025-12-07 | 1座 24 G | 379 ft² | HK$543 万 | HK$14,327 |
| 2025-11-18 | 1座 20 G | 379 ft² | HK$548 万 | HK$14,459 |
放盘资料由各代理平台公开页面每日抓取，最终价格、面积及供应情况以该平台及持牌代理为准。博晋顾问并非地产代理。
常见问题
以下答案全部由蔚景園本身的数据计算，数字随每日更新而变。
蔚景園呎价多少？
蔚景園目前实用呎价约 HK$13,720–HK$16,200，中位约 HK$14,960。价格区间先用已报成交计算，其次才用现时叫价，所以贴近真实成交价而不是宣传平均价。
蔚景園一个单位大约多少钱？
按今天的区间，蔚景園一个中等面积单位约 HK$565万。在本页的价格区间工具输入实际实用面积和楼层，可得出该单位的数字。
蔚景園最新成交如何？
我们持有的蔚景園最新成交为 2026 年 10 月；本页成交表列出每宗成交的座数、楼层段、实用面积、成交价及呎价。
蔚景園租金回报多少？
毛租金回报约 3.5%。扣除每呎 HK$3 管理费、差饷及日常维修后，我们计出的净回报为 2.97%，参考中位月租约 HK$19,000。
蔚景園管理费多少？
每实用平方呎每月约 HK$3，即 600 呎单位每月约 HK$1,620。管理费是按揭利息以外最大的持有成本。
蔚景園是几年楼？
蔚景園于 1989 年入住，楼龄约 37 年。楼龄会影响按揭年期，也关系到旧楼可能收取的大维修摊分。
蔚景園有多少单位？
共 368 个单位，每年约 4.6% 成交。成交越多，可比证据越充足，而议价正是靠证据。
蔚景園到中环要多久？
由沙田乘公共交通到中环约 32 分钟。到铜锣湾、尖沙咀、观塘及启德的时间见本页通勤部分。
蔚景園议价空间有多大？
取决于个别单位，而非整个楼盘：我们以同座、同楼层段、同格局的成交与叫价比较。本页列出在蔚景園议减 3%、5%、8% 分别值多少钱，覆盖现时 4 个在售单位。我们收费为议减金额的一半，签临时买卖合约时支付；未能议减则不收费。
买蔚景園还要付什么费用？
从价印花税、律师费、代理佣金及按揭相关费用。成交价每减一元，印花税、佣金与数十年按揭利息同步下降 — 详见本页连结的买楼费用指南。
买这个楼盘前要算清楚的数
沙田其他楼盘比较
同区选择：比较呎价、单位数目与回报，再决定是不是蔚景園。
- 蔚景園 还是 沙田第一城 好？沙田第一城 · HK$11,000–HK$14,000 · 10,642
- 蔚景園 还是 名城 好？名城 · HK$14,726–HK$22,124 · 4,264
- 蔚景園 还是 嘉田苑 好？嘉田苑 · HK$8,492–HK$10,448 · 1,680
- 蔚景園 还是 河畔花園 好？河畔花園 · HK$12,937–HK$19,331 · 1,584
- 蔚景園 还是 花園城 好？花園城 · HK$11,842–HK$15,144 · 1,236
- 蔚景園 还是 溱岸8號 好？溱岸8號 · HK$18,400–HK$25,470 · 981
- 蔚景園 还是 新城市廣場 好？新城市廣場 · HK$13,953–HK$20,191 · 792
- 蔚景園 还是 壹號雲頂 好？壹號雲頂 · HK$15,550–HK$21,107 · 538
本页分数及价格区间为公开资料的比较分析，并非任何单位的估价或投资建议。博晋顾问并非地产代理，也非持牌估价师；实际成交价需按单位座向、楼层、装修及业主意向而定。