简 EN

預約保密諮詢

屋苑評分

樂聲大廈評分、呎價區間同議價空間

樂聲大廈（銅鑼灣）的博晉屋苑評分：流通性、淨租金回報、通勤時間、樓齡及發展商五項指標，全部列出原始數據同來源。

銅鑼灣返回香港屋苑評分

樂聲大廈

銅鑼灣

總單位數: 375
年換手率: 4.5%
落成年份: 1977–1977
管理費: HK$2.7／呎
毛租金回報: 2.6%
淨租金回報: 2.15%

博晉屋苑評分

54／100

實用呎價區間

HK$12,245–HK$13,644

中位呎價 HK$12,945 每平方呎

成交價區間（參考）

HK$478 萬 – HK$532 萬

區間中位 HK$5,048,355

樂聲大廈位於銅鑼灣，約 375 個單位，1977–1977 年落成。每年約有 4.5% 單位成交，往主要商業區的加權通勤時間約 15 分鐘，扣除管理費、差餉及空置準備後的淨租金回報約 2.15%。

五項指標分數

五項指標一眼看清

越貼近外圈越強。流通度高即易買易賣，回報高即租金撐得住樓價，通勤短、樓齡新、發展商穩則抗跌力較好。

流通: 42/100
回報: 58/100
通勤: 90/100
樓齡: 12/100
發展商: 76/100

流通性權重 30% · 42/100

成交愈密，可比成交愈多，議價愈有實據。

淨租金回報權重 25% · 58/100

扣除管理費、差餉及空租後真正落袋的回報。

通勤時間（多商業區加權）權重 20% · 90/100

按你選定的工作地點加權計算的門到門時間。

樓齡權重 15% · 12/100

影響銀行估價、按揭年期及維修支出。

發展商及管理權重 10% · 76/100

管理質素解釋同區屋苑的長期價差。

你主要在哪一區上班？

中環／金鐘10 min

銅鑼灣／灣仔4 min

尖沙咀／九龍站18 min

觀塘／九龍灣22 min

啟德／九龍城28 min

實際單位面積

以下面積是各大平台屋苑資料頁列出的實際單位間隔，唔需要自己估。揀一個面積，下面的估值、議價空間同月租都會即時按呢個面積計。

屋苑面積範圍: 343–734 ft²

此面積估算樓價

HK$505 萬

此面積估算月租

HK$18,720

間隔	實用面積	估算樓價	估算月租
1 房	343 ft² · 建築面積 403 ft²	HK$444 萬	HK$16,464
1 房	390 ft²	HK$505 萬	HK$18,720
2 房	390 ft² · 建築面積 475 ft²	HK$505 萬	HK$18,720
3 房	489 ft² · 建築面積 580 ft²	HK$633 萬	HK$23,472
3 房	734 ft² · 建築面積 734 ft²	HK$950 萬	HK$35,232

面積及租金資料每日由中原、美聯、28Hse 的屋苑資料頁抓取，成交細節以持牌代理為準。

成交價區間

輸入實用面積同樓層，得出這個屋苑的成交價區間，以及議價值幾多錢。

揀單位面積

樓層

議減幅度	節省金額	扣除服務費後淨額
3%	HK$151,451	HK$75,725
5%	HK$252,418	HK$126,209
8%	HK$403,868	HK$201,934

節省金額 = 區間中位 × 議減幅度；淨額 = 節省金額 ÷ 2。實際議價空間取決於業主情況、銀行估價及同期成交。

議價角度

成交不算頻密，放盤時間長、業主有時間壓力的個案，才是折扣真正出現的位置。樓齡約 49 年，銀行估價同按揭年期一樣影響出價，估價不足是合理的議價理由。

數據來源

以下每項數字都對應一個公開頁面，你可以自行核對。

來源	實用呎價區間	平均呎價	近期成交
中原地產 Centanet	HK$14,615–HK$17,434	HK$16,000	0
美聯物業 Midland	HK$13,469–HK$13,974	HK$13,974	0
28Hse 千居	HK$12,890–HK$13,538	HK$13,469	2

資料來源為各地產網站公開頁面，僅作比較參考；個別單位成交價仍需視座向、樓層、裝修及業主意向而定。

數據截至 2026 年 8 月，以公開官方及市場發布為準，成交價區間僅供比較參考。

租金水平

以各大平台現時放租數據計算，用來核對回報，也用來衡量放租需求。

此面積估算月租 · 390 ft²

HK$18,720

租金呎價（每月）

HK$48.0

屋苑平均月租

HK$18,500/ 月

平台列出的全屋苑平均月租，未分間隔。

1 房 · 343 ft² · HK$16,4641 房 · 390 ft² · HK$18,7202 房 · 390 ft² · HK$18,7203 房 · 489 ft² · HK$23,4723 房 · 734 ft² · HK$35,232

叫價合理嗎？

我們以該屋苑的成交紀錄為基礎，按成交日期（愈近期權重愈高）、實用面積、樓層及座數逐項調整，估算每個放盤的合理價位，並列出議價目標價。成交紀錄不足時，我們會改用現時叫價分佈，並在下方註明所用方法。

放售單位: 5放租單位: 5已累積 37 宗成交紀錄

現時放盤的叫價全部高於我們的估算；正是需要議價的時候。

單位	類型	實用面積	叫價	估算價值	與叫價差距	評語	來源
樂聲大廈	放租	390 ft²	HK$16,000	HK$17,410 – HK$20,030	-15%	低於市值	28Hse 千居 · 查看
樂聲大廈	放租	390 ft²	HK$18,000	HK$17,410 – HK$20,030	-4%	貼近市值	28Hse 千居 · 查看
A座	放售	343 ft²	HK$520 萬	HK$429 萬 – HK$540 萬	+7%	高於市值	中原地產 Centanet · 查看
A座	放售	390 ft²	HK$598 萬	HK$486 萬 – HK$612 萬	+9%	高於市值	中原地產 Centanet · 查看
樂聲大廈	放售	343 ft²	HK$550 萬	HK$429 萬 – HK$540 萬	+13%	高於市值	28Hse 千居 · 查看
A座	放售	343 ft²	HK$550 萬	HK$429 萬 – HK$540 萬	+13%	高於市值	中原地產 Centanet · 查看
A座	放租	343 ft²	HK$20,000	HK$15,312 – HK$17,616	+21%	明顯偏高	中原地產 Centanet · 查看
樂聲大廈	放租	—	HK$16,500	—	—	—	美聯物業 Midland · 查看
樂聲大廈	放售	—	HK$568 萬	—	—	—	美聯物業 Midland · 查看

盤源核對日期：2026年9月6日。放盤如已售出或撤回，會自動從此表移除；叫價與面積不吻合的盤源不會顯示。

方法：叫價分佈參考｜參考樣本：0｜可信度：初步｜ ±0%

議價目標價

HK$465 萬

可望節省

HK$85 萬

我們的收費（節省金額一半）

HK$42 萬

以上為根據公開成交及放盤資料計算的模型估算，並非物業估價報告，亦不能取代銀行估價或持牌估價師意見。

近期成交紀錄

我們自行累積的成交紀錄，是估價與議價的根據；每日抓取，只會累積不會覆蓋。

成交日期	單位	實用面積	成交價	實用呎價
2026-06-17	樂聲大廈 B座二十六 7室	390 ft²	HK$545 萬	HK$13,974
2026-06-17	樂聲大廈建	475 ft²	HK$545 萬	HK$11,474
2026-06-17	樂聲大廈 B座二十六樓 7室	390 ft²	HK$545 萬	HK$13,974
2026-06-16	B座 25 7	390 ft²	HK$545 萬	HK$13,974
2026-06-16	B座 25 7室	390 ft²	HK$545 萬	HK$13,974
2026-06-09	樂聲大廈 A座六 1室	343 ft²	HK$462 萬	HK$13,469
2026-06-09	樂聲大廈實	343 ft²	HK$462 萬	HK$13,469
2026-06-09	樂聲大廈 A座六樓 1室	343 ft²	HK$462 萬	HK$13,469
2026-06-08	A座 5 1	343 ft²	HK$462 萬	HK$13,469
2026-06-08	A座 5 1室	343 ft²	HK$462 萬	HK$13,469
2026-06-04	樂聲大廈 A座十六樓 4室	343 ft²	HK$420 萬	HK$12,245
2026-06-04	樂聲大廈 A座十六 4室	343 ft²	HK$420 萬	HK$12,245
2026-06-04	樂聲大廈實	343 ft²	HK$420 萬	HK$12,245
2026-06-03	A座 15 4	343 ft²	HK$420 萬	HK$12,245
2026-06-03	A座 15 4室	343 ft²	HK$420 萬	HK$12,245
2026-05-27	樂聲大廈實	343 ft²	HK$462 萬	HK$13,469
2026-05-13	樂聲大廈 B座十三樓 3室	390 ft²	HK$515 萬	HK$13,205
2026-05-13	樂聲大廈實	390 ft²	HK$515 萬	HK$13,205
2026-05-13	樂聲大廈 B座十三 3室	390 ft²	HK$515 萬	HK$13,205
2026-05-12	B座 12 3	390 ft²	HK$515 萬	HK$13,205
2026-05-12	B座 12 3室	390 ft²	HK$515 萬	HK$13,205
2026-05-08	樂聲大廈實	390 ft²	HK$528 萬	HK$13,538
2026-05-08	樂聲大廈 A座六 3室	390 ft²	HK$528 萬	HK$13,538
2026-05-08	樂聲大廈 A座六樓 3室	390 ft²	HK$528 萬	HK$13,538
2026-05-07	A座 5 3室	390 ft²	HK$528 萬	HK$13,538
2026-05-07	A座 5 3	390 ft²	HK$528 萬	HK$13,538
2026-05-06	樂聲大廈實	390 ft²	HK$400 萬	HK$10,256
2026-05-06	樂聲大廈 A座十樓 3室	390 ft²	HK$400 萬	HK$10,256
2026-05-04	樂聲大廈 A座二十九 7室	489 ft²	HK$675 萬	HK$13,804
2026-05-04	樂聲大廈 A座二十九樓 7室	489 ft²	HK$675 萬	HK$13,804

在中原地產 Centanet瀏覽全部盤源在美聯物業 Midland瀏覽全部盤源在28Hse 千居瀏覽全部盤源

放盤資料由各代理平台公開頁面每日抓取，最終價格、面積及供應情況以該平台及持牌代理為準。博晉顧問並非地產代理。

本頁分數及價格區間為公開資料的比較分析，並非任何單位的估價或投資建議。博晉顧問並非地產代理，亦非持牌估價師；實際成交價需按單位座向、樓層、裝修及業主意向而定。