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屋苑評分

珠城大廈評分、呎價區間同議價空間

珠城大廈（銅鑼灣）的博晉屋苑評分：流通性、淨租金回報、通勤時間、樓齡及發展商五項指標，全部列出原始數據同來源。

銅鑼灣返回香港屋苑評分

珠城大廈

銅鑼灣

總單位數: 564
年換手率: 4.4%
落成年份: 1970–1970
管理費: HK$2.7／呎
毛租金回報: 2.6%
淨租金回報: 2.11%

博晉屋苑評分

53／100

實用呎價區間

HK$10,129–HK$12,689

中位呎價 HK$11,409 每平方呎

成交價區間（參考）

HK$499 萬 – HK$626 萬

區間中位 HK$5,624,637

珠城大廈位於銅鑼灣，約 564 個單位，1970–1970 年落成。每年約有 4.4% 單位成交，往主要商業區的加權通勤時間約 15 分鐘，扣除管理費、差餉及空置準備後的淨租金回報約 2.11%。

五項指標分數

五項指標一眼看清

越貼近外圈越強。流通度高即易買易賣，回報高即租金撐得住樓價，通勤短、樓齡新、發展商穩則抗跌力較好。

流通: 46/100
回報: 55/100
通勤: 90/100
樓齡: 0/100
發展商: 76/100

流通性權重 30% · 46/100

成交愈密，可比成交愈多，議價愈有實據。

淨租金回報權重 25% · 55/100

扣除管理費、差餉及空租後真正落袋的回報。

通勤時間（多商業區加權）權重 20% · 90/100

按你選定的工作地點加權計算的門到門時間。

樓齡權重 15% · 0/100

影響銀行估價、按揭年期及維修支出。

發展商及管理權重 10% · 76/100

管理質素解釋同區屋苑的長期價差。

你主要在哪一區上班？

中環／金鐘10 min

銅鑼灣／灣仔4 min

尖沙咀／九龍站18 min

觀塘／九龍灣22 min

啟德／九龍城28 min

實際單位面積

以下面積是各大平台屋苑資料頁列出的實際單位間隔，唔需要自己估。揀一個面積，下面的估值、議價空間同月租都會即時按呢個面積計。

屋苑面積範圍: 229–898 ft²

此面積估算樓價

HK$562 萬

此面積估算月租

HK$23,664

間隔	實用面積	估算樓價	估算月租
1 房	229 ft²	HK$261 萬	HK$10,992
1 房	282 ft² · 建築面積 365 ft²	HK$322 萬	HK$13,536
1 房	493 ft²	HK$562 萬	HK$23,664
2 房	493 ft² · 建築面積 650 ft²	HK$562 萬	HK$23,664
3 房	600 ft²	HK$685 萬	HK$28,800
5 房	898 ft²	HK$1,025 萬	HK$43,104

面積及租金資料每日由中原、美聯、28Hse 的屋苑資料頁抓取，成交細節以持牌代理為準。

成交價區間

輸入實用面積同樓層，得出這個屋苑的成交價區間，以及議價值幾多錢。

揀單位面積

樓層

議減幅度	節省金額	扣除服務費後淨額
3%	HK$168,739	HK$84,370
5%	HK$281,232	HK$140,616
8%	HK$449,971	HK$224,985

節省金額 = 區間中位 × 議減幅度；淨額 = 節省金額 ÷ 2。實際議價空間取決於業主情況、銀行估價及同期成交。

議價角度

成交不算頻密，放盤時間長、業主有時間壓力的個案，才是折扣真正出現的位置。樓齡約 56 年，銀行估價同按揭年期一樣影響出價，估價不足是合理的議價理由。

數據來源

以下每項數字都對應一個公開頁面，你可以自行核對。

來源	實用呎價區間	平均呎價	近期成交
28Hse 千居	—	—	6
中原地產 Centanet	HK$11,968–HK$16,998	HK$11,366	3
美聯物業 Midland	HK$12,495–HK$14,462	HK$12,979	2

資料來源為各地產網站公開頁面，僅作比較參考；個別單位成交價仍需視座向、樓層、裝修及業主意向而定。

數據截至 2026 年 8 月，以公開官方及市場發布為準，成交價區間僅供比較參考。

租金水平

以各大平台現時放租數據計算，用來核對回報，也用來衡量放租需求。

此面積估算月租 · 493 ft²

HK$23,664

租金呎價（每月）

HK$48.0

屋苑平均月租

HK$18,900/ 月

平台列出的全屋苑平均月租，未分間隔。

1 房 · 229 ft² · HK$10,9921 房 · 282 ft² · HK$13,5361 房 · 493 ft² · HK$23,6642 房 · 493 ft² · HK$23,6643 房 · 600 ft² · HK$28,8005 房 · 898 ft² · HK$43,104

叫價合理嗎？

我們以該屋苑的成交紀錄為基礎，按成交日期（愈近期權重愈高）、實用面積、樓層及座數逐項調整，估算每個放盤的合理價位，並列出議價目標價。成交紀錄不足時，我們會改用現時叫價分佈，並在下方註明所用方法。

放售單位: 3放租單位: 2已累積 56 宗成交紀錄

目前最抵：C座，叫價較我們的估算低約 1%。想知道實際可以壓到幾多，我們可以先幫你核對成交紀錄。

單位	類型	實用面積	叫價	估算價值	與叫價差距	評語	來源
珠城大廈	放租	229 ft²	HK$8,800	HK$10,223 – HK$11,761	-20%	低於市值	28Hse 千居 · 查看
C座	放售	493 ft²	HK$590 萬	HK$528 萬 – HK$663 萬	-1%	貼近市值	中原地產 Centanet · 查看
A座	放售	282 ft²	HK$450 萬	HK$351 萬 – HK$441 萬	+14%	高於市值	中原地產 Centanet · 查看
C座	放租	493 ft²	HK$29,000	HK$22,008 – HK$25,320	+23%	明顯偏高	中原地產 Centanet · 查看
珠城大廈	放售	400 ft²	HK$898 萬	HK$461 萬 – HK$579 萬	核實中	—	28Hse 千居 · 查看

盤源核對日期：2026年9月6日。放盤如已售出或撤回，會自動從此表移除；叫價與面積不吻合的盤源不會顯示。

方法：叫價分佈參考｜參考樣本：0｜可信度：初步｜ ±0%

議價目標價

HK$380 萬

可望節省

HK$70 萬

我們的收費（節省金額一半）

HK$35 萬

以上為根據公開成交及放盤資料計算的模型估算，並非物業估價報告，亦不能取代銀行估價或持牌估價師意見。

近期成交紀錄

我們自行累積的成交紀錄，是估價與議價的根據；每日抓取，只會累積不會覆蓋。

成交日期	單位	實用面積	成交價	實用呎價
2026-08-28	珠城大廈 N/A A	650 ft²	HK$616 萬	HK$9,477
2026-08-28	C座 29樓 C4室	493 ft²	HK$616 萬	HK$12,495
2026-08-27	珠城大廈 29 C4	493 ft²	HK$616 萬	HK$12,495
2026-08-24	珠城大廈 26 A1B	279 ft²	HK$433 萬	HK$15,520
2026-08-24	珠城大廈 26樓 A1B室	279 ft²	HK$433 萬	HK$15,520
2026-08-13	珠城大廈 A座 8 A6	543 ft²	HK$550 萬	HK$10,129
2026-08-13	A座 8樓 A6室	543 ft²	HK$550 萬	HK$10,129
2026-08-13	珠城大廈 N/A B	680 ft²	HK$550 萬	HK$8,088
2026-08-13	珠城大廈建	680 ft²	HK$550 萬	HK$8,088
2026-08-12	珠城大廈 8樓 A6室	543 ft²	HK$550 萬	HK$10,129
2026-08-12	珠城大廈 8 A6	543 ft²	HK$550 萬	HK$10,129
2026-08-05	珠城大廈 15樓 C6室	493 ft²	HK$595 萬	HK$12,069
2026-08-05	珠城大廈 15 C6	493 ft²	HK$595 萬	HK$12,069
2026-08-03	珠城大廈 N/A C	702 ft²	HK$646 萬	HK$9,202
2026-08-03	A座 11樓 A5室	563 ft²	HK$646 萬	HK$11,474
2026-08-03	珠城大廈 A座 11 A5	563 ft²	HK$646 萬	HK$11,474
2026-08-03	珠城大廈建	702 ft²	HK$646 萬	HK$9,202
2026-08-02	珠城大廈 11 A5	563 ft²	HK$646 萬	HK$11,474
2026-08-02	珠城大廈 11樓 A5室	563 ft²	HK$646 萬	HK$11,474
2026-07-29	珠城大廈 N/A D	493 ft²	HK$595 萬	HK$12,069
2026-07-29	珠城大廈實	493 ft²	HK$595 萬	HK$12,069
2026-07-20	珠城大廈實	563 ft²	HK$646 萬	HK$11,474
2026-07-20	珠城大廈 N/A E	563 ft²	HK$646 萬	HK$11,474
2026-07-13	A座 10樓 A7室	563 ft²	HK$613 萬	HK$10,888
2026-07-13	珠城大廈 A座 10 A7	563 ft²	HK$613 萬	HK$10,888
2026-07-13	珠城大廈建	702 ft²	HK$613 萬	HK$8,732
2026-07-12	珠城大廈 10樓 A7室	563 ft²	HK$613 萬	HK$10,888
2026-07-12	珠城大廈 10 A7	563 ft²	HK$613 萬	HK$10,888
2026-07-10	珠城大廈 N/A F	650 ft²	HK$690 萬	HK$10,615
2026-07-10	C座 26樓 C3室	493 ft²	HK$690 萬	HK$13,996

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放盤資料由各代理平台公開頁面每日抓取，最終價格、面積及供應情況以該平台及持牌代理為準。博晉顧問並非地產代理。

本頁分數及價格區間為公開資料的比較分析，並非任何單位的估價或投資建議。博晉顧問並非地產代理，亦非持牌估價師；實際成交價需按單位座向、樓層、裝修及業主意向而定。