楼盘评分

天寰评分、每平方英尺价区间与议价空间

天寰（启德）的博晋楼盘评分：流通性、净租金回报、通勤时间、楼龄及开发商五项指标，全部列出原始数据与来源。

天寰位于香港启德，共 822 个单位，2018 年入住；实用呎价约 HK$18,950–HK$26,800，管理费每呎 HK$3，毛租金回报约 2.9%，每年约 4.5% 单位成交。

启德返回香港楼盘评分

天寰

启德 · 建灝地產

总单位数: 822
年换手率: 4.5%
落成年份: 2018–2018
管理费: HK$3.4／平方英尺
毛租金回报: 2.9%
净租金回报: 2.46%

博晋楼盘评分

72／100

实用呎价区间

HK$18,884–HK$22,689

中位呎价 HK$20,787 每平方英尺

成交价区间（参考）

HK$818 万 – HK$982 万

区间中位 HK$9,000,641

天寰位于启德，约 822 个单位，2018–2018 年落成。每年约 4.5% 的单位成交，往主要商业区的加权通勤时间约 20 分钟，扣除管理费、差饷及空置准备后的净租金回报约 2.46%。

五项指标分数

五项指标一眼看清

越贴近外圈越强。流通度高即易买易卖，回报高即租金撑得住房价，通勤短、楼龄新、开发商稳则抗跌力较好。

流通: 54/100
回报: 73/100
通勤: 81/100
楼龄: 94/100
开发商: 76/100

流通性权重 30% · 54/100

成交越密，可比成交越多，议价越有实据。

净租金回报权重 25% · 73/100

扣除管理费、差饷及空租后真正落袋的回报。

通勤时间（多商业区加权）权重 20% · 81/100

按你选定的工作地点加权计算的门到门时间。

楼龄权重 15% · 94/100

影响银行估价、按揭年期及维修支出。

开发商及管理权重 10% · 76/100

管理质素解释同区楼盘的长期价差。

你主要在哪一区上班？

中环／金钟26 min

铜锣湾／湾仔32 min

尖沙咀／九龙站16 min

观塘／九龙湾12 min

启德／九龙城4 min

实际单位面积

以下面积是各大平台楼盘资料页列出的实际单位间隔，无需自己估算。选一个面积，下面的估值、议价空间和月租都会按此面积计算。

楼盘面积范围: 232–2,555 ft²

该面积估算楼价

HK$900 万

该面积估算月租

HK$23,815

间隔	实用面积	估算楼价	估算月租
1 房	335 ft²	HK$696 万	HK$18,425
1 房	336 ft²	HK$698 万	HK$18,480
2 房	432 ft²	HK$898 万	HK$23,760
2 房	433 ft²	HK$900 万	HK$23,815
1 房	661 ft²	HK$1,374 万	HK$36,355
4 房	1,190 ft²	HK$2,474 万	HK$65,450

面积及租金资料每日由中原、美联、28Hse 的楼盘资料页抓取，成交细节以持牌代理为准。

成交价区间

输入实用面积与楼层，得出这个楼盘的成交价区间，以及议价值多少钱。

选择单位面积

楼层

议减幅度	节省金额	扣除服务费后净额
3%	HK$270,019	HK$135,010
5%	HK$450,032	HK$225,016
8%	HK$720,051	HK$360,026

节省金额 = 区间中位 × 议减幅度；净额 = 节省金额 ÷ 2。实际议价空间取决于业主情况、银行估价及同期成交。

议价角度

成交不算频密，放盘时间长、业主有时间压力的个案，才是折扣真正出现的地方。

数据来源

以下每项数字都对应一个公开页面，你可以自行核对。

来源	实用呎价区间	平均呎价	近期成交
28Hse 千居	HK$19,501–HK$19,501	HK$19,501	13
中原地產 Centanet	—	HK$20,615	3
美聯物業 Midland	HK$18,690–HK$22,272	HK$20,681	2

资料来源为各地产网站公开页面，仅作比较参考；个别单位成交价仍需视座向、楼层、装修及业主意向而定。

数据截至 2026 年 8 月，以公开官方及市场发布为准，成交价区间仅供比较参考。

租金水平

以各大平台现时放租数据计算，用来核对回报，也用来衡量出租需求。

该面积估算月租 · 433 ft²

HK$23,815

租金呎价（每月）

HK$55.0

楼盘平均月租

HK$32,000/ 月

平台列出的全楼盘平均月租，未分间隔。

1 房 · 335 ft² · HK$18,4251 房 · 336 ft² · HK$18,4802 房 · 432 ft² · HK$23,7602 房 · 433 ft² · HK$23,8151 房 · 661 ft² · HK$36,3554 房 · 1,190 ft² · HK$65,450

叫价合理吗？

我们以该楼盘的成交纪录为基础，按成交日期（愈近期权重愈高）、实用面积、楼层及座数逐项调整，估算每个房源的合理价位，并列出议价目标价。成交纪录不足时，改用现时叫价分布，并在下方注明所用方法。

放售单位: 56放租单位: 28已累积 41 宗成交纪录

现时未抓取到放盘资料，数据每日更新。

近期成交纪录

我们自行累积的成交纪录，是估价与议价的根据；每日抓取，只会累积不会覆盖。

成交日期	单位	实用面积	成交价	实用呎价
2026-09-24	天海匯3座 12 C室	336 ft²	HK$628 万	HK$18,690
2026-09-24	天海汇1座 N/A 1房	335 ft²	HK$628 万	HK$18,747
2026-09-22	天海汇1座 N/A 3房	635 ft²	HK$387 万	—
2026-09-18	天海汇1座 N/A 1房	336 ft²	HK$628 万	HK$18,690
2026-09-16	天海汇1座 N/A 3房	661 ft²	HK$1,542 万	HK$23,328
2026-09-01	天海汇2座 N/A 4房	273 ft²	HK$515 万	HK$18,864
2026-09-01	天海汇高層 A	273 ft²	HK$515 万	HK$18,864
2026-08-31	天海汇 5 L	272 ft²	HK$515 万	HK$18,934
2026-08-14	天海汇2座 N/A 3房	635 ft²	HK$1,200 万	HK$18,998
2026-08-14	天海汇高層 B	635 ft²	HK$1,200 万	HK$18,898
2026-08-14	天海匯3座 5 G室	635 ft²	HK$1,200 万	HK$18,898
2026-08-13	天海汇 5 G	635 ft²	HK$1,200 万	HK$18,998
2026-08-05	天海匯3座 22 E室	433 ft²	HK$856 万	HK$19,769
2026-08-05	天海汇1座 N/A 2房	432 ft²	HK$856 万	HK$19,815
2026-08-05	天海汇2座 N/A 3房	661 ft²	HK$1,532 万	HK$23,177
2026-08-05	天海汇高層 C	661 ft²	HK$1,532 万	HK$23,177
2026-08-05	天海汇高層 D	432 ft²	HK$856 万	HK$19,815
2026-08-05	天海匯1座 33 E室	661 ft²	HK$1,532 万	HK$23,177
2026-08-04	天海汇 33 E	661 ft²	HK$1,532 万	HK$23,177
2026-08-04	天海汇 22 E	433 ft²	HK$856 万	HK$19,769
2026-07-29	天海汇高層 E	1,190 ft²	HK$2,700 万	HK$22,689
2026-07-29	天海汇3座 N/A 4房	1,190 ft²	HK$2,700 万	HK$22,689
2026-07-28	天海汇3座 N/A 4房	1,190 ft²	HK$2,700 万	HK$22,689
2026-07-28	天海匯1座 30 A室	1,190 ft²	HK$2,700 万	HK$22,689
2026-07-27	天海汇 30 A	1,190 ft²	HK$2,700 万	HK$22,689
2026-07-27	天海汇高層 F	661 ft²	HK$1,532 万	HK$23,177
2026-07-17	天海匯2座 21 F室	461 ft²	HK$914 万	HK$19,822
2026-07-16	天海汇 21 F	461 ft²	HK$914 万	HK$19,822
2026-07-10	天海汇高層 G	661 ft²	HK$1,470 万	HK$22,239
2026-07-09	天海匯3座 23 N室	329 ft²	HK$680 万	HK$20,669

在28Hse 千居浏览全部房源在中原地產 Centanet浏览全部房源在美聯物業 Midland浏览全部房源

放盘资料由各代理平台公开页面每日抓取，最终价格、面积及供应情况以该平台及持牌代理为准。博晋顾问并非地产代理。

常见问题

以下答案全部由天寰本身的数据计算，数字随每日更新而变。

天寰呎价多少？

天寰目前实用呎价约 HK$18,950–HK$26,800，中位约 HK$22,875。价格区间先用已报成交计算，其次才用现时叫价，所以贴近真实成交价而不是宣传平均价。

天寰一个单位大约多少钱？

按今天的区间，天寰一个中等面积单位约 HK$900万。在本页的价格区间工具输入实际实用面积和楼层，可得出该单位的数字。

天寰最新成交如何？

我们持有的天寰最新成交为 2026 年 9 月；本页成交表列出每宗成交的座数、楼层段、实用面积、成交价及呎价。

天寰租金回报多少？

毛租金回报约 2.9%。扣除每呎 HK$3 管理费、差饷及日常维修后，我们计出的净回报为 2.46%，参考中位月租约 HK$32,000。

天寰管理费多少？

每实用平方呎每月约 HK$3，即 600 呎单位每月约 HK$2,040。管理费是按揭利息以外最大的持有成本。

天寰是几年楼？

天寰于 2018 年入住，楼龄约 8 年。楼龄会影响按揭年期，也关系到旧楼可能收取的大维修摊分。

天寰有多少单位？

共 822 个单位，每年约 4.5% 成交。成交越多，可比证据越充足，而议价正是靠证据。

天寰到中环要多久？

由启德乘公共交通到中环约 26 分钟。到铜锣湾、尖沙咀、观塘及启德的时间见本页通勤部分。

天寰议价空间有多大？

取决于个别单位，而非整个楼盘：我们以同座、同楼层段、同格局的成交与叫价比较。本页列出在天寰议减 3%、5%、8% 分别值多少钱。我们收费为议减金额的一半，签临时买卖合约时支付；未能议减则不收费。

买天寰还要付什么费用？

从价印花税、律师费、代理佣金及按揭相关费用。成交价每减一元，印花税、佣金与数十年按揭利息同步下降 — 详见本页连结的买楼费用指南。

买这个楼盘前要算清楚的数

启德其他楼盘比较

同区选择：比较呎价、单位数目与回报，再决定是不是天寰。

本页分数及价格区间为公开资料的比较分析，并非任何单位的估价或投资建议。博晋顾问并非地产代理，也非持牌估价师；实际成交价需按单位座向、楼层、装修及业主意向而定。