- 总单位数
- 1,017
- 年换手率
- 4.5%
- 落成年份
- 2024–2024
- 管理费
- HK$3.4／平方英尺
- 毛租金回报
- 2.9%
- 净租金回报
- 2.46%
啟德海灣位于启德，约 1,017 个单位，2024–2024 年落成。每年约 4.5% 的单位成交，往主要商业区的加权通勤时间约 20 分钟，扣除管理费、差饷及空置准备后的净租金回报约 2.46%。
五项指标分数
越贴近外圈越强。流通度高即易买易卖，回报高即租金撑得住房价，通勤短、楼龄新、开发商稳则抗跌力较好。
- 流通
- 57/100
- 回报
- 73/100
- 通勤
- 81/100
- 楼龄
- 100/100
- 开发商
- 84/100
成交越密，可比成交越多，议价越有实据。
扣除管理费、差饷及空租后真正落袋的回报。
按你选定的工作地点加权计算的门到门时间。
影响银行估价、按揭年期及维修支出。
管理质素解释同区楼盘的长期价差。
你主要在哪一区上班？
实际单位面积
以下面积是各大平台楼盘资料页列出的实际单位间隔，无需自己估算。选一个面积，下面的估值、议价空间和月租都会按此面积计算。
楼盘面积范围: 258–771 ft²
| 间隔 | 实用面积 | 估算楼价 | 估算月租 |
|---|---|---|---|
| 开放式 | 258 ft² | HK$527 万 | HK$12,900 |
| 1 房 | 288 ft² | HK$588 万 | HK$14,400 |
| 1 房 | 307 ft² | HK$627 万 | HK$15,350 |
| 2 房 | 431 ft² | HK$881 万 | HK$21,550 |
| 3 房 | 498 ft² | HK$1,018 万 | HK$24,900 |
| 3 房 | 771 ft² | HK$1,575 万 | HK$38,550 |
面积及租金资料每日由中原、美联、28Hse 的楼盘资料页抓取，成交细节以持牌代理为准。
成交价区间
输入实用面积与楼层，得出这个楼盘的成交价区间，以及议价值多少钱。
| 议减幅度 | 节省金额 | 扣除服务费后净额 |
|---|---|---|
| 3% | HK$264,209 | HK$132,105 |
| 5% | HK$440,348 | HK$220,174 |
| 8% | HK$704,557 | HK$352,279 |
节省金额 = 区间中位 × 议减幅度；净额 = 节省金额 ÷ 2。实际议价空间取决于业主情况、银行估价及同期成交。
议价角度
成交不算频密，放盘时间长、业主有时间压力的个案，才是折扣真正出现的地方。
数据来源
以下每项数字都对应一个公开页面，你可以自行核对。
| 来源 | 实用呎价区间 | 平均呎价 | 近期成交 |
|---|---|---|---|
| 28Hse 千居 | HK$17,208–HK$22,791 | — | 6 |
| 中原地產 Centanet | HK$18,446–HK$26,094 | HK$18,056 | 1 |
| 美聯物業 Midland | HK$21,817–HK$22,097 | HK$22,097 | 1 |
资料来源为各地产网站公开页面，仅作比较参考；个别单位成交价仍需视座向、楼层、装修及业主意向而定。
数据截至 2026 年 8 月，以公开官方及市场发布为准，成交价区间仅供比较参考。
租金水平
以各大平台现时放租数据计算，用来核对回报，也用来衡量出租需求。
平台列出的全楼盘平均月租，未分间隔。
叫价合理吗？
我们以该楼盘的成交纪录为基础，按成交日期（愈近期权重愈高）、实用面积、楼层及座数逐项调整，估算每个房源的合理价位，并列出议价目标价。成交纪录不足时，改用现时叫价分布，并在下方注明所用方法。
现时未抓取到放盘资料，数据每日更新。
近期成交纪录
我们自行累积的成交纪录，是估价与议价的根据；每日抓取，只会累积不会覆盖。
| 成交日期 | 单位 | 实用面积 | 成交价 | 实用呎价 |
|---|---|---|---|---|
| 2026-09-29 | 啟德海灣 2期 啟德海灣2 1A座 11 K | 308 ft² | HK$607 万 | HK$19,718 |
| 2026-09-29 | 啟德海灣 2期 啟德海灣2 1A座 26 G | 306 ft² | HK$637 万 | HK$20,827 |
| 2026-09-29 | 啟德海灣 2期 啟德海灣2 1A座 22 H | 305 ft² | HK$619 万 | HK$20,282 |
| 2026-09-29 | 啟德海灣 2期 啟德海灣2 1A座 17 K | 308 ft² | HK$620 万 | HK$20,117 |
| 2026-09-29 | 啟德海灣 2期 啟德海灣2 1A座 9 C | 498 ft² | HK$1,045 万 | HK$20,980 |
| 2026-09-29 | 啟德海灣 2期 啟德海灣2 1A座 5 J | 305 ft² | HK$572 万 | HK$18,761 |
| 2026-09-29 | 啟德海灣 2期 啟德海灣2 1A座 17 J | 305 ft² | HK$605 万 | HK$19,820 |
| 2026-09-29 | 啟德海灣 2期 啟德海灣2 1A座 22 F | 427 ft² | HK$902 万 | HK$21,119 |
| 2026-09-29 | 啟德海灣 2期 啟德海灣2 1A座 10 N | 288 ft² | HK$622 万 | HK$21,583 |
| 2026-09-28 | 啟德海灣 2期 啟德海灣2 1A座 7 M | 481 ft² | HK$1,021 万 | HK$21,233 |
| 2026-09-28 | 啟德海灣 2 1A座 9 C | 498 ft² | HK$1,045 万 | HK$20,980 |
| 2026-09-28 | 啟德海灣 2 1A座 5 J | 305 ft² | HK$572 万 | HK$18,761 |
| 2026-09-28 | 啟德海灣 2 1A座 22 F | 427 ft² | HK$902 万 | HK$21,119 |
| 2026-09-28 | 啟德海灣 2 1A座 22 H | 305 ft² | HK$619 万 | HK$20,282 |
| 2026-09-28 | 啟德海灣 2 1A座 17 K | 308 ft² | HK$620 万 | HK$20,117 |
| 2026-09-28 | 啟德海灣 2 1A座 8 K | 308 ft² | HK$599 万 | HK$19,435 |
| 2026-09-12 | 啟德海灣 2 11 F | 427 ft² | HK$858 万 | HK$20,089 |
| 2026-09-12 | 啟德海灣 2 6 A | 771 ft² | HK$1,739 万 | HK$22,553 |
| 2026-09-12 | 啟德海灣 2 6 J | 305 ft² | HK$575 万 | HK$18,852 |
| 2026-09-12 | 啟德海灣 2 20 F | 427 ft² | HK$893 万 | HK$20,909 |
| 2026-09-10 | 啟德海灣 2 3 A | 612 ft² | HK$1,270 万 | HK$20,748 |
| 2026-09-10 | 啟德海灣 2 3 K | 426 ft² | HK$831 万 | HK$19,502 |
| 2026-09-10 | 啟德海灣 2 6 A | 613 ft² | HK$1,338 万 | HK$21,830 |
| 2026-09-10 | 啟德海灣 2 5 C | 498 ft² | HK$1,014 万 | HK$20,357 |
| 2026-09-10 | 啟德海灣 2 11 A | 771 ft² | HK$1,807 万 | HK$23,435 |
| 2026-09-09 | 啟德海灣 2 11 G | 306 ft² | HK$589 万 | HK$19,235 |
| 2026-09-04 | 啟德海灣 2期 啟德海灣2 25 E | 499 ft² | HK$1,238 万 | HK$24,802 |
| 2026-09-02 | 啟德海灣 2期 啟德海灣2 25 A | 613 ft² | HK$1,582 万 | HK$25,804 |
| 2026-08-31 | 啟德海灣 2期 啟德海灣2 31 N | 278 ft² | HK$671 万 | HK$24,129 |
| 2026-08-28 | 啟德海灣 2期 啟德海灣2 6 B | 486 ft² | HK$1,081 万 | HK$22,239 |
放盘资料由各代理平台公开页面每日抓取，最终价格、面积及供应情况以该平台及持牌代理为准。博晋顾问并非地产代理。
常见问题
以下答案全部由啟德海灣本身的数据计算，数字随每日更新而变。
啟德海灣呎价多少？
啟德海灣目前实用呎价约 HK$18,446–HK$26,797，中位约 HK$22,622。价格区间先用已报成交计算，其次才用现时叫价，所以贴近真实成交价而不是宣传平均价。
啟德海灣一个单位大约多少钱？
按今天的区间，啟德海灣一个中等面积单位约 HK$881万。在本页的价格区间工具输入实际实用面积和楼层，可得出该单位的数字。
啟德海灣最新成交如何？
我们持有的啟德海灣最新成交为 2026 年 9 月；本页成交表列出每宗成交的座数、楼层段、实用面积、成交价及呎价。
啟德海灣租金回报多少？
毛租金回报约 2.9%。扣除每呎 HK$3 管理费、差饷及日常维修后，我们计出的净回报为 2.46%，参考中位月租约 HK$16,000。
啟德海灣管理费多少？
每实用平方呎每月约 HK$3，即 600 呎单位每月约 HK$2,040。管理费是按揭利息以外最大的持有成本。
啟德海灣是几年楼？
啟德海灣于 2024 年入住，楼龄约 2 年。楼龄会影响按揭年期，也关系到旧楼可能收取的大维修摊分。
啟德海灣有多少单位？
共 1,017 个单位，每年约 4.5% 成交。成交越多，可比证据越充足，而议价正是靠证据。
啟德海灣到中环要多久？
由启德乘公共交通到中环约 26 分钟。到铜锣湾、尖沙咀、观塘及启德的时间见本页通勤部分。
啟德海灣议价空间有多大？
取决于个别单位，而非整个楼盘：我们以同座、同楼层段、同格局的成交与叫价比较。本页列出在啟德海灣议减 3%、5%、8% 分别值多少钱。我们收费为议减金额的一半，签临时买卖合约时支付；未能议减则不收费。
买啟德海灣还要付什么费用？
从价印花税、律师费、代理佣金及按揭相关费用。成交价每减一元，印花税、佣金与数十年按揭利息同步下降 — 详见本页连结的买楼费用指南。
买这个楼盘前要算清楚的数
启德其他楼盘比较
同区选择：比较呎价、单位数目与回报，再决定是不是啟德海灣。
- 啟德海灣 还是 柏蔚森 好？柏蔚森 · HK$17,939–HK$26,260 · 1,305
- 啟德海灣 还是 啟德1號 好？啟德1號 · HK$18,135–HK$28,742 · 1,169
- 啟德海灣 还是 維港1號 好？維港1號 · HK$18,485–HK$27,980 · 1,059
- 啟德海灣 还是 嘉峯匯 好？嘉峯匯 · HK$21,212–HK$28,951 · 1,006
- 啟德海灣 还是 龍譽 好？龍譽 · HK$19,079–HK$26,034 · 930
- 啟德海灣 还是 The Henley 好？The Henley · HK$23,456–HK$35,807 · 883
- 啟德海灣 还是 天寰 好？天寰 · HK$18,950–HK$26,800 · 822
- 啟德海灣 还是 Henley Park 好？Henley Park · HK$20,619–HK$27,083 · 740
本页分数及价格区间为公开资料的比较分析，并非任何单位的估价或投资建议。博晋顾问并非地产代理，也非持牌估价师；实际成交价需按单位座向、楼层、装修及业主意向而定。