楼盘评分

啟德1號评分、每平方英尺价区间与议价空间

啟德1號（启德）的博晋楼盘评分：流通性、净租金回报、通勤时间、楼龄及开发商五项指标，全部列出原始数据与来源。

啟德1號位于香港启德，共 1,169 个单位，2017 年入住；实用呎价约 HK$18,135–HK$28,742，管理费每呎 HK$3，毛租金回报约 2.9%，每年约 4.5% 单位成交。

启德返回香港楼盘评分

啟德1號

启德 · 中國海外

总单位数: 1,169
年换手率: 4.5%
落成年份: 2017–2017
管理费: HK$3.4／平方英尺
毛租金回报: 2.9%
净租金回报: 2.46%

博晋楼盘评分

73／100

实用呎价区间

HK$19,599–HK$22,500

中位呎价 HK$21,050 每平方英尺

成交价区间（参考）

HK$1,254 万 – HK$1,440 万

区间中位 HK$13,471,680

啟德1號位于启德，约 1,169 个单位，2017–2017 年落成。每年约 4.5% 的单位成交，往主要商业区的加权通勤时间约 20 分钟，扣除管理费、差饷及空置准备后的净租金回报约 2.46%。

五项指标分数

五项指标一眼看清

越贴近外圈越强。流通度高即易买易卖，回报高即租金撑得住房价，通勤短、楼龄新、开发商稳则抗跌力较好。

流通: 57/100
回报: 73/100
通勤: 81/100
楼龄: 92/100
开发商: 76/100

流通性权重 30% · 57/100

成交越密，可比成交越多，议价越有实据。

净租金回报权重 25% · 73/100

扣除管理费、差饷及空租后真正落袋的回报。

通勤时间（多商业区加权）权重 20% · 81/100

按你选定的工作地点加权计算的门到门时间。

楼龄权重 15% · 92/100

影响银行估价、按揭年期及维修支出。

开发商及管理权重 10% · 76/100

管理质素解释同区楼盘的长期价差。

你主要在哪一区上班？

中环／金钟26 min

铜锣湾／湾仔32 min

尖沙咀／九龙站16 min

观塘／九龙湾12 min

启德／九龙城4 min

实际单位面积

以下面积是各大平台楼盘资料页列出的实际单位间隔，无需自己估算。选一个面积，下面的估值、议价空间和月租都会按此面积计算。

楼盘面积范围: 367–2,414 ft²

该面积估算楼价

HK$1,347 万

该面积估算月租

HK$32,640

间隔	实用面积	估算楼价	估算月租
1 房	367 ft²	HK$773 万	HK$18,717
1 房	425 ft²	HK$895 万	HK$21,675
2 房	561 ft²	HK$1,181 万	HK$28,611
2 房	640 ft²	HK$1,347 万	HK$32,640
3 房	963 ft²	HK$2,027 万	HK$49,113
4 房	1,544 ft²	HK$3,250 万	HK$78,744

面积及租金资料每日由中原、美联、28Hse 的楼盘资料页抓取，成交细节以持牌代理为准。

成交价区间

输入实用面积与楼层，得出这个楼盘的成交价区间，以及议价值多少钱。

选择单位面积

楼层

议减幅度	节省金额	扣除服务费后净额
3%	HK$404,150	HK$202,075
5%	HK$673,584	HK$336,792
8%	HK$1,077,734	HK$538,867

节省金额 = 区间中位 × 议减幅度；净额 = 节省金额 ÷ 2。实际议价空间取决于业主情况、银行估价及同期成交。

议价角度

成交不算频密，放盘时间长、业主有时间压力的个案，才是折扣真正出现的地方。

数据来源

以下每项数字都对应一个公开页面，你可以自行核对。

来源	实用呎价区间	平均呎价	近期成交
28Hse 千居	HK$19,354–HK$19,354	HK$19,354	3
中原地產 Centanet	HK$18,135–HK$34,965	HK$22,109	3
美聯物業 Midland	HK$21,877–HK$22,501	HK$22,187	4

资料来源为各地产网站公开页面，仅作比较参考；个别单位成交价仍需视座向、楼层、装修及业主意向而定。

数据截至 2026 年 8 月，以公开官方及市场发布为准，成交价区间仅供比较参考。

租金水平

以各大平台现时放租数据计算，用来核对回报，也用来衡量出租需求。

该面积估算月租 · 640 ft²

HK$32,640

租金呎价（每月）

HK$51.0

楼盘平均月租

HK$18,750/ 月

平台列出的全楼盘平均月租，未分间隔。

1 房 · 367 ft² · HK$18,7171 房 · 425 ft² · HK$21,6752 房 · 561 ft² · HK$28,6112 房 · 640 ft² · HK$32,6403 房 · 963 ft² · HK$49,1134 房 · 1,544 ft² · HK$78,744

叫价合理吗？

我们以该楼盘的成交纪录为基础，按成交日期（愈近期权重愈高）、实用面积、楼层及座数逐项调整，估算每个房源的合理价位，并列出议价目标价。成交纪录不足时，改用现时叫价分布，并在下方注明所用方法。

放售单位: 37放租单位: 5已累积 44 宗成交纪录

现时未抓取到放盘资料，数据每日更新。

近期成交纪录

我们自行累积的成交纪录，是估价与议价的根据；每日抓取，只会累积不会覆盖。

成交日期	单位	实用面积	成交价	实用呎价
2026-09-28	II 9 J	561 ft²	HK$1,173 万	HK$20,906
2026-09-27	第五座 9 J室	561 ft²	HK$1,173 万	HK$20,906
2026-09-23	低座1座 1 A	383 ft²	HK$725 万	HK$18,930
2026-09-23	I 29 F	383 ft²	HK$725 万	HK$18,930
2026-09-22	II 21 H	375 ft²	HK$700 万	HK$18,667
2026-09-21	第五座 21 H室	375 ft²	HK$700 万	HK$18,667
2026-09-17	II 36 G	800 ft²	HK$1,888 万	HK$23,600
2026-09-16	第五座 36 G室	800 ft²	HK$1,888 万	HK$23,600
2026-08-31	3座高層 A	799 ft²	HK$1,785 万	HK$22,340
2026-08-31	II 30 G	800 ft²	HK$1,785 万	HK$22,313
2026-08-31	啟德1號 II 大廈第5座 30 G	800 ft²	HK$1,785 万	HK$22,295
2026-08-30	第五座 30 G室	799 ft²	HK$1,785 万	HK$22,340
2026-08-21	3座高層 B	799 ft²	HK$1,800 万	HK$22,528
2026-08-21	啟德1號 II 大廈第3座 31 D	800 ft²	HK$1,800 万	HK$22,500
2026-08-21	II 31 D	800 ft²	HK$1,800 万	HK$22,500
2026-08-20	第三座 31 D室	800 ft²	HK$1,800 万	HK$22,500
2026-08-12	3座高層 C	799 ft²	HK$1,719 万	HK$21,514
2026-08-11	第三座 19 G室	799 ft²	HK$1,719 万	HK$21,514
2026-07-28	5座高層 D	800 ft²	HK$1,800 万	HK$22,500
2026-07-20	低座1座 2 B	367 ft²	HK$700 万	HK$19,074
2026-07-20	啟德1號 I 大廈第2座 25 D	367 ft²	HK$700 万	HK$19,074
2026-07-19	大廈第二座 25 D室	367 ft²	HK$700 万	HK$19,074
2026-07-17	低座1座 3 C	531 ft²	HK$1,149 万	HK$21,638
2026-07-16	大廈第一座 18 E室	531 ft²	HK$1,149 万	HK$21,638
2026-07-13	5座中層 E	547 ft²	HK$1,148 万	HK$20,987
2026-06-29	5座中層 F	561 ft²	HK$1,150 万	HK$20,499
2026-06-26	低座1座 4 D	531 ft²	HK$1,218 万	HK$22,938
2026-06-26	啟德1號 I 大廈第1座 19 E	531 ft²	HK$1,218 万	HK$22,860
2026-06-25	大廈第一座 19 E室	531 ft²	HK$1,218 万	HK$22,938
2026-06-25	5座中層 G	561 ft²	HK$1,178 万	HK$20,998

在28Hse 千居浏览全部房源在中原地產 Centanet浏览全部房源在美聯物業 Midland浏览全部房源

放盘资料由各代理平台公开页面每日抓取，最终价格、面积及供应情况以该平台及持牌代理为准。博晋顾问并非地产代理。

常见问题

以下答案全部由啟德1號本身的数据计算，数字随每日更新而变。

啟德1號呎价多少？

啟德1號目前实用呎价约 HK$18,135–HK$28,742，中位约 HK$23,439。价格区间先用已报成交计算，其次才用现时叫价，所以贴近真实成交价而不是宣传平均价。

啟德1號一个单位大约多少钱？

按今天的区间，啟德1號一个中等面积单位约 HK$1,347万。在本页的价格区间工具输入实际实用面积和楼层，可得出该单位的数字。

啟德1號最新成交如何？

我们持有的啟德1號最新成交为 2026 年 9 月；本页成交表列出每宗成交的座数、楼层段、实用面积、成交价及呎价。

啟德1號租金回报多少？

毛租金回报约 2.9%。扣除每呎 HK$3 管理费、差饷及日常维修后，我们计出的净回报为 2.46%，参考中位月租约 HK$18,750。

啟德1號管理费多少？

每实用平方呎每月约 HK$3，即 600 呎单位每月约 HK$2,040。管理费是按揭利息以外最大的持有成本。

啟德1號是几年楼？

啟德1號于 2017 年入住，楼龄约 9 年。楼龄会影响按揭年期，也关系到旧楼可能收取的大维修摊分。

啟德1號有多少单位？

共 1,169 个单位，每年约 4.5% 成交。成交越多，可比证据越充足，而议价正是靠证据。

啟德1號到中环要多久？

由启德乘公共交通到中环约 26 分钟。到铜锣湾、尖沙咀、观塘及启德的时间见本页通勤部分。

啟德1號议价空间有多大？

取决于个别单位，而非整个楼盘：我们以同座、同楼层段、同格局的成交与叫价比较。本页列出在啟德1號议减 3%、5%、8% 分别值多少钱。我们收费为议减金额的一半，签临时买卖合约时支付；未能议减则不收费。

买啟德1號还要付什么费用？

从价印花税、律师费、代理佣金及按揭相关费用。成交价每减一元，印花税、佣金与数十年按揭利息同步下降 — 详见本页连结的买楼费用指南。

买这个楼盘前要算清楚的数

启德其他楼盘比较

同区选择：比较呎价、单位数目与回报，再决定是不是啟德1號。

本页分数及价格区间为公开资料的比较分析，并非任何单位的估价或投资建议。博晋顾问并非地产代理，也非持牌估价师；实际成交价需按单位座向、楼层、装修及业主意向而定。