楼盘评分

維港1號评分、每平方英尺价区间与议价空间

維港1號（启德）的博晋楼盘评分：流通性、净租金回报、通勤时间、楼龄及开发商五项指标，全部列出原始数据与来源。

維港1號位于香港启德，共 1,059 个单位，2022 年入住；实用呎价约 HK$18,485–HK$27,980，管理费每呎 HK$3，毛租金回报约 2.9%，每年约 4.5% 单位成交。

启德返回香港楼盘评分

維港1號

启德 · 中國海外

总单位数: 1,059
年换手率: 4.5%
落成年份: 2022–2022
管理费: HK$3.4／平方英尺
毛租金回报: 2.9%
净租金回报: 2.46%

博晋楼盘评分

74／100

实用呎价区间

HK$18,657–HK$22,426

中位呎价 HK$20,542 每平方英尺

成交价区间（参考）

HK$1,052 万 – HK$1,265 万

区间中位 HK$11,585,462

維港1號位于启德，约 1,059 个单位，2022–2022 年落成。每年约 4.5% 的单位成交，往主要商业区的加权通勤时间约 20 分钟，扣除管理费、差饷及空置准备后的净租金回报约 2.46%。

五项指标分数

五项指标一眼看清

越贴近外圈越强。流通度高即易买易卖，回报高即租金撑得住房价，通勤短、楼龄新、开发商稳则抗跌力较好。

流通: 57/100
回报: 73/100
通勤: 81/100
楼龄: 100/100
开发商: 76/100

流通性权重 30% · 57/100

成交越密，可比成交越多，议价越有实据。

净租金回报权重 25% · 73/100

扣除管理费、差饷及空租后真正落袋的回报。

通勤时间（多商业区加权）权重 20% · 81/100

按你选定的工作地点加权计算的门到门时间。

楼龄权重 15% · 100/100

影响银行估价、按揭年期及维修支出。

开发商及管理权重 10% · 76/100

管理质素解释同区楼盘的长期价差。

你主要在哪一区上班？

中环／金钟26 min

铜锣湾／湾仔32 min

尖沙咀／九龙站16 min

观塘／九龙湾12 min

启德／九龙城4 min

实际单位面积

以下面积是各大平台楼盘资料页列出的实际单位间隔，无需自己估算。选一个面积，下面的估值、议价空间和月租都会按此面积计算。

楼盘面积范围: 329–1,793 ft²

该面积估算楼价

HK$1,159 万

该面积估算月租

HK$26,508

间隔	实用面积	估算楼价	估算月租
1 房	329 ft² · 建筑面积 356 ft²	HK$676 万	HK$15,463
1 房	406 ft² · 建筑面积 450 ft²	HK$834 万	HK$19,082
2 房	452 ft²	HK$928 万	HK$21,244
2 房	564 ft²	HK$1,159 万	HK$26,508
3 房	657 ft² · 建筑面积 720 ft²	HK$1,350 万	HK$30,879
3 房	766 ft²	HK$1,573 万	HK$36,002

面积及租金资料每日由中原、美联、28Hse 的楼盘资料页抓取，成交细节以持牌代理为准。

成交价区间

输入实用面积与楼层，得出这个楼盘的成交价区间，以及议价值多少钱。

选择单位面积

楼层

议减幅度	节省金额	扣除服务费后净额
3%	HK$347,564	HK$173,782
5%	HK$579,273	HK$289,637
8%	HK$926,837	HK$463,418

节省金额 = 区间中位 × 议减幅度；净额 = 节省金额 ÷ 2。实际议价空间取决于业主情况、银行估价及同期成交。

议价角度

成交不算频密，放盘时间长、业主有时间压力的个案，才是折扣真正出现的地方。

数据来源

以下每项数字都对应一个公开页面，你可以自行核对。

来源	实用呎价区间	平均呎价	近期成交
中原地產 Centanet	HK$17,977–HK$36,554	HK$24,491	0
美聯物業 Midland	HK$20,200–HK$21,481	HK$21,181	2
28Hse 千居	HK$17,160–HK$25,152	HK$21,251	9

资料来源为各地产网站公开页面，仅作比较参考；个别单位成交价仍需视座向、楼层、装修及业主意向而定。

数据截至 2026 年 8 月，以公开官方及市场发布为准，成交价区间仅供比较参考。

租金水平

以各大平台现时放租数据计算，用来核对回报，也用来衡量出租需求。

该面积估算月租 · 564 ft²

HK$26,508

租金呎价（每月）

HK$47.0

楼盘平均月租

HK$18,800/ 月

平台列出的全楼盘平均月租，未分间隔。

1 房 · 329 ft² · HK$15,4631 房 · 406 ft² · HK$19,0822 房 · 452 ft² · HK$21,2442 房 · 564 ft² · HK$26,5083 房 · 657 ft² · HK$30,8793 房 · 766 ft² · HK$36,002

叫价合理吗？

我们以该楼盘的成交纪录为基础，按成交日期（愈近期权重愈高）、实用面积、楼层及座数逐项调整，估算每个房源的合理价位，并列出议价目标价。成交纪录不足时，改用现时叫价分布，并在下方注明所用方法。

放售单位: 31放租单位: 28已累积 51 宗成交纪录

现时未抓取到放盘资料，数据每日更新。

近期成交纪录

我们自行累积的成交纪录，是估价与议价的根据；每日抓取，只会累积不会覆盖。

成交日期	单位	实用面积	成交价	实用呎价
2026-09-15	1A 高層 B	536 ft²	HK$1,000 万	HK$18,657
2026-09-15	維港1號 6 G室	536 ft²	HK$1,000 万	HK$18,657
2026-09-14	2B座 6 G	536 ft²	HK$1,000 万	HK$18,657
2026-09-02	維港1號 5 G	765 ft²	HK$1,628 万	HK$21,281
2026-09-02	1A 高層 C	765 ft²	HK$1,628 万	HK$21,281
2026-09-02	維港1號 5 G室	765 ft²	HK$1,628 万	HK$21,281
2026-09-02	1A座高層	765 ft²	HK$1,628 万	HK$21,281
2026-09-01	1A座 5 G	765 ft²	HK$1,628 万	HK$21,281
2026-08-17	維港1號 19 E室	452 ft²	HK$999 万	HK$22,097
2026-08-17	1A 中層 A	452 ft²	HK$999 万	HK$22,097
2026-08-17	1A座	452 ft²	HK$999 万	HK$22,097
2026-08-17	維港1號 19 E	452 ft²	HK$999 万	HK$22,097
2026-08-16	2B座 19 E	452 ft²	HK$999 万	HK$22,097
2026-08-14	1A 低層 C	338 ft²	HK$620 万	HK$18,343
2026-08-14	1A座	338 ft²	HK$620 万	HK$18,343
2026-08-13	1B座 12 G	338 ft²	HK$620 万	HK$18,343
2026-08-10	維港1號 36 H室	597 ft²	HK$1,565 万	HK$26,116
2026-08-10	維港1號 36 H	597 ft²	HK$1,565 万	HK$26,216
2026-08-10	1A座	598 ft²	HK$1,565 万	HK$26,172
2026-08-10	1A 高層 D	598 ft²	HK$1,565 万	HK$26,172
2026-08-09	1B座 36 H	597 ft²	HK$1,565 万	HK$26,216
2026-07-31	維港1號 8 G室	765 ft²	HK$1,750 万	HK$22,776
2026-07-31	維港1號 8 G	765 ft²	HK$1,750 万	HK$22,876
2026-07-31	1A 高層 E	765 ft²	HK$1,750 万	HK$22,876
2026-07-31	1A座	765 ft²	HK$1,750 万	HK$22,876
2026-07-30	1A座 8 G	765 ft²	HK$1,750 万	HK$22,876
2026-07-29	1A座	331 ft²	HK$685 万	HK$20,689
2026-07-29	1A 中層 F	331 ft²	HK$685 万	HK$20,689
2026-07-16	1A座	332 ft²	HK$702 万	HK$21,145
2026-07-16	1A 低層 G	332 ft²	HK$702 万	HK$21,145

在中原地產 Centanet浏览全部房源在美聯物業 Midland浏览全部房源在28Hse 千居浏览全部房源

放盘资料由各代理平台公开页面每日抓取，最终价格、面积及供应情况以该平台及持牌代理为准。博晋顾问并非地产代理。

常见问题

以下答案全部由維港1號本身的数据计算，数字随每日更新而变。

維港1號呎价多少？

維港1號目前实用呎价约 HK$18,485–HK$27,980，中位约 HK$23,233。价格区间先用已报成交计算，其次才用现时叫价，所以贴近真实成交价而不是宣传平均价。

維港1號一个单位大约多少钱？

按今天的区间，維港1號一个中等面积单位约 HK$1,159万。在本页的价格区间工具输入实际实用面积和楼层，可得出该单位的数字。

維港1號最新成交如何？

我们持有的維港1號最新成交为 2026 年 9 月；本页成交表列出每宗成交的座数、楼层段、实用面积、成交价及呎价。

維港1號租金回报多少？

毛租金回报约 2.9%。扣除每呎 HK$3 管理费、差饷及日常维修后，我们计出的净回报为 2.46%，参考中位月租约 HK$18,800。

維港1號管理费多少？

每实用平方呎每月约 HK$3，即 600 呎单位每月约 HK$2,040。管理费是按揭利息以外最大的持有成本。

維港1號是几年楼？

維港1號于 2022 年入住，楼龄约 4 年。楼龄会影响按揭年期，也关系到旧楼可能收取的大维修摊分。

維港1號有多少单位？

共 1,059 个单位，每年约 4.5% 成交。成交越多，可比证据越充足，而议价正是靠证据。

維港1號到中环要多久？

由启德乘公共交通到中环约 26 分钟。到铜锣湾、尖沙咀、观塘及启德的时间见本页通勤部分。

維港1號议价空间有多大？

取决于个别单位，而非整个楼盘：我们以同座、同楼层段、同格局的成交与叫价比较。本页列出在維港1號议减 3%、5%、8% 分别值多少钱。我们收费为议减金额的一半，签临时买卖合约时支付；未能议减则不收费。

买維港1號还要付什么费用？

从价印花税、律师费、代理佣金及按揭相关费用。成交价每减一元，印花税、佣金与数十年按揭利息同步下降 — 详见本页连结的买楼费用指南。

买这个楼盘前要算清楚的数

启德其他楼盘比较

同区选择：比较呎价、单位数目与回报，再决定是不是維港1號。

本页分数及价格区间为公开资料的比较分析，并非任何单位的估价或投资建议。博晋顾问并非地产代理，也非持牌估价师；实际成交价需按单位座向、楼层、装修及业主意向而定。