楼盘评分

The Henley评分、每平方英尺价区间与议价空间

The Henley（启德）的博晋楼盘评分：流通性、净租金回报、通勤时间、楼龄及开发商五项指标，全部列出原始数据与来源。

The Henley位于香港启德，共 883 个单位，2021 年入住；实用呎价约 HK$23,456–HK$35,807，管理费每呎 HK$3，毛租金回报约 2.9%，每年约 4.5% 单位成交。

启德返回香港楼盘评分

The Henley

启德 · 恒基兆業

总单位数: 883
年换手率: 4.5%
落成年份: 2021–2021
管理费: HK$3.4／平方英尺
毛租金回报: 2.9%
净租金回报: 2.50%

博晋楼盘评分

75／100

实用呎价区间

HK$25,114–HK$33,363

中位呎价 HK$29,238 每平方英尺

成交价区间（参考）

HK$1,364 万 – HK$1,812 万

区间中位 HK$15,876,343

The Henley位于启德，约 883 个单位，2021–2021 年落成。每年约 4.5% 的单位成交，往主要商业区的加权通勤时间约 20 分钟，扣除管理费、差饷及空置准备后的净租金回报约 2.50%。

五项指标分数

五项指标一眼看清

越贴近外圈越强。流通度高即易买易卖，回报高即租金撑得住房价，通勤短、楼龄新、开发商稳则抗跌力较好。

流通: 57/100
回报: 75/100
通勤: 81/100
楼龄: 100/100
开发商: 84/100

流通性权重 30% · 57/100

成交越密，可比成交越多，议价越有实据。

净租金回报权重 25% · 75/100

扣除管理费、差饷及空租后真正落袋的回报。

通勤时间（多商业区加权）权重 20% · 81/100

按你选定的工作地点加权计算的门到门时间。

楼龄权重 15% · 100/100

影响银行估价、按揭年期及维修支出。

开发商及管理权重 10% · 84/100

管理质素解释同区楼盘的长期价差。

你主要在哪一区上班？

中环／金钟26 min

铜锣湾／湾仔32 min

尖沙咀／九龙站16 min

观塘／九龙湾12 min

启德／九龙城4 min

实际单位面积

以下面积是各大平台楼盘资料页列出的实际单位间隔，无需自己估算。选一个面积，下面的估值、议价空间和月租都会按此面积计算。

楼盘面积范围: 186–1,558 ft²

该面积估算楼价

HK$1,588 万

该面积估算月租

HK$32,037

间隔	实用面积	估算楼价	估算月租
开放式	186 ft²	HK$544 万	HK$10,974
1 房	356 ft²	HK$1,041 万	HK$21,004
1 房	400 ft²	HK$1,170 万	HK$23,600
2 房	543 ft²	HK$1,588 万	HK$32,037
3 房	776 ft²	HK$2,269 万	HK$45,784
3 房	890 ft²	HK$2,602 万	HK$52,510

面积及租金资料每日由中原、美联、28Hse 的楼盘资料页抓取，成交细节以持牌代理为准。

成交价区间

输入实用面积与楼层，得出这个楼盘的成交价区间，以及议价值多少钱。

选择单位面积

楼层

议减幅度	节省金额	扣除服务费后净额
3%	HK$476,290	HK$238,145
5%	HK$793,817	HK$396,909
8%	HK$1,270,107	HK$635,054

节省金额 = 区间中位 × 议减幅度；净额 = 节省金额 ÷ 2。实际议价空间取决于业主情况、银行估价及同期成交。

议价角度

成交不算频密，放盘时间长、业主有时间压力的个案，才是折扣真正出现的地方。

数据来源

以下每项数字都对应一个公开页面，你可以自行核对。

来源	实用呎价区间	平均呎价	近期成交
28Hse 千居	—	—	31
中原地產 Centanet	HK$20,472–HK$35,807	—	0
美聯物業 Midland	HK$25,000–HK$25,979	HK$23,056	0

资料来源为各地产网站公开页面，仅作比较参考；个别单位成交价仍需视座向、楼层、装修及业主意向而定。

数据截至 2026 年 8 月，以公开官方及市场发布为准，成交价区间仅供比较参考。

租金水平

以各大平台现时放租数据计算，用来核对回报，也用来衡量出租需求。

该面积估算月租 · 543 ft²

HK$32,037

租金呎价（每月）

HK$59.0

楼盘平均月租

HK$14,950/ 月

平台列出的全楼盘平均月租，未分间隔。

开放式 · 186 ft² · HK$10,9741 房 · 356 ft² · HK$21,0041 房 · 400 ft² · HK$23,6002 房 · 543 ft² · HK$32,0373 房 · 776 ft² · HK$45,7843 房 · 890 ft² · HK$52,510

叫价合理吗？

我们以该楼盘的成交纪录为基础，按成交日期（愈近期权重愈高）、实用面积、楼层及座数逐项调整，估算每个房源的合理价位，并列出议价目标价。成交纪录不足时，改用现时叫价分布，并在下方注明所用方法。

放售单位: 37放租单位: 18已累积 47 宗成交纪录

现时未抓取到放盘资料，数据每日更新。

近期成交纪录

我们自行累积的成交纪录，是估价与议价的根据；每日抓取，只会累积不会覆盖。

成交日期	单位	实用面积	成交价	实用呎价
2026-09-27	The Henley II 21 C	543 ft²	HK$1,913 万	HK$35,235
2026-09-15	The Henley I 9 A	889 ft²	HK$2,766 万	HK$31,112
2026-09-15	The Henley I 8 A	889 ft²	HK$2,766 万	HK$31,109
2026-09-14	The Henley 1期 2座 10 A室	889 ft²	HK$2,831 万	HK$31,846
2026-09-14	The Henley I G G	186 ft²	HK$589 万	HK$31,656
2026-09-14	第1期 2座 10 A室	890 ft²	HK$2,831 万	HK$31,810
2026-09-14	The Henley 高層 A	889 ft²	HK$2,831 万	HK$31,846
2026-09-13	The Henley I 10 A	890 ft²	HK$2,831 万	HK$31,810
2026-09-11	The Henley 高層 B	546 ft²	HK$1,832 万	HK$33,552
2026-09-03	The Henley III 27 A	778 ft²	HK$2,495 万	HK$32,065
2026-08-26	第1期 2座 22 C室	550 ft²	HK$1,835 万	HK$33,364
2026-08-26	The Henley 1期 2座 22 C室	550 ft²	HK$1,835 万	HK$33,364
2026-08-26	The Henley 高層 C	550 ft²	HK$1,835 万	HK$33,364
2026-08-25	The Henley I 22 C	550 ft²	HK$1,835 万	HK$33,364
2026-08-20	第2期 The Henley II 1座 10 B室	550 ft²	HK$1,760 万	HK$32,000
2026-08-20	The Henley 2期 The Henley II 10 B室	550 ft²	HK$1,760 万	HK$32,000
2026-08-20	The Henley 中層 D	550 ft²	HK$1,760 万	HK$32,000
2026-08-19	The Henley II 10 B	550 ft²	HK$1,760 万	HK$32,000
2026-08-18	The Henley 3期 The Henley III 35 A室	776 ft²	HK$2,600 万	HK$33,500
2026-08-18	第2期 The Henley II 1座 18 D室	476 ft²	HK$1,461 万	HK$30,700
2026-08-18	The Henley 低層 F	476 ft²	HK$1,461 万	HK$30,700
2026-08-18	第3期 The Henley III 3A座 35 A室	776 ft²	HK$2,600 万	HK$33,500
2026-08-18	The Henley 2期 The Henley II 18 D室	476 ft²	HK$1,461 万	HK$30,700
2026-08-18	The Henley 低層 E	776 ft²	HK$2,600 万	HK$33,500
2026-08-17	The Henley III 35 A	775 ft²	HK$2,600 万	HK$33,543
2026-08-17	The Henley II 18 D	479 ft²	HK$1,461 万	HK$30,508
2026-08-14	The Henley 高層 G	888 ft²	HK$2,843 万	HK$32,013
2026-08-14	The Henley 2期 The Henley II 7 A室	888 ft²	HK$2,843 万	HK$32,013
2026-08-14	第2期 The Henley II 1座 7 A室	888 ft²	HK$2,843 万	HK$32,013
2026-08-13	The Henley II 7 A	888 ft²	HK$2,843 万	HK$32,013

在28Hse 千居浏览全部房源在中原地產 Centanet浏览全部房源在美聯物業 Midland浏览全部房源

放盘资料由各代理平台公开页面每日抓取，最终价格、面积及供应情况以该平台及持牌代理为准。博晋顾问并非地产代理。

常见问题

以下答案全部由The Henley本身的数据计算，数字随每日更新而变。

The Henley呎价多少？

The Henley目前实用呎价约 HK$23,456–HK$35,807，中位约 HK$29,632。价格区间先用已报成交计算，其次才用现时叫价，所以贴近真实成交价而不是宣传平均价。

The Henley一个单位大约多少钱？

按今天的区间，The Henley一个中等面积单位约 HK$1,588万。在本页的价格区间工具输入实际实用面积和楼层，可得出该单位的数字。

The Henley最新成交如何？

我们持有的The Henley最新成交为 2026 年 9 月；本页成交表列出每宗成交的座数、楼层段、实用面积、成交价及呎价。

The Henley租金回报多少？

毛租金回报约 2.9%。扣除每呎 HK$3 管理费、差饷及日常维修后，我们计出的净回报为 2.50%，参考中位月租约 HK$14,950。

The Henley管理费多少？

每实用平方呎每月约 HK$3，即 600 呎单位每月约 HK$2,040。管理费是按揭利息以外最大的持有成本。

The Henley是几年楼？

The Henley于 2021 年入住，楼龄约 5 年。楼龄会影响按揭年期，也关系到旧楼可能收取的大维修摊分。

The Henley有多少单位？

共 883 个单位，每年约 4.5% 成交。成交越多，可比证据越充足，而议价正是靠证据。

The Henley到中环要多久？

由启德乘公共交通到中环约 26 分钟。到铜锣湾、尖沙咀、观塘及启德的时间见本页通勤部分。

The Henley议价空间有多大？

取决于个别单位，而非整个楼盘：我们以同座、同楼层段、同格局的成交与叫价比较。本页列出在The Henley议减 3%、5%、8% 分别值多少钱。我们收费为议减金额的一半，签临时买卖合约时支付；未能议减则不收费。

买The Henley还要付什么费用？

从价印花税、律师费、代理佣金及按揭相关费用。成交价每减一元，印花税、佣金与数十年按揭利息同步下降 — 详见本页连结的买楼费用指南。

买这个楼盘前要算清楚的数

启德其他楼盘比较

同区选择：比较呎价、单位数目与回报，再决定是不是The Henley。

本页分数及价格区间为公开资料的比较分析，并非任何单位的估价或投资建议。博晋顾问并非地产代理，也非持牌估价师；实际成交价需按单位座向、楼层、装修及业主意向而定。