屋苑評分

龍譽評分、呎價區間同議價空間

龍譽（啟德）的博晉屋苑評分：流通性、淨租金回報、通勤時間、樓齡及發展商五項指標，全部列出原始數據同來源。

龍譽位於香港啟德，共 930 個單位，2018 年入伙；實用呎價約 HK$19,079–HK$26,034，管理費每呎 HK$3，毛租金回報約 2.9%，每年約 4.5% 單位成交。

啟德返回香港屋苑評分

龍譽

啟德 · 保利置業

總單位數: 930
年換手率: 4.5%
落成年份: 2018–2018
管理費: HK$3.4／呎
毛租金回報: 2.9%
淨租金回報: 2.46%

博晉屋苑評分

73／100

實用呎價區間

HK$19,402–HK$21,387

中位呎價 HK$20,395 每平方呎

成交價區間（參考）

HK$1,009 萬 – HK$1,112 萬

區間中位 HK$10,605,140

龍譽位於啟德，約 930 個單位，2018–2018 年落成。每年約有 4.5% 單位成交，往主要商業區的加權通勤時間約 20 分鐘，扣除管理費、差餉及空置準備後的淨租金回報約 2.46%。

五項指標分數

五項指標一眼看清

越貼近外圈越強。流通度高即易買易賣，回報高即租金撐得住樓價，通勤短、樓齡新、發展商穩則抗跌力較好。

流通: 56/100
回報: 73/100
通勤: 81/100
樓齡: 94/100
發展商: 76/100

流通性權重 30% · 56/100

成交愈密，可比成交愈多，議價愈有實據。

淨租金回報權重 25% · 73/100

扣除管理費、差餉及空租後真正落袋的回報。

通勤時間（多商業區加權）權重 20% · 81/100

按你選定的工作地點加權計算的門到門時間。

樓齡權重 15% · 94/100

影響銀行估價、按揭年期及維修支出。

發展商及管理權重 10% · 76/100

管理質素解釋同區屋苑的長期價差。

你主要在哪一區上班？

中環／金鐘26 min

銅鑼灣／灣仔32 min

尖沙咀／九龍站16 min

觀塘／九龍灣12 min

啟德／九龍城4 min

實際單位面積

以下面積是各大平台屋苑資料頁列出的實際單位間隔，唔需要自己估。揀一個面積，下面的估值、議價空間同月租都會即時按呢個面積計。

屋苑面積範圍: 228–2,703 ft²

此面積估算樓價

HK$1,061 萬

此面積估算月租

HK$30,160

間隔	實用面積	估算樓價	估算月租
開放式	228 ft² · 建築面積 300 ft²	HK$465 萬	HK$13,224
1 房	348 ft²	HK$710 萬	HK$20,184
1 房	356 ft²	HK$726 萬	HK$20,648
2 房	520 ft²	HK$1,061 萬	HK$30,160
3 房	1,010 ft² · 建築面積 1,350 ft²	HK$2,060 萬	HK$58,580
4 房	1,319 ft²	HK$2,690 萬	HK$76,502

面積及租金資料每日由中原、美聯、28Hse 的屋苑資料頁抓取，成交細節以持牌代理為準。

成交價區間

輸入實用面積同樓層，得出這個屋苑的成交價區間，以及議價值幾多錢。

揀單位面積

樓層

議減幅度	節省金額	扣除服務費後淨額
3%	HK$318,154	HK$159,077
5%	HK$530,257	HK$265,129
8%	HK$848,411	HK$424,206

節省金額 = 區間中位 × 議減幅度；淨額 = 節省金額 ÷ 2。實際議價空間取決於業主情況、銀行估價及同期成交。

議價角度

成交不算頻密，放盤時間長、業主有時間壓力的個案，才是折扣真正出現的位置。

數據來源

以下每項數字都對應一個公開頁面，你可以自行核對。

來源	實用呎價區間	平均呎價	近期成交
中原地產 Centanet	—	HK$20,039	4
美聯物業 Midland	HK$22,329–HK$24,380	HK$24,380	6
28Hse 千居	HK$18,704–HK$21,580	HK$21,701	13

資料來源為各地產網站公開頁面，僅作比較參考；個別單位成交價仍需視座向、樓層、裝修及業主意向而定。

數據截至 2026 年 8 月，以公開官方及市場發布為準，成交價區間僅供比較參考。

租金水平

以各大平台現時放租數據計算，用來核對回報，也用來衡量放租需求。

此面積估算月租 · 520 ft²

HK$30,160

租金呎價（每月）

HK$58.0

屋苑平均月租

HK$38,000/ 月

平台列出的全屋苑平均月租，未分間隔。

開放式 · 228 ft² · HK$13,2241 房 · 348 ft² · HK$20,1841 房 · 356 ft² · HK$20,6482 房 · 520 ft² · HK$30,1603 房 · 1,010 ft² · HK$58,5804 房 · 1,319 ft² · HK$76,502

叫價合理嗎？

我們以該屋苑的成交紀錄為基礎，按成交日期（愈近期權重愈高）、實用面積、樓層及座數逐項調整，估算每個放盤的合理價位，並列出議價目標價。成交紀錄不足時，我們會改用現時叫價分佈，並在下方註明所用方法。

放售單位: 41放租單位: 14已累積 60 宗成交紀錄

現時未有抓取到放盤資料，數據每日更新。

近期成交紀錄

我們自行累積的成交紀錄，是估價與議價的根據；每日抓取，只會累積不會覆蓋。

成交日期	單位	實用面積	成交價	實用呎價
2026-10-07	2A 15 D室	520 ft²	HK$1,040 萬	HK$19,996
2026-10-07	2B 16 E室	520 ft²	HK$998 萬	HK$19,192
2026-10-07	1A 註冊處成交 -	519 ft²	HK$998 萬	HK$19,229
2026-10-07	1A 註冊處成交 2房	519 ft²	HK$1,040 萬	HK$20,035
2026-10-06	2A 15 D	520 ft²	HK$1,040 萬	HK$19,996
2026-10-06	2B 16 E	520 ft²	HK$998 萬	HK$19,192
2026-10-06	1A 市場成交 -	228 ft²	HK$428 萬	HK$18,772
2026-10-05	1A 1房 -	351 ft²	HK$705 萬	HK$20,085
2026-10-05	1A 22 G室	351 ft²	HK$705 萬	HK$20,085
2026-10-04	1A 22 G	351 ft²	HK$705 萬	HK$20,085
2026-10-02	1A 2房 -	519 ft²	HK$1,028 萬	HK$19,807
2026-10-01	2A 26 D	519 ft²	HK$1,028 萬	HK$19,807
2026-09-25	1B 11 G	356 ft²	HK$678 萬	HK$19,045
2026-09-25	1A 1房 -	356 ft²	HK$678 萬	HK$19,045
2026-09-25	1A 2房 -	519 ft²	HK$1,018 萬	HK$19,615
2026-09-25	1B 11 G室	356 ft²	HK$678 萬	HK$19,045
2026-09-25	2房註冊處成交實519呎	519 ft²	HK$1,018 萬	HK$19,615
2026-09-25	1房註冊處成交實356呎	356 ft²	HK$678 萬	HK$19,045
2026-09-24	1A 1房 -	358 ft²	HK$378 萬	—
2026-09-24	2A 25 D	519 ft²	HK$1,018 萬	HK$19,615
2026-09-24	1房註冊處成交實358呎	358 ft²	HK$378 萬	—
2026-09-24	1B 11 G	356 ft²	HK$678 萬	HK$19,045
2026-09-24	1B座 11 G室	356 ft²	HK$678 萬	HK$19,045
2026-09-24	2A座 25 D室	519 ft²	HK$1,018 萬	HK$19,615
2026-09-23	1A 4房 -	1,318 ft²	HK$3,690 萬	HK$27,997
2026-09-23	4房註冊處成交實1318呎	1,318 ft²	HK$3,690 萬	HK$27,997
2026-09-23	5 5 C51	1,319 ft²	HK$3,690 萬	HK$27,976
2026-09-22	5座 5&6 C51室	1,319 ft²	HK$3,690 萬	HK$27,976
2026-09-22	1A 2房露台	520 ft²	HK$1,040 萬	HK$19,996
2026-09-17	1房註冊處成交實348呎	348 ft²	HK$685 萬	HK$19,684

在中原地產 Centanet瀏覽全部盤源在美聯物業 Midland瀏覽全部盤源在28Hse 千居瀏覽全部盤源

放盤資料由各代理平台公開頁面每日抓取，最終價格、面積及供應情況以該平台及持牌代理為準。博晉顧問並非地產代理。

常見問題

以下答案全部由龍譽本身的數據計出，數字隨每日更新而變。

龍譽呎價幾錢？

龍譽現時實用呎價約 HK$19,079–HK$26,034，中位約 HK$22,557。價格區間先以已報成交計算，其次才用現時叫價，所以貼近真實成交價而非宣傳平均價。

龍譽一個單位大約幾錢？

按今日區間，龍譽一個中等面積單位約 HK$1,061萬。在本頁價格區間工具輸入實際實用面積同樓層，就得出該單位的數字。

龍譽最新成交點？

我們持有的龍譽最新成交為 2026 年 10 月；本頁成交表列出每宗成交的座數、樓層段、實用面積、成交價同呎價。

龍譽租金回報幾多？

毛租金回報約 2.9%。扣除每呎 HK$3 管理費、差餉同日常維修後，我們計出的淨回報為 2.46%，參考中位月租約 HK$38,000。

龍譽管理費幾錢？

每實用平方呎每月約 HK$3，即 600 呎單位每月約 HK$2,040。管理費是按揭利息以外最大的持有成本。

龍譽係幾年樓？

龍譽於 2018 年入伙，樓齡約 8 年。樓齡會影響按揭年期，亦關乎舊樓可能收取的大維修攤分。

龍譽有幾多個單位？

共 930 個單位，每年約 4.5% 成交。成交愈多，可比證據愈足，而議價正是靠證據。

龍譽返中環要幾久？

由啟德搭公共交通去中環約 26 分鐘。去銅鑼灣、尖沙咀、觀塘同啟德的時間見本頁通勤部分。

龍譽議價空間有幾大？

要看個別單位，唔係睇整個屋苑：我們會用同座、同樓層段、同格局的成交同叫價比較。本頁列出在龍譽議減 3%、5%、8% 分別值幾多錢。我們收費為議減金額的一半，簽臨時買賣合約時支付；未能議減則不收費。

買龍譽仲要付咩費用？

從價印花稅、律師費、代理佣金同按揭相關費用。成交價每減一元，印花稅、佣金同數十年按揭利息同步下降 — 詳見本頁連結的買樓費用指南。

買這個屋苑前要計清楚的數

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同區選擇：比較呎價、單位數目同回報，再決定係唔係龍譽。

本頁分數及價格區間為公開資料的比較分析，並非任何單位的估價或投資建議。博晉顧問並非地產代理，亦非持牌估價師；實際成交價需按單位座向、樓層、裝修及業主意向而定。