屋苑評分

柏蔚森評分、呎價區間同議價空間

柏蔚森（啟德）的博晉屋苑評分：流通性、淨租金回報、通勤時間、樓齡及發展商五項指標，全部列出原始數據同來源。

柏蔚森位於香港啟德，共 1,305 個單位，2025 年入伙；實用呎價約 HK$17,939–HK$26,260，管理費每呎 HK$3，毛租金回報約 2.9%，每年約 4.5% 單位成交。

啟德返回香港屋苑評分

柏蔚森

啟德 · 新世界/遠東發展

總單位數: 1,305
年換手率: 4.5%
落成年份: 2025–2025
管理費: HK$3.4／呎
毛租金回報: 2.9%
淨租金回報: 2.45%

博晉屋苑評分

75／100

實用呎價區間

HK$21,250–HK$23,911

中位呎價 HK$22,580 每平方呎

成交價區間（參考）

HK$941 萬 – HK$1,059 萬

區間中位 HK$10,003,117

柏蔚森位於啟德，約 1,305 個單位，2025–2025 年落成。每年約有 4.5% 單位成交，往主要商業區的加權通勤時間約 20 分鐘，扣除管理費、差餉及空置準備後的淨租金回報約 2.45%。

五項指標分數

五項指標一眼看清

越貼近外圈越強。流通度高即易買易賣，回報高即租金撐得住樓價，通勤短、樓齡新、發展商穩則抗跌力較好。

流通: 57/100
回報: 73/100
通勤: 81/100
樓齡: 100/100
發展商: 82/100

流通性權重 30% · 57/100

成交愈密，可比成交愈多，議價愈有實據。

淨租金回報權重 25% · 73/100

扣除管理費、差餉及空租後真正落袋的回報。

通勤時間（多商業區加權）權重 20% · 81/100

按你選定的工作地點加權計算的門到門時間。

樓齡權重 15% · 100/100

影響銀行估價、按揭年期及維修支出。

發展商及管理權重 10% · 82/100

管理質素解釋同區屋苑的長期價差。

你主要在哪一區上班？

中環／金鐘26 min

銅鑼灣／灣仔32 min

尖沙咀／九龍站16 min

觀塘／九龍灣12 min

啟德／九龍城4 min

實際單位面積

以下面積是各大平台屋苑資料頁列出的實際單位間隔，唔需要自己估。揀一個面積，下面的估值、議價空間同月租都會即時按呢個面積計。

屋苑面積範圍: 223–666 ft²

此面積估算樓價

HK$1,000 萬

此面積估算月租

HK$23,479

間隔	實用面積	估算樓價	估算月租
1 房	223 ft² · 建築面積 300 ft²	HK$504 萬	HK$11,819
1 房	265 ft² · 建築面積 350 ft²	HK$598 萬	HK$14,045
2 房	389 ft² · 建築面積 490 ft²	HK$878 萬	HK$20,617
2 房	443 ft²	HK$1,000 萬	HK$23,479
3 房	560 ft²	HK$1,265 萬	HK$29,680
3 房	666 ft² · 建築面積 800 ft²	HK$1,504 萬	HK$35,298

面積及租金資料每日由中原、美聯、28Hse 的屋苑資料頁抓取，成交細節以持牌代理為準。

成交價區間

輸入實用面積同樓層，得出這個屋苑的成交價區間，以及議價值幾多錢。

揀單位面積

樓層

議減幅度	節省金額	扣除服務費後淨額
3%	HK$300,094	HK$150,047
5%	HK$500,156	HK$250,078
8%	HK$800,249	HK$400,125

節省金額 = 區間中位 × 議減幅度；淨額 = 節省金額 ÷ 2。實際議價空間取決於業主情況、銀行估價及同期成交。

議價角度

成交不算頻密，放盤時間長、業主有時間壓力的個案，才是折扣真正出現的位置。

數據來源

以下每項數字都對應一個公開頁面，你可以自行核對。

來源	實用呎價區間	平均呎價	近期成交
28Hse 千居	HK$17,005–HK$22,523	HK$21,307	36
中原地產 Centanet	HK$19,865–HK$26,260	HK$21,591	1
美聯物業 Midland	HK$22,393–HK$28,993	HK$22,703	1

資料來源為各地產網站公開頁面，僅作比較參考；個別單位成交價仍需視座向、樓層、裝修及業主意向而定。

數據截至 2026 年 8 月，以公開官方及市場發布為準，成交價區間僅供比較參考。

租金水平

以各大平台現時放租數據計算，用來核對回報，也用來衡量放租需求。

此面積估算月租 · 443 ft²

HK$23,479

租金呎價（每月）

HK$53.0

屋苑平均月租

HK$15,000/ 月

平台列出的全屋苑平均月租，未分間隔。

1 房 · 223 ft² · HK$11,8191 房 · 265 ft² · HK$14,0452 房 · 389 ft² · HK$20,6172 房 · 443 ft² · HK$23,4793 房 · 560 ft² · HK$29,6803 房 · 666 ft² · HK$35,298

叫價合理嗎？

我們以該屋苑的成交紀錄為基礎，按成交日期（愈近期權重愈高）、實用面積、樓層及座數逐項調整，估算每個放盤的合理價位，並列出議價目標價。成交紀錄不足時，我們會改用現時叫價分佈，並在下方註明所用方法。

放售單位: 24放租單位: 16已累積 68 宗成交紀錄

現時未有抓取到放盤資料，數據每日更新。

近期成交紀錄

我們自行累積的成交紀錄，是估價與議價的根據；每日抓取，只會累積不會覆蓋。

成交日期	單位	實用面積	成交價	實用呎價
2026-10-08	柏蔚森 III 15 B	382 ft²	HK$913 萬	HK$23,911
2026-10-08	柏蔚森 II 2 B	262 ft²	HK$490 萬	HK$18,773
2026-10-08	柏蔚森 II 7 F	262 ft²	HK$490 萬	HK$18,702
2026-10-08	柏蔚森 I 6 A	385 ft²	HK$943 萬	HK$24,504
2026-10-08	柏蔚森 I 2 A	382 ft²	HK$913 萬	HK$23,959
2026-10-07	柏蔚森 II 7 F	262 ft²	HK$490 萬	HK$18,702
2026-10-07	Azure Forest 15 B	382 ft²	HK$913 萬	HK$23,911
2026-09-30	柏蔚森 I 高層 C	262 ft²	HK$490 萬	HK$18,773
2026-09-24	柏蔚森 II 19 B	389 ft²	HK$883 萬	HK$22,689
2026-09-24	柏蔚森 II 高層 A	389 ft²	HK$883 萬	HK$22,698
2026-09-23	柏蔚森 II 20 B	389 ft²	HK$905 萬	HK$23,257
2026-09-23	柏蔚森 III 高層 A	389 ft²	HK$905 萬	HK$23,294
2026-09-23	柏蔚森 II 高層 B	262 ft²	HK$650 萬	HK$24,723
2026-09-23	柏蔚森 II 22 F	262 ft²	HK$650 萬	HK$24,790
2026-09-23	柏蔚森 II 19 B	389 ft²	HK$883 萬	HK$22,689
2026-09-22	柏蔚森 II 22 F	262 ft²	HK$650 萬	HK$24,790
2026-09-22	柏蔚森 II 20 B	389 ft²	HK$905 萬	HK$23,257
2026-09-18	柏蔚森 II 高層 C	443 ft²	HK$943 萬	HK$21,257
2026-09-18	柏蔚森 II 10 Q	442 ft²	HK$943 萬	HK$21,330
2026-09-17	柏蔚森 II 22 E	382 ft²	HK$951 萬	HK$24,882
2026-09-17	柏蔚森 I 高層 D	383 ft²	HK$951 萬	HK$24,833
2026-09-16	柏蔚森 II 高層 A	393 ft²	HK$933 萬	HK$23,750
2026-09-16	柏蔚森 II 21 K	393 ft²	HK$933 萬	HK$23,478
2026-09-16	柏蔚森 II 21 J	287 ft²	HK$704 萬	HK$24,533
2026-09-16	柏蔚森 I 高層 B	287 ft²	HK$704 萬	HK$24,566
2026-09-15	柏蔚森 I 23 F	400 ft²	HK$871 萬	HK$21,780
2026-09-04	柏蔚森I 26 E	391 ft²	HK$866 萬	HK$22,159
2026-09-04	Azure Forest 15 B	382 ft²	HK$913 萬	HK$23,911
2026-09-04	柏蔚森 II 20 B	389 ft²	HK$905 萬	HK$23,257
2026-09-04	柏蔚森 II 19 B	389 ft²	HK$883 萬	HK$22,689

在28Hse 千居瀏覽全部盤源在中原地產 Centanet瀏覽全部盤源在美聯物業 Midland瀏覽全部盤源

放盤資料由各代理平台公開頁面每日抓取，最終價格、面積及供應情況以該平台及持牌代理為準。博晉顧問並非地產代理。

常見問題

以下答案全部由柏蔚森本身的數據計出，數字隨每日更新而變。

柏蔚森呎價幾錢？

柏蔚森現時實用呎價約 HK$17,939–HK$26,260，中位約 HK$22,100。價格區間先以已報成交計算，其次才用現時叫價，所以貼近真實成交價而非宣傳平均價。

柏蔚森一個單位大約幾錢？

按今日區間，柏蔚森一個中等面積單位約 HK$1,000萬。在本頁價格區間工具輸入實際實用面積同樓層，就得出該單位的數字。

柏蔚森最新成交點？

我們持有的柏蔚森最新成交為 2026 年 10 月；本頁成交表列出每宗成交的座數、樓層段、實用面積、成交價同呎價。

柏蔚森租金回報幾多？

毛租金回報約 2.9%。扣除每呎 HK$3 管理費、差餉同日常維修後，我們計出的淨回報為 2.45%，參考中位月租約 HK$15,000。

柏蔚森管理費幾錢？

每實用平方呎每月約 HK$3，即 600 呎單位每月約 HK$2,040。管理費是按揭利息以外最大的持有成本。

柏蔚森係幾年樓？

柏蔚森於 2025 年入伙，樓齡約 1 年。樓齡會影響按揭年期，亦關乎舊樓可能收取的大維修攤分。

柏蔚森有幾多個單位？

共 1,305 個單位，每年約 4.5% 成交。成交愈多，可比證據愈足，而議價正是靠證據。

柏蔚森返中環要幾久？

由啟德搭公共交通去中環約 26 分鐘。去銅鑼灣、尖沙咀、觀塘同啟德的時間見本頁通勤部分。

柏蔚森議價空間有幾大？

要看個別單位，唔係睇整個屋苑：我們會用同座、同樓層段、同格局的成交同叫價比較。本頁列出在柏蔚森議減 3%、5%、8% 分別值幾多錢。我們收費為議減金額的一半，簽臨時買賣合約時支付；未能議減則不收費。

買柏蔚森仲要付咩費用？

從價印花稅、律師費、代理佣金同按揭相關費用。成交價每減一元，印花稅、佣金同數十年按揭利息同步下降 — 詳見本頁連結的買樓費用指南。

買這個屋苑前要計清楚的數

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同區選擇：比較呎價、單位數目同回報，再決定係唔係柏蔚森。

本頁分數及價格區間為公開資料的比較分析，並非任何單位的估價或投資建議。博晉顧問並非地產代理，亦非持牌估價師；實際成交價需按單位座向、樓層、裝修及業主意向而定。