屋苑評分

維港1號評分、呎價區間同議價空間

維港1號（啟德）的博晉屋苑評分：流通性、淨租金回報、通勤時間、樓齡及發展商五項指標，全部列出原始數據同來源。

維港1號位於香港啟德，共 1,059 個單位，2022 年入伙；實用呎價約 HK$18,485–HK$27,980，管理費每呎 HK$3，毛租金回報約 2.9%，每年約 4.5% 單位成交。

啟德返回香港屋苑評分

維港1號

啟德 · 中國海外

總單位數: 1,059
年換手率: 4.5%
落成年份: 2022–2022
管理費: HK$3.4／呎
毛租金回報: 2.9%
淨租金回報: 2.46%

博晉屋苑評分

74／100

實用呎價區間

HK$18,657–HK$22,426

中位呎價 HK$20,542 每平方呎

成交價區間（參考）

HK$1,052 萬 – HK$1,265 萬

區間中位 HK$11,585,462

維港1號位於啟德，約 1,059 個單位，2022–2022 年落成。每年約有 4.5% 單位成交，往主要商業區的加權通勤時間約 20 分鐘，扣除管理費、差餉及空置準備後的淨租金回報約 2.46%。

五項指標分數

五項指標一眼看清

越貼近外圈越強。流通度高即易買易賣，回報高即租金撐得住樓價，通勤短、樓齡新、發展商穩則抗跌力較好。

流通: 57/100
回報: 73/100
通勤: 81/100
樓齡: 100/100
發展商: 76/100

流通性權重 30% · 57/100

成交愈密，可比成交愈多，議價愈有實據。

淨租金回報權重 25% · 73/100

扣除管理費、差餉及空租後真正落袋的回報。

通勤時間（多商業區加權）權重 20% · 81/100

按你選定的工作地點加權計算的門到門時間。

樓齡權重 15% · 100/100

影響銀行估價、按揭年期及維修支出。

發展商及管理權重 10% · 76/100

管理質素解釋同區屋苑的長期價差。

你主要在哪一區上班？

中環／金鐘26 min

銅鑼灣／灣仔32 min

尖沙咀／九龍站16 min

觀塘／九龍灣12 min

啟德／九龍城4 min

實際單位面積

以下面積是各大平台屋苑資料頁列出的實際單位間隔，唔需要自己估。揀一個面積，下面的估值、議價空間同月租都會即時按呢個面積計。

屋苑面積範圍: 329–1,793 ft²

此面積估算樓價

HK$1,159 萬

此面積估算月租

HK$26,508

間隔	實用面積	估算樓價	估算月租
1 房	329 ft² · 建築面積 356 ft²	HK$676 萬	HK$15,463
1 房	406 ft² · 建築面積 450 ft²	HK$834 萬	HK$19,082
2 房	452 ft²	HK$928 萬	HK$21,244
2 房	564 ft²	HK$1,159 萬	HK$26,508
3 房	657 ft² · 建築面積 720 ft²	HK$1,350 萬	HK$30,879
3 房	766 ft²	HK$1,573 萬	HK$36,002

面積及租金資料每日由中原、美聯、28Hse 的屋苑資料頁抓取，成交細節以持牌代理為準。

成交價區間

輸入實用面積同樓層，得出這個屋苑的成交價區間，以及議價值幾多錢。

揀單位面積

樓層

議減幅度	節省金額	扣除服務費後淨額
3%	HK$347,564	HK$173,782
5%	HK$579,273	HK$289,637
8%	HK$926,837	HK$463,418

節省金額 = 區間中位 × 議減幅度；淨額 = 節省金額 ÷ 2。實際議價空間取決於業主情況、銀行估價及同期成交。

議價角度

成交不算頻密，放盤時間長、業主有時間壓力的個案，才是折扣真正出現的位置。

數據來源

以下每項數字都對應一個公開頁面，你可以自行核對。

來源	實用呎價區間	平均呎價	近期成交
中原地產 Centanet	HK$17,977–HK$36,554	HK$24,491	0
美聯物業 Midland	HK$20,200–HK$21,481	HK$21,181	2
28Hse 千居	HK$17,160–HK$25,152	HK$21,251	9

資料來源為各地產網站公開頁面，僅作比較參考；個別單位成交價仍需視座向、樓層、裝修及業主意向而定。

數據截至 2026 年 8 月，以公開官方及市場發布為準，成交價區間僅供比較參考。

租金水平

以各大平台現時放租數據計算，用來核對回報，也用來衡量放租需求。

此面積估算月租 · 564 ft²

HK$26,508

租金呎價（每月）

HK$47.0

屋苑平均月租

HK$18,800/ 月

平台列出的全屋苑平均月租，未分間隔。

1 房 · 329 ft² · HK$15,4631 房 · 406 ft² · HK$19,0822 房 · 452 ft² · HK$21,2442 房 · 564 ft² · HK$26,5083 房 · 657 ft² · HK$30,8793 房 · 766 ft² · HK$36,002

叫價合理嗎？

我們以該屋苑的成交紀錄為基礎，按成交日期（愈近期權重愈高）、實用面積、樓層及座數逐項調整，估算每個放盤的合理價位，並列出議價目標價。成交紀錄不足時，我們會改用現時叫價分佈，並在下方註明所用方法。

放售單位: 31放租單位: 28已累積 51 宗成交紀錄

現時未有抓取到放盤資料，數據每日更新。

近期成交紀錄

我們自行累積的成交紀錄，是估價與議價的根據；每日抓取，只會累積不會覆蓋。

成交日期	單位	實用面積	成交價	實用呎價
2026-09-15	1A 高層 B	536 ft²	HK$1,000 萬	HK$18,657
2026-09-15	維港1號 6 G室	536 ft²	HK$1,000 萬	HK$18,657
2026-09-14	2B座 6 G	536 ft²	HK$1,000 萬	HK$18,657
2026-09-02	維港1號 5 G	765 ft²	HK$1,628 萬	HK$21,281
2026-09-02	1A 高層 C	765 ft²	HK$1,628 萬	HK$21,281
2026-09-02	維港1號 5 G室	765 ft²	HK$1,628 萬	HK$21,281
2026-09-02	1A座高層	765 ft²	HK$1,628 萬	HK$21,281
2026-09-01	1A座 5 G	765 ft²	HK$1,628 萬	HK$21,281
2026-08-17	維港1號 19 E室	452 ft²	HK$999 萬	HK$22,097
2026-08-17	1A 中層 A	452 ft²	HK$999 萬	HK$22,097
2026-08-17	1A座	452 ft²	HK$999 萬	HK$22,097
2026-08-17	維港1號 19 E	452 ft²	HK$999 萬	HK$22,097
2026-08-16	2B座 19 E	452 ft²	HK$999 萬	HK$22,097
2026-08-14	1A 低層 C	338 ft²	HK$620 萬	HK$18,343
2026-08-14	1A座	338 ft²	HK$620 萬	HK$18,343
2026-08-13	1B座 12 G	338 ft²	HK$620 萬	HK$18,343
2026-08-10	維港1號 36 H室	597 ft²	HK$1,565 萬	HK$26,116
2026-08-10	維港1號 36 H	597 ft²	HK$1,565 萬	HK$26,216
2026-08-10	1A座	598 ft²	HK$1,565 萬	HK$26,172
2026-08-10	1A 高層 D	598 ft²	HK$1,565 萬	HK$26,172
2026-08-09	1B座 36 H	597 ft²	HK$1,565 萬	HK$26,216
2026-07-31	維港1號 8 G室	765 ft²	HK$1,750 萬	HK$22,776
2026-07-31	維港1號 8 G	765 ft²	HK$1,750 萬	HK$22,876
2026-07-31	1A 高層 E	765 ft²	HK$1,750 萬	HK$22,876
2026-07-31	1A座	765 ft²	HK$1,750 萬	HK$22,876
2026-07-30	1A座 8 G	765 ft²	HK$1,750 萬	HK$22,876
2026-07-29	1A座	331 ft²	HK$685 萬	HK$20,689
2026-07-29	1A 中層 F	331 ft²	HK$685 萬	HK$20,689
2026-07-16	1A座	332 ft²	HK$702 萬	HK$21,145
2026-07-16	1A 低層 G	332 ft²	HK$702 萬	HK$21,145

在中原地產 Centanet瀏覽全部盤源在美聯物業 Midland瀏覽全部盤源在28Hse 千居瀏覽全部盤源

放盤資料由各代理平台公開頁面每日抓取，最終價格、面積及供應情況以該平台及持牌代理為準。博晉顧問並非地產代理。

常見問題

以下答案全部由維港1號本身的數據計出，數字隨每日更新而變。

維港1號呎價幾錢？

維港1號現時實用呎價約 HK$18,485–HK$27,980，中位約 HK$23,233。價格區間先以已報成交計算，其次才用現時叫價，所以貼近真實成交價而非宣傳平均價。

維港1號一個單位大約幾錢？

按今日區間，維港1號一個中等面積單位約 HK$1,159萬。在本頁價格區間工具輸入實際實用面積同樓層，就得出該單位的數字。

維港1號最新成交點？

我們持有的維港1號最新成交為 2026 年 9 月；本頁成交表列出每宗成交的座數、樓層段、實用面積、成交價同呎價。

維港1號租金回報幾多？

毛租金回報約 2.9%。扣除每呎 HK$3 管理費、差餉同日常維修後，我們計出的淨回報為 2.46%，參考中位月租約 HK$18,800。

維港1號管理費幾錢？

每實用平方呎每月約 HK$3，即 600 呎單位每月約 HK$2,040。管理費是按揭利息以外最大的持有成本。

維港1號係幾年樓？

維港1號於 2022 年入伙，樓齡約 4 年。樓齡會影響按揭年期，亦關乎舊樓可能收取的大維修攤分。

維港1號有幾多個單位？

共 1,059 個單位，每年約 4.5% 成交。成交愈多，可比證據愈足，而議價正是靠證據。

維港1號返中環要幾久？

由啟德搭公共交通去中環約 26 分鐘。去銅鑼灣、尖沙咀、觀塘同啟德的時間見本頁通勤部分。

維港1號議價空間有幾大？

要看個別單位，唔係睇整個屋苑：我們會用同座、同樓層段、同格局的成交同叫價比較。本頁列出在維港1號議減 3%、5%、8% 分別值幾多錢。我們收費為議減金額的一半，簽臨時買賣合約時支付；未能議減則不收費。

買維港1號仲要付咩費用？

從價印花稅、律師費、代理佣金同按揭相關費用。成交價每減一元，印花稅、佣金同數十年按揭利息同步下降 — 詳見本頁連結的買樓費用指南。

買這個屋苑前要計清楚的數

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同區選擇：比較呎價、單位數目同回報，再決定係唔係維港1號。

本頁分數及價格區間為公開資料的比較分析，並非任何單位的估價或投資建議。博晉顧問並非地產代理，亦非持牌估價師；實際成交價需按單位座向、樓層、裝修及業主意向而定。