屋苑評分

啟德1號評分、呎價區間同議價空間

啟德1號（啟德）的博晉屋苑評分：流通性、淨租金回報、通勤時間、樓齡及發展商五項指標，全部列出原始數據同來源。

啟德1號位於香港啟德，共 1,169 個單位，2017 年入伙；實用呎價約 HK$18,135–HK$28,742，管理費每呎 HK$3，毛租金回報約 2.9%，每年約 4.5% 單位成交。

啟德返回香港屋苑評分

啟德1號

啟德 · 中國海外

總單位數: 1,169
年換手率: 4.5%
落成年份: 2017–2017
管理費: HK$3.4／呎
毛租金回報: 2.9%
淨租金回報: 2.46%

博晉屋苑評分

73／100

實用呎價區間

HK$19,599–HK$22,500

中位呎價 HK$21,050 每平方呎

成交價區間（參考）

HK$1,254 萬 – HK$1,440 萬

區間中位 HK$13,471,680

啟德1號位於啟德，約 1,169 個單位，2017–2017 年落成。每年約有 4.5% 單位成交，往主要商業區的加權通勤時間約 20 分鐘，扣除管理費、差餉及空置準備後的淨租金回報約 2.46%。

五項指標分數

五項指標一眼看清

越貼近外圈越強。流通度高即易買易賣，回報高即租金撐得住樓價，通勤短、樓齡新、發展商穩則抗跌力較好。

流通: 57/100
回報: 73/100
通勤: 81/100
樓齡: 92/100
發展商: 76/100

流通性權重 30% · 57/100

成交愈密，可比成交愈多，議價愈有實據。

淨租金回報權重 25% · 73/100

扣除管理費、差餉及空租後真正落袋的回報。

通勤時間（多商業區加權）權重 20% · 81/100

按你選定的工作地點加權計算的門到門時間。

樓齡權重 15% · 92/100

影響銀行估價、按揭年期及維修支出。

發展商及管理權重 10% · 76/100

管理質素解釋同區屋苑的長期價差。

你主要在哪一區上班？

中環／金鐘26 min

銅鑼灣／灣仔32 min

尖沙咀／九龍站16 min

觀塘／九龍灣12 min

啟德／九龍城4 min

實際單位面積

以下面積是各大平台屋苑資料頁列出的實際單位間隔，唔需要自己估。揀一個面積，下面的估值、議價空間同月租都會即時按呢個面積計。

屋苑面積範圍: 367–2,414 ft²

此面積估算樓價

HK$1,347 萬

此面積估算月租

HK$32,640

間隔	實用面積	估算樓價	估算月租
1 房	367 ft²	HK$773 萬	HK$18,717
1 房	425 ft²	HK$895 萬	HK$21,675
2 房	561 ft²	HK$1,181 萬	HK$28,611
2 房	640 ft²	HK$1,347 萬	HK$32,640
3 房	963 ft²	HK$2,027 萬	HK$49,113
4 房	1,544 ft²	HK$3,250 萬	HK$78,744

面積及租金資料每日由中原、美聯、28Hse 的屋苑資料頁抓取，成交細節以持牌代理為準。

成交價區間

輸入實用面積同樓層，得出這個屋苑的成交價區間，以及議價值幾多錢。

揀單位面積

樓層

議減幅度	節省金額	扣除服務費後淨額
3%	HK$404,150	HK$202,075
5%	HK$673,584	HK$336,792
8%	HK$1,077,734	HK$538,867

節省金額 = 區間中位 × 議減幅度；淨額 = 節省金額 ÷ 2。實際議價空間取決於業主情況、銀行估價及同期成交。

議價角度

成交不算頻密，放盤時間長、業主有時間壓力的個案，才是折扣真正出現的位置。

數據來源

以下每項數字都對應一個公開頁面，你可以自行核對。

來源	實用呎價區間	平均呎價	近期成交
28Hse 千居	HK$19,354–HK$19,354	HK$19,354	3
中原地產 Centanet	HK$18,135–HK$34,965	HK$22,109	3
美聯物業 Midland	HK$21,877–HK$22,501	HK$22,187	4

資料來源為各地產網站公開頁面，僅作比較參考；個別單位成交價仍需視座向、樓層、裝修及業主意向而定。

數據截至 2026 年 8 月，以公開官方及市場發布為準，成交價區間僅供比較參考。

租金水平

以各大平台現時放租數據計算，用來核對回報，也用來衡量放租需求。

此面積估算月租 · 640 ft²

HK$32,640

租金呎價（每月）

HK$51.0

屋苑平均月租

HK$18,750/ 月

平台列出的全屋苑平均月租，未分間隔。

1 房 · 367 ft² · HK$18,7171 房 · 425 ft² · HK$21,6752 房 · 561 ft² · HK$28,6112 房 · 640 ft² · HK$32,6403 房 · 963 ft² · HK$49,1134 房 · 1,544 ft² · HK$78,744

叫價合理嗎？

我們以該屋苑的成交紀錄為基礎，按成交日期（愈近期權重愈高）、實用面積、樓層及座數逐項調整，估算每個放盤的合理價位，並列出議價目標價。成交紀錄不足時，我們會改用現時叫價分佈，並在下方註明所用方法。

放售單位: 37放租單位: 5已累積 44 宗成交紀錄

現時未有抓取到放盤資料，數據每日更新。

近期成交紀錄

我們自行累積的成交紀錄，是估價與議價的根據；每日抓取，只會累積不會覆蓋。

成交日期	單位	實用面積	成交價	實用呎價
2026-09-28	II 9 J	561 ft²	HK$1,173 萬	HK$20,906
2026-09-27	第五座 9 J室	561 ft²	HK$1,173 萬	HK$20,906
2026-09-23	低座1座 1 A	383 ft²	HK$725 萬	HK$18,930
2026-09-23	I 29 F	383 ft²	HK$725 萬	HK$18,930
2026-09-22	II 21 H	375 ft²	HK$700 萬	HK$18,667
2026-09-21	第五座 21 H室	375 ft²	HK$700 萬	HK$18,667
2026-09-17	II 36 G	800 ft²	HK$1,888 萬	HK$23,600
2026-09-16	第五座 36 G室	800 ft²	HK$1,888 萬	HK$23,600
2026-08-31	3座高層 A	799 ft²	HK$1,785 萬	HK$22,340
2026-08-31	II 30 G	800 ft²	HK$1,785 萬	HK$22,313
2026-08-31	啟德1號 II 大廈第5座 30 G	800 ft²	HK$1,785 萬	HK$22,295
2026-08-30	第五座 30 G室	799 ft²	HK$1,785 萬	HK$22,340
2026-08-21	3座高層 B	799 ft²	HK$1,800 萬	HK$22,528
2026-08-21	啟德1號 II 大廈第3座 31 D	800 ft²	HK$1,800 萬	HK$22,500
2026-08-21	II 31 D	800 ft²	HK$1,800 萬	HK$22,500
2026-08-20	第三座 31 D室	800 ft²	HK$1,800 萬	HK$22,500
2026-08-12	3座高層 C	799 ft²	HK$1,719 萬	HK$21,514
2026-08-11	第三座 19 G室	799 ft²	HK$1,719 萬	HK$21,514
2026-07-28	5座高層 D	800 ft²	HK$1,800 萬	HK$22,500
2026-07-20	低座1座 2 B	367 ft²	HK$700 萬	HK$19,074
2026-07-20	啟德1號 I 大廈第2座 25 D	367 ft²	HK$700 萬	HK$19,074
2026-07-19	大廈第二座 25 D室	367 ft²	HK$700 萬	HK$19,074
2026-07-17	低座1座 3 C	531 ft²	HK$1,149 萬	HK$21,638
2026-07-16	大廈第一座 18 E室	531 ft²	HK$1,149 萬	HK$21,638
2026-07-13	5座中層 E	547 ft²	HK$1,148 萬	HK$20,987
2026-06-29	5座中層 F	561 ft²	HK$1,150 萬	HK$20,499
2026-06-26	低座1座 4 D	531 ft²	HK$1,218 萬	HK$22,938
2026-06-26	啟德1號 I 大廈第1座 19 E	531 ft²	HK$1,218 萬	HK$22,860
2026-06-25	大廈第一座 19 E室	531 ft²	HK$1,218 萬	HK$22,938
2026-06-25	5座中層 G	561 ft²	HK$1,178 萬	HK$20,998

在28Hse 千居瀏覽全部盤源在中原地產 Centanet瀏覽全部盤源在美聯物業 Midland瀏覽全部盤源

放盤資料由各代理平台公開頁面每日抓取，最終價格、面積及供應情況以該平台及持牌代理為準。博晉顧問並非地產代理。

常見問題

以下答案全部由啟德1號本身的數據計出，數字隨每日更新而變。

啟德1號呎價幾錢？

啟德1號現時實用呎價約 HK$18,135–HK$28,742，中位約 HK$23,439。價格區間先以已報成交計算，其次才用現時叫價，所以貼近真實成交價而非宣傳平均價。

啟德1號一個單位大約幾錢？

按今日區間，啟德1號一個中等面積單位約 HK$1,347萬。在本頁價格區間工具輸入實際實用面積同樓層，就得出該單位的數字。

啟德1號最新成交點？

我們持有的啟德1號最新成交為 2026 年 9 月；本頁成交表列出每宗成交的座數、樓層段、實用面積、成交價同呎價。

啟德1號租金回報幾多？

毛租金回報約 2.9%。扣除每呎 HK$3 管理費、差餉同日常維修後，我們計出的淨回報為 2.46%，參考中位月租約 HK$18,750。

啟德1號管理費幾錢？

每實用平方呎每月約 HK$3，即 600 呎單位每月約 HK$2,040。管理費是按揭利息以外最大的持有成本。

啟德1號係幾年樓？

啟德1號於 2017 年入伙，樓齡約 9 年。樓齡會影響按揭年期，亦關乎舊樓可能收取的大維修攤分。

啟德1號有幾多個單位？

共 1,169 個單位，每年約 4.5% 成交。成交愈多，可比證據愈足，而議價正是靠證據。

啟德1號返中環要幾久？

由啟德搭公共交通去中環約 26 分鐘。去銅鑼灣、尖沙咀、觀塘同啟德的時間見本頁通勤部分。

啟德1號議價空間有幾大？

要看個別單位，唔係睇整個屋苑：我們會用同座、同樓層段、同格局的成交同叫價比較。本頁列出在啟德1號議減 3%、5%、8% 分別值幾多錢。我們收費為議減金額的一半，簽臨時買賣合約時支付；未能議減則不收費。

買啟德1號仲要付咩費用？

從價印花稅、律師費、代理佣金同按揭相關費用。成交價每減一元，印花稅、佣金同數十年按揭利息同步下降 — 詳見本頁連結的買樓費用指南。

買這個屋苑前要計清楚的數

啟德其他屋苑比較

同區選擇：比較呎價、單位數目同回報，再決定係唔係啟德1號。

本頁分數及價格區間為公開資料的比較分析，並非任何單位的估價或投資建議。博晉顧問並非地產代理，亦非持牌估價師；實際成交價需按單位座向、樓層、裝修及業主意向而定。