- 總單位數
- 1,017
- 年換手率
- 4.5%
- 落成年份
- 2024–2024
- 管理費
- HK$3.4／呎
- 毛租金回報
- 2.9%
- 淨租金回報
- 2.46%
啟德海灣位於啟德，約 1,017 個單位，2024–2024 年落成。每年約有 4.5% 單位成交，往主要商業區的加權通勤時間約 20 分鐘，扣除管理費、差餉及空置準備後的淨租金回報約 2.46%。
五項指標分數
越貼近外圈越強。流通度高即易買易賣，回報高即租金撐得住樓價，通勤短、樓齡新、發展商穩則抗跌力較好。
- 流通
- 57/100
- 回報
- 73/100
- 通勤
- 81/100
- 樓齡
- 100/100
- 發展商
- 84/100
成交愈密，可比成交愈多，議價愈有實據。
扣除管理費、差餉及空租後真正落袋的回報。
按你選定的工作地點加權計算的門到門時間。
影響銀行估價、按揭年期及維修支出。
管理質素解釋同區屋苑的長期價差。
你主要在哪一區上班？
實際單位面積
以下面積是各大平台屋苑資料頁列出的實際單位間隔，唔需要自己估。揀一個面積，下面的估值、議價空間同月租都會即時按呢個面積計。
屋苑面積範圍: 258–771 ft²
| 間隔 | 實用面積 | 估算樓價 | 估算月租 |
|---|---|---|---|
| 開放式 | 258 ft² | HK$527 萬 | HK$12,900 |
| 1 房 | 288 ft² | HK$588 萬 | HK$14,400 |
| 1 房 | 307 ft² | HK$627 萬 | HK$15,350 |
| 2 房 | 431 ft² | HK$881 萬 | HK$21,550 |
| 3 房 | 498 ft² | HK$1,018 萬 | HK$24,900 |
| 3 房 | 771 ft² | HK$1,575 萬 | HK$38,550 |
面積及租金資料每日由中原、美聯、28Hse 的屋苑資料頁抓取，成交細節以持牌代理為準。
成交價區間
輸入實用面積同樓層，得出這個屋苑的成交價區間，以及議價值幾多錢。
| 議減幅度 | 節省金額 | 扣除服務費後淨額 |
|---|---|---|
| 3% | HK$264,209 | HK$132,105 |
| 5% | HK$440,348 | HK$220,174 |
| 8% | HK$704,557 | HK$352,279 |
節省金額 = 區間中位 × 議減幅度；淨額 = 節省金額 ÷ 2。實際議價空間取決於業主情況、銀行估價及同期成交。
議價角度
成交不算頻密，放盤時間長、業主有時間壓力的個案，才是折扣真正出現的位置。
數據來源
以下每項數字都對應一個公開頁面，你可以自行核對。
| 來源 | 實用呎價區間 | 平均呎價 | 近期成交 |
|---|---|---|---|
| 中原地產 Centanet | HK$18,446–HK$26,094 | HK$18,056 | 1 |
| 美聯物業 Midland | HK$21,817–HK$22,097 | HK$22,097 | 1 |
| 28Hse 千居 | HK$17,208–HK$22,791 | — | 6 |
資料來源為各地產網站公開頁面，僅作比較參考；個別單位成交價仍需視座向、樓層、裝修及業主意向而定。
數據截至 2026 年 8 月，以公開官方及市場發布為準，成交價區間僅供比較參考。
租金水平
以各大平台現時放租數據計算，用來核對回報，也用來衡量放租需求。
平台列出的全屋苑平均月租，未分間隔。
叫價合理嗎？
我們以該屋苑的成交紀錄為基礎，按成交日期（愈近期權重愈高）、實用面積、樓層及座數逐項調整，估算每個放盤的合理價位，並列出議價目標價。成交紀錄不足時，我們會改用現時叫價分佈，並在下方註明所用方法。
現時未有抓取到放盤資料，數據每日更新。
近期成交紀錄
我們自行累積的成交紀錄，是估價與議價的根據；每日抓取，只會累積不會覆蓋。
| 成交日期 | 單位 | 實用面積 | 成交價 | 實用呎價 |
|---|---|---|---|---|
| 2026-09-29 | 啟德海灣 2期 啟德海灣2 1A座 11 K | 308 ft² | HK$607 萬 | HK$19,718 |
| 2026-09-29 | 啟德海灣 2期 啟德海灣2 1A座 26 G | 306 ft² | HK$637 萬 | HK$20,827 |
| 2026-09-29 | 啟德海灣 2期 啟德海灣2 1A座 22 H | 305 ft² | HK$619 萬 | HK$20,282 |
| 2026-09-29 | 啟德海灣 2期 啟德海灣2 1A座 17 K | 308 ft² | HK$620 萬 | HK$20,117 |
| 2026-09-29 | 啟德海灣 2期 啟德海灣2 1A座 9 C | 498 ft² | HK$1,045 萬 | HK$20,980 |
| 2026-09-29 | 啟德海灣 2期 啟德海灣2 1A座 5 J | 305 ft² | HK$572 萬 | HK$18,761 |
| 2026-09-29 | 啟德海灣 2期 啟德海灣2 1A座 17 J | 305 ft² | HK$605 萬 | HK$19,820 |
| 2026-09-29 | 啟德海灣 2期 啟德海灣2 1A座 22 F | 427 ft² | HK$902 萬 | HK$21,119 |
| 2026-09-29 | 啟德海灣 2期 啟德海灣2 1A座 10 N | 288 ft² | HK$622 萬 | HK$21,583 |
| 2026-09-28 | 啟德海灣 2期 啟德海灣2 1A座 7 M | 481 ft² | HK$1,021 萬 | HK$21,233 |
| 2026-09-28 | 啟德海灣 2 1A座 9 C | 498 ft² | HK$1,045 萬 | HK$20,980 |
| 2026-09-28 | 啟德海灣 2 1A座 5 J | 305 ft² | HK$572 萬 | HK$18,761 |
| 2026-09-28 | 啟德海灣 2 1A座 22 F | 427 ft² | HK$902 萬 | HK$21,119 |
| 2026-09-28 | 啟德海灣 2 1A座 22 H | 305 ft² | HK$619 萬 | HK$20,282 |
| 2026-09-28 | 啟德海灣 2 1A座 17 K | 308 ft² | HK$620 萬 | HK$20,117 |
| 2026-09-28 | 啟德海灣 2 1A座 8 K | 308 ft² | HK$599 萬 | HK$19,435 |
| 2026-09-12 | 啟德海灣 2 11 F | 427 ft² | HK$858 萬 | HK$20,089 |
| 2026-09-12 | 啟德海灣 2 6 A | 771 ft² | HK$1,739 萬 | HK$22,553 |
| 2026-09-12 | 啟德海灣 2 6 J | 305 ft² | HK$575 萬 | HK$18,852 |
| 2026-09-12 | 啟德海灣 2 20 F | 427 ft² | HK$893 萬 | HK$20,909 |
| 2026-09-10 | 啟德海灣 2 3 A | 612 ft² | HK$1,270 萬 | HK$20,748 |
| 2026-09-10 | 啟德海灣 2 3 K | 426 ft² | HK$831 萬 | HK$19,502 |
| 2026-09-10 | 啟德海灣 2 6 A | 613 ft² | HK$1,338 萬 | HK$21,830 |
| 2026-09-10 | 啟德海灣 2 5 C | 498 ft² | HK$1,014 萬 | HK$20,357 |
| 2026-09-10 | 啟德海灣 2 11 A | 771 ft² | HK$1,807 萬 | HK$23,435 |
| 2026-09-09 | 啟德海灣 2 11 G | 306 ft² | HK$589 萬 | HK$19,235 |
| 2026-09-04 | 啟德海灣 2期 啟德海灣2 25 E | 499 ft² | HK$1,238 萬 | HK$24,802 |
| 2026-09-02 | 啟德海灣 2期 啟德海灣2 25 A | 613 ft² | HK$1,582 萬 | HK$25,804 |
| 2026-08-31 | 啟德海灣 2期 啟德海灣2 31 N | 278 ft² | HK$671 萬 | HK$24,129 |
| 2026-08-28 | 啟德海灣 2期 啟德海灣2 6 B | 486 ft² | HK$1,081 萬 | HK$22,239 |
放盤資料由各代理平台公開頁面每日抓取，最終價格、面積及供應情況以該平台及持牌代理為準。博晉顧問並非地產代理。
常見問題
以下答案全部由啟德海灣本身的數據計出，數字隨每日更新而變。
啟德海灣呎價幾錢？
啟德海灣現時實用呎價約 HK$18,446–HK$26,797，中位約 HK$22,622。價格區間先以已報成交計算，其次才用現時叫價，所以貼近真實成交價而非宣傳平均價。
啟德海灣一個單位大約幾錢？
按今日區間，啟德海灣一個中等面積單位約 HK$881萬。在本頁價格區間工具輸入實際實用面積同樓層，就得出該單位的數字。
啟德海灣最新成交點？
我們持有的啟德海灣最新成交為 2026 年 9 月；本頁成交表列出每宗成交的座數、樓層段、實用面積、成交價同呎價。
啟德海灣租金回報幾多？
毛租金回報約 2.9%。扣除每呎 HK$3 管理費、差餉同日常維修後，我們計出的淨回報為 2.46%，參考中位月租約 HK$16,000。
啟德海灣管理費幾錢？
每實用平方呎每月約 HK$3，即 600 呎單位每月約 HK$2,040。管理費是按揭利息以外最大的持有成本。
啟德海灣係幾年樓？
啟德海灣於 2024 年入伙，樓齡約 2 年。樓齡會影響按揭年期，亦關乎舊樓可能收取的大維修攤分。
啟德海灣有幾多個單位？
共 1,017 個單位，每年約 4.5% 成交。成交愈多，可比證據愈足，而議價正是靠證據。
啟德海灣返中環要幾久？
由啟德搭公共交通去中環約 26 分鐘。去銅鑼灣、尖沙咀、觀塘同啟德的時間見本頁通勤部分。
啟德海灣議價空間有幾大？
要看個別單位，唔係睇整個屋苑：我們會用同座、同樓層段、同格局的成交同叫價比較。本頁列出在啟德海灣議減 3%、5%、8% 分別值幾多錢。我們收費為議減金額的一半，簽臨時買賣合約時支付；未能議減則不收費。
買啟德海灣仲要付咩費用？
從價印花稅、律師費、代理佣金同按揭相關費用。成交價每減一元，印花稅、佣金同數十年按揭利息同步下降 — 詳見本頁連結的買樓費用指南。
買這個屋苑前要計清楚的數
啟德其他屋苑比較
同區選擇：比較呎價、單位數目同回報，再決定係唔係啟德海灣。
- 啟德海灣 定 柏蔚森 好？柏蔚森 · HK$17,939–HK$26,260 · 1,305
- 啟德海灣 定 啟德1號 好？啟德1號 · HK$18,135–HK$28,742 · 1,169
- 啟德海灣 定 維港1號 好？維港1號 · HK$18,485–HK$27,980 · 1,059
- 啟德海灣 定 嘉峯匯 好？嘉峯匯 · HK$21,212–HK$28,951 · 1,006
- 啟德海灣 定 龍譽 好？龍譽 · HK$19,079–HK$26,034 · 930
- 啟德海灣 定 The Henley 好？The Henley · HK$23,456–HK$35,807 · 883
- 啟德海灣 定 天寰 好？天寰 · HK$18,950–HK$26,800 · 822
- 啟德海灣 定 Henley Park 好？Henley Park · HK$20,619–HK$27,083 · 740
本頁分數及價格區間為公開資料的比較分析，並非任何單位的估價或投資建議。博晉顧問並非地產代理，亦非持牌估價師；實際成交價需按單位座向、樓層、裝修及業主意向而定。