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楼盘评分

珠城大廈评分、每平方英尺价区间与议价空间

珠城大廈（铜锣湾）的博晋楼盘评分：流通性、净租金回报、通勤时间、楼龄及开发商五项指标，全部列出原始数据与来源。

铜锣湾返回香港楼盘评分

珠城大廈

铜锣湾

总单位数: 564
年换手率: 4.4%
落成年份: 1970–1970
管理费: HK$2.7／平方英尺
毛租金回报: 2.6%
净租金回报: 2.11%

博晋楼盘评分

53／100

实用呎价区间

HK$10,129–HK$12,689

中位呎价 HK$11,409 每平方英尺

成交价区间（参考）

HK$499 万 – HK$626 万

区间中位 HK$5,624,637

珠城大廈位于铜锣湾，约 564 个单位，1970–1970 年落成。每年约 4.4% 的单位成交，往主要商业区的加权通勤时间约 15 分钟，扣除管理费、差饷及空置准备后的净租金回报约 2.11%。

五项指标分数

五项指标一眼看清

越贴近外圈越强。流通度高即易买易卖，回报高即租金撑得住房价，通勤短、楼龄新、开发商稳则抗跌力较好。

流通: 46/100
回报: 55/100
通勤: 90/100
楼龄: 0/100
开发商: 76/100

流通性权重 30% · 46/100

成交越密，可比成交越多，议价越有实据。

净租金回报权重 25% · 55/100

扣除管理费、差饷及空租后真正落袋的回报。

通勤时间（多商业区加权）权重 20% · 90/100

按你选定的工作地点加权计算的门到门时间。

楼龄权重 15% · 0/100

影响银行估价、按揭年期及维修支出。

开发商及管理权重 10% · 76/100

管理质素解释同区楼盘的长期价差。

你主要在哪一区上班？

中环／金钟10 min

铜锣湾／湾仔4 min

尖沙咀／九龙站18 min

观塘／九龙湾22 min

启德／九龙城28 min

实际单位面积

以下面积是各大平台楼盘资料页列出的实际单位间隔，无需自己估算。选一个面积，下面的估值、议价空间和月租都会按此面积计算。

楼盘面积范围: 229–898 ft²

该面积估算楼价

HK$562 万

该面积估算月租

HK$23,664

间隔	实用面积	估算楼价	估算月租
1 房	229 ft²	HK$261 万	HK$10,992
1 房	282 ft² · 建筑面积 365 ft²	HK$322 万	HK$13,536
1 房	493 ft²	HK$562 万	HK$23,664
2 房	493 ft² · 建筑面积 650 ft²	HK$562 万	HK$23,664
3 房	600 ft²	HK$685 万	HK$28,800
5 房	898 ft²	HK$1,025 万	HK$43,104

面积及租金资料每日由中原、美联、28Hse 的楼盘资料页抓取，成交细节以持牌代理为准。

成交价区间

输入实用面积与楼层，得出这个楼盘的成交价区间，以及议价值多少钱。

选择单位面积

楼层

议减幅度	节省金额	扣除服务费后净额
3%	HK$168,739	HK$84,370
5%	HK$281,232	HK$140,616
8%	HK$449,971	HK$224,985

节省金额 = 区间中位 × 议减幅度；净额 = 节省金额 ÷ 2。实际议价空间取决于业主情况、银行估价及同期成交。

议价角度

成交不算频密，放盘时间长、业主有时间压力的个案，才是折扣真正出现的地方。楼龄约 56 年，银行估价与按揭年期同样影响出价，估价不足是合理的议价理由。

数据来源

以下每项数字都对应一个公开页面，你可以自行核对。

来源	实用呎价区间	平均呎价	近期成交
28Hse 千居	—	—	6
中原地產 Centanet	HK$11,968–HK$16,998	HK$11,366	3
美聯物業 Midland	HK$12,495–HK$14,462	HK$12,979	2

资料来源为各地产网站公开页面，仅作比较参考；个别单位成交价仍需视座向、楼层、装修及业主意向而定。

数据截至 2026 年 8 月，以公开官方及市场发布为准，成交价区间仅供比较参考。

租金水平

以各大平台现时放租数据计算，用来核对回报，也用来衡量出租需求。

该面积估算月租 · 493 ft²

HK$23,664

租金呎价（每月）

HK$48.0

楼盘平均月租

HK$18,900/ 月

平台列出的全楼盘平均月租，未分间隔。

1 房 · 229 ft² · HK$10,9921 房 · 282 ft² · HK$13,5361 房 · 493 ft² · HK$23,6642 房 · 493 ft² · HK$23,6643 房 · 600 ft² · HK$28,8005 房 · 898 ft² · HK$43,104

叫价合理吗？

我们以该楼盘的成交纪录为基础，按成交日期（愈近期权重愈高）、实用面积、楼层及座数逐项调整，估算每个房源的合理价位，并列出议价目标价。成交纪录不足时，改用现时叫价分布，并在下方注明所用方法。

放售单位: 3放租单位: 2已累积 56 宗成交纪录

目前最值：C座，叫价较我们的估算低约 1%。想知道实际能压到多少，我们可以先帮你核对成交纪录。

单位	类型	实用面积	叫价	估算价值	与叫价差距	评语	来源
珠城大廈	放租	229 ft²	HK$8,800	HK$10,223 – HK$11,761	-20%	低于市值	28Hse 千居 · 查看
C座	放售	493 ft²	HK$590 万	HK$528 万 – HK$663 万	-1%	贴近市值	中原地產 Centanet · 查看
A座	放售	282 ft²	HK$450 万	HK$351 万 – HK$441 万	+14%	高于市值	中原地產 Centanet · 查看
C座	放租	493 ft²	HK$29,000	HK$22,008 – HK$25,320	+23%	明显偏高	中原地產 Centanet · 查看
珠城大廈	放售	400 ft²	HK$898 万	HK$461 万 – HK$579 万	核实中	—	28Hse 千居 · 查看

房源核对日期：2026年9月6日。房源如已售出或撤回，会自动从此表移除；报价与面积不吻合的房源不会显示。

方法：叫价分布参考｜参考样本：0｜可信度：初步｜ ±0%

议价目标价

HK$380 万

可望节省

HK$70 万

我们的收费（节省金额一半）

HK$35 万

以上为根据公开成交及房源资料计算的模型估算，并非物业估价报告，亦不能取代银行估价或持牌估价师意见。

近期成交纪录

我们自行累积的成交纪录，是估价与议价的根据；每日抓取，只会累积不会覆盖。

成交日期	单位	实用面积	成交价	实用呎价
2026-08-28	珠城大廈 N/A A	650 ft²	HK$616 万	HK$9,477
2026-08-28	C座 29樓 C4室	493 ft²	HK$616 万	HK$12,495
2026-08-27	珠城大廈 29 C4	493 ft²	HK$616 万	HK$12,495
2026-08-24	珠城大廈 26 A1B	279 ft²	HK$433 万	HK$15,520
2026-08-24	珠城大廈 26樓 A1B室	279 ft²	HK$433 万	HK$15,520
2026-08-13	珠城大廈 A座 8 A6	543 ft²	HK$550 万	HK$10,129
2026-08-13	A座 8樓 A6室	543 ft²	HK$550 万	HK$10,129
2026-08-13	珠城大廈 N/A B	680 ft²	HK$550 万	HK$8,088
2026-08-13	珠城大廈建	680 ft²	HK$550 万	HK$8,088
2026-08-12	珠城大廈 8樓 A6室	543 ft²	HK$550 万	HK$10,129
2026-08-12	珠城大廈 8 A6	543 ft²	HK$550 万	HK$10,129
2026-08-05	珠城大廈 15樓 C6室	493 ft²	HK$595 万	HK$12,069
2026-08-05	珠城大廈 15 C6	493 ft²	HK$595 万	HK$12,069
2026-08-03	珠城大廈 N/A C	702 ft²	HK$646 万	HK$9,202
2026-08-03	A座 11樓 A5室	563 ft²	HK$646 万	HK$11,474
2026-08-03	珠城大廈 A座 11 A5	563 ft²	HK$646 万	HK$11,474
2026-08-03	珠城大廈建	702 ft²	HK$646 万	HK$9,202
2026-08-02	珠城大廈 11 A5	563 ft²	HK$646 万	HK$11,474
2026-08-02	珠城大廈 11樓 A5室	563 ft²	HK$646 万	HK$11,474
2026-07-29	珠城大廈 N/A D	493 ft²	HK$595 万	HK$12,069
2026-07-29	珠城大廈實	493 ft²	HK$595 万	HK$12,069
2026-07-20	珠城大廈實	563 ft²	HK$646 万	HK$11,474
2026-07-20	珠城大廈 N/A E	563 ft²	HK$646 万	HK$11,474
2026-07-13	A座 10樓 A7室	563 ft²	HK$613 万	HK$10,888
2026-07-13	珠城大廈 A座 10 A7	563 ft²	HK$613 万	HK$10,888
2026-07-13	珠城大廈建	702 ft²	HK$613 万	HK$8,732
2026-07-12	珠城大廈 10樓 A7室	563 ft²	HK$613 万	HK$10,888
2026-07-12	珠城大廈 10 A7	563 ft²	HK$613 万	HK$10,888
2026-07-10	珠城大廈 N/A F	650 ft²	HK$690 万	HK$10,615
2026-07-10	C座 26樓 C3室	493 ft²	HK$690 万	HK$13,996

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放盘资料由各代理平台公开页面每日抓取，最终价格、面积及供应情况以该平台及持牌代理为准。博晋顾问并非地产代理。

本页分数及价格区间为公开资料的比较分析，并非任何单位的估价或投资建议。博晋顾问并非地产代理，也非持牌估价师；实际成交价需按单位座向、楼层、装修及业主意向而定。