楼盘评分

珠城大廈评分、每平方英尺价区间与议价空间

珠城大廈（铜锣湾）的博晋楼盘评分：流通性、净租金回报、通勤时间、楼龄及开发商五项指标，全部列出原始数据与来源。

珠城大廈位于香港铜锣湾，共 564 个单位，1970 年入住；实用呎价约 HK$10,968–HK$14,154，管理费每呎 HK$3，毛租金回报约 2.6%，每年约 4.4% 单位成交。

铜锣湾返回香港楼盘评分

珠城大廈

铜锣湾

总单位数: 564
年换手率: 4.4%
落成年份: 1970–1970
管理费: HK$2.7／平方英尺
毛租金回报: 2.6%
净租金回报: 2.11%

博晋楼盘评分

53／100

实用呎价区间

HK$9,565–HK$12,495

中位呎价 HK$11,030 每平方英尺

成交价区间（参考）

HK$539 万 – HK$703 万

区间中位 HK$6,209,890

珠城大廈位于铜锣湾，约 564 个单位，1970–1970 年落成。每年约 4.4% 的单位成交，往主要商业区的加权通勤时间约 15 分钟，扣除管理费、差饷及空置准备后的净租金回报约 2.11%。

五项指标分数

五项指标一眼看清

越贴近外圈越强。流通度高即易买易卖，回报高即租金撑得住房价，通勤短、楼龄新、开发商稳则抗跌力较好。

流通: 46/100
回报: 55/100
通勤: 90/100
楼龄: 0/100
开发商: 76/100

流通性权重 30% · 46/100

成交越密，可比成交越多，议价越有实据。

净租金回报权重 25% · 55/100

扣除管理费、差饷及空租后真正落袋的回报。

通勤时间（多商业区加权）权重 20% · 90/100

按你选定的工作地点加权计算的门到门时间。

楼龄权重 15% · 0/100

影响银行估价、按揭年期及维修支出。

开发商及管理权重 10% · 76/100

管理质素解释同区楼盘的长期价差。

你主要在哪一区上班？

中环／金钟10 min

铜锣湾／湾仔4 min

尖沙咀／九龙站18 min

观塘／九龙湾22 min

启德／九龙城28 min

实际单位面积

以下面积是各大平台楼盘资料页列出的实际单位间隔，无需自己估算。选一个面积，下面的估值、议价空间和月租都会按此面积计算。

楼盘面积范围: 271–898 ft²

该面积估算楼价

HK$621 万

该面积估算月租

HK$25,617

间隔	实用面积	估算楼价	估算月租
1 房	282 ft² · 建筑面积 365 ft²	HK$311 万	HK$12,831
1 房	493 ft² · 建筑面积 600 ft²	HK$544 万	HK$22,432
2 房	543 ft²	HK$599 万	HK$24,707
3 房	563 ft² · 建筑面积 702 ft²	HK$621 万	HK$25,617
3 房	702 ft² · 建筑面积 800 ft²	HK$774 万	HK$31,941
4 房	898 ft² · 建筑面积 900 ft²	HK$990 万	HK$40,859

面积及租金资料每日由中原、美联、28Hse 的楼盘资料页抓取，成交细节以持牌代理为准。

成交价区间

输入实用面积与楼层，得出这个楼盘的成交价区间，以及议价值多少钱。

选择单位面积

楼层

议减幅度	节省金额	扣除服务费后净额
3%	HK$186,297	HK$93,148
5%	HK$310,495	HK$155,247
8%	HK$496,791	HK$248,396

节省金额 = 区间中位 × 议减幅度；净额 = 节省金额 ÷ 2。实际议价空间取决于业主情况、银行估价及同期成交。

议价角度

成交不算频密，放盘时间长、业主有时间压力的个案，才是折扣真正出现的地方。楼龄约 56 年，银行估价与按揭年期同样影响出价，估价不足是合理的议价理由。

数据来源

以下每项数字都对应一个公开页面，你可以自行核对。

来源	实用呎价区间	平均呎价	近期成交
28Hse 千居	HK$11,684–HK$12,069	—	6
中原地產 Centanet	HK$11,968–HK$16,998	—	1
美聯物業 Midland	HK$12,462–HK$14,462	HK$12,495	6

资料来源为各地产网站公开页面，仅作比较参考；个别单位成交价仍需视座向、楼层、装修及业主意向而定。

数据截至 2026 年 8 月，以公开官方及市场发布为准，成交价区间仅供比较参考。

租金水平

以各大平台现时放租数据计算，用来核对回报，也用来衡量出租需求。

该面积估算月租 · 563 ft²

HK$25,617

租金呎价（每月）

HK$45.5

楼盘平均月租

HK$23,750/ 月

平台列出的全楼盘平均月租，未分间隔。

1 房 · 282 ft² · HK$12,8311 房 · 493 ft² · HK$22,4322 房 · 543 ft² · HK$24,7073 房 · 563 ft² · HK$25,6173 房 · 702 ft² · HK$31,9414 房 · 898 ft² · HK$40,859

叫价合理吗？

我们以该楼盘的成交纪录为基础，按成交日期（愈近期权重愈高）、实用面积、楼层及座数逐项调整，估算每个房源的合理价位，并列出议价目标价。成交纪录不足时，改用现时叫价分布，并在下方注明所用方法。

放售单位: 4放租单位: 3已累积 93 宗成交纪录

现时未抓取到放盘资料，数据每日更新。

近期成交纪录

我们自行累积的成交纪录，是估价与议价的根据；每日抓取，只会累积不会覆盖。

成交日期	单位	实用面积	成交价	实用呎价
2026-09-17	珠城大廈 C座 15 C6室	493 ft²	HK$595 万	HK$12,069
2026-09-17	C座 15 C6室	493 ft²	HK$595 万	HK$12,069
2026-09-17	珠城大廈未公開未公開	600 ft²	HK$595 万	HK$9,917
2026-09-17	珠城大廈註冊處成交建	600 ft²	HK$595 万	HK$9,917
2026-09-16	珠城大廈 15 C6	493 ft²	HK$595 万	HK$12,069
2026-08-28	珠城大廈 N/A A	650 ft²	HK$616 万	HK$9,477
2026-08-28	珠城大廈未公開未公開	650 ft²	HK$616 万	HK$9,477
2026-08-28	珠城大廈註冊處成交建	650 ft²	HK$616 万	HK$9,477
2026-08-28	珠城大廈 C座 29 C4室	493 ft²	HK$616 万	HK$12,495
2026-08-28	C座 29 C4室	493 ft²	HK$616 万	HK$12,495
2026-08-28	C座 29樓 C4室	493 ft²	HK$616 万	HK$12,495
2026-08-27	珠城大廈 29 C4	493 ft²	HK$616 万	HK$12,495
2026-08-24	珠城大廈 26 A1B	279 ft²	HK$433 万	HK$15,520
2026-08-24	珠城大廈 26樓 A1B室	279 ft²	HK$433 万	HK$15,520
2026-08-13	珠城大廈 N/A B	680 ft²	HK$550 万	HK$8,088
2026-08-13	珠城大廈建	680 ft²	HK$550 万	HK$8,088
2026-08-13	A座 8 A6室	543 ft²	HK$550 万	HK$10,129
2026-08-13	珠城大廈註冊處成交建	680 ft²	HK$550 万	HK$8,088
2026-08-13	珠城大廈 A座 8 A6	543 ft²	HK$550 万	HK$10,129
2026-08-13	珠城大廈 A座 8 A6室	543 ft²	HK$550 万	HK$10,129
2026-08-13	珠城大廈未公開未公開	680 ft²	HK$550 万	HK$8,088
2026-08-13	A座 8樓 A6室	543 ft²	HK$550 万	HK$10,129
2026-08-12	珠城大廈 8樓 A6室	543 ft²	HK$550 万	HK$10,129
2026-08-12	珠城大廈 8 A6	543 ft²	HK$550 万	HK$10,129
2026-08-05	珠城大廈 15樓 C6室	493 ft²	HK$595 万	HK$12,069
2026-08-05	珠城大廈 15 C6	493 ft²	HK$595 万	HK$12,069
2026-08-03	珠城大廈 N/A C	702 ft²	HK$646 万	HK$9,202
2026-08-03	珠城大廈 A座 11 A5室	563 ft²	HK$646 万	HK$11,474
2026-08-03	珠城大廈建	702 ft²	HK$646 万	HK$9,202
2026-08-03	珠城大廈未公開未公開	702 ft²	HK$646 万	HK$9,202

在28Hse 千居浏览全部房源在中原地產 Centanet浏览全部房源在美聯物業 Midland浏览全部房源

放盘资料由各代理平台公开页面每日抓取，最终价格、面积及供应情况以该平台及持牌代理为准。博晋顾问并非地产代理。

常见问题

以下答案全部由珠城大廈本身的数据计算，数字随每日更新而变。

珠城大廈呎价多少？

珠城大廈目前实用呎价约 HK$10,968–HK$14,154，中位约 HK$12,561。价格区间先用已报成交计算，其次才用现时叫价，所以贴近真实成交价而不是宣传平均价。

珠城大廈一个单位大约多少钱？

按今天的区间，珠城大廈一个中等面积单位约 HK$621万。在本页的价格区间工具输入实际实用面积和楼层，可得出该单位的数字。

珠城大廈最新成交如何？

我们持有的珠城大廈最新成交为 2026 年 9 月；本页成交表列出每宗成交的座数、楼层段、实用面积、成交价及呎价。

珠城大廈租金回报多少？

毛租金回报约 2.6%。扣除每呎 HK$3 管理费、差饷及日常维修后，我们计出的净回报为 2.11%，参考中位月租约 HK$23,750。

珠城大廈管理费多少？

每实用平方呎每月约 HK$3，即 600 呎单位每月约 HK$1,620。管理费是按揭利息以外最大的持有成本。

珠城大廈是几年楼？

珠城大廈于 1970 年入住，楼龄约 56 年。楼龄会影响按揭年期，也关系到旧楼可能收取的大维修摊分。

珠城大廈有多少单位？

共 564 个单位，每年约 4.4% 成交。成交越多，可比证据越充足，而议价正是靠证据。

珠城大廈到中环要多久？

由铜锣湾乘公共交通到中环约 10 分钟。到铜锣湾、尖沙咀、观塘及启德的时间见本页通勤部分。

珠城大廈议价空间有多大？

取决于个别单位，而非整个楼盘：我们以同座、同楼层段、同格局的成交与叫价比较。本页列出在珠城大廈议减 3%、5%、8% 分别值多少钱。我们收费为议减金额的一半，签临时买卖合约时支付；未能议减则不收费。

买珠城大廈还要付什么费用？

从价印花税、律师费、代理佣金及按揭相关费用。成交价每减一元，印花税、佣金与数十年按揭利息同步下降 — 详见本页连结的买楼费用指南。

买这个楼盘前要算清楚的数

铜锣湾其他楼盘比较

同区选择：比较呎价、单位数目与回报，再决定是不是珠城大廈。

本页分数及价格区间为公开资料的比较分析，并非任何单位的估价或投资建议。博晋顾问并非地产代理，也非持牌估价师；实际成交价需按单位座向、楼层、装修及业主意向而定。