楼盘评分

壹環评分、每平方英尺价区间与议价空间

壹環（湾仔）的博晋楼盘评分：流通性、净租金回报、通勤时间、楼龄及开发商五项指标，全部列出原始数据与来源。

壹環位于香港湾仔，共 238 个单位，2012 年入住；实用呎价约 HK$21,875–HK$29,673，管理费每呎 HK$3，毛租金回报约 2.6%，每年约 4.6% 单位成交。

湾仔返回香港楼盘评分

壹環

湾仔 · 市建局/華置

总单位数: 238
年换手率: 4.6%
落成年份: 2012–2012
管理费: HK$3.4／平方英尺
毛租金回报: 2.6%
净租金回报: 2.21%

博晋楼盘评分

65／100

实用呎价区间

HK$17,813–HK$20,875

中位呎价 HK$19,344 每平方英尺

成交价区间（参考）

HK$1,012 万 – HK$1,186 万

区间中位 HK$10,987,392

壹環位于湾仔，约 238 个单位，2012–2012 年落成。每年约 4.6% 的单位成交，往主要商业区的加权通勤时间约 14 分钟，扣除管理费、差饷及空置准备后的净租金回报约 2.21%。

五项指标分数

五项指标一眼看清

越贴近外圈越强。流通度高即易买易卖，回报高即租金撑得住房价，通勤短、楼龄新、开发商稳则抗跌力较好。

流通: 39/100
回报: 60/100
通勤: 91/100
楼龄: 82/100
开发商: 76/100

流通性权重 30% · 39/100

成交越密，可比成交越多，议价越有实据。

净租金回报权重 25% · 60/100

扣除管理费、差饷及空租后真正落袋的回报。

通勤时间（多商业区加权）权重 20% · 91/100

按你选定的工作地点加权计算的门到门时间。

楼龄权重 15% · 82/100

影响银行估价、按揭年期及维修支出。

开发商及管理权重 10% · 76/100

管理质素解释同区楼盘的长期价差。

你主要在哪一区上班？

中环／金钟8 min

铜锣湾／湾仔6 min

尖沙咀／九龙站16 min

观塘／九龙湾22 min

启德／九龙城28 min

实际单位面积

以下面积是各大平台楼盘资料页列出的实际单位间隔，无需自己估算。选一个面积，下面的估值、议价空间和月租都会按此面积计算。

楼盘面积范围: 281–1,364 ft²

该面积估算楼价

HK$1,099 万

该面积估算月租

HK$35,784

间隔	实用面积	估算楼价	估算月租
开放式	320 ft²	HK$619 万	HK$20,160
1 房	393 ft²	HK$760 万	HK$24,759
2 房	447 ft²	HK$865 万	HK$28,161
2 房	568 ft²	HK$1,099 万	HK$35,784
3 房	856 ft²	HK$1,656 万	HK$53,928
4 房	1,364 ft²	HK$2,639 万	HK$85,932

面积及租金资料每日由中原、美联、28Hse 的楼盘资料页抓取，成交细节以持牌代理为准。

成交价区间

输入实用面积与楼层，得出这个楼盘的成交价区间，以及议价值多少钱。

选择单位面积

楼层

议减幅度	节省金额	扣除服务费后净额
3%	HK$329,622	HK$164,811
5%	HK$549,370	HK$274,685
8%	HK$878,991	HK$439,496

节省金额 = 区间中位 × 议减幅度；净额 = 节省金额 ÷ 2。实际议价空间取决于业主情况、银行估价及同期成交。

议价角度

成交不算频密，放盘时间长、业主有时间压力的个案，才是折扣真正出现的地方。

数据来源

以下每项数字都对应一个公开页面，你可以自行核对。

来源	实用呎价区间	平均呎价	近期成交
中原地產 Centanet	HK$21,875–HK$32,041	HK$26,120	0
美聯物業 Midland	HK$26,028–HK$26,470	HK$26,028	0
28Hse 千居	HK$22,323–HK$32,041	HK$23,303	2

资料来源为各地产网站公开页面，仅作比较参考；个别单位成交价仍需视座向、楼层、装修及业主意向而定。

数据截至 2026 年 8 月，以公开官方及市场发布为准，成交价区间仅供比较参考。

租金水平

以各大平台现时放租数据计算，用来核对回报，也用来衡量出租需求。

该面积估算月租 · 568 ft²

HK$35,784

租金呎价（每月）

HK$63.0

楼盘平均月租

HK$55,000/ 月

平台列出的全楼盘平均月租，未分间隔。

开放式 · 320 ft² · HK$20,1601 房 · 393 ft² · HK$24,7592 房 · 447 ft² · HK$28,1612 房 · 568 ft² · HK$35,7843 房 · 856 ft² · HK$53,9284 房 · 1,364 ft² · HK$85,932

叫价合理吗？

我们以该楼盘的成交纪录为基础，按成交日期（愈近期权重愈高）、实用面积、楼层及座数逐项调整，估算每个房源的合理价位，并列出议价目标价。成交纪录不足时，改用现时叫价分布，并在下方注明所用方法。

放售单位: 13放租单位: 1已累积 71 宗成交纪录

现时未抓取到放盘资料，数据每日更新。

近期成交纪录

我们自行累积的成交纪录，是估价与议价的根据；每日抓取，只会累积不会覆盖。

成交日期	单位	实用面积	成交价	实用呎价
2026-08-21	壹環 6 3房	856 ft²	HK$2,228 万	HK$26,228
2026-08-21	壹環註冊處成交 3房	856 ft²	HK$2,228 万	HK$26,028
2026-08-21	壹環 32 G室	856 ft²	HK$2,228 万	HK$26,028
2026-08-21	壹環 32 G	856 ft²	HK$2,228 万	HK$26,028
2026-08-21	壹環高層 3房	856 ft²	HK$2,228 万	HK$26,028
2026-07-30	壹環高層 1房	465 ft²	HK$968 万	HK$20,817
2026-07-30	壹環 23 C室	465 ft²	HK$968 万	HK$20,817
2026-07-30	壹環 23 C	465 ft²	HK$968 万	HK$20,817
2026-07-30	壹環 1房	465 ft²	HK$968 万	HK$20,717
2026-07-30	壹環註冊處成交 1房	465 ft²	HK$968 万	HK$20,817
2026-07-29	壹環 23 C	465 ft²	HK$968 万	HK$20,817
2026-07-11	壹環市場成交 1房露台工作平台	465 ft²	HK$968 万	HK$20,817
2026-07-11	壹環 1房露台工作平台	465 ft²	HK$968 万	HK$20,717
2026-07-11	壹環高層 1房	465 ft²	HK$968 万	HK$20,817
2026-04-21	壹環 1房	465 ft²	HK$900 万	HK$19,355
2026-04-21	壹環 8 C室	465 ft²	HK$900 万	HK$19,355
2026-04-21	壹環 8 C	465 ft²	HK$900 万	HK$19,355
2026-04-21	壹環註冊處成交 1房	465 ft²	HK$900 万	HK$19,355
2026-04-21	壹環高層 1房	465 ft²	HK$900 万	HK$19,355
2026-04-20	壹環 8 C	465 ft²	HK$900 万	HK$19,355
2026-03-23	壹環	320 ft²	HK$625 万	HK$19,531
2026-03-23	壹環註冊處成交	320 ft²	HK$625 万	HK$19,531
2026-03-23	壹環高層 1房	320 ft²	HK$625 万	HK$19,531
2026-03-23	壹環 39 F	320 ft²	HK$625 万	HK$19,531
2026-03-23	壹環 39 F室	320 ft²	HK$625 万	HK$19,531
2026-03-22	壹環 39 F	320 ft²	HK$625 万	HK$19,531
2026-03-12	壹環	320 ft²	HK$625 万	HK$19,531
2026-03-12	壹環 36 B	320 ft²	HK$625 万	HK$19,531
2026-03-12	壹環 36 B室	320 ft²	HK$625 万	HK$19,531
2026-03-12	壹環高層 1房	320 ft²	HK$625 万	HK$19,531

在中原地產 Centanet浏览全部房源在美聯物業 Midland浏览全部房源在28Hse 千居浏览全部房源

放盘资料由各代理平台公开页面每日抓取，最终价格、面积及供应情况以该平台及持牌代理为准。博晋顾问并非地产代理。

常见问题

以下答案全部由壹環本身的数据计算，数字随每日更新而变。

壹環呎价多少？

壹環目前实用呎价约 HK$21,875–HK$29,673，中位约 HK$25,774。价格区间先用已报成交计算，其次才用现时叫价，所以贴近真实成交价而不是宣传平均价。

壹環一个单位大约多少钱？

按今天的区间，壹環一个中等面积单位约 HK$1,099万。在本页的价格区间工具输入实际实用面积和楼层，可得出该单位的数字。

壹環最新成交如何？

我们持有的壹環最新成交为 2026 年 8 月；本页成交表列出每宗成交的座数、楼层段、实用面积、成交价及呎价。

壹環租金回报多少？

毛租金回报约 2.6%。扣除每呎 HK$3 管理费、差饷及日常维修后，我们计出的净回报为 2.21%，参考中位月租约 HK$55,000。

壹環管理费多少？

每实用平方呎每月约 HK$3，即 600 呎单位每月约 HK$2,040。管理费是按揭利息以外最大的持有成本。

壹環是几年楼？

壹環于 2012 年入住，楼龄约 14 年。楼龄会影响按揭年期，也关系到旧楼可能收取的大维修摊分。

壹環有多少单位？

共 238 个单位，每年约 4.6% 成交。成交越多，可比证据越充足，而议价正是靠证据。

壹環到中环要多久？

由湾仔乘公共交通到中环约 8 分钟。到铜锣湾、尖沙咀、观塘及启德的时间见本页通勤部分。

壹環议价空间有多大？

取决于个别单位，而非整个楼盘：我们以同座、同楼层段、同格局的成交与叫价比较。本页列出在壹環议减 3%、5%、8% 分别值多少钱。我们收费为议减金额的一半，签临时买卖合约时支付；未能议减则不收费。

买壹環还要付什么费用？

从价印花税、律师费、代理佣金及按揭相关费用。成交价每减一元，印花税、佣金与数十年按揭利息同步下降 — 详见本页连结的买楼费用指南。

买这个楼盘前要算清楚的数

湾仔其他楼盘比较

同区选择：比较呎价、单位数目与回报，再决定是不是壹環。

本页分数及价格区间为公开资料的比较分析，并非任何单位的估价或投资建议。博晋顾问并非地产代理，也非持牌估价师；实际成交价需按单位座向、楼层、装修及业主意向而定。