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楼盘评分

壹環评分、每平方英尺价区间与议价空间

壹環（湾仔）的博晋楼盘评分：流通性、净租金回报、通勤时间、楼龄及开发商五项指标，全部列出原始数据与来源。

湾仔返回香港楼盘评分

壹環

湾仔 · 市建局/華置

总单位数: 238
年换手率: 4.6%
落成年份: 2012–2012
管理费: HK$3.4／平方英尺
毛租金回报: 2.6%
净租金回报: 2.21%

博晋楼盘评分

65／100

实用呎价区间

HK$18,000–HK$20,875

中位呎价 HK$19,438 每平方英尺

成交价区间（参考）

HK$837 万 – HK$971 万

区间中位 HK$9,038,531

壹環位于湾仔，约 238 个单位，2012–2012 年落成。每年约 4.6% 的单位成交，往主要商业区的加权通勤时间约 14 分钟，扣除管理费、差饷及空置准备后的净租金回报约 2.21%。

五项指标分数

五项指标一眼看清

越贴近外圈越强。流通度高即易买易卖，回报高即租金撑得住房价，通勤短、楼龄新、开发商稳则抗跌力较好。

流通: 39/100
回报: 60/100
通勤: 91/100
楼龄: 82/100
开发商: 76/100

流通性权重 30% · 39/100

成交越密，可比成交越多，议价越有实据。

净租金回报权重 25% · 60/100

扣除管理费、差饷及空租后真正落袋的回报。

通勤时间（多商业区加权）权重 20% · 91/100

按你选定的工作地点加权计算的门到门时间。

楼龄权重 15% · 82/100

影响银行估价、按揭年期及维修支出。

开发商及管理权重 10% · 76/100

管理质素解释同区楼盘的长期价差。

你主要在哪一区上班？

中环／金钟8 min

铜锣湾／湾仔6 min

尖沙咀／九龙站16 min

观塘／九龙湾22 min

启德／九龙城28 min

实际单位面积

以下面积是各大平台楼盘资料页列出的实际单位间隔，无需自己估算。选一个面积，下面的估值、议价空间和月租都会按此面积计算。

楼盘面积范围: 281–1,364 ft²

该面积估算楼价

HK$904 万

该面积估算月租

HK$30,225

间隔	实用面积	估算楼价	估算月租
1 房	281 ft² · 建筑面积 320 ft²	HK$546 万	HK$18,265
1 房	320 ft²	HK$622 万	HK$20,800
1 房	393 ft²	HK$764 万	HK$25,545
1 房	465 ft²	HK$904 万	HK$30,225
3 房	819 ft² · 建筑面积 862 ft²	HK$1,592 万	HK$53,235
4 房	1,364 ft² · 建筑面积 1,372 ft²	HK$2,651 万	HK$88,660

面积及租金资料每日由中原、美联、28Hse 的楼盘资料页抓取，成交细节以持牌代理为准。

成交价区间

输入实用面积与楼层，得出这个楼盘的成交价区间，以及议价值多少钱。

选择单位面积

楼层

议减幅度	节省金额	扣除服务费后净额
3%	HK$271,156	HK$135,578
5%	HK$451,927	HK$225,963
8%	HK$723,082	HK$361,541

节省金额 = 区间中位 × 议减幅度；净额 = 节省金额 ÷ 2。实际议价空间取决于业主情况、银行估价及同期成交。

议价角度

成交不算频密，放盘时间长、业主有时间压力的个案，才是折扣真正出现的地方。

数据来源

以下每项数字都对应一个公开页面，你可以自行核对。

来源	实用呎价区间	平均呎价	近期成交
28Hse 千居	HK$22,233–HK$22,233	HK$22,233	2
中原地產 Centanet	HK$20,817–HK$29,673	HK$21,875	1
美聯物業 Midland	HK$26,028–HK$26,354	HK$26,028	1

资料来源为各地产网站公开页面，仅作比较参考；个别单位成交价仍需视座向、楼层、装修及业主意向而定。

数据截至 2026 年 8 月，以公开官方及市场发布为准，成交价区间仅供比较参考。

租金水平

以各大平台现时放租数据计算，用来核对回报，也用来衡量出租需求。

该面积估算月租 · 465 ft²

HK$30,225

租金呎价（每月）

HK$65.0

楼盘平均月租

HK$57,500/ 月

平台列出的全楼盘平均月租，未分间隔。

1 房 · 281 ft² · HK$18,2651 房 · 320 ft² · HK$20,8001 房 · 393 ft² · HK$25,5451 房 · 465 ft² · HK$30,2253 房 · 819 ft² · HK$53,2354 房 · 1,364 ft² · HK$88,660

叫价合理吗？

我们以该楼盘的成交纪录为基础，按成交日期（愈近期权重愈高）、实用面积、楼层及座数逐项调整，估算每个房源的合理价位，并列出议价目标价。成交纪录不足时，改用现时叫价分布，并在下方注明所用方法。

放售单位: 11放租单位: 3已累积 52 宗成交纪录

现时房源的叫价全部高于我们的估算；正是需要议价的时候。

单位	类型	实用面积	叫价	估算价值	与叫价差距	评语	来源
壹環	放租	800 ft²	HK$48,000	HK$48,360 – HK$55,640	-8%	低于市值	28Hse 千居 · 查看
壹環	放租	450 ft²	HK$30,000	HK$27,203 – HK$31,298	+3%	贴近市值	28Hse 千居 · 查看
壹環	放售	600 ft²	HK$1,300 万	HK$1,131 万 – HK$1,387 万	+3%	贴近市值	28Hse 千居 · 查看
壹環	放售	393 ft²	HK$850 万	HK$736 万 – HK$903 万	+4%	贴近市值	28Hse 千居 · 查看
壹環	放租	320 ft²	HK$25,000	HK$19,344 – HK$22,256	+20%	明显偏高	28Hse 千居 · 查看
壹環	放售	442 ft²	HK$1,150 万	HK$833 万 – HK$1,022 万	+24%	明显偏高	中原地產 Centanet · 查看
壹環	放售	856 ft²	HK$2,228 万	HK$1,614 万 – HK$1,979 万	+24%	明显偏高	28Hse 千居 · 查看
壹環	放售	867 ft²	HK$2,300 万	HK$1,631 万 – HK$2,008 万	+26%	明显偏高	中原地產 Centanet · 查看
壹環	放售	320 ft²	HK$850 万	HK$594 万 – HK$729 万	+28%	明显偏高	中原地產 Centanet · 查看
壹環	放售	856 ft²	HK$2,540 万	HK$1,614 万 – HK$1,979 万	+41%	明显偏高	中原地產 Centanet · 查看

房源核对日期：2026年9月7日。房源如已售出或撤回，会自动从此表移除；报价与面积不吻合的房源不会显示。

方法：叫价分布参考｜参考样本：0｜可信度：初步｜ ±0%

议价目标价

HK$1,733 万

可望节省

HK$807 万

我们的收费（节省金额一半）

HK$404 万

以上为根据公开成交及房源资料计算的模型估算，并非物业估价报告，亦不能取代银行估价或持牌估价师意见。

近期成交纪录

我们自行累积的成交纪录，是估价与议价的根据；每日抓取，只会累积不会覆盖。

成交日期	单位	实用面积	成交价	实用呎价
2026-08-21	壹環 32 G室	856 ft²	HK$2,228 万	HK$26,028
2026-08-21	壹環 6 3房	856 ft²	HK$2,228 万	HK$26,228
2026-08-21	壹環 32 G	856 ft²	HK$2,228 万	HK$26,028
2026-08-21	壹環註冊處成交 3房	856 ft²	HK$2,228 万	HK$26,028
2026-07-30	壹環高層 1房	465 ft²	HK$968 万	HK$20,817
2026-07-30	壹環 23 C室	465 ft²	HK$968 万	HK$20,817
2026-07-30	壹環 23 C	465 ft²	HK$968 万	HK$20,817
2026-07-30	壹環註冊處成交 1房	465 ft²	HK$968 万	HK$20,817
2026-07-11	壹環市場成交 1房露台工作平台	465 ft²	HK$968 万	HK$20,817
2026-07-11	壹環高層 1房	465 ft²	HK$968 万	HK$20,817
2026-04-21	壹環 8 C	465 ft²	HK$900 万	HK$19,355
2026-04-21	壹環高層 1房	465 ft²	HK$900 万	HK$19,355
2026-04-21	壹環 8 C室	465 ft²	HK$900 万	HK$19,355
2026-04-21	壹環註冊處成交 1房	465 ft²	HK$900 万	HK$19,355
2026-03-23	壹環註冊處成交	320 ft²	HK$625 万	HK$19,531
2026-03-23	壹環 39 F	320 ft²	HK$625 万	HK$19,531
2026-03-23	壹環高層 1房	320 ft²	HK$625 万	HK$19,531
2026-03-23	壹環 39 F室	320 ft²	HK$625 万	HK$19,531
2026-03-12	壹環註冊處成交	320 ft²	HK$625 万	HK$19,531
2026-03-12	壹環 36 B室	320 ft²	HK$625 万	HK$19,531
2026-03-12	壹環 36 B	320 ft²	HK$625 万	HK$19,531
2026-03-12	壹環高層 1房	320 ft²	HK$625 万	HK$19,531
2026-02-27	壹環高層 1房	461 ft²	HK$800 万	HK$17,354
2026-02-27	壹環 10 E	461 ft²	HK$800 万	HK$17,354
2026-02-27	壹環 10 E室	461 ft²	HK$800 万	HK$17,354
2026-02-27	壹環註冊處成交 1房	461 ft²	HK$800 万	HK$17,354
2026-02-25	壹環 9 D	393 ft²	HK$850 万	HK$21,628
2026-02-25	壹環高層 1房	393 ft²	HK$850 万	HK$21,628
2026-02-25	壹環註冊處成交 1房	393 ft²	HK$850 万	HK$21,628
2026-02-25	壹環 9 D室	393 ft²	HK$850 万	HK$21,628

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放盘资料由各代理平台公开页面每日抓取，最终价格、面积及供应情况以该平台及持牌代理为准。博晋顾问并非地产代理。

本页分数及价格区间为公开资料的比较分析，并非任何单位的估价或投资建议。博晋顾问并非地产代理，也非持牌估价师；实际成交价需按单位座向、楼层、装修及业主意向而定。