楼盘评分

囍滙评分、每平方英尺价区间与议价空间

囍滙（湾仔）的博晋楼盘评分：流通性、净租金回报、通勤时间、楼龄及开发商五项指标，全部列出原始数据与来源。

囍滙位于香港湾仔，共 1,275 个单位，2014–2015 年入住；实用呎价约 HK$23,903–HK$33,053，管理费每呎 HK$3，毛租金回报约 3.2%，每年约 1.7% 单位成交。

湾仔返回香港楼盘评分

囍滙

湾仔 · 市建局/合和/信置

总单位数: 1,275
年换手率: 1.7%
落成年份: 2014–2015
管理费: HK$3.4／平方英尺
毛租金回报: 3.2%
净租金回报: 2.77%

博晋楼盘评分

66／100

实用呎价区间

HK$24,316–HK$28,331

中位呎价 HK$26,324 每平方英尺

成交价区间（参考）

HK$1,289 万 – HK$1,502 万

区间中位 HK$13,951,455

囍滙位于湾仔，约 1,275 个单位，2014–2015 年落成。每年约 1.7% 的单位成交，往主要商业区的加权通勤时间约 14 分钟，扣除管理费、差饷及空置准备后的净租金回报约 2.77%。

五项指标分数

五项指标一眼看清

越贴近外圈越强。流通度高即易买易卖，回报高即租金撑得住房价，通勤短、楼龄新、开发商稳则抗跌力较好。

流通: 17/100
回报: 88/100
通勤: 91/100
楼龄: 88/100
开发商: 76/100

流通性权重 30% · 17/100

成交越密，可比成交越多，议价越有实据。

净租金回报权重 25% · 88/100

扣除管理费、差饷及空租后真正落袋的回报。

通勤时间（多商业区加权）权重 20% · 91/100

按你选定的工作地点加权计算的门到门时间。

楼龄权重 15% · 88/100

影响银行估价、按揭年期及维修支出。

开发商及管理权重 10% · 76/100

管理质素解释同区楼盘的长期价差。

你主要在哪一区上班？

中环／金钟8 min

铜锣湾／湾仔6 min

尖沙咀／九龙站16 min

观塘／九龙湾22 min

启德／九龙城28 min

实际单位面积

以下面积是各大平台楼盘资料页列出的实际单位间隔，无需自己估算。选一个面积，下面的估值、议价空间和月租都会按此面积计算。

楼盘面积范围: 329–2,472 ft²

该面积估算楼价

HK$1,395 万

该面积估算月租

HK$33,920

间隔	实用面积	估算楼价	估算月租
1 房	329 ft²	HK$866 万	HK$21,056
1 房	433 ft²	HK$1,140 万	HK$27,712
1 房	446 ft²	HK$1,174 万	HK$28,544
2 房	530 ft²	HK$1,395 万	HK$33,920
2 房	591 ft²	HK$1,556 万	HK$37,824
2 房	761 ft²	HK$2,003 万	HK$48,704

面积及租金资料每日由中原、美联、28Hse 的楼盘资料页抓取，成交细节以持牌代理为准。

成交价区间

输入实用面积与楼层，得出这个楼盘的成交价区间，以及议价值多少钱。

选择单位面积

楼层

议减幅度	节省金额	扣除服务费后净额
3%	HK$418,544	HK$209,272
5%	HK$697,573	HK$348,786
8%	HK$1,116,116	HK$558,058

节省金额 = 区间中位 × 议减幅度；净额 = 节省金额 ÷ 2。实际议价空间取决于业主情况、银行估价及同期成交。

议价角度

成交较疏，叫价与成交价落差往往最大，议价空间通常也最阔。

数据来源

以下每项数字都对应一个公开页面，你可以自行核对。

来源	实用呎价区间	平均呎价	近期成交
中原地產 Centanet	HK$24,012–HK$40,307	HK$27,543	3
美聯物業 Midland	—	HK$27,068	2
28Hse 千居	HK$23,736–HK$40,816	HK$26,980	15

资料来源为各地产网站公开页面，仅作比较参考；个别单位成交价仍需视座向、楼层、装修及业主意向而定。

数据截至 2026 年 8 月，以公开官方及市场发布为准，成交价区间仅供比较参考。

租金水平

以各大平台现时放租数据计算，用来核对回报，也用来衡量出租需求。

该面积估算月租 · 530 ft²

HK$33,920

租金呎价（每月）

HK$64.0

楼盘平均月租

HK$25,617/ 月

平台列出的全楼盘平均月租，未分间隔。

1 房 · 329 ft² · HK$21,0561 房 · 433 ft² · HK$27,7121 房 · 446 ft² · HK$28,5442 房 · 530 ft² · HK$33,9202 房 · 591 ft² · HK$37,8242 房 · 761 ft² · HK$48,704

叫价合理吗？

我们以该楼盘的成交纪录为基础，按成交日期（愈近期权重愈高）、实用面积、楼层及座数逐项调整，估算每个房源的合理价位，并列出议价目标价。成交纪录不足时，改用现时叫价分布，并在下方注明所用方法。

放售单位: 54放租单位: 17已累积 89 宗成交纪录

现时未抓取到放盘资料，数据每日更新。

近期成交纪录

我们自行累积的成交纪录，是估价与议价的根据；每日抓取，只会累积不会覆盖。

成交日期	单位	实用面积	成交价	实用呎价
2026-10-07	第二期 2座 19樓 L	334 ft²	HK$790 万	HK$23,653
2026-10-06	第1座高層 A	432 ft²	HK$1,188 万	HK$27,500
2026-10-05	第二期 3座 10樓 D	433 ft²	HK$1,188 万	HK$27,436
2026-10-04	第二期 2座 9樓 H	443 ft²	HK$1,100 万	HK$24,831
2026-09-18	囍滙 2期 2座 18 G室	584 ft²	HK$1,550 万	HK$26,541
2026-09-18	第1座高層 B	584 ft²	HK$1,550 万	HK$26,541
2026-09-18	第二期不明 1房	584 ft²	HK$1,550 万	HK$26,541
2026-09-18	囍滙 2期 2座 18 G	584 ft²	HK$1,550 万	HK$26,541
2026-09-17	第二期 18 G	584 ft²	HK$1,550 万	HK$26,541
2026-09-17	第二期 2座 18樓 G	584 ft²	HK$1,550 万	HK$26,541
2026-09-11	第二期不明 1房	443 ft²	HK$1,150 万	HK$25,959
2026-09-11	囍滙 2期 3座 31 H	446 ft²	HK$1,238 万	HK$27,758
2026-09-11	第1座中層 D	443 ft²	HK$1,150 万	HK$25,959
2026-09-11	第1座中層 C	445 ft²	HK$1,238 万	HK$27,820
2026-09-11	囍滙 2期 3座 31 H室	446 ft²	HK$1,238 万	HK$27,758
2026-09-11	第二期不明 1房	445 ft²	HK$1,238 万	HK$27,820
2026-09-10	第二期 3座 31樓 H	446 ft²	HK$1,238 万	HK$27,758
2026-09-10	第二期 31 H	446 ft²	HK$1,238 万	HK$27,758
2026-09-07	一期 1 A	446 ft²	HK$1,238 万	HK$27,758
2026-09-07	第1座中層 E	446 ft²	HK$1,238 万	HK$27,758
2026-09-07	第二期不明 1房	446 ft²	HK$1,238 万	HK$27,758
2026-09-04	囍滙 2期 2座 10 F	438 ft²	HK$1,060 万	HK$24,201
2026-09-04	第二期不明 1房	437 ft²	HK$1,060 万	HK$24,256
2026-09-04	囍滙 2期 2座 10 F室	438 ft²	HK$1,060 万	HK$24,101
2026-09-04	第1座低層 F	437 ft²	HK$1,060 万	HK$24,256
2026-09-04	一期 1 B	437 ft²	HK$1,060 万	HK$24,256
2026-09-03	第二期 2座 10樓 F	438 ft²	HK$1,060 万	HK$24,021
2026-09-03	囍滙 2期 1座 9 B室	593 ft²	HK$1,680 万	HK$28,331
2026-09-03	第二期 10 F	438 ft²	HK$1,060 万	HK$24,021
2026-09-03	一期 2 C	591 ft²	HK$1,680 万	HK$28,426

在中原地產 Centanet浏览全部房源在美聯物業 Midland浏览全部房源在28Hse 千居浏览全部房源

放盘资料由各代理平台公开页面每日抓取，最终价格、面积及供应情况以该平台及持牌代理为准。博晋顾问并非地产代理。

常见问题

以下答案全部由囍滙本身的数据计算，数字随每日更新而变。

囍滙呎价多少？

囍滙目前实用呎价约 HK$23,903–HK$33,053，中位约 HK$28,478。价格区间先用已报成交计算，其次才用现时叫价，所以贴近真实成交价而不是宣传平均价。

囍滙一个单位大约多少钱？

按今天的区间，囍滙一个中等面积单位约 HK$1,395万。在本页的价格区间工具输入实际实用面积和楼层，可得出该单位的数字。

囍滙最新成交如何？

我们持有的囍滙最新成交为 2026 年 10 月；本页成交表列出每宗成交的座数、楼层段、实用面积、成交价及呎价。

囍滙租金回报多少？

毛租金回报约 3.2%。扣除每呎 HK$3 管理费、差饷及日常维修后，我们计出的净回报为 2.77%，参考中位月租约 HK$25,617。

囍滙管理费多少？

每实用平方呎每月约 HK$3，即 600 呎单位每月约 HK$2,040。管理费是按揭利息以外最大的持有成本。

囍滙是几年楼？

囍滙于 2014–2015 年入住，楼龄约 11 年。楼龄会影响按揭年期，也关系到旧楼可能收取的大维修摊分。

囍滙有多少单位？

共 1,275 个单位，每年约 1.7% 成交。成交越多，可比证据越充足，而议价正是靠证据。

囍滙到中环要多久？

由湾仔乘公共交通到中环约 8 分钟。到铜锣湾、尖沙咀、观塘及启德的时间见本页通勤部分。

囍滙议价空间有多大？

取决于个别单位，而非整个楼盘：我们以同座、同楼层段、同格局的成交与叫价比较。本页列出在囍滙议减 3%、5%、8% 分别值多少钱。我们收费为议减金额的一半，签临时买卖合约时支付；未能议减则不收费。

买囍滙还要付什么费用？

从价印花税、律师费、代理佣金及按揭相关费用。成交价每减一元，印花税、佣金与数十年按揭利息同步下降 — 详见本页连结的买楼费用指南。

买这个楼盘前要算清楚的数

湾仔其他楼盘比较

同区选择：比较呎价、单位数目与回报，再决定是不是囍滙。

本页分数及价格区间为公开资料的比较分析，并非任何单位的估价或投资建议。博晋顾问并非地产代理，也非持牌估价师；实际成交价需按单位座向、楼层、装修及业主意向而定。