繁 EN

预约保密咨询

楼盘评分

囍滙评分、每平方英尺价区间与议价空间

囍滙（湾仔）的博晋楼盘评分：流通性、净租金回报、通勤时间、楼龄及开发商五项指标，全部列出原始数据与来源。

湾仔返回香港楼盘评分

囍滙

湾仔 · 市建局/合和/信置

总单位数: 1,275
年换手率: 1.7%
落成年份: 2014–2015
管理费: HK$3.4／平方英尺
毛租金回报: 3.2%
净租金回报: 2.77%

博晋楼盘评分

66／100

实用呎价区间

HK$24,316–HK$28,331

中位呎价 HK$26,324 每平方英尺

成交价区间（参考）

HK$1,301 万 – HK$1,516 万

区间中位 HK$14,083,073

囍滙位于湾仔，约 1,275 个单位，2014–2015 年落成。每年约 1.7% 的单位成交，往主要商业区的加权通勤时间约 14 分钟，扣除管理费、差饷及空置准备后的净租金回报约 2.77%。

五项指标分数

五项指标一眼看清

越贴近外圈越强。流通度高即易买易卖，回报高即租金撑得住房价，通勤短、楼龄新、开发商稳则抗跌力较好。

流通: 17/100
回报: 88/100
通勤: 91/100
楼龄: 88/100
开发商: 76/100

流通性权重 30% · 17/100

成交越密，可比成交越多，议价越有实据。

净租金回报权重 25% · 88/100

扣除管理费、差饷及空租后真正落袋的回报。

通勤时间（多商业区加权）权重 20% · 91/100

按你选定的工作地点加权计算的门到门时间。

楼龄权重 15% · 88/100

影响银行估价、按揭年期及维修支出。

开发商及管理权重 10% · 76/100

管理质素解释同区楼盘的长期价差。

你主要在哪一区上班？

中环／金钟8 min

铜锣湾／湾仔6 min

尖沙咀／九龙站16 min

观塘／九龙湾22 min

启德／九龙城28 min

实际单位面积

以下面积是各大平台楼盘资料页列出的实际单位间隔，无需自己估算。选一个面积，下面的估值、议价空间和月租都会按此面积计算。

楼盘面积范围: 329–2,472 ft²

该面积估算楼价

HK$1,408 万

该面积估算月租

HK$34,240

间隔	实用面积	估算楼价	估算月租
开放式	329 ft²	HK$866 万	HK$21,056
1 房	437 ft²	HK$1,150 万	HK$27,968
2 房	515 ft²	HK$1,356 万	HK$32,960
1 房	535 ft²	HK$1,408 万	HK$34,240
1 房	601 ft²	HK$1,582 万	HK$38,464
3 房	761 ft²	HK$2,003 万	HK$48,704

面积及租金资料每日由中原、美联、28Hse 的楼盘资料页抓取，成交细节以持牌代理为准。

成交价区间

输入实用面积与楼层，得出这个楼盘的成交价区间，以及议价值多少钱。

选择单位面积

楼层

议减幅度	节省金额	扣除服务费后净额
3%	HK$422,492	HK$211,246
5%	HK$704,154	HK$352,077
8%	HK$1,126,646	HK$563,323

节省金额 = 区间中位 × 议减幅度；净额 = 节省金额 ÷ 2。实际议价空间取决于业主情况、银行估价及同期成交。

议价角度

成交较疏，叫价与成交价落差往往最大，议价空间通常也最阔。

数据来源

以下每项数字都对应一个公开页面，你可以自行核对。

来源	实用呎价区间	平均呎价	近期成交
28Hse 千居	HK$24,316–HK$40,816	HK$27,353	22
中原地產 Centanet	HK$24,012–HK$40,307	HK$25,802	4
美聯物業 Midland	HK$27,407–HK$28,675	HK$27,691	5

资料来源为各地产网站公开页面，仅作比较参考；个别单位成交价仍需视座向、楼层、装修及业主意向而定。

数据截至 2026 年 8 月，以公开官方及市场发布为准，成交价区间仅供比较参考。

租金水平

以各大平台现时放租数据计算，用来核对回报，也用来衡量出租需求。

该面积估算月租 · 535 ft²

HK$34,240

租金呎价（每月）

HK$64.0

楼盘平均月租

HK$63,000/ 月

平台列出的全楼盘平均月租，未分间隔。

开放式 · 329 ft² · HK$21,0561 房 · 437 ft² · HK$27,9682 房 · 515 ft² · HK$32,9601 房 · 535 ft² · HK$34,2401 房 · 601 ft² · HK$38,4643 房 · 761 ft² · HK$48,704

叫价合理吗？

我们以该楼盘的成交纪录为基础，按成交日期（愈近期权重愈高）、实用面积、楼层及座数逐项调整，估算每个房源的合理价位，并列出议价目标价。成交纪录不足时，改用现时叫价分布，并在下方注明所用方法。

放售单位: 49放租单位: 13已累积 52 宗成交纪录

目前最值：一期，叫价较我们的估算低约 33%。想知道实际能压到多少，我们可以先帮你核对成交纪录。

单位	类型	实用面积	叫价	估算价值	与叫价差距	评语	来源
一期	放售	446 ft²	HK$800 万	HK$1,078 万 – HK$1,314 万	-33%	低于市值	28Hse 千居 · 查看
一期	放租	446 ft²	HK$22,000	HK$26,546 – HK$30,542	-23%	低于市值	28Hse 千居 · 查看
囍滙 2期	放租	431 ft²	HK$22,500	HK$25,653 – HK$29,515	-18%	低于市值	中原地產 Centanet · 查看
一期	放租	591 ft²	HK$32,000	HK$35,176 – HK$40,472	-15%	低于市值	28Hse 千居 · 查看
囍滙 1期	放售	329 ft²	HK$790 万	HK$792 万 – HK$973 万	-10%	低于市值	中原地產 Centanet · 查看
一期	放售	658 ft²	HK$1,590 万	HK$1,590 万 – HK$1,938 万	-10%	低于市值	28Hse 千居 · 查看
囍滙 2期	放售	431 ft²	HK$1,150 万	HK$1,042 万 – HK$1,270 万	0%	贴近市值	中原地產 Centanet · 查看
囍滙 2期	放售	761 ft²	HK$2,088 万	HK$1,792 万 – HK$2,289 万	+2%	贴近市值	中原地產 Centanet · 查看
一期	放售	591 ft²	HK$1,680 万	HK$1,428 万 – HK$1,741 万	+6%	高于市值	28Hse 千居 · 查看
囍滙 1期	放租	329 ft²	HK$22,500	HK$19,582 – HK$22,530	+7%	高于市值	中原地產 Centanet · 查看
一期	放租	658 ft²	HK$48,000	HK$39,164 – HK$45,060	+14%	高于市值	28Hse 千居 · 查看

房源核对日期：2026年9月8日。房源如已售出或撤回，会自动从此表移除；报价与面积不吻合的房源不会显示。

方法：成交比较法｜参考样本：52｜可信度：中｜ ±9.9%

模型设定：成交影响力每 6 个月递减一半；已按面积（弹性 0.00）、楼层（每层 0.12%）及成交日期（每月 +1.50%）调整；模型解释度 9%。

议价目标价

HK$1,530 万

可望节省

HK$150 万

我们的收费（节省金额一半）

HK$75 万

以上为根据公开成交及房源资料计算的模型估算，并非物业估价报告，亦不能取代银行估价或持牌估价师意见。

近期成交纪录

我们自行累积的成交纪录，是估价与议价的根据；每日抓取，只会累积不会覆盖。

成交日期	单位	实用面积	成交价	实用呎价
2026-09-07	一期 1 A	446 ft²	HK$1,238 万	HK$27,758
2026-09-04	一期 1 B	437 ft²	HK$1,060 万	HK$24,256
2026-09-03	囍滙 2期 1座 9 B室	593 ft²	HK$1,680 万	HK$28,331
2026-09-03	一期 2 C	591 ft²	HK$1,680 万	HK$28,426
2026-09-03	第二期 10 F	438 ft²	HK$1,060 万	HK$24,021
2026-09-02	第二期 9 B	593 ft²	HK$1,680 万	HK$28,331
2026-08-31	一期 2 D	601 ft²	HK$1,550 万	HK$25,790
2026-08-31	囍滙 2期 2座 15 J室	532 ft²	HK$1,315 万	HK$24,718
2026-08-31	囍滙 2期 3座 33 J室	602 ft²	HK$1,550 万	HK$25,748
2026-08-31	一期 2 E	530 ft²	HK$1,315 万	HK$24,811
2026-08-31	第二期 17 H	443 ft²	HK$1,150 万	HK$25,959
2026-08-30	第二期 15 J	532 ft²	HK$1,315 万	HK$24,718
2026-08-30	第二期 33 J	602 ft²	HK$1,550 万	HK$25,748
2026-08-28	囍滙 2期 3座 39 B室	535 ft²	HK$1,675 万	HK$31,308
2026-08-28	一期 1 F	535 ft²	HK$1,675 万	HK$31,308
2026-08-27	一期 1 G	437 ft²	HK$1,280 万	HK$29,291
2026-08-27	A 註冊處 1房	437 ft²	HK$1,280 万	HK$29,291
2026-08-27	第二期 39 B	535 ft²	HK$1,675 万	HK$31,308
2026-08-26	一期 2 H	658 ft²	HK$1,590 万	HK$24,164
2026-08-26	B 市場成交 3房	658 ft²	HK$1,590 万	HK$24,164
2026-08-26	第二期 2座 31 F室	438 ft²	HK$1,280 万	HK$29,224
2026-08-24	囍滙 2期 2座 26樓 F室 26 F	438 ft²	HK$1,180 万	HK$26,941
2026-08-24	A 註冊處 1房	437 ft²	HK$1,180 万	HK$27,002
2026-08-24	B 市場成交 2房	593 ft²	HK$1,680 万	HK$28,331
2026-08-24	囍滙 2期 2座 26 F室	438 ft²	HK$1,180 万	HK$26,941
2026-08-24	一期 2 I	437 ft²	HK$1,180 万	HK$27,002
2026-08-24	一期 2 J	593 ft²	HK$1,680 万	HK$28,331
2026-08-23	第二期 2座 26 F室	438 ft²	HK$1,180 万	HK$26,941
2026-08-21	A 市場成交 1房	532 ft²	HK$1,315 万	HK$24,718
2026-08-17	A 市場成交 1房	535 ft²	HK$1,675 万	HK$31,308

在28Hse 千居浏览全部房源在中原地產 Centanet浏览全部房源在美聯物業 Midland浏览全部房源

放盘资料由各代理平台公开页面每日抓取，最终价格、面积及供应情况以该平台及持牌代理为准。博晋顾问并非地产代理。

本页分数及价格区间为公开资料的比较分析，并非任何单位的估价或投资建议。博晋顾问并非地产代理，也非持牌估价师；实际成交价需按单位座向、楼层、装修及业主意向而定。