楼盘评分

星域軒评分、每平方英尺价区间与议价空间

星域軒（湾仔）的博晋楼盘评分：流通性、净租金回报、通勤时间、楼龄及开发商五项指标，全部列出原始数据与来源。

星域軒位于香港湾仔，共 329 个单位，1999 年入住；实用呎价约 HK$29,344–HK$43,285，管理费每呎 HK$3，毛租金回报约 2.5%，每年约 4.6% 单位成交。

湾仔返回香港楼盘评分

星域軒

湾仔 · 太古

总单位数: 329
年换手率: 4.6%
落成年份: 1999–1999
管理费: HK$3.4／平方英尺
毛租金回报: 2.5%
净租金回报: 2.16%

博晋楼盘评分

63／100

实用呎价区间

HK$30,000–HK$38,829

中位呎价 HK$34,415 每平方英尺

成交价区间（参考）

HK$2,421 万 – HK$3,134 万

区间中位 HK$27,772,502

星域軒位于湾仔，约 329 个单位，1999–1999 年落成。每年约 4.6% 的单位成交，往主要商业区的加权通勤时间约 14 分钟，扣除管理费、差饷及空置准备后的净租金回报约 2.16%。

五项指标分数

五项指标一眼看清

越贴近外圈越强。流通度高即易买易卖，回报高即租金撑得住房价，通勤短、楼龄新、开发商稳则抗跌力较好。

流通: 41/100
回报: 58/100
通勤: 91/100
楼龄: 56/100
开发商: 95/100

流通性权重 30% · 41/100

成交越密，可比成交越多，议价越有实据。

净租金回报权重 25% · 58/100

扣除管理费、差饷及空租后真正落袋的回报。

通勤时间（多商业区加权）权重 20% · 91/100

按你选定的工作地点加权计算的门到门时间。

楼龄权重 15% · 56/100

影响银行估价、按揭年期及维修支出。

开发商及管理权重 10% · 95/100

管理质素解释同区楼盘的长期价差。

你主要在哪一区上班？

中环／金钟8 min

铜锣湾／湾仔6 min

尖沙咀／九龙站16 min

观塘／九龙湾22 min

启德／九龙城28 min

实际单位面积

以下面积是各大平台楼盘资料页列出的实际单位间隔，无需自己估算。选一个面积，下面的估值、议价空间和月租都会按此面积计算。

楼盘面积范围: 561–1,510 ft²

该面积估算楼价

HK$2,777 万

该面积估算月租

HK$54,069

间隔	实用面积	估算楼价	估算月租
1 房	573 ft²	HK$1,972 万	HK$38,391
2 房	659 ft² · 建筑面积 850 ft²	HK$2,268 万	HK$44,153
2 房	777 ft² · 建筑面积 980 ft²	HK$2,674 万	HK$52,059
2 房	807 ft² · 建筑面积 1,015 ft²	HK$2,777 万	HK$54,069
3 房	920 ft² · 建筑面积 1,158 ft²	HK$3,166 万	HK$61,640
3 房	1,510 ft²	HK$5,197 万	HK$101,170

面积及租金资料每日由中原、美联、28Hse 的楼盘资料页抓取，成交细节以持牌代理为准。

成交价区间

输入实用面积与楼层，得出这个楼盘的成交价区间，以及议价值多少钱。

选择单位面积

楼层

议减幅度	节省金额	扣除服务费后净额
3%	HK$833,175	HK$416,588
5%	HK$1,388,625	HK$694,313
8%	HK$2,221,800	HK$1,110,900

节省金额 = 区间中位 × 议减幅度；净额 = 节省金额 ÷ 2。实际议价空间取决于业主情况、银行估价及同期成交。

议价角度

成交不算频密，放盘时间长、业主有时间压力的个案，才是折扣真正出现的地方。

数据来源

以下每项数字都对应一个公开页面，你可以自行核对。

来源	实用呎价区间	平均呎价	近期成交
28Hse 千居	HK$30,000–HK$38,082	HK$33,695	6
中原地產 Centanet	HK$29,344–HK$43,285	HK$35,163	2
美聯物業 Midland	HK$33,858–HK$36,348	HK$36,348	3

资料来源为各地产网站公开页面，仅作比较参考；个别单位成交价仍需视座向、楼层、装修及业主意向而定。

数据截至 2026 年 8 月，以公开官方及市场发布为准，成交价区间仅供比较参考。

租金水平

以各大平台现时放租数据计算，用来核对回报，也用来衡量出租需求。

该面积估算月租 · 807 ft²

HK$54,069

租金呎价（每月）

HK$67.0

楼盘平均月租

HK$52,000/ 月

平台列出的全楼盘平均月租，未分间隔。

1 房 · 573 ft² · HK$38,3912 房 · 659 ft² · HK$44,1532 房 · 777 ft² · HK$52,0592 房 · 807 ft² · HK$54,0693 房 · 920 ft² · HK$61,6403 房 · 1,510 ft² · HK$101,170

叫价合理吗？

我们以该楼盘的成交纪录为基础，按成交日期（愈近期权重愈高）、实用面积、楼层及座数逐项调整，估算每个房源的合理价位，并列出议价目标价。成交纪录不足时，改用现时叫价分布，并在下方注明所用方法。

放售单位: 9放租单位: 4已累积 77 宗成交纪录

现时未抓取到放盘资料，数据每日更新。

近期成交纪录

我们自行累积的成交纪录，是估价与议价的根据；每日抓取，只会累积不会覆盖。

成交日期	单位	实用面积	成交价	实用呎价
2026-10-06	星域軒 1座 22 E	730 ft²	HK$2,780 万	HK$38,082
2026-10-06	1座註冊處成交 2房	730 ft²	HK$2,780 万	HK$38,082
2026-10-05	1座 22 E室	730 ft²	HK$2,780 万	HK$38,082
2026-09-25	1座市場成交 2房	730 ft²	HK$2,780 万	HK$38,082
2026-09-21	星域軒 2座 20 D	777 ft²	HK$2,331 万	HK$30,000
2026-09-21	1座高層 2房	777 ft²	HK$2,331 万	HK$30,000
2026-09-21	1座註冊處成交 2房	777 ft²	HK$2,331 万	HK$30,000
2026-09-20	2座 20 D室	777 ft²	HK$2,331 万	HK$30,000
2026-09-17	1座註冊處成交 3房	922 ft²	HK$3,718 万	HK$40,225
2026-09-17	1座高層 3房	922 ft²	HK$3,718 万	HK$40,325
2026-09-17	星域軒 1座 32 A	922 ft²	HK$3,718 万	HK$40,325
2026-09-16	1座 32 A室	922 ft²	HK$3,718 万	HK$40,325
2026-09-09	1座市場成交 2房	777 ft²	HK$2,331 万	HK$30,000
2026-07-20	1座高層 1房	573 ft²	HK$1,740 万	HK$30,366
2026-07-20	星域軒 2座 22 E	573 ft²	HK$1,740 万	HK$30,366
2026-07-20	1座註冊處成交 1房	573 ft²	HK$1,740 万	HK$30,666
2026-07-20	星域軒 2座 22 E室	573 ft²	HK$1,740 万	HK$30,366
2026-07-20	1房	573 ft²	HK$1,740 万	HK$30,366
2026-07-19	2座 22 E室	573 ft²	HK$1,740 万	HK$30,366
2026-07-19	2座 22 E	573 ft²	HK$1,740 万	HK$30,366
2026-07-13	2房	807 ft²	HK$2,700 万	HK$33,457
2026-07-13	星域軒 1座 17 D室	807 ft²	HK$2,700 万	HK$33,457
2026-07-13	星域軒 1座 18 F室	898 ft²	HK$3,615 万	HK$40,256
2026-07-13	3房	898 ft²	HK$3,615 万	HK$40,256
2026-07-13	星域軒 1座 17 D	807 ft²	HK$2,700 万	HK$33,457
2026-07-13	星域軒 1座 18 F	898 ft²	HK$3,615 万	HK$40,256
2026-07-13	1座高層 3房	898 ft²	HK$3,615 万	HK$40,256
2026-07-13	1座高層 2房	807 ft²	HK$2,700 万	HK$33,457
2026-07-13	1座註冊處成交 3房	898 ft²	HK$3,615 万	HK$40,256
2026-07-13	1座註冊處成交 2房	807 ft²	HK$2,700 万	HK$33,457

在28Hse 千居浏览全部房源在中原地產 Centanet浏览全部房源在美聯物業 Midland浏览全部房源

放盘资料由各代理平台公开页面每日抓取，最终价格、面积及供应情况以该平台及持牌代理为准。博晋顾问并非地产代理。

常见问题

以下答案全部由星域軒本身的数据计算，数字随每日更新而变。

星域軒呎价多少？

星域軒目前实用呎价约 HK$29,344–HK$43,285，中位约 HK$36,315。价格区间先用已报成交计算，其次才用现时叫价，所以贴近真实成交价而不是宣传平均价。

星域軒一个单位大约多少钱？

按今天的区间，星域軒一个中等面积单位约 HK$2,777万。在本页的价格区间工具输入实际实用面积和楼层，可得出该单位的数字。

星域軒最新成交如何？

我们持有的星域軒最新成交为 2026 年 10 月；本页成交表列出每宗成交的座数、楼层段、实用面积、成交价及呎价。

星域軒租金回报多少？

毛租金回报约 2.5%。扣除每呎 HK$3 管理费、差饷及日常维修后，我们计出的净回报为 2.16%，参考中位月租约 HK$52,000。

星域軒管理费多少？

每实用平方呎每月约 HK$3，即 600 呎单位每月约 HK$2,040。管理费是按揭利息以外最大的持有成本。

星域軒是几年楼？

星域軒于 1999 年入住，楼龄约 27 年。楼龄会影响按揭年期，也关系到旧楼可能收取的大维修摊分。

星域軒有多少单位？

共 329 个单位，每年约 4.6% 成交。成交越多，可比证据越充足，而议价正是靠证据。

星域軒到中环要多久？

由湾仔乘公共交通到中环约 8 分钟。到铜锣湾、尖沙咀、观塘及启德的时间见本页通勤部分。

星域軒议价空间有多大？

取决于个别单位，而非整个楼盘：我们以同座、同楼层段、同格局的成交与叫价比较。本页列出在星域軒议减 3%、5%、8% 分别值多少钱。我们收费为议减金额的一半，签临时买卖合约时支付；未能议减则不收费。

买星域軒还要付什么费用？

从价印花税、律师费、代理佣金及按揭相关费用。成交价每减一元，印花税、佣金与数十年按揭利息同步下降 — 详见本页连结的买楼费用指南。

买这个楼盘前要算清楚的数

湾仔其他楼盘比较

同区选择：比较呎价、单位数目与回报，再决定是不是星域軒。

本页分数及价格区间为公开资料的比较分析，并非任何单位的估价或投资建议。博晋顾问并非地产代理，也非持牌估价师；实际成交价需按单位座向、楼层、装修及业主意向而定。