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楼盘评分

星域軒评分、每平方英尺价区间与议价空间

星域軒（湾仔）的博晋楼盘评分：流通性、净租金回报、通勤时间、楼龄及开发商五项指标，全部列出原始数据与来源。

湾仔返回香港楼盘评分

星域軒

湾仔 · 太古

总单位数: 329
年换手率: 4.6%
落成年份: 1999–1999
管理费: HK$3.4／平方英尺
毛租金回报: 2.5%
净租金回报: 2.16%

博晋楼盘评分

63／100

实用呎价区间

HK$27,436–HK$38,829

中位呎价 HK$33,133 每平方英尺

成交价区间（参考）

HK$2,236 万 – HK$3,165 万

区间中位 HK$27,002,988

星域軒位于湾仔，约 329 个单位，1999–1999 年落成。每年约 4.6% 的单位成交，往主要商业区的加权通勤时间约 14 分钟，扣除管理费、差饷及空置准备后的净租金回报约 2.16%。

五项指标分数

五项指标一眼看清

越贴近外圈越强。流通度高即易买易卖，回报高即租金撑得住房价，通勤短、楼龄新、开发商稳则抗跌力较好。

流通: 41/100
回报: 58/100
通勤: 91/100
楼龄: 56/100
开发商: 95/100

流通性权重 30% · 41/100

成交越密，可比成交越多，议价越有实据。

净租金回报权重 25% · 58/100

扣除管理费、差饷及空租后真正落袋的回报。

通勤时间（多商业区加权）权重 20% · 91/100

按你选定的工作地点加权计算的门到门时间。

楼龄权重 15% · 56/100

影响银行估价、按揭年期及维修支出。

开发商及管理权重 10% · 95/100

管理质素解释同区楼盘的长期价差。

你主要在哪一区上班？

中环／金钟8 min

铜锣湾／湾仔6 min

尖沙咀／九龙站16 min

观塘／九龙湾22 min

启德／九龙城28 min

实际单位面积

以下面积是各大平台楼盘资料页列出的实际单位间隔，无需自己估算。选一个面积，下面的估值、议价空间和月租都会按此面积计算。

楼盘面积范围: 561–1,510 ft²

该面积估算楼价

HK$2,700 万

该面积估算月租

HK$57,050

间隔	实用面积	估算楼价	估算月租
1 房	561 ft² · 建筑面积 729 ft²	HK$1,859 万	HK$39,270
2 房	659 ft² · 建筑面积 850 ft²	HK$2,183 万	HK$46,130
2 房	734 ft² · 建筑面积 949 ft²	HK$2,432 万	HK$51,380
3 房	815 ft²	HK$2,700 万	HK$57,050
3 房	898 ft² · 建筑面积 1,130 ft²	HK$2,975 万	HK$62,860
3 房	1,510 ft² · 建筑面积 1,710 ft²	HK$5,003 万	HK$105,700

面积及租金资料每日由中原、美联、28Hse 的楼盘资料页抓取，成交细节以持牌代理为准。

成交价区间

输入实用面积与楼层，得出这个楼盘的成交价区间，以及议价值多少钱。

选择单位面积

楼层

议减幅度	节省金额	扣除服务费后净额
3%	HK$810,090	HK$405,045
5%	HK$1,350,149	HK$675,075
8%	HK$2,160,239	HK$1,080,120

节省金额 = 区间中位 × 议减幅度；净额 = 节省金额 ÷ 2。实际议价空间取决于业主情况、银行估价及同期成交。

议价角度

成交不算频密，放盘时间长、业主有时间压力的个案，才是折扣真正出现的地方。

数据来源

以下每项数字都对应一个公开页面，你可以自行核对。

来源	实用呎价区间	平均呎价	近期成交
中原地產 Centanet	HK$29,344–HK$43,285	HK$36,564	4
美聯物業 Midland	HK$26,300–HK$40,800	HK$30,366	6
28Hse 千居	HK$26,965–HK$31,920	HK$31,920	6

资料来源为各地产网站公开页面，仅作比较参考；个别单位成交价仍需视座向、楼层、装修及业主意向而定。

数据截至 2026 年 8 月，以公开官方及市场发布为准，成交价区间仅供比较参考。

租金水平

以各大平台现时放租数据计算，用来核对回报，也用来衡量出租需求。

该面积估算月租 · 815 ft²

HK$57,050

租金呎价（每月）

HK$70.0

楼盘平均月租

HK$62,000/ 月

平台列出的全楼盘平均月租，未分间隔。

1 房 · 561 ft² · HK$39,2702 房 · 659 ft² · HK$46,1302 房 · 734 ft² · HK$51,3803 房 · 815 ft² · HK$57,0503 房 · 898 ft² · HK$62,8603 房 · 1,510 ft² · HK$105,700

叫价合理吗？

我们以该楼盘的成交纪录为基础，按成交日期（愈近期权重愈高）、实用面积、楼层及座数逐项调整，估算每个房源的合理价位，并列出议价目标价。成交纪录不足时，改用现时叫价分布，并在下方注明所用方法。

放售单位: 8放租单位: 4已累积 36 宗成交纪录

目前最值：1座，叫价较我们的估算低约 16%。想知道实际能压到多少，我们可以先帮你核对成交纪录。

单位	类型	实用面积	叫价	估算价值	与叫价差距	评语	来源
2座	放租	898 ft²	HK$52,000	HK$58,460 – HK$67,260	-17%	低于市值	28Hse 千居 · 查看
1座	放售	734 ft²	HK$2,000 万	HK$1,786 万 – HK$2,977 万	-16%	低于市值	中原地產 Centanet · 查看
2座	放售	659 ft²	HK$1,950 万	HK$1,578 万 – HK$2,630 万	-7%	低于市值	中原地產 Centanet · 查看
1座	放售	578 ft²	HK$1,740 万	HK$1,384 万 – HK$2,307 万	-6%	低于市值	中原地產 Centanet · 查看
1座	放售	807 ft²	HK$2,600 万	HK$1,971 万 – HK$3,286 万	-1%	贴近市值	28Hse 千居 · 查看
1座	放租	675 ft²	HK$50,000	HK$43,943 – HK$50,558	+6%	高于市值	中原地產 Centanet · 查看
1座	放售	922 ft²	HK$3,580 万	HK$2,262 万 – HK$3,770 万	+19%	明显偏高	中原地產 Centanet · 查看
2座	放租	780 ft²	HK$70,000	HK$50,778 – HK$58,422	+28%	明显偏高	中原地產 Centanet · 查看

房源核对日期：2026年9月9日。房源如已售出或撤回，会自动从此表移除；报价与面积不吻合的房源不会显示。

方法：叫价分布参考｜参考样本：0｜可信度：初步｜ ±0%

议价目标价

HK$2,865 万

可望节省

HK$715 万

我们的收费（节省金额一半）

HK$357 万

以上为根据公开成交及房源资料计算的模型估算，并非物业估价报告，亦不能取代银行估价或持牌估价师意见。

近期成交纪录

我们自行累积的成交纪录，是估价与议价的根据；每日抓取，只会累积不会覆盖。

成交日期	单位	实用面积	成交价	实用呎价
2026-07-20	星域軒 2座 22 E室	573 ft²	HK$1,740 万	HK$30,366
2026-07-20	1房	573 ft²	HK$1,740 万	HK$30,366
2026-07-20	星域軒 2座 22 E	573 ft²	HK$1,740 万	HK$30,366
2026-07-19	2座 22 E	573 ft²	HK$1,740 万	HK$30,366
2026-07-13	2房	807 ft²	HK$2,700 万	HK$33,457
2026-07-13	星域軒 1座 17 D室	807 ft²	HK$2,700 万	HK$33,457
2026-07-13	星域軒 1座 18 F室	898 ft²	HK$3,615 万	HK$40,256
2026-07-13	3房	898 ft²	HK$3,615 万	HK$40,256
2026-07-13	星域軒 1座 17 D	807 ft²	HK$2,700 万	HK$33,457
2026-07-13	星域軒 1座 18 F	898 ft²	HK$3,615 万	HK$40,256
2026-07-12	1座 17 D	807 ft²	HK$2,700 万	HK$33,457
2026-07-12	1座 18 F	898 ft²	HK$3,615 万	HK$40,256
2026-07-10	1房	573 ft²	HK$1,740 万	HK$30,366
2026-07-06	3房	918 ft²	HK$2,838 万	HK$30,915
2026-07-05	2座 10 A	918 ft²	HK$2,838 万	HK$30,915
2026-06-30	2房	807 ft²	HK$2,700 万	HK$33,457
2026-06-29	2房	659 ft²	HK$1,808 万	HK$27,436
2026-06-29	3房	898 ft²	HK$3,615 万	HK$40,256
2026-06-29	2房	808 ft²	HK$400 万	—
2026-06-29	星域軒 2座 7 B室	659 ft²	HK$1,808 万	HK$27,436
2026-06-29	星域軒 2座 7 B	659 ft²	HK$1,808 万	HK$27,436
2026-06-28	2座 7 B	659 ft²	HK$1,808 万	HK$27,436
2026-06-17	2房	659 ft²	HK$1,808 万	HK$27,436
2026-05-19	星域軒 1座 31 A室	922 ft²	HK$3,580 万	HK$38,829
2026-05-19	星域軒 1座 31 A	922 ft²	HK$3,580 万	HK$38,829
2026-05-19	1座 32 C	823 ft²	HK$2,528 万	HK$30,717
2026-05-18	1座 31 A	922 ft²	HK$3,580 万	HK$38,829
2026-02-06	星域軒 2座 30 E	578 ft²	HK$1,518 万	HK$26,263
2026-02-06	星域軒 2座 30 E室	578 ft²	HK$1,518 万	HK$26,263
2026-02-05	2座 30 E	578 ft²	HK$1,518 万	HK$26,263

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放盘资料由各代理平台公开页面每日抓取，最终价格、面积及供应情况以该平台及持牌代理为准。博晋顾问并非地产代理。

本页分数及价格区间为公开资料的比较分析，并非任何单位的估价或投资建议。博晋顾问并非地产代理，也非持牌估价师；实际成交价需按单位座向、楼层、装修及业主意向而定。