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楼盘评分

曦巒评分、每平方英尺价区间与议价空间

曦巒（铜锣湾）的博晋楼盘评分：流通性、净租金回报、通勤时间、楼龄及开发商五项指标，全部列出原始数据与来源。

铜锣湾返回香港楼盘评分

曦巒

铜锣湾 · 金朝陽

总单位数: 190
年换手率: 4.7%
落成年份: 2014–2014
管理费: HK$3.4／平方英尺
毛租金回报: 3.6%
净租金回报: 3.09%

博晋楼盘评分

75／100

实用呎价区间

HK$18,575–HK$21,769

中位呎价 HK$20,172 每平方英尺

成交价区间（参考）

HK$1,085 万 – HK$1,271 万

区间中位 HK$11,780,448

曦巒位于铜锣湾，约 190 个单位，2014–2014 年落成。每年约 4.7% 的单位成交，往主要商业区的加权通勤时间约 15 分钟，扣除管理费、差饷及空置准备后的净租金回报约 3.09%。

五项指标分数

五项指标一眼看清

越贴近外圈越强。流通度高即易买易卖，回报高即租金撑得住房价，通勤短、楼龄新、开发商稳则抗跌力较好。

流通: 39/100
回报: 100/100
通勤: 90/100
楼龄: 86/100
开发商: 76/100

流通性权重 30% · 39/100

成交越密，可比成交越多，议价越有实据。

净租金回报权重 25% · 100/100

扣除管理费、差饷及空租后真正落袋的回报。

通勤时间（多商业区加权）权重 20% · 90/100

按你选定的工作地点加权计算的门到门时间。

楼龄权重 15% · 86/100

影响银行估价、按揭年期及维修支出。

开发商及管理权重 10% · 76/100

管理质素解释同区楼盘的长期价差。

你主要在哪一区上班？

中环／金钟10 min

铜锣湾／湾仔4 min

尖沙咀／九龙站18 min

观塘／九龙湾22 min

启德／九龙城28 min

实际单位面积

以下面积是各大平台楼盘资料页列出的实际单位间隔，无需自己估算。选一个面积，下面的估值、议价空间和月租都会按此面积计算。

楼盘面积范围: 339–1,770 ft²

该面积估算楼价

HK$1,178 万

该面积估算月租

HK$37,376

间隔	实用面积	估算楼价	估算月租
1 房	375 ft² · 建筑面积 432 ft²	HK$756 万	HK$24,000
1 房	377 ft²	HK$760 万	HK$24,128
1 房	465 ft²	HK$938 万	HK$29,760
2 房	584 ft²	HK$1,178 万	HK$37,376
2 房	610 ft²	HK$1,230 万	HK$39,040
3 房	811 ft² · 建筑面积 860 ft²	HK$1,636 万	HK$51,904

面积及租金资料每日由中原、美联、28Hse 的楼盘资料页抓取，成交细节以持牌代理为准。

成交价区间

输入实用面积与楼层，得出这个楼盘的成交价区间，以及议价值多少钱。

选择单位面积

楼层

议减幅度	节省金额	扣除服务费后净额
3%	HK$353,413	HK$176,707
5%	HK$589,022	HK$294,511
8%	HK$942,436	HK$471,218

节省金额 = 区间中位 × 议减幅度；净额 = 节省金额 ÷ 2。实际议价空间取决于业主情况、银行估价及同期成交。

议价角度

成交不算频密，放盘时间长、业主有时间压力的个案，才是折扣真正出现的地方。

数据来源

以下每项数字都对应一个公开页面，你可以自行核对。

来源	实用呎价区间	平均呎价	近期成交
中原地產 Centanet	—	HK$24,359	1
美聯物業 Midland	HK$23,373–HK$29,674	HK$26,373	0
28Hse 千居	HK$25,376–HK$25,376	HK$29,389	10

资料来源为各地产网站公开页面，仅作比较参考；个别单位成交价仍需视座向、楼层、装修及业主意向而定。

数据截至 2026 年 8 月，以公开官方及市场发布为准，成交价区间仅供比较参考。

租金水平

以各大平台现时放租数据计算，用来核对回报，也用来衡量出租需求。

该面积估算月租 · 584 ft²

HK$37,376

租金呎价（每月）

HK$64.0

楼盘平均月租

HK$26,000/ 月

平台列出的全楼盘平均月租，未分间隔。

1 房 · 375 ft² · HK$24,0001 房 · 377 ft² · HK$24,1281 房 · 465 ft² · HK$29,7602 房 · 584 ft² · HK$37,3762 房 · 610 ft² · HK$39,0403 房 · 811 ft² · HK$51,904

叫价合理吗？

我们以该楼盘的成交纪录为基础，按成交日期（愈近期权重愈高）、实用面积、楼层及座数逐项调整，估算每个房源的合理价位，并列出议价目标价。成交纪录不足时，改用现时叫价分布，并在下方注明所用方法。

放售单位: 9放租单位: 3已累积 46 宗成交纪录

目前最值：曦巒，叫价较我们的估算低约 9%。想知道实际能压到多少，我们可以先帮你核对成交纪录。

单位	类型	实用面积	叫价	估算价值	与叫价差距	评语	来源
曦巒	放售	377 ft²	HK$675 万	HK$677 万 – HK$811 万	-9%	低于市值	中原地產 Centanet · 查看
曦巒	放售	377 ft²	HK$680 万	HK$677 万 – HK$811 万	-9%	低于市值	美聯物業 Midland · 查看
曦巒	放售	610 ft²	HK$1,180 万	HK$1,096 万 – HK$1,313 万	-2%	贴近市值	28Hse 千居 · 查看
曦巒	放售	588 ft²	HK$1,140 万	HK$1,057 万 – HK$1,265 万	-2%	贴近市值	中原地產 Centanet · 查看
曦巒	放售	581 ft²	HK$1,138 万	HK$1,044 万 – HK$1,250 万	-1%	贴近市值	中原地產 Centanet · 查看
曦巒	放售	377 ft²	HK$780 万	HK$677 万 – HK$811 万	+5%	贴近市值	中原地產 Centanet · 查看
曦巒	放租	584 ft²	HK$39,712	HK$34,760 – HK$39,992	+6%	高于市值	美聯物業 Midland · 查看
曦巒	放售	588 ft²	HK$1,280 万	HK$1,057 万 – HK$1,265 万	+10%	高于市值	中原地產 Centanet · 查看
曦巒	放售	584 ft²	HK$1,365 万	HK$1,049 万 – HK$1,257 万	+18%	明显偏高	中原地產 Centanet · 查看

房源核对日期：2026年9月6日。房源如已售出或撤回，会自动从此表移除；报价与面积不吻合的房源不会显示。

方法：成交比较法｜参考样本：34｜可信度：高｜ ±9%

模型设定：成交影响力每 6 个月递减一半；已按面积（弹性 0.00）、楼层（每层 0.71%）及成交日期（每月 +0.02%）调整；模型解释度 49%。

议价目标价

HK$1,096 万

可望节省

HK$269 万

我们的收费（节省金额一半）

HK$134 万

以上为根据公开成交及房源资料计算的模型估算，并非物业估价报告，亦不能取代银行估价或持牌估价师意见。

近期成交纪录

我们自行累积的成交纪录，是估价与议价的根据；每日抓取，只会累积不会覆盖。

成交日期	单位	实用面积	成交价	实用呎价
2026-08-04	曦巒 29 D	584 ft²	HK$1,365 万	HK$23,373
2026-08-03	曦巒 29 D	584 ft²	HK$1,365 万	HK$23,373
2026-08-03	曦巒 29 D室	584 ft²	HK$1,365 万	HK$23,373
2026-07-27	曦巒 3 B	581 ft²	HK$1,138 万	HK$19,587
2026-07-26	曦巒 3 B室	581 ft²	HK$1,138 万	HK$19,587
2026-07-26	曦巒 3 B	581 ft²	HK$1,138 万	HK$19,587
2026-06-24	曦巒 18 D	588 ft²	HK$1,280 万	HK$21,769
2026-06-23	曦巒 18 D室	588 ft²	HK$1,280 万	HK$21,769
2026-06-23	曦巒 18 D	588 ft²	HK$1,280 万	HK$21,769
2026-05-06	曦巒 20 F	377 ft²	HK$780 万	HK$20,690
2026-05-05	曦巒 20 F室	377 ft²	HK$780 万	HK$20,690
2026-05-05	曦巒 20 F	377 ft²	HK$780 万	HK$20,690
2026-04-22	曦巒 7 D	588 ft²	HK$1,140 万	HK$19,388
2026-04-22	曦巒 8 D	588 ft²	HK$1,160 万	HK$19,728
2026-04-21	曦巒 8 D	588 ft²	HK$1,160 万	HK$19,728
2026-04-21	曦巒 8 D室	588 ft²	HK$1,160 万	HK$19,728
2026-04-21	曦巒 7 D室	588 ft²	HK$1,140 万	HK$19,388
2026-04-21	曦巒 7 D	588 ft²	HK$1,140 万	HK$19,388
2026-03-23	曦巒 10 G	610 ft²	HK$1,100 万	HK$18,033
2026-03-22	曦巒 10 G	610 ft²	HK$1,100 万	HK$18,033
2026-03-16	曦巒 3 F	377 ft²	HK$675 万	HK$17,905
2026-03-15	曦巒 3 F	377 ft²	HK$675 万	HK$17,905
2026-03-13	曦巒 6 C	428 ft²	HK$770 万	HK$17,991
2026-03-12	曦巒 6 C	428 ft²	HK$770 万	HK$17,991
2025-11-18	曦巒 17 D	588 ft²	HK$1,150 万	HK$19,558
2025-11-17	曦巒 17 D	588 ft²	HK$1,150 万	HK$19,558
2025-02-26	曦巒平面圖	584 ft²	HK$1,150 万	HK$19,692
2025-02-26	曦巒 2 露台	584 ft²	HK$1,150 万	HK$19,692
2024-10-17	曦巒 1 露台	375 ft²	HK$662 万	HK$17,648
2024-10-17	曦巒平面圖	375 ft²	HK$662 万	HK$17,648

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放盘资料由各代理平台公开页面每日抓取，最终价格、面积及供应情况以该平台及持牌代理为准。博晋顾问并非地产代理。

本页分数及价格区间为公开资料的比较分析，并非任何单位的估价或投资建议。博晋顾问并非地产代理，也非持牌估价师；实际成交价需按单位座向、楼层、装修及业主意向而定。