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屋苑評分

星域軒評分、呎價區間同議價空間

星域軒（灣仔）的博晉屋苑評分：流通性、淨租金回報、通勤時間、樓齡及發展商五項指標，全部列出原始數據同來源。

灣仔返回香港屋苑評分

星域軒

灣仔 · 太古

總單位數: 329
年換手率: 4.6%
落成年份: 1999–1999
管理費: HK$3.4／呎
毛租金回報: 2.5%
淨租金回報: 2.16%

博晉屋苑評分

63／100

實用呎價區間

HK$27,436–HK$38,829

中位呎價 HK$33,133 每平方呎

成交價區間（參考）

HK$2,236 萬 – HK$3,165 萬

區間中位 HK$27,002,988

星域軒位於灣仔，約 329 個單位，1999–1999 年落成。每年約有 4.6% 單位成交，往主要商業區的加權通勤時間約 14 分鐘，扣除管理費、差餉及空置準備後的淨租金回報約 2.16%。

五項指標分數

五項指標一眼看清

越貼近外圈越強。流通度高即易買易賣，回報高即租金撐得住樓價，通勤短、樓齡新、發展商穩則抗跌力較好。

流通: 41/100
回報: 58/100
通勤: 91/100
樓齡: 56/100
發展商: 95/100

流通性權重 30% · 41/100

成交愈密，可比成交愈多，議價愈有實據。

淨租金回報權重 25% · 58/100

扣除管理費、差餉及空租後真正落袋的回報。

通勤時間（多商業區加權）權重 20% · 91/100

按你選定的工作地點加權計算的門到門時間。

樓齡權重 15% · 56/100

影響銀行估價、按揭年期及維修支出。

發展商及管理權重 10% · 95/100

管理質素解釋同區屋苑的長期價差。

你主要在哪一區上班？

中環／金鐘8 min

銅鑼灣／灣仔6 min

尖沙咀／九龍站16 min

觀塘／九龍灣22 min

啟德／九龍城28 min

實際單位面積

以下面積是各大平台屋苑資料頁列出的實際單位間隔，唔需要自己估。揀一個面積，下面的估值、議價空間同月租都會即時按呢個面積計。

屋苑面積範圍: 561–1,510 ft²

此面積估算樓價

HK$2,700 萬

此面積估算月租

HK$57,050

間隔	實用面積	估算樓價	估算月租
1 房	561 ft² · 建築面積 729 ft²	HK$1,859 萬	HK$39,270
2 房	659 ft² · 建築面積 850 ft²	HK$2,183 萬	HK$46,130
2 房	734 ft² · 建築面積 949 ft²	HK$2,432 萬	HK$51,380
3 房	815 ft²	HK$2,700 萬	HK$57,050
3 房	898 ft² · 建築面積 1,130 ft²	HK$2,975 萬	HK$62,860
3 房	1,510 ft² · 建築面積 1,710 ft²	HK$5,003 萬	HK$105,700

面積及租金資料每日由中原、美聯、28Hse 的屋苑資料頁抓取，成交細節以持牌代理為準。

成交價區間

輸入實用面積同樓層，得出這個屋苑的成交價區間，以及議價值幾多錢。

揀單位面積

樓層

議減幅度	節省金額	扣除服務費後淨額
3%	HK$810,090	HK$405,045
5%	HK$1,350,149	HK$675,075
8%	HK$2,160,239	HK$1,080,120

節省金額 = 區間中位 × 議減幅度；淨額 = 節省金額 ÷ 2。實際議價空間取決於業主情況、銀行估價及同期成交。

議價角度

成交不算頻密，放盤時間長、業主有時間壓力的個案，才是折扣真正出現的位置。

數據來源

以下每項數字都對應一個公開頁面，你可以自行核對。

來源	實用呎價區間	平均呎價	近期成交
28Hse 千居	HK$26,965–HK$31,920	HK$31,920	6
中原地產 Centanet	HK$29,344–HK$43,285	HK$36,564	4
美聯物業 Midland	HK$26,300–HK$40,800	HK$30,366	6

資料來源為各地產網站公開頁面，僅作比較參考；個別單位成交價仍需視座向、樓層、裝修及業主意向而定。

數據截至 2026 年 8 月，以公開官方及市場發布為準，成交價區間僅供比較參考。

租金水平

以各大平台現時放租數據計算，用來核對回報，也用來衡量放租需求。

此面積估算月租 · 815 ft²

HK$57,050

租金呎價（每月）

HK$70.0

屋苑平均月租

HK$62,000/ 月

平台列出的全屋苑平均月租，未分間隔。

1 房 · 561 ft² · HK$39,2702 房 · 659 ft² · HK$46,1302 房 · 734 ft² · HK$51,3803 房 · 815 ft² · HK$57,0503 房 · 898 ft² · HK$62,8603 房 · 1,510 ft² · HK$105,700

叫價合理嗎？

我們以該屋苑的成交紀錄為基礎，按成交日期（愈近期權重愈高）、實用面積、樓層及座數逐項調整，估算每個放盤的合理價位，並列出議價目標價。成交紀錄不足時，我們會改用現時叫價分佈，並在下方註明所用方法。

放售單位: 8放租單位: 4已累積 36 宗成交紀錄

目前最抵：1座，叫價較我們的估算低約 16%。想知道實際可以壓到幾多，我們可以先幫你核對成交紀錄。

單位	類型	實用面積	叫價	估算價值	與叫價差距	評語	來源
2座	放租	898 ft²	HK$52,000	HK$58,460 – HK$67,260	-17%	低於市值	28Hse 千居 · 查看
1座	放售	734 ft²	HK$2,000 萬	HK$1,786 萬 – HK$2,977 萬	-16%	低於市值	中原地產 Centanet · 查看
2座	放售	659 ft²	HK$1,950 萬	HK$1,578 萬 – HK$2,630 萬	-7%	低於市值	中原地產 Centanet · 查看
1座	放售	578 ft²	HK$1,740 萬	HK$1,384 萬 – HK$2,307 萬	-6%	低於市值	中原地產 Centanet · 查看
1座	放售	807 ft²	HK$2,600 萬	HK$1,971 萬 – HK$3,286 萬	-1%	貼近市值	28Hse 千居 · 查看
1座	放租	675 ft²	HK$50,000	HK$43,943 – HK$50,558	+6%	高於市值	中原地產 Centanet · 查看
1座	放售	922 ft²	HK$3,580 萬	HK$2,262 萬 – HK$3,770 萬	+19%	明顯偏高	中原地產 Centanet · 查看
2座	放租	780 ft²	HK$70,000	HK$50,778 – HK$58,422	+28%	明顯偏高	中原地產 Centanet · 查看

盤源核對日期：2026年9月9日。放盤如已售出或撤回，會自動從此表移除；叫價與面積不吻合的盤源不會顯示。

方法：叫價分佈參考｜參考樣本：0｜可信度：初步｜ ±0%

議價目標價

HK$2,865 萬

可望節省

HK$715 萬

我們的收費（節省金額一半）

HK$357 萬

以上為根據公開成交及放盤資料計算的模型估算，並非物業估價報告，亦不能取代銀行估價或持牌估價師意見。

近期成交紀錄

我們自行累積的成交紀錄，是估價與議價的根據；每日抓取，只會累積不會覆蓋。

成交日期	單位	實用面積	成交價	實用呎價
2026-07-20	星域軒 2座 22 E室	573 ft²	HK$1,740 萬	HK$30,366
2026-07-20	1房	573 ft²	HK$1,740 萬	HK$30,366
2026-07-20	星域軒 2座 22 E	573 ft²	HK$1,740 萬	HK$30,366
2026-07-19	2座 22 E	573 ft²	HK$1,740 萬	HK$30,366
2026-07-13	2房	807 ft²	HK$2,700 萬	HK$33,457
2026-07-13	星域軒 1座 17 D室	807 ft²	HK$2,700 萬	HK$33,457
2026-07-13	星域軒 1座 18 F室	898 ft²	HK$3,615 萬	HK$40,256
2026-07-13	3房	898 ft²	HK$3,615 萬	HK$40,256
2026-07-13	星域軒 1座 17 D	807 ft²	HK$2,700 萬	HK$33,457
2026-07-13	星域軒 1座 18 F	898 ft²	HK$3,615 萬	HK$40,256
2026-07-12	1座 17 D	807 ft²	HK$2,700 萬	HK$33,457
2026-07-12	1座 18 F	898 ft²	HK$3,615 萬	HK$40,256
2026-07-10	1房	573 ft²	HK$1,740 萬	HK$30,366
2026-07-06	3房	918 ft²	HK$2,838 萬	HK$30,915
2026-07-05	2座 10 A	918 ft²	HK$2,838 萬	HK$30,915
2026-06-30	2房	807 ft²	HK$2,700 萬	HK$33,457
2026-06-29	2房	659 ft²	HK$1,808 萬	HK$27,436
2026-06-29	3房	898 ft²	HK$3,615 萬	HK$40,256
2026-06-29	2房	808 ft²	HK$400 萬	—
2026-06-29	星域軒 2座 7 B室	659 ft²	HK$1,808 萬	HK$27,436
2026-06-29	星域軒 2座 7 B	659 ft²	HK$1,808 萬	HK$27,436
2026-06-28	2座 7 B	659 ft²	HK$1,808 萬	HK$27,436
2026-06-17	2房	659 ft²	HK$1,808 萬	HK$27,436
2026-05-19	星域軒 1座 31 A室	922 ft²	HK$3,580 萬	HK$38,829
2026-05-19	星域軒 1座 31 A	922 ft²	HK$3,580 萬	HK$38,829
2026-05-19	1座 32 C	823 ft²	HK$2,528 萬	HK$30,717
2026-05-18	1座 31 A	922 ft²	HK$3,580 萬	HK$38,829
2026-02-06	星域軒 2座 30 E	578 ft²	HK$1,518 萬	HK$26,263
2026-02-06	星域軒 2座 30 E室	578 ft²	HK$1,518 萬	HK$26,263
2026-02-05	2座 30 E	578 ft²	HK$1,518 萬	HK$26,263

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放盤資料由各代理平台公開頁面每日抓取，最終價格、面積及供應情況以該平台及持牌代理為準。博晉顧問並非地產代理。

本頁分數及價格區間為公開資料的比較分析，並非任何單位的估價或投資建議。博晉顧問並非地產代理，亦非持牌估價師；實際成交價需按單位座向、樓層、裝修及業主意向而定。