- 總單位數
- 212
- 年換手率
- 4.7%
- 落成年份
- 1999–1999
- 管理費
- HK$2.7／呎
- 毛租金回報
- 3.0%
- 淨租金回報
- 2.48%
灣景園位於柴灣，約 212 個單位，1999–1999 年落成。每年約有 4.7% 單位成交，往主要商業區的加權通勤時間約 26 分鐘，扣除管理費、差餉及空置準備後的淨租金回報約 2.48%。
五項指標分數
越貼近外圈越強。流通度高即易買易賣，回報高即租金撐得住樓價，通勤短、樓齡新、發展商穩則抗跌力較好。
- 流通
- 39/100
- 回報
- 74/100
- 通勤
- 68/100
- 樓齡
- 56/100
- 發展商
- 76/100
成交愈密，可比成交愈多，議價愈有實據。
扣除管理費、差餉及空租後真正落袋的回報。
按你選定的工作地點加權計算的門到門時間。
影響銀行估價、按揭年期及維修支出。
管理質素解釋同區屋苑的長期價差。
你主要在哪一區上班？
實際單位面積
以下面積是各大平台屋苑資料頁列出的實際單位間隔，唔需要自己估。揀一個面積，下面的估值、議價空間同月租都會即時按呢個面積計。
屋苑面積範圍: 443–1,086 ft²
| 間隔 | 實用面積 | 估算樓價 | 估算月租 |
|---|---|---|---|
| 2 房 | 447 ft² · 建築面積 608 ft² | HK$505 萬 | HK$19,892 |
| 2 房 | 450 ft² | HK$508 萬 | HK$20,025 |
| 2 房 | 453 ft² · 建築面積 620 ft² | HK$512 萬 | HK$20,159 |
| 2 房 | 624 ft² | HK$705 萬 | HK$27,768 |
| 3 房 | 624 ft² · 建築面積 851 ft² | HK$705 萬 | HK$27,768 |
面積及租金資料每日由中原、美聯、28Hse 的屋苑資料頁抓取，成交細節以持牌代理為準。
成交價區間
輸入實用面積同樓層，得出這個屋苑的成交價區間，以及議價值幾多錢。
| 議減幅度 | 節省金額 | 扣除服務費後淨額 |
|---|---|---|
| 3% | HK$153,526 | HK$76,763 |
| 5% | HK$255,877 | HK$127,939 |
| 8% | HK$409,403 | HK$204,702 |
節省金額 = 區間中位 × 議減幅度；淨額 = 節省金額 ÷ 2。實際議價空間取決於業主情況、銀行估價及同期成交。
議價角度
成交不算頻密，放盤時間長、業主有時間壓力的個案，才是折扣真正出現的位置。
數據來源
以下每項數字都對應一個公開頁面，你可以自行核對。
| 來源 | 實用呎價區間 | 平均呎價 | 近期成交 |
|---|---|---|---|
| 28Hse 千居 | HK$12,597–HK$12,642 | — | 0 |
| 中原地產 Centanet | HK$11,699–HK$14,541 | HK$12,620 | 0 |
| 美聯物業 Midland | HK$12,733–HK$14,541 | — | 0 |
資料來源為各地產網站公開頁面，僅作比較參考；個別單位成交價仍需視座向、樓層、裝修及業主意向而定。
數據截至 2026 年 8 月，以公開官方及市場發布為準，成交價區間僅供比較參考。
租金水平
以各大平台現時放租數據計算，用來核對回報，也用來衡量放租需求。
平台列出的全屋苑平均月租，未分間隔。
叫價合理嗎？
我們以該屋苑的成交紀錄為基礎，按成交日期（愈近期權重愈高）、實用面積、樓層及座數逐項調整，估算每個放盤的合理價位，並列出議價目標價。成交紀錄不足時，我們會改用現時叫價分佈，並在下方註明所用方法。
現時未有抓取到放盤資料，數據每日更新。
近期成交紀錄
我們自行累積的成交紀錄，是估價與議價的根據；每日抓取，只會累積不會覆蓋。
| 成交日期 | 單位 | 實用面積 | 成交價 | 實用呎價 |
|---|---|---|---|---|
| 2026-07-28 | 灣景園 1 車位 | — | HK$93 萬 | — |
| 2026-07-28 | 灣景園 1 49號 | — | HK$93 萬 | — |
| 2026-06-22 | 灣景園 2 房 | 450 ft² | HK$573 萬 | HK$12,733 |
| 2026-06-22 | 灣景園 2 - | 450 ft² | HK$573 萬 | HK$12,733 |
| 2026-06-22 | 灣景園 10 A室 | 450 ft² | HK$573 萬 | HK$12,733 |
| 2026-06-22 | 灣景園 2 2房 | 450 ft² | HK$573 萬 | HK$12,773 |
| 2026-06-22 | 灣景園 2 A | 450 ft² | HK$573 萬 | HK$12,733 |
| 2026-06-21 | 灣景園 10 A | 450 ft² | HK$573 萬 | HK$12,733 |
| 2026-06-21 | 灣景園 10 A室 | 450 ft² | HK$573 萬 | HK$12,733 |
| 2026-04-30 | 灣景園 2 房 | 453 ft² | HK$548 萬 | HK$12,097 |
| 2026-04-30 | 灣景園 20 E室 | 453 ft² | HK$548 萬 | HK$12,097 |
| 2026-04-30 | 灣景園 2 2房 | 453 ft² | HK$548 萬 | HK$12,136 |
| 2026-04-30 | 灣景園 2 B | 453 ft² | HK$548 萬 | HK$12,097 |
| 2026-04-30 | 灣景園 2 - | 453 ft² | HK$548 萬 | HK$12,097 |
| 2026-04-29 | 灣景園 20 E | 453 ft² | HK$548 萬 | HK$12,097 |
| 2026-04-29 | 灣景園 20 E室 | 453 ft² | HK$548 萬 | HK$12,097 |
| 2026-02-09 | 灣景園 3 C | 624 ft² | HK$710 萬 | HK$11,378 |
| 2026-02-09 | 灣景園 17 B室 | 624 ft² | HK$710 萬 | HK$11,378 |
| 2026-02-09 | 灣景園 2 - | 624 ft² | HK$710 萬 | HK$11,378 |
| 2026-02-09 | 灣景園 2 房 | 624 ft² | HK$710 萬 | HK$11,378 |
| 2026-02-09 | 灣景園 2 2房 | 624 ft² | HK$710 萬 | HK$11,380 |
| 2026-02-08 | 灣景園 17 B室 | 624 ft² | HK$710 萬 | HK$11,378 |
| 2026-02-08 | 灣景園 17 B | 624 ft² | HK$710 萬 | HK$11,378 |
| 2025-11-05 | 灣景園 4 D | 624 ft² | HK$715 萬 | HK$11,458 |
| 2025-11-05 | 灣景園 15 C室 | 624 ft² | HK$715 萬 | HK$11,458 |
| 2025-11-05 | 灣景園 2 房 | 624 ft² | HK$715 萬 | HK$11,458 |
| 2025-11-05 | 灣景園 2 - | 624 ft² | HK$715 萬 | HK$11,458 |
| 2025-11-05 | 灣景園 2 2房 | 624 ft² | HK$715 萬 | HK$11,469 |
| 2025-11-04 | 灣景園 15 C | 624 ft² | HK$715 萬 | HK$11,558 |
| 2025-11-04 | 灣景園 15 C室 | 624 ft² | HK$715 萬 | HK$11,458 |
放盤資料由各代理平台公開頁面每日抓取，最終價格、面積及供應情況以該平台及持牌代理為準。博晉顧問並非地產代理。
常見問題
以下答案全部由灣景園本身的數據計出，數字隨每日更新而變。
灣景園呎價幾錢？
灣景園現時實用呎價約 HK$11,699–HK$14,541，中位約 HK$13,120。價格區間先以已報成交計算，其次才用現時叫價，所以貼近真實成交價而非宣傳平均價。
灣景園一個單位大約幾錢？
按今日區間，灣景園一個中等面積單位約 HK$512萬。在本頁價格區間工具輸入實際實用面積同樓層，就得出該單位的數字。
灣景園最新成交點？
我們持有的灣景園最新成交為 2026 年 7 月；本頁成交表列出每宗成交的座數、樓層段、實用面積、成交價同呎價。
灣景園租金回報幾多？
毛租金回報約 3.0%。扣除每呎 HK$3 管理費、差餉同日常維修後，我們計出的淨回報為 2.48%，參考中位月租約 HK$20,150。
灣景園管理費幾錢？
每實用平方呎每月約 HK$3，即 600 呎單位每月約 HK$1,620。管理費是按揭利息以外最大的持有成本。
灣景園係幾年樓？
灣景園於 1999 年入伙，樓齡約 27 年。樓齡會影響按揭年期，亦關乎舊樓可能收取的大維修攤分。
灣景園有幾多個單位？
共 212 個單位，每年約 4.7% 成交。成交愈多，可比證據愈足，而議價正是靠證據。
灣景園返中環要幾久？
由柴灣搭公共交通去中環約 24 分鐘。去銅鑼灣、尖沙咀、觀塘同啟德的時間見本頁通勤部分。
灣景園議價空間有幾大？
要看個別單位，唔係睇整個屋苑：我們會用同座、同樓層段、同格局的成交同叫價比較。本頁列出在灣景園議減 3%、5%、8% 分別值幾多錢。我們收費為議減金額的一半，簽臨時買賣合約時支付；未能議減則不收費。
買灣景園仲要付咩費用？
從價印花稅、律師費、代理佣金同按揭相關費用。成交價每減一元，印花稅、佣金同數十年按揭利息同步下降 — 詳見本頁連結的買樓費用指南。
買這個屋苑前要計清楚的數
柴灣其他屋苑比較
同區選擇：比較呎價、單位數目同回報，再決定係唔係灣景園。
- 灣景園 定 杏花邨 好？杏花邨 · HK$12,403–HK$17,714 · 6,504
- 灣景園 定 康翠臺 好？康翠臺 · HK$10,040–HK$10,236 · 2,100
- 灣景園 定 樂軒臺 好？樂軒臺 · HK$7,887–HK$9,038 · 1,550
- 灣景園 定 新翠花園 好？新翠花園 · HK$12,926–HK$15,294 · 1,488
- 灣景園 定 樂翠臺 好？樂翠臺 · HK$6,712–HK$9,806 · 978
- 灣景園 定 山翠苑 好？山翠苑 · HK$10,026–HK$12,032 · 896
- 灣景園 定 高威閣 好？高威閣 · HK$10,589–HK$12,879 · 704
- 灣景園 定 海德園 好？海德園 · HK$16,834–HK$19,450 · 592
本頁分數及價格區間為公開資料的比較分析，並非任何單位的估價或投資建議。博晉顧問並非地產代理，亦非持牌估價師；實際成交價需按單位座向、樓層、裝修及業主意向而定。