- 总单位数
- 212
- 年换手率
- 4.7%
- 落成年份
- 1999–1999
- 管理费
- HK$2.7／平方英尺
- 毛租金回报
- 3.0%
- 净租金回报
- 2.48%
灣景園位于柴湾，约 212 个单位，1999–1999 年落成。每年约 4.7% 的单位成交，往主要商业区的加权通勤时间约 26 分钟，扣除管理费、差饷及空置准备后的净租金回报约 2.48%。
五项指标分数
越贴近外圈越强。流通度高即易买易卖，回报高即租金撑得住房价，通勤短、楼龄新、开发商稳则抗跌力较好。
- 流通
- 39/100
- 回报
- 74/100
- 通勤
- 68/100
- 楼龄
- 56/100
- 开发商
- 76/100
成交越密，可比成交越多，议价越有实据。
扣除管理费、差饷及空租后真正落袋的回报。
按你选定的工作地点加权计算的门到门时间。
影响银行估价、按揭年期及维修支出。
管理质素解释同区楼盘的长期价差。
你主要在哪一区上班？
实际单位面积
以下面积是各大平台楼盘资料页列出的实际单位间隔，无需自己估算。选一个面积，下面的估值、议价空间和月租都会按此面积计算。
楼盘面积范围: 443–1,086 ft²
| 间隔 | 实用面积 | 估算楼价 | 估算月租 |
|---|---|---|---|
| 2 房 | 447 ft² · 建筑面积 608 ft² | HK$505 万 | HK$19,892 |
| 2 房 | 450 ft² | HK$508 万 | HK$20,025 |
| 2 房 | 453 ft² · 建筑面积 620 ft² | HK$512 万 | HK$20,159 |
| 2 房 | 624 ft² | HK$705 万 | HK$27,768 |
| 3 房 | 624 ft² · 建筑面积 851 ft² | HK$705 万 | HK$27,768 |
面积及租金资料每日由中原、美联、28Hse 的楼盘资料页抓取，成交细节以持牌代理为准。
成交价区间
输入实用面积与楼层，得出这个楼盘的成交价区间，以及议价值多少钱。
| 议减幅度 | 节省金额 | 扣除服务费后净额 |
|---|---|---|
| 3% | HK$153,526 | HK$76,763 |
| 5% | HK$255,877 | HK$127,939 |
| 8% | HK$409,403 | HK$204,702 |
节省金额 = 区间中位 × 议减幅度；净额 = 节省金额 ÷ 2。实际议价空间取决于业主情况、银行估价及同期成交。
议价角度
成交不算频密，放盘时间长、业主有时间压力的个案，才是折扣真正出现的地方。
数据来源
以下每项数字都对应一个公开页面，你可以自行核对。
| 来源 | 实用呎价区间 | 平均呎价 | 近期成交 |
|---|---|---|---|
| 28Hse 千居 | HK$12,597–HK$12,642 | — | 0 |
| 中原地產 Centanet | HK$11,699–HK$14,541 | HK$12,620 | 0 |
| 美聯物業 Midland | HK$12,733–HK$14,541 | — | 0 |
资料来源为各地产网站公开页面，仅作比较参考；个别单位成交价仍需视座向、楼层、装修及业主意向而定。
数据截至 2026 年 8 月，以公开官方及市场发布为准，成交价区间仅供比较参考。
租金水平
以各大平台现时放租数据计算，用来核对回报，也用来衡量出租需求。
平台列出的全楼盘平均月租，未分间隔。
叫价合理吗？
我们以该楼盘的成交纪录为基础，按成交日期（愈近期权重愈高）、实用面积、楼层及座数逐项调整，估算每个房源的合理价位，并列出议价目标价。成交纪录不足时，改用现时叫价分布，并在下方注明所用方法。
现时未抓取到放盘资料，数据每日更新。
近期成交纪录
我们自行累积的成交纪录，是估价与议价的根据；每日抓取，只会累积不会覆盖。
| 成交日期 | 单位 | 实用面积 | 成交价 | 实用呎价 |
|---|---|---|---|---|
| 2026-07-28 | 灣景園 1 車位 | — | HK$93 万 | — |
| 2026-07-28 | 灣景園 1 49號 | — | HK$93 万 | — |
| 2026-06-22 | 灣景園 2 房 | 450 ft² | HK$573 万 | HK$12,733 |
| 2026-06-22 | 灣景園 2 - | 450 ft² | HK$573 万 | HK$12,733 |
| 2026-06-22 | 灣景園 10 A室 | 450 ft² | HK$573 万 | HK$12,733 |
| 2026-06-22 | 灣景園 2 2房 | 450 ft² | HK$573 万 | HK$12,773 |
| 2026-06-22 | 灣景園 2 A | 450 ft² | HK$573 万 | HK$12,733 |
| 2026-06-21 | 灣景園 10 A | 450 ft² | HK$573 万 | HK$12,733 |
| 2026-06-21 | 灣景園 10 A室 | 450 ft² | HK$573 万 | HK$12,733 |
| 2026-04-30 | 灣景園 2 房 | 453 ft² | HK$548 万 | HK$12,097 |
| 2026-04-30 | 灣景園 20 E室 | 453 ft² | HK$548 万 | HK$12,097 |
| 2026-04-30 | 灣景園 2 2房 | 453 ft² | HK$548 万 | HK$12,136 |
| 2026-04-30 | 灣景園 2 B | 453 ft² | HK$548 万 | HK$12,097 |
| 2026-04-30 | 灣景園 2 - | 453 ft² | HK$548 万 | HK$12,097 |
| 2026-04-29 | 灣景園 20 E | 453 ft² | HK$548 万 | HK$12,097 |
| 2026-04-29 | 灣景園 20 E室 | 453 ft² | HK$548 万 | HK$12,097 |
| 2026-02-09 | 灣景園 3 C | 624 ft² | HK$710 万 | HK$11,378 |
| 2026-02-09 | 灣景園 17 B室 | 624 ft² | HK$710 万 | HK$11,378 |
| 2026-02-09 | 灣景園 2 - | 624 ft² | HK$710 万 | HK$11,378 |
| 2026-02-09 | 灣景園 2 房 | 624 ft² | HK$710 万 | HK$11,378 |
| 2026-02-09 | 灣景園 2 2房 | 624 ft² | HK$710 万 | HK$11,380 |
| 2026-02-08 | 灣景園 17 B室 | 624 ft² | HK$710 万 | HK$11,378 |
| 2026-02-08 | 灣景園 17 B | 624 ft² | HK$710 万 | HK$11,378 |
| 2025-11-05 | 灣景園 4 D | 624 ft² | HK$715 万 | HK$11,458 |
| 2025-11-05 | 灣景園 15 C室 | 624 ft² | HK$715 万 | HK$11,458 |
| 2025-11-05 | 灣景園 2 房 | 624 ft² | HK$715 万 | HK$11,458 |
| 2025-11-05 | 灣景園 2 - | 624 ft² | HK$715 万 | HK$11,458 |
| 2025-11-05 | 灣景園 2 2房 | 624 ft² | HK$715 万 | HK$11,469 |
| 2025-11-04 | 灣景園 15 C | 624 ft² | HK$715 万 | HK$11,558 |
| 2025-11-04 | 灣景園 15 C室 | 624 ft² | HK$715 万 | HK$11,458 |
放盘资料由各代理平台公开页面每日抓取，最终价格、面积及供应情况以该平台及持牌代理为准。博晋顾问并非地产代理。
常见问题
以下答案全部由灣景園本身的数据计算，数字随每日更新而变。
灣景園呎价多少？
灣景園目前实用呎价约 HK$11,699–HK$14,541，中位约 HK$13,120。价格区间先用已报成交计算，其次才用现时叫价，所以贴近真实成交价而不是宣传平均价。
灣景園一个单位大约多少钱？
按今天的区间，灣景園一个中等面积单位约 HK$512万。在本页的价格区间工具输入实际实用面积和楼层，可得出该单位的数字。
灣景園最新成交如何？
我们持有的灣景園最新成交为 2026 年 7 月；本页成交表列出每宗成交的座数、楼层段、实用面积、成交价及呎价。
灣景園租金回报多少？
毛租金回报约 3.0%。扣除每呎 HK$3 管理费、差饷及日常维修后，我们计出的净回报为 2.48%，参考中位月租约 HK$20,150。
灣景園管理费多少？
每实用平方呎每月约 HK$3，即 600 呎单位每月约 HK$1,620。管理费是按揭利息以外最大的持有成本。
灣景園是几年楼？
灣景園于 1999 年入住，楼龄约 27 年。楼龄会影响按揭年期，也关系到旧楼可能收取的大维修摊分。
灣景園有多少单位？
共 212 个单位，每年约 4.7% 成交。成交越多，可比证据越充足，而议价正是靠证据。
灣景園到中环要多久？
由柴湾乘公共交通到中环约 24 分钟。到铜锣湾、尖沙咀、观塘及启德的时间见本页通勤部分。
灣景園议价空间有多大？
取决于个别单位，而非整个楼盘：我们以同座、同楼层段、同格局的成交与叫价比较。本页列出在灣景園议减 3%、5%、8% 分别值多少钱。我们收费为议减金额的一半，签临时买卖合约时支付；未能议减则不收费。
买灣景園还要付什么费用？
从价印花税、律师费、代理佣金及按揭相关费用。成交价每减一元，印花税、佣金与数十年按揭利息同步下降 — 详见本页连结的买楼费用指南。
买这个楼盘前要算清楚的数
柴湾其他楼盘比较
同区选择：比较呎价、单位数目与回报，再决定是不是灣景園。
- 灣景園 还是 杏花邨 好？杏花邨 · HK$12,403–HK$17,714 · 6,504
- 灣景園 还是 康翠臺 好？康翠臺 · HK$10,040–HK$10,236 · 2,100
- 灣景園 还是 樂軒臺 好？樂軒臺 · HK$7,887–HK$9,038 · 1,550
- 灣景園 还是 新翠花園 好？新翠花園 · HK$12,926–HK$15,294 · 1,488
- 灣景園 还是 樂翠臺 好？樂翠臺 · HK$6,712–HK$9,806 · 978
- 灣景園 还是 山翠苑 好？山翠苑 · HK$10,026–HK$12,032 · 896
- 灣景園 还是 高威閣 好？高威閣 · HK$10,589–HK$12,879 · 704
- 灣景園 还是 海德園 好？海德園 · HK$16,834–HK$19,450 · 592
本页分数及价格区间为公开资料的比较分析，并非任何单位的估价或投资建议。博晋顾问并非地产代理，也非持牌估价师；实际成交价需按单位座向、楼层、装修及业主意向而定。