屋苑評分

杏花邨評分、呎價區間同議價空間

杏花邨（柴灣）的博晉屋苑評分：流通性、淨租金回報、通勤時間、樓齡及發展商五項指標，全部列出原始數據同來源。

杏花邨位於香港柴灣，共 6,504 個單位，1986–1989 年入伙；實用呎價約 HK$12,403–HK$17,714，管理費每呎 HK$3，毛租金回報約 2.6%，每年約 4.5% 單位成交。

柴灣返回香港屋苑評分

杏花邨

柴灣 · Heng Fa Chuen Development/ MTR

總單位數: 6,504
年換手率: 4.5%
落成年份: 1986–1989
管理費: HK$2.7／呎
毛租金回報: 2.6%
淨租金回報: 2.15%

博晉屋苑評分

58／100

實用呎價區間

HK$13,176–HK$14,955

中位呎價 HK$14,066 每平方呎

成交價區間（參考）

HK$809 萬 – HK$918 萬

區間中位 HK$8,636,217

杏花邨位於柴灣，約 6,504 個單位，1986–1989 年落成。每年約有 4.5% 單位成交，往主要商業區的加權通勤時間約 26 分鐘，扣除管理費、差餉及空置準備後的淨租金回報約 2.15%。

五項指標分數

五項指標一眼看清

越貼近外圈越強。流通度高即易買易賣，回報高即租金撐得住樓價，通勤短、樓齡新、發展商穩則抗跌力較好。

流通: 56/100
回報: 58/100
通勤: 68/100
樓齡: 36/100
發展商: 82/100

流通性權重 30% · 56/100

成交愈密，可比成交愈多，議價愈有實據。

淨租金回報權重 25% · 58/100

扣除管理費、差餉及空租後真正落袋的回報。

通勤時間（多商業區加權）權重 20% · 68/100

按你選定的工作地點加權計算的門到門時間。

樓齡權重 15% · 36/100

影響銀行估價、按揭年期及維修支出。

發展商及管理權重 10% · 82/100

管理質素解釋同區屋苑的長期價差。

你主要在哪一區上班？

中環／金鐘24 min

銅鑼灣／灣仔18 min

尖沙咀／九龍站32 min

觀塘／九龍灣26 min

啟德／九龍城32 min

實際單位面積

以下面積是各大平台屋苑資料頁列出的實際單位間隔，唔需要自己估。揀一個面積，下面的估值、議價空間同月租都會即時按呢個面積計。

屋苑面積範圍: 453–1,400 ft²

此面積估算樓價

HK$864 萬

此面積估算月租

HK$25,174

間隔	實用面積	估算樓價	估算月租
2 房	453 ft² · 建築面積 556 ft²	HK$637 萬	HK$18,573
2 房	475 ft²	HK$668 萬	HK$19,475
3 房	499 ft²	HK$702 萬	HK$20,459
3 房	614 ft² · 建築面積 615 ft²	HK$864 萬	HK$25,174
3 房	659 ft² · 建築面積 780 ft²	HK$927 萬	HK$27,019
3 房	1,047 ft²	HK$1,473 萬	HK$42,927

面積及租金資料每日由中原、美聯、28Hse 的屋苑資料頁抓取，成交細節以持牌代理為準。

成交價區間

輸入實用面積同樓層，得出這個屋苑的成交價區間，以及議價值幾多錢。

揀單位面積

樓層

議減幅度	節省金額	扣除服務費後淨額
3%	HK$259,087	HK$129,543
5%	HK$431,811	HK$215,905
8%	HK$690,897	HK$345,449

節省金額 = 區間中位 × 議減幅度；淨額 = 節省金額 ÷ 2。實際議價空間取決於業主情況、銀行估價及同期成交。

議價角度

成交不算頻密，放盤時間長、業主有時間壓力的個案，才是折扣真正出現的位置。樓齡約 37 年，銀行估價同按揭年期一樣影響出價，估價不足是合理的議價理由。

數據來源

以下每項數字都對應一個公開頁面，你可以自行核對。

來源	實用呎價區間	平均呎價	近期成交
28Hse 千居	HK$11,022–HK$16,692	HK$13,598	29
中原地產 Centanet	HK$12,761–HK$19,380	HK$13,175	8
美聯物業 Midland	HK$14,526–HK$14,790	HK$14,526	7

資料來源為各地產網站公開頁面，僅作比較參考；個別單位成交價仍需視座向、樓層、裝修及業主意向而定。

數據截至 2026 年 8 月，以公開官方及市場發布為準，成交價區間僅供比較參考。

租金水平

以各大平台現時放租數據計算，用來核對回報，也用來衡量放租需求。

此面積估算月租 · 614 ft²

HK$25,174

租金呎價（每月）

HK$41.0

屋苑平均月租

HK$24,500/ 月

平台列出的全屋苑平均月租，未分間隔。

2 房 · 453 ft² · HK$18,5732 房 · 475 ft² · HK$19,4753 房 · 499 ft² · HK$20,4593 房 · 614 ft² · HK$25,1743 房 · 659 ft² · HK$27,0193 房 · 1,047 ft² · HK$42,927

叫價合理嗎？

我們以該屋苑的成交紀錄為基礎，按成交日期（愈近期權重愈高）、實用面積、樓層及座數逐項調整，估算每個放盤的合理價位，並列出議價目標價。成交紀錄不足時，我們會改用現時叫價分佈，並在下方註明所用方法。

放售單位: 68放租單位: 17已累積 93 宗成交紀錄

現時未有抓取到放盤資料，數據每日更新。

近期成交紀錄

我們自行累積的成交紀錄，是估價與議價的根據；每日抓取，只會累積不會覆蓋。

成交日期	單位	實用面積	成交價	實用呎價
2026-10-07	上杏花高層市場成交	475 ft²	HK$665 萬	HK$14,000
2026-10-06	上杏花高層註冊處成交	614 ft²	HK$780 萬	HK$12,704
2026-10-06	杏花邨 34座 15樓 1室	614 ft²	HK$780 萬	HK$12,704
2026-10-05	34座 15 1室	614 ft²	HK$780 萬	HK$12,704
2026-10-05	上杏花高層市場成交	837 ft²	HK$1,100 萬	HK$13,142
2026-09-30	杏花邨 29座 19樓 1室	1,047 ft²	HK$1,800 萬	HK$17,192
2026-09-30	上杏花高層註冊處成交	1,047 ft²	HK$1,800 萬	HK$17,192
2026-09-29	29座 19 1室	1,047 ft²	HK$1,800 萬	HK$17,192
2026-09-29	杏花邨 19座 17樓 7室	474 ft²	HK$600 萬	HK$12,658
2026-09-29	杏花邨 41座 3樓 4室	547 ft²	HK$767 萬	HK$14,018
2026-09-29	下杏花高層註冊處成交	547 ft²	HK$767 萬	HK$14,018
2026-09-29	下杏花高層註冊處成交	474 ft²	HK$600 萬	HK$12,658
2026-09-28	41座 3 4室	547 ft²	HK$767 萬	HK$14,018
2026-09-28	19座 17 7室	474 ft²	HK$600 萬	HK$12,658
2026-09-24	杏花邨 28座 9樓 3室	499 ft²	HK$715 萬	HK$14,329
2026-09-24	下杏花高層市場成交	499 ft²	HK$715 萬	HK$14,329
2026-09-23	杏花邨 33座 13樓 1室	614 ft²	HK$860 萬	HK$14,007
2026-09-23	下杏花高層註冊處成交	614 ft²	HK$860 萬	HK$14,007
2026-09-23	28座 9 3室	499 ft²	HK$715 萬	HK$14,329
2026-09-22	33座 13 1室	614 ft²	HK$860 萬	HK$14,007
2026-09-18	杏花邨市場成交 2房	547 ft²	HK$767 萬	HK$14,018
2026-09-18	上杏花高層市場成交	547 ft²	HK$767 萬	HK$14,018
2026-09-16	杏花邨 27座 2 4室	497 ft²	HK$580 萬	HK$11,670
2026-09-15	27座 2 4室	497 ft²	HK$580 萬	HK$11,670
2026-09-11	杏花邨市場成交 2房	499 ft²	HK$715 萬	HK$14,329
2026-09-11	杏花邨 47座 15 7室	659 ft²	HK$948 萬	HK$14,385
2026-09-11	杏花邨註冊處成交 3房	659 ft²	HK$948 萬	HK$14,385
2026-09-11	上杏花高層註冊處成交	659 ft²	HK$948 萬	HK$14,385
2026-09-10	47座 15 7室	659 ft²	HK$948 萬	HK$14,385
2026-09-04	杏花邨高層 3房	560 ft²	HK$650 萬	HK$11,607

在28Hse 千居瀏覽全部盤源在中原地產 Centanet瀏覽全部盤源在美聯物業 Midland瀏覽全部盤源

放盤資料由各代理平台公開頁面每日抓取，最終價格、面積及供應情況以該平台及持牌代理為準。博晉顧問並非地產代理。

常見問題

以下答案全部由杏花邨本身的數據計出，數字隨每日更新而變。

杏花邨呎價幾錢？

杏花邨現時實用呎價約 HK$12,403–HK$17,714，中位約 HK$15,059。價格區間先以已報成交計算，其次才用現時叫價，所以貼近真實成交價而非宣傳平均價。

杏花邨一個單位大約幾錢？

按今日區間，杏花邨一個中等面積單位約 HK$864萬。在本頁價格區間工具輸入實際實用面積同樓層，就得出該單位的數字。

杏花邨最新成交點？

我們持有的杏花邨最新成交為 2026 年 10 月；本頁成交表列出每宗成交的座數、樓層段、實用面積、成交價同呎價。

杏花邨租金回報幾多？

毛租金回報約 2.6%。扣除每呎 HK$3 管理費、差餉同日常維修後，我們計出的淨回報為 2.15%，參考中位月租約 HK$24,500。

杏花邨管理費幾錢？

每實用平方呎每月約 HK$3，即 600 呎單位每月約 HK$1,620。管理費是按揭利息以外最大的持有成本。

杏花邨係幾年樓？

杏花邨於 1986–1989 年入伙，樓齡約 37 年。樓齡會影響按揭年期，亦關乎舊樓可能收取的大維修攤分。

杏花邨有幾多個單位？

共 6,504 個單位，每年約 4.5% 成交。成交愈多，可比證據愈足，而議價正是靠證據。

杏花邨返中環要幾久？

由柴灣搭公共交通去中環約 24 分鐘。去銅鑼灣、尖沙咀、觀塘同啟德的時間見本頁通勤部分。

杏花邨議價空間有幾大？

要看個別單位，唔係睇整個屋苑：我們會用同座、同樓層段、同格局的成交同叫價比較。本頁列出在杏花邨議減 3%、5%、8% 分別值幾多錢。我們收費為議減金額的一半，簽臨時買賣合約時支付；未能議減則不收費。

買杏花邨仲要付咩費用？

從價印花稅、律師費、代理佣金同按揭相關費用。成交價每減一元，印花稅、佣金同數十年按揭利息同步下降 — 詳見本頁連結的買樓費用指南。

買這個屋苑前要計清楚的數

柴灣其他屋苑比較

同區選擇：比較呎價、單位數目同回報，再決定係唔係杏花邨。

本頁分數及價格區間為公開資料的比較分析，並非任何單位的估價或投資建議。博晉顧問並非地產代理，亦非持牌估價師；實際成交價需按單位座向、樓層、裝修及業主意向而定。