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屋苑評分

杏花邨評分、呎價區間同議價空間

杏花邨（柴灣）的博晉屋苑評分：流通性、淨租金回報、通勤時間、樓齡及發展商五項指標，全部列出原始數據同來源。

柴灣返回香港屋苑評分

杏花邨

柴灣 · Heng Fa Chuen Development/ MTR

總單位數: 6,504
年換手率: 4.5%
落成年份: 1986–1989
管理費: HK$2.7／呎
毛租金回報: 2.6%
淨租金回報: 2.15%

博晉屋苑評分

58／100

實用呎價區間

HK$13,726–HK$15,183

中位呎價 HK$14,455 每平方呎

成交價區間（參考）

HK$891 萬 – HK$985 萬

區間中位 HK$9,380,971

杏花邨位於柴灣，約 6,504 個單位，1986–1989 年落成。每年約有 4.5% 單位成交，往主要商業區的加權通勤時間約 26 分鐘，扣除管理費、差餉及空置準備後的淨租金回報約 2.15%。

五項指標分數

五項指標一眼看清

越貼近外圈越強。流通度高即易買易賣，回報高即租金撐得住樓價，通勤短、樓齡新、發展商穩則抗跌力較好。

流通: 56/100
回報: 58/100
通勤: 68/100
樓齡: 36/100
發展商: 82/100

流通性權重 30% · 56/100

成交愈密，可比成交愈多，議價愈有實據。

淨租金回報權重 25% · 58/100

扣除管理費、差餉及空租後真正落袋的回報。

通勤時間（多商業區加權）權重 20% · 68/100

按你選定的工作地點加權計算的門到門時間。

樓齡權重 15% · 36/100

影響銀行估價、按揭年期及維修支出。

發展商及管理權重 10% · 82/100

管理質素解釋同區屋苑的長期價差。

你主要在哪一區上班？

中環／金鐘24 min

銅鑼灣／灣仔18 min

尖沙咀／九龍站32 min

觀塘／九龍灣26 min

啟德／九龍城32 min

實際單位面積

以下面積是各大平台屋苑資料頁列出的實際單位間隔，唔需要自己估。揀一個面積，下面的估值、議價空間同月租都會即時按呢個面積計。

屋苑面積範圍: 453–1,400 ft²

此面積估算樓價

HK$938 萬

此面積估算月租

HK$26,934

間隔	實用面積	估算樓價	估算月租
2 房	453 ft² · 建築面積 462 ft²	HK$655 萬	HK$18,800
1 房	473 ft² · 建築面積 473 ft²	HK$684 萬	HK$19,630
3 房	560 ft²	HK$809 萬	HK$23,240
3 房	649 ft²	HK$938 萬	HK$26,934
3 房	819 ft² · 建築面積 826 ft²	HK$1,184 萬	HK$33,989
3 房	1,047 ft²	HK$1,513 萬	HK$43,451

面積及租金資料每日由中原、美聯、28Hse 的屋苑資料頁抓取，成交細節以持牌代理為準。

成交價區間

輸入實用面積同樓層，得出這個屋苑的成交價區間，以及議價值幾多錢。

揀單位面積

樓層

議減幅度	節省金額	扣除服務費後淨額
3%	HK$281,429	HK$140,715
5%	HK$469,049	HK$234,524
8%	HK$750,478	HK$375,239

節省金額 = 區間中位 × 議減幅度；淨額 = 節省金額 ÷ 2。實際議價空間取決於業主情況、銀行估價及同期成交。

議價角度

成交不算頻密，放盤時間長、業主有時間壓力的個案，才是折扣真正出現的位置。樓齡約 37 年，銀行估價同按揭年期一樣影響出價，估價不足是合理的議價理由。

數據來源

以下每項數字都對應一個公開頁面，你可以自行核對。

來源	實用呎價區間	平均呎價	近期成交
中原地產 Centanet	HK$12,403–HK$19,380	HK$14,280	11
美聯物業 Midland	HK$14,345–HK$14,794	HK$14,494	11
28Hse 千居	HK$11,222–HK$16,485	HK$13,656	10

資料來源為各地產網站公開頁面，僅作比較參考；個別單位成交價仍需視座向、樓層、裝修及業主意向而定。

數據截至 2026 年 8 月，以公開官方及市場發布為準，成交價區間僅供比較參考。

租金水平

以各大平台現時放租數據計算，用來核對回報，也用來衡量放租需求。

此面積估算月租 · 649 ft²

HK$26,934

租金呎價（每月）

HK$41.5

屋苑平均月租

HK$20,000/ 月

平台列出的全屋苑平均月租，未分間隔。

2 房 · 453 ft² · HK$18,8001 房 · 473 ft² · HK$19,6303 房 · 560 ft² · HK$23,2403 房 · 649 ft² · HK$26,9343 房 · 819 ft² · HK$33,9893 房 · 1,047 ft² · HK$43,451

叫價合理嗎？

我們以該屋苑的成交紀錄為基礎，按成交日期（愈近期權重愈高）、實用面積、樓層及座數逐項調整，估算每個放盤的合理價位，並列出議價目標價。成交紀錄不足時，我們會改用現時叫價分佈，並在下方註明所用方法。

放售單位: 66放租單位: 11已累積 55 宗成交紀錄

目前最抵：杏花邨，叫價較我們的估算低約 34%。想知道實際可以壓到幾多，我們可以先幫你核對成交紀錄。

單位	類型	實用面積	叫價	估算價值	與叫價差距	評語	來源
杏花邨	放售	603 ft²	HK$560 萬	HK$747 萬 – HK$961 萬	-34%	低於市值	中原地產 Centanet · 查看
杏花邨	放售	499 ft²	HK$560 萬	HK$617 萬 – HK$794 萬	-21%	低於市值	美聯物業 Midland · 查看
杏花邨	放售	713 ft²	HK$910 萬	HK$888 萬 – HK$1,142 萬	-10%	低於市值	美聯物業 Midland · 查看
杏花邨	放租	649 ft²	HK$25,000	HK$25,049 – HK$28,819	-7%	低於市值	美聯物業 Midland · 查看
杏花邨	放租	499 ft²	HK$19,500	HK$19,259 – HK$22,159	-6%	低於市值	美聯物業 Midland · 查看
杏花邨	放售	614 ft²	HK$878 萬	HK$765 萬 – HK$983 萬	+0%	貼近市值	中原地產 Centanet · 查看
杏花邨	放售	659 ft²	HK$948 萬	HK$821 萬 – HK$1,055 萬	+1%	貼近市值	美聯物業 Midland · 查看
杏花邨	放售	643 ft²	HK$1,060 萬	HK$801 萬 – HK$1,030 萬	+16%	明顯偏高	美聯物業 Midland · 查看

盤源核對日期：2026年9月6日。放盤如已售出或撤回，會自動從此表移除；叫價與面積不吻合的盤源不會顯示。

方法：成交比較法｜參考樣本：55｜可信度：中｜ ±12.5%

模型設定：成交影響力每 6 個月遞減一半；已按面積（彈性 0.00）、樓層（每層 0.25%）及成交日期（每月 -0.43%）調整；模型解釋度 21%。

議價目標價

HK$875 萬

可望節省

HK$185 萬

我們的收費（節省金額一半）

HK$92 萬

以上為根據公開成交及放盤資料計算的模型估算，並非物業估價報告，亦不能取代銀行估價或持牌估價師意見。

近期成交紀錄

我們自行累積的成交紀錄，是估價與議價的根據；每日抓取，只會累積不會覆蓋。

成交日期	單位	實用面積	成交價	實用呎價
2026-09-04	杏花邨高層 3房	560 ft²	HK$650 萬	HK$11,607
2026-09-03	杏花邨 26座 4 2室	603 ft²	HK$560 萬	HK$9,287
2026-09-03	杏花邨記錄 2房	499 ft²	HK$560 萬	HK$11,222
2026-09-02	26座 4 2室	499 ft²	HK$560 萬	HK$11,222
2026-08-27	杏花邨記錄 3房	643 ft²	HK$1,060 萬	HK$16,485
2026-08-27	杏花邨 4座 7 7室	462 ft²	HK$600 萬	HK$12,987
2026-08-27	杏花邨 29座 11 2室	643 ft²	HK$1,060 萬	HK$16,485
2026-08-27	杏花邨記錄 2房	453 ft²	HK$600 萬	HK$13,245
2026-08-26	4座 7 7室	453 ft²	HK$600 萬	HK$13,245
2026-08-26	29座 11 2室	643 ft²	HK$1,060 萬	HK$16,485
2026-08-26	29座 19 1室	1,047 ft²	HK$1,800 萬	HK$17,192
2026-08-21	杏花邨 32座 9 6室	499 ft²	HK$708 萬	HK$14,188
2026-08-21	杏花邨 15 8室	475 ft²	HK$652 萬	HK$13,726
2026-08-21	杏花邨 9 6室	499 ft²	HK$708 萬	HK$14,188
2026-08-21	杏花邨屋苑大廈 2房	475 ft²	HK$652 萬	HK$13,726
2026-08-21	杏花邨記錄 3房	499 ft²	HK$708 萬	HK$14,188
2026-08-21	杏花邨記錄 2房	475 ft²	HK$652 萬	HK$13,226
2026-08-21	杏花邨屋苑大廈 3房	499 ft²	HK$708 萬	HK$14,205
2026-08-21	杏花邨 13座 15 8室	475 ft²	HK$652 萬	HK$13,726
2026-08-20	杏花邨記錄 3房	649 ft²	HK$995 萬	HK$15,331
2026-08-20	杏花邨屋苑大廈 3房	649 ft²	HK$995 萬	HK$15,323
2026-08-20	杏花邨 38座 19 1室	649 ft²	HK$995 萬	HK$15,331
2026-08-20	杏花邨 19 1室	649 ft²	HK$995 萬	HK$15,331
2026-08-20	13座 15 8室	475 ft²	HK$652 萬	HK$13,726
2026-08-20	32座 9 6室	499 ft²	HK$708 萬	HK$14,188
2026-08-19	杏花邨 25座 11 3室	499 ft²	HK$722 萬	HK$14,469
2026-08-19	杏花邨屋苑大廈 2房	499 ft²	HK$722 萬	HK$14,473
2026-08-19	杏花邨市場成交 2房	499 ft²	HK$560 萬	HK$11,222
2026-08-19	杏花邨 11 3室	499 ft²	HK$722 萬	HK$14,469
2026-08-19	杏花邨記錄 2房	499 ft²	HK$722 萬	HK$14,469

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放盤資料由各代理平台公開頁面每日抓取，最終價格、面積及供應情況以該平台及持牌代理為準。博晉顧問並非地產代理。

本頁分數及價格區間為公開資料的比較分析，並非任何單位的估價或投資建議。博晉顧問並非地產代理，亦非持牌估價師；實際成交價需按單位座向、樓層、裝修及業主意向而定。