- 總單位數
- 160
- 年換手率
- 4.4%
- 落成年份
- 1974–1975
- 管理費
- HK$2.7／呎
- 毛租金回報
- 2.9%
- 淨租金回報
- 2.40%
寶能閣位於九龍塘，約 160 個單位，1974–1975 年落成。每年約有 4.4% 單位成交，往主要商業區的加權通勤時間約 21 分鐘，扣除管理費、差餉及空置準備後的淨租金回報約 2.40%。
五項指標分數
越貼近外圈越強。流通度高即易買易賣，回報高即租金撐得住樓價，通勤短、樓齡新、發展商穩則抗跌力較好。
- 流通
- 34/100
- 回報
- 70/100
- 通勤
- 78/100
- 樓齡
- 8/100
- 發展商
- 76/100
成交愈密，可比成交愈多，議價愈有實據。
扣除管理費、差餉及空租後真正落袋的回報。
按你選定的工作地點加權計算的門到門時間。
影響銀行估價、按揭年期及維修支出。
管理質素解釋同區屋苑的長期價差。
你主要在哪一區上班？
實際單位面積
以下面積是各大平台屋苑資料頁列出的實際單位間隔，唔需要自己估。揀一個面積，下面的估值、議價空間同月租都會即時按呢個面積計。
屋苑面積範圍: 346–1,646 ft²
| 間隔 | 實用面積 | 估算樓價 | 估算月租 |
|---|---|---|---|
| 2 房 | 440 ft² | HK$572 萬 | HK$19,360 |
| 1 房 | 505 ft² | HK$656 萬 | HK$22,220 |
| 2 房 | 505 ft² | HK$656 萬 | HK$22,220 |
| 1 房 | 531 ft² | HK$690 萬 | HK$23,364 |
| 3 房 | 531 ft² | HK$690 萬 | HK$23,364 |
| 3 房 | 658 ft² | HK$855 萬 | HK$28,952 |
面積及租金資料每日由中原、美聯、28Hse 的屋苑資料頁抓取，成交細節以持牌代理為準。
成交價區間
輸入實用面積同樓層，得出這個屋苑的成交價區間，以及議價值幾多錢。
| 議減幅度 | 節省金額 | 扣除服務費後淨額 |
|---|---|---|
| 3% | HK$207,031 | HK$103,516 |
| 5% | HK$345,052 | HK$172,526 |
| 8% | HK$552,083 | HK$276,041 |
節省金額 = 區間中位 × 議減幅度；淨額 = 節省金額 ÷ 2。實際議價空間取決於業主情況、銀行估價及同期成交。
議價角度
成交不算頻密，放盤時間長、業主有時間壓力的個案，才是折扣真正出現的位置。 樓齡約 51 年，銀行估價同按揭年期一樣影響出價，估價不足是合理的議價理由。
數據來源
以下每項數字都對應一個公開頁面，你可以自行核對。
| 來源 | 實用呎價區間 | 平均呎價 | 近期成交 |
|---|---|---|---|
| 中原地產 Centanet | HK$14,028–HK$17,595 | — | 0 |
| 美聯物業 Midland | HK$13,333–HK$15,839 | HK$13,910 | 0 |
| 28Hse 千居 | HK$12,524–HK$15,842 | HK$13,438 | 2 |
資料來源為各地產網站公開頁面，僅作比較參考；個別單位成交價仍需視座向、樓層、裝修及業主意向而定。
數據截至 2026 年 8 月，以公開官方及市場發布為準，成交價區間僅供比較參考。
租金水平
以各大平台現時放租數據計算，用來核對回報，也用來衡量放租需求。
平台列出的全屋苑平均月租，未分間隔。
叫價合理嗎？
我們以該屋苑的成交紀錄為基礎，按成交日期（愈近期權重愈高）、實用面積、樓層及座數逐項調整，估算每個放盤的合理價位，並列出議價目標價。成交紀錄不足時，我們會改用現時叫價分佈，並在下方註明所用方法。
現時放盤的叫價全部高於我們的估算；正是需要議價的時候。
| 單位 | 類型 | 實用面積 | 叫價 | 估算價值 | 與叫價差距 | 評語 | 來源 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 一期 | 放租 | 440 ft² | HK$17,160 | HK$18,005 – HK$20,715 | -11% | 低於市值 | 美聯物業 Midland · 查看 |
| 1座 | 放售 | 531 ft² | HK$708 萬 | HK$528 萬 – HK$880 萬 | +1% | 貼近市值 | 中原地產 Centanet · 查看 |
| 二期 | 放售 | 531 ft² | HK$708 萬 | HK$528 萬 – HK$880 萬 | +1% | 貼近市值 | 美聯物業 Midland · 查看 |
| 1座 | 放租 | 440 ft² | HK$45,000 | HK$18,005 – HK$20,715 | 核實中 | — | 中原地產 Centanet · 查看 |
| 寶能閣 | 放租 | — | HK$45,000 | — | — | — | 28Hse 千居 · 查看 |
| 寶能閣 | 放售 | — | HK$800 萬 | — | — | — | 28Hse 千居 · 查看 |
盤源核對日期：2026年9月9日。放盤如已售出或撤回，會自動從此表移除；叫價與面積不吻合的盤源不會顯示。
方法：叫價分佈參考｜參考樣本：0｜可信度：初步 ｜ ±0%
以上為根據公開成交及放盤資料計算的模型估算，並非物業估價報告，亦不能取代銀行估價或持牌估價師意見。
近期成交紀錄
我們自行累積的成交紀錄，是估價與議價的根據；每日抓取，只會累積不會覆蓋。
| 成交日期 | 單位 | 實用面積 | 成交價 | 實用呎價 |
|---|---|---|---|---|
| 2026-07-31 | 1座 2 B室 | 531 ft² | HK$708 萬 | HK$13,333 |
| 2026-07-31 | 寶能閣 連車位 | 531 ft² | HK$708 萬 | HK$13,333 |
| 2026-07-30 | 二期 2 B室 | 531 ft² | HK$708 萬 | HK$13,333 |
| 2026-07-24 | 寶能閣 連車位 | 440 ft² | HK$330 萬 | — |
| 2026-01-02 | 寶能閣 | 440 ft² | HK$400 萬 | — |
| 2026-01-02 | 1座 4 H室 | 440 ft² | HK$400 萬 | — |
| 2025-10-06 | 寶能閣 | 658 ft² | HK$830 萬 | HK$12,614 |
| 2025-10-06 | 1座 3 F室 | 658 ft² | HK$830 萬 | HK$12,614 |
| 2025-10-05 | 一期 3 F室 | 658 ft² | HK$830 萬 | HK$12,614 |
| 2025-04-01 | 寶能閣 連車位 | 440 ft² | HK$590 萬 | HK$13,409 |
| 2025-03-31 | 二期 1 A室 | 440 ft² | HK$590 萬 | HK$13,409 |
| 2025-03-18 | 寶能閣 連車位 | 505 ft² | HK$740 萬 | HK$14,653 |
| 2025-03-18 | 1座 5 A室 | 505 ft² | HK$740 萬 | HK$14,653 |
| 2025-03-17 | 一期 5 A室 | 505 ft² | HK$740 萬 | HK$14,653 |
| 2024-10-31 | 2座 8 B室 | 531 ft² | HK$670 萬 | HK$12,618 |
| 2024-10-30 | 二期 8 B室 | 531 ft² | HK$670 萬 | HK$12,618 |
| 2024-10-16 | 2座 3 B室 | 531 ft² | HK$660 萬 | HK$12,429 |
| 2024-10-15 | 二期 3 B室 | 531 ft² | HK$660 萬 | HK$12,429 |
| 2024-08-15 | 一期 G G室 | 587 ft² | HK$765 萬 | HK$13,032 |
| 2024-03-03 | 一期 4 D室 | 513 ft² | HK$705 萬 | HK$13,743 |
| 2023-08-01 | 二期 5 H室 | 440 ft² | HK$700 萬 | HK$15,909 |
| 2023-06-20 | 一期 7 F室 | 658 ft² | HK$900 萬 | HK$13,678 |
放盤資料由各代理平台公開頁面每日抓取，最終價格、面積及供應情況以該平台及持牌代理為準。博晉顧問並非地產代理。
本頁分數及價格區間為公開資料的比較分析，並非任何單位的估價或投資建議。博晉顧問並非地產代理，亦非持牌估價師；實際成交價需按單位座向、樓層、裝修及業主意向而定。