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屋苑評分

畢架山花園評分、呎價區間同議價空間

畢架山花園（九龍塘）的博晉屋苑評分：流通性、淨租金回報、通勤時間、樓齡及發展商五項指標，全部列出原始數據同來源。

九龍塘返回香港屋苑評分

畢架山花園

九龍塘 · 太古

總單位數: 642
年換手率: 4.5%
落成年份: 1985–1985
管理費: HK$2.7／呎
毛租金回報: 3.6%
淨租金回報: 3.05%

博晉屋苑評分

69／100

實用呎價區間

HK$11,800–HK$12,906

中位呎價 HK$12,353 每平方呎

成交價區間（參考）

HK$1,154 萬 – HK$1,262 萬

區間中位 HK$12,081,234

畢架山花園位於九龍塘，約 642 個單位，1985–1985 年落成。每年約有 4.5% 單位成交，往主要商業區的加權通勤時間約 21 分鐘，扣除管理費、差餉及空置準備後的淨租金回報約 3.05%。

五項指標分數

五項指標一眼看清

越貼近外圈越強。流通度高即易買易賣，回報高即租金撐得住樓價，通勤短、樓齡新、發展商穩則抗跌力較好。

流通: 49/100
回報: 100/100
通勤: 78/100
樓齡: 28/100
發展商: 95/100

流通性權重 30% · 49/100

成交愈密，可比成交愈多，議價愈有實據。

淨租金回報權重 25% · 100/100

扣除管理費、差餉及空租後真正落袋的回報。

通勤時間（多商業區加權）權重 20% · 78/100

按你選定的工作地點加權計算的門到門時間。

樓齡權重 15% · 28/100

影響銀行估價、按揭年期及維修支出。

發展商及管理權重 10% · 95/100

管理質素解釋同區屋苑的長期價差。

你主要在哪一區上班？

中環／金鐘24 min

銅鑼灣／灣仔30 min

尖沙咀／九龍站14 min

觀塘／九龍灣20 min

啟德／九龍城16 min

實際單位面積

以下面積是各大平台屋苑資料頁列出的實際單位間隔，唔需要自己估。揀一個面積，下面的估值、議價空間同月租都會即時按呢個面積計。

屋苑面積範圍: 807–1,312 ft²

此面積估算樓價

HK$1,208 萬

此面積估算月租

HK$34,230

間隔	實用面積	估算樓價	估算月租
3 房	807 ft²	HK$997 萬	HK$28,245
3 房	844 ft²	HK$1,043 萬	HK$29,540
3 房	845 ft²	HK$1,044 萬	HK$29,575
3 房	978 ft²	HK$1,208 萬	HK$34,230
3 房	1,000 ft²	HK$1,235 萬	HK$35,000
3 房	1,211 ft²	HK$1,496 萬	HK$42,385

面積及租金資料每日由中原、美聯、28Hse 的屋苑資料頁抓取，成交細節以持牌代理為準。

成交價區間

輸入實用面積同樓層，得出這個屋苑的成交價區間，以及議價值幾多錢。

揀單位面積

樓層

議減幅度	節省金額	扣除服務費後淨額
3%	HK$362,437	HK$181,219
5%	HK$604,062	HK$302,031
8%	HK$966,499	HK$483,249

節省金額 = 區間中位 × 議減幅度；淨額 = 節省金額 ÷ 2。實際議價空間取決於業主情況、銀行估價及同期成交。

議價角度

成交不算頻密，放盤時間長、業主有時間壓力的個案，才是折扣真正出現的位置。樓齡約 41 年，銀行估價同按揭年期一樣影響出價，估價不足是合理的議價理由。

數據來源

以下每項數字都對應一個公開頁面，你可以自行核對。

來源	實用呎價區間	平均呎價	近期成交
28Hse 千居	HK$11,642–HK$11,642	HK$11,642	10
中原地產 Centanet	—	HK$11,874	2
美聯物業 Midland	HK$12,806–HK$14,856	HK$12,740	2

資料來源為各地產網站公開頁面，僅作比較參考；個別單位成交價仍需視座向、樓層、裝修及業主意向而定。

數據截至 2026 年 8 月，以公開官方及市場發布為準，成交價區間僅供比較參考。

租金水平

以各大平台現時放租數據計算，用來核對回報，也用來衡量放租需求。

此面積估算月租 · 978 ft²

HK$34,230

租金呎價（每月）

HK$35.0

屋苑平均月租

HK$32,000/ 月

平台列出的全屋苑平均月租，未分間隔。

3 房 · 807 ft² · HK$28,2453 房 · 844 ft² · HK$29,5403 房 · 845 ft² · HK$29,5753 房 · 978 ft² · HK$34,2303 房 · 1,000 ft² · HK$35,0003 房 · 1,211 ft² · HK$42,385

叫價合理嗎？

我們以該屋苑的成交紀錄為基礎，按成交日期（愈近期權重愈高）、實用面積、樓層及座數逐項調整，估算每個放盤的合理價位，並列出議價目標價。成交紀錄不足時，我們會改用現時叫價分佈，並在下方註明所用方法。

放售單位: 16放租單位: 3已累積 26 宗成交紀錄

現時放盤的叫價全部高於我們的估算；正是需要議價的時候。

單位	類型	實用面積	叫價	估算價值	與叫價差距	評語	來源
畢架山花園-三期	放租	905 ft²	HK$28,000	HK$29,458 – HK$33,892	-12%	低於市值	美聯物業 Midland · 查看
畢架山花園大廈	放租	905 ft²	HK$32,000	HK$29,458 – HK$33,892	+1%	貼近市值	28Hse 千居 · 查看
畢架山花園大廈	放售	905 ft²	HK$1,168 萬	HK$1,018 萬 – HK$1,279 萬	+2%	貼近市值	28Hse 千居 · 查看
1期	放租	978 ft²	HK$35,000	HK$31,834 – HK$36,626	+2%	貼近市值	中原地產 Centanet · 查看
畢架山花園-三期	放售	905 ft²	HK$1,200 萬	HK$1,018 萬 – HK$1,279 萬	+4%	貼近市值	美聯物業 Midland · 查看
3期	放售	1,000 ft²	HK$1,800 萬	HK$1,114 萬 – HK$1,400 萬	+43%	明顯偏高	中原地產 Centanet · 查看

盤源核對日期：2026年9月8日。放盤如已售出或撤回，會自動從此表移除；叫價與面積不吻合的盤源不會顯示。

方法：叫價分佈參考｜參考樣本：0｜可信度：初步｜ ±0%

議價目標價

HK$1,207 萬

可望節省

HK$593 萬

我們的收費（節省金額一半）

HK$296 萬

以上為根據公開成交及放盤資料計算的模型估算，並非物業估價報告，亦不能取代銀行估價或持牌估價師意見。

近期成交紀錄

我們自行累積的成交紀錄，是估價與議價的根據；每日抓取，只會累積不會覆蓋。

成交日期	單位	實用面積	成交價	實用呎價
2026-08-27	畢架山花園大廈高層連車位	905 ft²	HK$1,168 萬	HK$12,906
2026-08-27	畢架山花園 2期 19座 3樓 A室	905 ft²	HK$1,168 萬	HK$12,906
2026-08-26	二期 3 A	905 ft²	HK$1,168 萬	HK$12,906
2026-08-25	畢架山花園大廈高層連車位	905 ft²	HK$1,138 萬	HK$12,575
2026-08-25	畢架山花園 2期 17座 3樓 C室	905 ft²	HK$1,138 萬	HK$12,575
2026-08-24	二期 3 C	905 ft²	HK$1,138 萬	HK$12,575
2026-07-29	畢架山花園大廈高層	978 ft²	HK$1,508 萬	HK$15,419
2026-07-29	畢架山花園 1期 1座地下 D室	978 ft²	HK$1,508 萬	HK$15,419
2026-07-28	一期 G D	978 ft²	HK$1,508 萬	HK$15,419
2026-07-23	畢架山花園 4期 2座 4樓 C室	844 ft²	HK$1,000 萬	HK$11,848
2026-07-23	畢架山花園大廈高層	844 ft²	HK$1,000 萬	HK$11,848
2026-07-22	畢架山花園大廈高層連車位	1,000 ft²	HK$1,180 萬	HK$11,800
2026-07-22	畢架山花園 1期 1座 5樓 C室	1,000 ft²	HK$1,180 萬	HK$11,800
2026-07-22	四期 4 C	844 ft²	HK$1,000 萬	HK$11,848
2026-07-21	畢架山花園大廈高層	845 ft²	HK$1,068 萬	HK$12,639
2026-07-21	一期 5 C	1,000 ft²	HK$1,180 萬	HK$11,800
2026-07-21	畢架山花園 4期 2座 9樓 A室	845 ft²	HK$1,068 萬	HK$12,639
2026-07-20	四期 9 A	845 ft²	HK$1,068 萬	HK$12,639
2026-07-17	畢架山花園大廈高層連車位	1,211 ft²	HK$1,300 萬	HK$10,735
2026-07-16	三期 8 A	1,211 ft²	HK$1,300 萬	HK$10,735
2026-07-13	一期 8 A	1,126 ft²	HK$1,430 萬	HK$12,700
2026-06-24	畢架山花園大廈高層	844 ft²	HK$1,003 萬	HK$11,884
2026-06-23	四期 11 F	844 ft²	HK$1,003 萬	HK$11,884
2026-06-16	畢架山花園大廈高層連車位露台	1,211 ft²	HK$1,300 萬	HK$10,735
2026-06-16	畢架山花園大廈高層	809 ft²	HK$900 萬	HK$11,125
2026-06-15	四期 3 C	809 ft²	HK$900 萬	HK$11,125

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放盤資料由各代理平台公開頁面每日抓取，最終價格、面積及供應情況以該平台及持牌代理為準。博晉顧問並非地產代理。

本頁分數及價格區間為公開資料的比較分析，並非任何單位的估價或投資建議。博晉顧問並非地產代理，亦非持牌估價師；實際成交價需按單位座向、樓層、裝修及業主意向而定。