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屋苑評分

賢文禮士評分、呎價區間同議價空間

賢文禮士（九龍塘）的博晉屋苑評分：流通性、淨租金回報、通勤時間、樓齡及發展商五項指標，全部列出原始數據同來源。

九龍塘返回香港屋苑評分

賢文禮士

九龍塘 · 華懋

總單位數: 134
年換手率: 4.5%
落成年份: 2016–2016
管理費: HK$3.4／呎
毛租金回報: 2.8%
淨租金回報: 2.37%

博晉屋苑評分

64／100

實用呎價區間

HK$17,327–HK$19,231

中位呎價 HK$18,279 每平方呎

成交價區間（參考）

HK$2,979 萬 – HK$3,306 萬

區間中位 HK$31,421,601

賢文禮士位於九龍塘，約 134 個單位，2016–2016 年落成。每年約有 4.5% 單位成交，往主要商業區的加權通勤時間約 21 分鐘，扣除管理費、差餉及空置準備後的淨租金回報約 2.37%。

五項指標分數

五項指標一眼看清

越貼近外圈越強。流通度高即易買易賣，回報高即租金撐得住樓價，通勤短、樓齡新、發展商穩則抗跌力較好。

流通: 35/100
回報: 68/100
通勤: 78/100
樓齡: 90/100
發展商: 76/100

流通性權重 30% · 35/100

成交愈密，可比成交愈多，議價愈有實據。

淨租金回報權重 25% · 68/100

扣除管理費、差餉及空租後真正落袋的回報。

通勤時間（多商業區加權）權重 20% · 78/100

按你選定的工作地點加權計算的門到門時間。

樓齡權重 15% · 90/100

影響銀行估價、按揭年期及維修支出。

發展商及管理權重 10% · 76/100

管理質素解釋同區屋苑的長期價差。

你主要在哪一區上班？

中環／金鐘24 min

銅鑼灣／灣仔30 min

尖沙咀／九龍站14 min

觀塘／九龍灣20 min

啟德／九龍城16 min

實際單位面積

以下面積是各大平台屋苑資料頁列出的實際單位間隔，唔需要自己估。揀一個面積，下面的估值、議價空間同月租都會即時按呢個面積計。

屋苑面積範圍: 509–4,500 ft²

此面積估算樓價

HK$3,142 萬

此面積估算月租

HK$87,669

間隔	實用面積	估算樓價	估算月租
1 房	509 ft²	HK$930 萬	HK$25,959
3 房	1,052 ft²	HK$1,923 萬	HK$53,652
3 房	1,500 ft²	HK$2,742 萬	HK$76,500
4 房	1,719 ft²	HK$3,142 萬	HK$87,669
3 房	1,964 ft²	HK$3,590 萬	HK$100,164
4 房	4,500 ft² · 建築面積 4,800 ft²	HK$8,226 萬	HK$229,500

面積及租金資料每日由中原、美聯、28Hse 的屋苑資料頁抓取，成交細節以持牌代理為準。

成交價區間

輸入實用面積同樓層，得出這個屋苑的成交價區間，以及議價值幾多錢。

揀單位面積

樓層

議減幅度	節省金額	扣除服務費後淨額
3%	HK$942,648	HK$471,324
5%	HK$1,571,080	HK$785,540
8%	HK$2,513,728	HK$1,256,864

節省金額 = 區間中位 × 議減幅度；淨額 = 節省金額 ÷ 2。實際議價空間取決於業主情況、銀行估價及同期成交。

議價角度

成交不算頻密，放盤時間長、業主有時間壓力的個案，才是折扣真正出現的位置。

數據來源

以下每項數字都對應一個公開頁面，你可以自行核對。

來源	實用呎價區間	平均呎價	近期成交
28Hse 千居	—	HK$20,771	0
中原地產 Centanet	—	HK$30,631	1
美聯物業 Midland	HK$24,815–HK$34,813	HK$24,815	0

資料來源為各地產網站公開頁面，僅作比較參考；個別單位成交價仍需視座向、樓層、裝修及業主意向而定。

數據截至 2026 年 8 月，以公開官方及市場發布為準，成交價區間僅供比較參考。

租金水平

以各大平台現時放租數據計算，用來核對回報，也用來衡量放租需求。

此面積估算月租 · 1719 ft²

HK$87,669

租金呎價（每月）

HK$51.0

屋苑平均月租

HK$90,500/ 月

平台列出的全屋苑平均月租，未分間隔。

1 房 · 509 ft² · HK$25,9593 房 · 1,052 ft² · HK$53,6523 房 · 1,500 ft² · HK$76,5004 房 · 1,719 ft² · HK$87,6693 房 · 1,964 ft² · HK$100,1644 房 · 4,500 ft² · HK$229,500

叫價合理嗎？

我們以該屋苑的成交紀錄為基礎，按成交日期（愈近期權重愈高）、實用面積、樓層及座數逐項調整，估算每個放盤的合理價位，並列出議價目標價。成交紀錄不足時，我們會改用現時叫價分佈，並在下方註明所用方法。

放售單位: 21放租單位: 2已累積 26 宗成交紀錄

目前最抵：1座，叫價較我們的估算低約 2%。想知道實際可以壓到幾多，我們可以先幫你核對成交紀錄。

單位	類型	實用面積	叫價	估算價值	與叫價差距	評語	來源
1座	放售	1,733 ft²	HK$3,100 萬	HK$2,867 萬 – HK$3,487 萬	-2%	貼近市值	28Hse 千居 · 查看
1座	放售	1,733 ft²	HK$3,100 萬	HK$2,867 萬 – HK$3,487 萬	-2%	貼近市值	28Hse 千居 · 查看
賢文禮士 3座	放售	883 ft²	HK$1,590 萬	HK$1,441 萬 – HK$1,753 萬	0%	貼近市值	中原地產 Centanet · 查看
1座	放租	809 ft²	HK$43,000	HK$38,371 – HK$44,147	+4%	貼近市值	28Hse 千居 · 查看
1座	放售	806 ft²	HK$1,550 萬	HK$1,316 萬 – HK$1,601 萬	+6%	高於市值	28Hse 千居 · 查看
賢文禮士 2座	放售	1,462 ft²	HK$3,050 萬	HK$2,388 萬 – HK$2,905 萬	+15%	明顯偏高	中原地產 Centanet · 查看
2座	放租	806 ft²	HK$55,614	HK$38,229 – HK$43,983	+35%	明顯偏高	美聯物業 Midland · 查看
賢文禮士 5座	放售	1,732 ft²	HK$4,500 萬	HK$2,832 萬 – HK$3,445 萬	+43%	明顯偏高	中原地產 Centanet · 查看
賢文禮士 3座	放售	864 ft²	HK$2,400 萬	HK$1,410 萬 – HK$1,716 萬	核實中	—	中原地產 Centanet · 查看

盤源核對日期：2026年9月11日。放盤如已售出或撤回，會自動從此表移除；叫價與面積不吻合的盤源不會顯示。

方法：成交比較法｜參考樣本：26｜可信度：中｜ ±9.8%

模型設定：成交影響力每 6 個月遞減一半；已按面積（彈性 0.00）、樓層（每層 -0.05%）及成交日期（每月 +0.33%）調整；模型解釋度 6%。

議價目標價

HK$3,031 萬

可望節省

HK$1,469 萬

我們的收費（節省金額一半）

HK$734 萬

以上為根據公開成交及放盤資料計算的模型估算，並非物業估價報告，亦不能取代銀行估價或持牌估價師意見。

近期成交紀錄

我們自行累積的成交紀錄，是估價與議價的根據；每日抓取，只會累積不會覆蓋。

成交日期	單位	實用面積	成交價	實用呎價
2026-06-03	賢文禮士 5座 5 B	1,732 ft²	HK$3,100 萬	HK$17,898
2026-06-03	1座高層 1	1,733 ft²	HK$3,100 萬	HK$18,888
2026-06-02	5座 5 B室	1,733 ft²	HK$3,100 萬	HK$17,888
2026-05-28	1座高層 2	883 ft²	HK$1,500 萬	HK$16,988
2026-05-28	賢文禮士 3座 9 C	883 ft²	HK$1,500 萬	HK$16,988
2026-05-27	3座 9 C室	883 ft²	HK$1,500 萬	HK$16,988
2026-05-18	2座中層 3	883 ft²	HK$1,500 萬	HK$16,988
2026-05-05	1座中層 4	806 ft²	HK$1,550 萬	HK$19,231
2026-05-05	賢文禮士 2座 1 A	806 ft²	HK$1,550 萬	HK$19,231
2026-05-04	2座 1 A室	806 ft²	HK$1,550 萬	HK$19,231
2026-04-21	2座中層 5	806 ft²	HK$1,550 萬	HK$19,231
2025-12-29	1座高層 6	1,964 ft²	HK$3,500 萬	HK$17,821
2025-12-29	賢文禮士 1座 3 D	1,964 ft²	HK$3,500 萬	HK$17,821
2025-12-28	1座 3 D室	1,964 ft²	HK$3,500 萬	HK$17,821
2025-11-12	賢文禮士 5座 2 A	1,719 ft²	HK$3,550 萬	HK$20,652
2025-11-12	3座高層 7	1,719 ft²	HK$3,550 萬	HK$20,652
2025-11-11	5座 2 A室	1,719 ft²	HK$3,550 萬	HK$20,652
2025-11-03	賢文禮士 3座 6 C	883 ft²	HK$1,530 萬	HK$17,327
2025-11-03	2座中層 8	883 ft²	HK$1,530 萬	HK$17,327
2025-11-02	3座 6 C室	883 ft²	HK$1,530 萬	HK$17,327
2025-10-24	1座中層 9	883 ft²	HK$1,530 萬	HK$17,327
2025-01-13	1座中層 10	1,534 ft²	HK$2,280 萬	HK$14,863
2025-01-12	5座 2 D室	1,534 ft²	HK$2,280 萬	HK$14,863
2025-01-08	5座 2 E室	1,459 ft²	HK$2,500 萬	HK$17,135
2024-08-12	3座 2 B室	1,068 ft²	HK$1,780 萬	HK$16,667
2024-06-26	2座 8 C室	1,516 ft²	HK$2,500 萬	HK$16,491

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放盤資料由各代理平台公開頁面每日抓取，最終價格、面積及供應情況以該平台及持牌代理為準。博晉顧問並非地產代理。

本頁分數及價格區間為公開資料的比較分析，並非任何單位的估價或投資建議。博晉顧問並非地產代理，亦非持牌估價師；實際成交價需按單位座向、樓層、裝修及業主意向而定。