- 總單位數
- 144
- 年換手率
- 4.2%
- 落成年份
- 1969–1969
- 管理費
- HK$2.7／呎
- 毛租金回報
- 4.4%
- 淨租金回報
- 3.74%
霞明閣位於九龍塘，約 144 個單位，1969–1969 年落成。每年約有 4.2% 單位成交，往主要商業區的加權通勤時間約 21 分鐘，扣除管理費、差餉及空置準備後的淨租金回報約 3.74%。
五項指標分數
越貼近外圈越強。流通度高即易買易賣，回報高即租金撐得住樓價，通勤短、樓齡新、發展商穩則抗跌力較好。
- 流通
- 32/100
- 回報
- 100/100
- 通勤
- 78/100
- 樓齡
- 0/100
- 發展商
- 76/100
成交愈密，可比成交愈多，議價愈有實據。
扣除管理費、差餉及空租後真正落袋的回報。
按你選定的工作地點加權計算的門到門時間。
影響銀行估價、按揭年期及維修支出。
管理質素解釋同區屋苑的長期價差。
你主要在哪一區上班？
實際單位面積
以下面積是各大平台屋苑資料頁列出的實際單位間隔，唔需要自己估。揀一個面積，下面的估值、議價空間同月租都會即時按呢個面積計。
屋苑面積範圍: 758–1,050 ft²
| 間隔 | 實用面積 | 估算樓價 | 估算月租 |
|---|---|---|---|
| 3 房 | 758 ft² | HK$887 萬 | HK$28,804 |
| 3 房 | 761 ft² | HK$891 萬 | HK$28,918 |
| 3 房 | 803 ft² | HK$940 萬 | HK$30,514 |
| 3 房 | 1,050 ft² | HK$1,229 萬 | HK$39,900 |
面積及租金資料每日由中原、美聯、28Hse 的屋苑資料頁抓取，成交細節以持牌代理為準。
成交價區間
輸入實用面積同樓層，得出這個屋苑的成交價區間，以及議價值幾多錢。
| 議減幅度 | 節省金額 | 扣除服務費後淨額 |
|---|---|---|
| 3% | HK$282,010 | HK$141,005 |
| 5% | HK$470,016 | HK$235,008 |
| 8% | HK$752,026 | HK$376,013 |
節省金額 = 區間中位 × 議減幅度；淨額 = 節省金額 ÷ 2。實際議價空間取決於業主情況、銀行估價及同期成交。
議價角度
成交不算頻密，放盤時間長、業主有時間壓力的個案，才是折扣真正出現的位置。 樓齡約 57 年，銀行估價同按揭年期一樣影響出價，估價不足是合理的議價理由。
數據來源
以下每項數字都對應一個公開頁面，你可以自行核對。
| 來源 | 實用呎價區間 | 平均呎價 | 近期成交 |
|---|---|---|---|
| 28Hse 千居 | HK$11,827–HK$11,827 | HK$11,827 | 2 |
| 中原地產 Centanet | HK$12,877–HK$14,511 | HK$13,644 | 0 |
| 美聯物業 Midland | — | HK$11,827 | 0 |
資料來源為各地產網站公開頁面，僅作比較參考；個別單位成交價仍需視座向、樓層、裝修及業主意向而定。
數據截至 2026 年 8 月，以公開官方及市場發布為準，成交價區間僅供比較參考。
租金水平
以各大平台現時放租數據計算，用來核對回報，也用來衡量放租需求。
平台列出的全屋苑平均月租，未分間隔。
叫價合理嗎？
我們以該屋苑的成交紀錄為基礎，按成交日期（愈近期權重愈高）、實用面積、樓層及座數逐項調整，估算每個放盤的合理價位，並列出議價目標價。成交紀錄不足時，我們會改用現時叫價分佈，並在下方註明所用方法。
現時未有抓取到放盤資料，數據每日更新。
近期成交紀錄
我們自行累積的成交紀錄，是估價與議價的根據；每日抓取，只會累積不會覆蓋。
| 成交日期 | 單位 | 實用面積 | 成交價 | 實用呎價 |
|---|---|---|---|---|
| 2026-10-12 | 霞明閣 高層 | 803 ft² | HK$1,080 萬 | HK$13,450 |
| 2026-08-26 | 2座 5 C3 | 803 ft² | HK$1,080 萬 | HK$13,450 |
| 2026-08-26 | 2座 5 C3室 | 803 ft² | HK$1,080 萬 | HK$13,450 |
| 2026-08-24 | 霞明閣 B座 8 B1室 | 761 ft² | HK$900 萬 | HK$11,827 |
| 2026-08-24 | 霞明閣 高層 連車位 | 761 ft² | HK$900 萬 | HK$11,827 |
| 2026-08-24 | 霞明閣 B座 8 B1 | 761 ft² | HK$900 萬 | HK$11,827 |
| 2026-08-24 | 霞明閣 連車位 N/A | 761 ft² | HK$900 萬 | HK$11,827 |
| 2026-08-24 | 霞明閣 高層 | 761 ft² | HK$900 萬 | HK$11,827 |
| 2026-08-23 | 1座 8 B1室 | 761 ft² | HK$900 萬 | HK$11,827 |
| 2026-08-23 | 1座 8 B1 | 761 ft² | HK$900 萬 | HK$11,827 |
| 2026-08-21 | 霞明閣 市場成交 | 803 ft² | HK$1,080 萬 | HK$13,450 |
| 2026-08-21 | 霞明閣 市場成交 N/A | 803 ft² | HK$1,080 萬 | HK$13,450 |
| 2025-06-17 | 霞明閣 C座 5 C2室 | 803 ft² | HK$800 萬 | HK$9,963 |
| 2025-06-17 | 霞明閣 | 1,050 ft² | HK$800 萬 | HK$7,619 |
| 2025-06-17 | C座 5 C2 | 803 ft² | HK$800 萬 | HK$9,963 |
| 2025-06-17 | 霞明閣 C座 5 C2 | 803 ft² | HK$800 萬 | HK$9,963 |
| 2025-06-17 | 霞明閣 註冊處成交 | 1,050 ft² | HK$800 萬 | HK$7,619 |
| 2025-06-17 | 霞明閣 連車位 N/A | 1,050 ft² | HK$800 萬 | HK$7,619 |
| 2025-06-16 | 2座 5 C2 | 803 ft² | HK$800 萬 | HK$9,963 |
| 2025-06-16 | 2座 5 C2室 | 803 ft² | HK$800 萬 | HK$9,963 |
| 2025-04-25 | 霞明閣 | 803 ft² | HK$888 萬 | HK$11,059 |
| 2025-04-25 | 霞明閣 連車位 N/A | 803 ft² | HK$888 萬 | HK$11,059 |
| 2025-04-25 | 霞明閣 A座 2 A3 | 803 ft² | HK$888 萬 | HK$11,059 |
| 2025-04-25 | 霞明閣 A座 2 A3室 | 803 ft² | HK$888 萬 | HK$11,059 |
| 2025-04-25 | 霞明閣 註冊處成交 連車位 | 803 ft² | HK$888 萬 | HK$11,059 |
| 2025-04-24 | 1座 2 A3室 | 803 ft² | HK$888 萬 | HK$11,059 |
| 2025-04-24 | 1座 2 A3 | 803 ft² | HK$888 萬 | HK$11,059 |
| 2025-04-24 | 1座 2 A3室 | 803 ft² | HK$880 萬 | HK$11,059 |
| 2025-04-11 | 霞明閣 連車位 N/A | 803 ft² | HK$888 萬 | HK$11,059 |
| 2025-04-11 | 霞明閣 | 803 ft² | HK$888 萬 | HK$11,059 |
放盤資料由各代理平台公開頁面每日抓取，最終價格、面積及供應情況以該平台及持牌代理為準。博晉顧問並非地產代理。
常見問題
以下答案全部由霞明閣本身的數據計出，數字隨每日更新而變。
霞明閣呎價幾錢？
霞明閣現時實用呎價約 HK$9,963–HK$14,878，中位約 HK$12,421。價格區間先以已報成交計算，其次才用現時叫價，所以貼近真實成交價而非宣傳平均價。
霞明閣一個單位大約幾錢？
按今日區間，霞明閣一個中等面積單位約 HK$940萬。在本頁價格區間工具輸入實際實用面積同樓層，就得出該單位的數字。
霞明閣最新成交點？
我們持有的霞明閣最新成交為 2026 年 10 月；本頁成交表列出每宗成交的座數、樓層段、實用面積、成交價同呎價。
霞明閣租金回報幾多？
毛租金回報約 4.4%。扣除每呎 HK$3 管理費、差餉同日常維修後，我們計出的淨回報為 3.74%，參考中位月租約 HK$38,000。
霞明閣管理費幾錢？
每實用平方呎每月約 HK$3，即 600 呎單位每月約 HK$1,620。管理費是按揭利息以外最大的持有成本。
霞明閣係幾年樓？
霞明閣於 1969 年入伙，樓齡約 57 年。樓齡會影響按揭年期，亦關乎舊樓可能收取的大維修攤分。
霞明閣有幾多個單位？
共 144 個單位，每年約 4.2% 成交。成交愈多，可比證據愈足，而議價正是靠證據。
霞明閣返中環要幾久？
由九龍塘搭公共交通去中環約 24 分鐘。去銅鑼灣、尖沙咀、觀塘同啟德的時間見本頁通勤部分。
霞明閣議價空間有幾大？
要看個別單位，唔係睇整個屋苑：我們會用同座、同樓層段、同格局的成交同叫價比較。本頁列出在霞明閣議減 3%、5%、8% 分別值幾多錢。我們收費為議減金額的一半，簽臨時買賣合約時支付；未能議減則不收費。
買霞明閣仲要付咩費用？
從價印花稅、律師費、代理佣金同按揭相關費用。成交價每減一元，印花稅、佣金同數十年按揭利息同步下降 — 詳見本頁連結的買樓費用指南。
買這個屋苑前要計清楚的數
九龍塘其他屋苑比較
同區選擇：比較呎價、單位數目同回報，再決定係唔係霞明閣。
- 霞明閣 定 畢架山花園 好？畢架山花園 · HK$11,848–HK$16,736 · 642
- 霞明閣 定 碧華花園 好？碧華花園 · HK$13,614–HK$17,299 · 480
- 霞明閣 定 碧麗閣 好？碧麗閣 · HK$10,519–HK$16,505 · 269
- 霞明閣 定 寶能閣 好？寶能閣 · HK$13,000–HK$14,000 · 160
- 霞明閣 定 真能閣 好？真能閣 · HK$10,044–HK$15,751 · 144
- 霞明閣 定 賢文禮士 好？賢文禮士 · HK$18,007–HK$27,002 · 134
- 霞明閣 定 逸瓏 好？逸瓏 · HK$20,671–HK$29,449 · 120
- 霞明閣 定 尚御 好？尚御 · HK$14,746–HK$23,256 · 103
本頁分數及價格區間為公開資料的比較分析，並非任何單位的估價或投資建議。博晉顧問並非地產代理，亦非持牌估價師；實際成交價需按單位座向、樓層、裝修及業主意向而定。