- 總單位數
- 144
- 年換手率
- 4.2%
- 落成年份
- 1969–1969
- 管理費
- HK$2.7／呎
- 毛租金回報
- 4.4%
- 淨租金回報
- 3.74%
霞明閣位於九龍塘，約 144 個單位，1969–1969 年落成。每年約有 4.2% 單位成交，往主要商業區的加權通勤時間約 21 分鐘，扣除管理費、差餉及空置準備後的淨租金回報約 3.74%。
五項指標分數
越貼近外圈越強。流通度高即易買易賣，回報高即租金撐得住樓價，通勤短、樓齡新、發展商穩則抗跌力較好。
- 流通
- 32/100
- 回報
- 100/100
- 通勤
- 78/100
- 樓齡
- 0/100
- 發展商
- 76/100
成交愈密，可比成交愈多，議價愈有實據。
扣除管理費、差餉及空租後真正落袋的回報。
按你選定的工作地點加權計算的門到門時間。
影響銀行估價、按揭年期及維修支出。
管理質素解釋同區屋苑的長期價差。
你主要在哪一區上班？
實際單位面積
以下面積是各大平台屋苑資料頁列出的實際單位間隔，唔需要自己估。揀一個面積，下面的估值、議價空間同月租都會即時按呢個面積計。
屋苑面積範圍: 758–803 ft²
| 間隔 | 實用面積 | 估算樓價 | 估算月租 |
|---|---|---|---|
| 3 房 | 758 ft² | HK$838 萬 | HK$32,594 |
| 3 房 | 761 ft² | HK$841 萬 | HK$32,723 |
| 3 房 | 803 ft² | HK$888 萬 | HK$34,529 |
面積及租金資料每日由中原、美聯、28Hse 的屋苑資料頁抓取，成交細節以持牌代理為準。
成交價區間
輸入實用面積同樓層，得出這個屋苑的成交價區間，以及議價值幾多錢。
| 議減幅度 | 節省金額 | 扣除服務費後淨額 |
|---|---|---|
| 3% | HK$252,438 | HK$126,219 |
| 5% | HK$420,730 | HK$210,365 |
| 8% | HK$673,168 | HK$336,584 |
節省金額 = 區間中位 × 議減幅度；淨額 = 節省金額 ÷ 2。實際議價空間取決於業主情況、銀行估價及同期成交。
議價角度
成交不算頻密，放盤時間長、業主有時間壓力的個案，才是折扣真正出現的位置。 樓齡約 57 年，銀行估價同按揭年期一樣影響出價，估價不足是合理的議價理由。
數據來源
以下每項數字都對應一個公開頁面，你可以自行核對。
| 來源 | 實用呎價區間 | 平均呎價 | 近期成交 |
|---|---|---|---|
| 28Hse 千居 | HK$11,827–HK$11,827 | HK$11,827 | 1 |
| 中原地產 Centanet | HK$9,963–HK$14,880 | HK$12,877 | 1 |
| 美聯物業 Midland | HK$13,652–HK$13,652 | HK$11,827 | 1 |
資料來源為各地產網站公開頁面，僅作比較參考；個別單位成交價仍需視座向、樓層、裝修及業主意向而定。
數據截至 2026 年 8 月，以公開官方及市場發布為準，成交價區間僅供比較參考。
租金水平
以各大平台現時放租數據計算，用來核對回報，也用來衡量放租需求。
平台列出的全屋苑平均月租，未分間隔。
叫價合理嗎？
我們以該屋苑的成交紀錄為基礎，按成交日期（愈近期權重愈高）、實用面積、樓層及座數逐項調整，估算每個放盤的合理價位，並列出議價目標價。成交紀錄不足時，我們會改用現時叫價分佈，並在下方註明所用方法。
目前最抵：C座，叫價較我們的估算低約 3%。想知道實際可以壓到幾多，我們可以先幫你核對成交紀錄。
| 單位 | 類型 | 實用面積 | 叫價 | 估算價值 | 與叫價差距 | 評語 | 來源 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 霞明閣 | 放租 | 803 ft² | HK$30,000 | HK$32,112 – HK$36,946 | -13% | 低於市值 | 28Hse 千居 · 查看 |
| C座 | 放售 | 803 ft² | HK$980 萬 | HK$831 萬 – HK$1,184 萬 | -3% | 貼近市值 | 中原地產 Centanet · 查看 |
| 霞明閣 | 放售 | 761 ft² | HK$1,000 萬 | HK$802 萬 – HK$1,143 萬 | +3% | 貼近市值 | 28Hse 千居 · 查看 |
| B座 | 放售 | 761 ft² | HK$1,000 萬 | HK$746 萬 – HK$1,063 萬 | +11% | 高於市值 | 中原地產 Centanet · 查看 |
| B座 | 放售 | 758 ft² | HK$1,020 萬 | HK$744 萬 – HK$1,060 萬 | +13% | 高於市值 | 中原地產 Centanet · 查看 |
| A座 | 放售 | 761 ft² | HK$1,100 萬 | HK$802 萬 – HK$1,143 萬 | +13% | 高於市值 | 中原地產 Centanet · 查看 |
盤源核對日期：2026年9月8日。放盤如已售出或撤回，會自動從此表移除；叫價與面積不吻合的盤源不會顯示。
方法：叫價分佈參考｜參考樣本：0｜可信度：初步 ｜ ±0%
以上為根據公開成交及放盤資料計算的模型估算，並非物業估價報告，亦不能取代銀行估價或持牌估價師意見。
近期成交紀錄
我們自行累積的成交紀錄，是估價與議價的根據；每日抓取，只會累積不會覆蓋。
| 成交日期 | 單位 | 實用面積 | 成交價 | 實用呎價 |
|---|---|---|---|---|
| 2026-08-26 | 2座 5 C3室 | 803 ft² | HK$1,080 萬 | HK$13,450 |
| 2026-08-24 | 霞明閣 連車位 N/A | 761 ft² | HK$900 萬 | HK$11,827 |
| 2026-08-23 | 1座 8 B1室 | 761 ft² | HK$900 萬 | HK$11,827 |
| 2026-08-21 | 霞明閣 市場成交 N/A | 803 ft² | HK$1,080 萬 | HK$13,450 |
| 2025-06-17 | C座 5 C2 | 803 ft² | HK$800 萬 | HK$9,963 |
| 2025-06-17 | 霞明閣 連車位 N/A | 1,050 ft² | HK$800 萬 | HK$7,619 |
| 2025-06-16 | 2座 5 C2室 | 803 ft² | HK$800 萬 | HK$9,963 |
| 2025-04-25 | 霞明閣 連車位 N/A | 803 ft² | HK$888 萬 | HK$11,059 |
| 2025-04-24 | 1座 2 A3室 | 803 ft² | HK$888 萬 | HK$11,059 |
| 2025-04-11 | 霞明閣 連車位 N/A | 803 ft² | HK$888 萬 | HK$11,059 |
| 2024-06-20 | 霞明閣 連車位 N/A | 758 ft² | HK$908 萬 | HK$11,979 |
| 2024-06-19 | 1座 10 B2室 | 758 ft² | HK$908 萬 | HK$11,979 |
| 2023-12-28 | A座 6 A1 | 761 ft² | HK$930 萬 | HK$12,221 |
| 2023-12-28 | 霞明閣 連車位 N/A | 761 ft² | HK$930 萬 | HK$12,221 |
| 2023-12-27 | 1座 6 A1室 | 761 ft² | HK$930 萬 | HK$12,221 |
| 2023-08-03 | A座 11 A1 | 761 ft² | HK$1,100 萬 | HK$14,555 |
| 2023-08-03 | 霞明閣 連車位 N/A | 761 ft² | HK$1,100 萬 | HK$14,455 |
| 2023-08-02 | 1座 11 A1室 | 761 ft² | HK$1,100 萬 | HK$14,455 |
| 2023-06-15 | 霞明閣 連車位 N/A | 1,050 ft² | HK$1,050 萬 | HK$10,000 |
| 2023-06-15 | B座 7 B3 | 758 ft² | HK$1,050 萬 | HK$13,852 |
| 2023-06-14 | 1座 7 B3室 | 758 ft² | HK$1,050 萬 | HK$13,852 |
| 2023-06-09 | 霞明閣 連車位 N/A | 758 ft² | HK$1,050 萬 | HK$13,852 |
| 2023-03-10 | B座 3 B2 | 758 ft² | HK$958 萬 | HK$12,639 |
| 2023-03-09 | 1座 3 B2室 | 758 ft² | HK$958 萬 | HK$12,639 |
| 2023-02-26 | 2座 5 C2室 | 803 ft² | HK$1,000 萬 | HK$12,453 |
放盤資料由各代理平台公開頁面每日抓取，最終價格、面積及供應情況以該平台及持牌代理為準。博晉顧問並非地產代理。
本頁分數及價格區間為公開資料的比較分析，並非任何單位的估價或投資建議。博晉顧問並非地產代理，亦非持牌估價師；實際成交價需按單位座向、樓層、裝修及業主意向而定。